可以以公告的形式收回國有土地使用權(quán)嗎

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• 146****2193

  問：文登abc公司于一九九三年占用a鎮(zhèn)某村耕地108畝，其中已辦理國有土地使用證27畝，其余81畝有威海市人民政府的批準(zhǔn)用地文件，但沒有辦理登記手續(xù)。該宗地經(jīng)我局確認(rèn)為閑置土地。我局根據(jù)a鎮(zhèn)政府的申請(qǐng)，擬收回該宗地的使用權(quán)。但該單位目前已經(jīng)工商部門吊銷了營業(yè)執(zhí)照，且法人代表自一九九六年以來失去音信，無法聯(lián)系。我局?jǐn)M采取公告的形式收回該宗地的使用權(quán)，在公告期限內(nèi)如果該單位仍無人前來辦理相關(guān)手續(xù)，我局能否收回該宗地的土地使用權(quán)，重新出讓給其他用地單位? 答：來信主要涉及的是有關(guān)國有土地使用權(quán)收回程序的問題。關(guān)于國有土地使用權(quán)的收回，我國法律僅對(duì)是否應(yīng)予以收回的情形加以規(guī)定，如《土地管理法》的第三十七條、第五十八條以及《城市房地產(chǎn)管理法》的第十九條、第二十一條、第二十五條，對(duì)在因閑置土地、公共利益、舊城區(qū)改建、出讓合同期滿等情形下應(yīng)收回土地使用權(quán)進(jìn)行了明確規(guī)定。但如何收回、應(yīng)遵循何種程序，法律沒有明確規(guī)定，實(shí)踐中應(yīng)根據(jù)具體情況而定。 就本案而言，如果此宗地確為閑置用地，根據(jù)《土地管理法》、《行政處罰法》以及國土資源部5號(hào)令《閑置土地管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，國土資源行政主管部門應(yīng)報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)后，制作行政處罰決定書即《收回國有土地使用權(quán)決定書》，終止土地有償使用合同或者繳銷建設(shè)用地批準(zhǔn)書，收回土地使用權(quán)。但本案涉及兩個(gè)問題：一個(gè)是行政相對(duì)人abc公司已經(jīng)被工商局吊銷營業(yè)執(zhí)照，是否還能成為行政處罰的對(duì)象?如果不能，行政處罰的對(duì)象是誰?另外一個(gè)問題是行政相對(duì)人abc公司的法人代表自一九九六年以來失去音信，無法聯(lián)系，存在著《收回國有土地使用權(quán)決定書》如何送達(dá)的問題。 第一個(gè)問題，其實(shí)是能否以被工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照的abc公司作為行政處罰對(duì)象的問題。筆者認(rèn)為，根據(jù)**高人民法院《關(guān)于企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照被吊銷，其民事訴訟地位如何確定的復(fù)函》“企業(yè)法人被吊銷營業(yè)執(zhí)照后，應(yīng)當(dāng)依法進(jìn)行清算，清算程序結(jié)束并辦理工商注銷登記后，該企業(yè)法人才歸于消亡。因此，企業(yè)法人被吊銷營業(yè)執(zhí)照后至被注銷登記前，該企業(yè)法人仍應(yīng)視為存續(xù)，可以自己的名義進(jìn)行訴訟活動(dòng)”，abc公司的訴訟主體資格存在。另外根據(jù)我國《行政處罰法》、《行政復(fù)議法》和《行政訴訟法》的有關(guān)規(guī)定，企業(yè)如果對(duì)工商行政管理部門吊銷其營業(yè)執(zhí)照不服，有權(quán)申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟。由此可見，企業(yè)在被吊銷營業(yè)執(zhí)照后的行政主體資格是存在的，否則，被吊銷營業(yè)執(zhí)照的企業(yè)無法行使法律所規(guī)定的行政復(fù)議權(quán)和行政訴訟權(quán)。因此abc公司行政主體資格存在，行政處罰決定書可以直接向abc公司作出。

  查看全文↓ 2016-05-17 10:33:48

相關(guān)問題

• 問 ??收回國有土地使用權(quán)怎么補(bǔ)償
  答

  1、對(duì)被征收房屋按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)（以縣物價(jià)部門測(cè)算發(fā)布的信息價(jià)為準(zhǔn)）計(jì)算補(bǔ)償后，其被征收房屋占地國有土地使用權(quán)不再進(jìn)行補(bǔ)償；對(duì)屬于單位的土地（含公共土地、空地、企業(yè)改制后剩余土地等）不予補(bǔ)償；對(duì)非人為遺棄倒塌、服從縣城規(guī)劃未進(jìn)行重建的住房按2230元/平方米（房屋市場(chǎng)評(píng)估價(jià)3730元/平方米－成本價(jià)1500元/平方米）進(jìn)行補(bǔ)償?shù)?，其被征收房屋占地國有土地使用?quán)不再進(jìn)行補(bǔ)償。2、對(duì)被征收房屋占地以外的土地使用權(quán)人院落或空地國有土地使用權(quán)予以補(bǔ)償；對(duì)按簡(jiǎn)易搭建附著物進(jìn)行補(bǔ)償?shù)?，其附著物占地國有土地使用?quán)予以補(bǔ)償；對(duì)被征收房屋按成本價(jià)1500元/平方米進(jìn)行補(bǔ)償?shù)?，其國有土地使用?quán)予以補(bǔ)償。3、對(duì)予以補(bǔ)償?shù)膰型恋厥褂脵?quán)分出讓和劃撥兩種類型，出讓國有土地使用權(quán)按照土地使用年限和所在區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償，即土地補(bǔ)償價(jià)格＝土地面積×基準(zhǔn)地價(jià)×（出讓年限-使用年限）/出讓年限；劃撥國有土地使用權(quán)按照我縣城區(qū)目前**高征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)88.2元/平方米（58800元/畝）進(jìn)行補(bǔ)償。4、棚戶區(qū)改造片區(qū)中所涉及的出讓工業(yè)用地，根據(jù)《關(guān)于石臺(tái)縣舊城改造中涉及原企業(yè)改制職工土地收儲(chǔ)補(bǔ)償相關(guān)問題的批復(fù)》（石政秘〔2010〕62號(hào)）進(jìn)行補(bǔ)償，即按土地坐落所在區(qū)域的工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)，扣除土地使用年限折算后的地價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償。

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• 問 國有土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓嗎
  答

  國有土地使用權(quán)出讓是指土地使用者向國家交付土地使用權(quán)出讓費(fèi)用，國家將土地使用權(quán)在一定的年限內(nèi)讓予以土地使用者的行為。國有土地使用權(quán)出讓可以采取下列方式：協(xié)議、招標(biāo)、拍賣。

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• 問 國有土地使用權(quán)可以置換嗎
  答

  土地置換（也叫土地交換）是土地轉(zhuǎn)讓的一種特殊形式，簡(jiǎn)單點(diǎn)說就是拿這塊土地的使用權(quán)換那塊土地的使用權(quán)。土地置換主要可分為企業(yè)與企業(yè)之間的互換、企業(yè)與政府之間的互換。首先來看企業(yè)之間的土地置換，參照土地轉(zhuǎn)讓的一般規(guī)定即可。《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十九條規(guī)定，未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)的出讓不光是看誰出價(jià)高，還要審查申請(qǐng)人對(duì)于土地的使用和開發(fā)方案，以期符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃。土地不是簡(jiǎn)單的流通商品，非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)情節(jié)嚴(yán)重甚至要入罪，不建即轉(zhuǎn)的“炒地”行為當(dāng)然要受到法律限制。企業(yè)與政府之間的土地置換，類似與商場(chǎng)買貨要求包退包換的做法。如甲拍得一塊地，事后發(fā)現(xiàn)該地不太理想，要求與政府名下的其他土地置換。對(duì)于這種土地置換，法律層面尚未有明確規(guī)定，各地對(duì)此一般也有自己的做法，理論上能否置換、如何置換觀點(diǎn)也不統(tǒng)一。

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• 問 ??國有土地使用權(quán)收回補(bǔ)償協(xié)議應(yīng)該怎么寫？
  答

  一、政府提前收回國有土地使用權(quán)的法律依據(jù)1、《物權(quán)法》第148條：建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應(yīng)當(dāng)依照本法第四十二條的規(guī)定對(duì)該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)給予補(bǔ)償，并退還相應(yīng)的出讓金。2、《土地管理法》第58條第1款：有下列情況之一的，由有關(guān)人民政府土地行政主管部門報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以收回國有土地使用權(quán)：（1）為公共利益需要使用土地的；（2）為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的；……依照前款第（一）項(xiàng)、第（二）項(xiàng)的規(guī)定收回國有土地使用權(quán)的，對(duì)土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。3、《城市房地產(chǎn)管理法》第20條：國家對(duì)土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實(shí)際年限和開發(fā)土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償。4、《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第13條規(guī)定：房屋被依法征收的，國有土地使用權(quán)同時(shí)收回。根據(jù)以上法律規(guī)定，國家政府部門可以根據(jù)公共利益的需要提前收回國有土地使用權(quán)，而無須征得國有土地使用權(quán)人的同意，但是至于何為公共利益的需要，并沒有統(tǒng)一的界定，政府往往對(duì)此有很大的解釋權(quán)，特別是現(xiàn)在國家在推進(jìn)城鎮(zhèn)化的建設(shè)中，收回國有土地使用權(quán)是舊城改造及城鎮(zhèn)化的重要一環(huán)，在舊城改造中，既有公共利益的需要，也有商業(yè)開發(fā)的需要，所以有時(shí)很難界定政府的收回行為是否符合公共利益的需要。二、政府提前收回國有土地使用權(quán)補(bǔ)償?shù)姆梢?guī)定目前，我國對(duì)提前收回國有土地使用權(quán)的補(bǔ)償還沒有統(tǒng)一的規(guī)定，沒有對(duì)國有土地使用權(quán)的征收建立單獨(dú)的補(bǔ)償制度，下面先分析各個(gè)法律的不同規(guī)定：（1）《物權(quán)法》規(guī)定的補(bǔ)償制度根據(jù)《物權(quán)法》第148條的規(guī)定，收回國有土地使用權(quán)的補(bǔ)償，分為兩部分，一是該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)給予補(bǔ)償，二是退還相應(yīng)的出讓金。（2）《土地管理法》規(guī)定的補(bǔ)償制度《土地管理法》第58條規(guī)定的補(bǔ)償制度更為模糊，只是簡(jiǎn)單的規(guī)定對(duì)土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予“適當(dāng)”補(bǔ)償，未對(duì)補(bǔ)償辦法和補(bǔ)償?shù)木唧w標(biāo)準(zhǔn)作出規(guī)定，何為“適當(dāng)”沒有判斷的標(biāo)準(zhǔn)。（3）《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的補(bǔ)償制度《城市房地產(chǎn)管理法》第20條規(guī)定，根據(jù)土地使用者使用土地的實(shí)際年限和開發(fā)土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償。這個(gè)補(bǔ)償制度帶有一定的市場(chǎng)價(jià)值的含義，即如何判斷“實(shí)際年限和開發(fā)土地的實(shí)際情況”的價(jià)值呢？只有對(duì)土地的實(shí)際年限和開發(fā)土地的實(shí)際情況進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，這種價(jià)值評(píng)估必然體現(xiàn)土地市場(chǎng)的價(jià)值；但是這個(gè)規(guī)定仍然是簡(jiǎn)陋的，如何對(duì)“實(shí)際年限和開發(fā)土地的實(shí)際情況”進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，并沒有明確的規(guī)定，也沒有程序上的任何規(guī)定。（4）《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的補(bǔ)償制度《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第17條規(guī)定，對(duì)被征收人的補(bǔ)償包括：（一）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。雖然從表面意義上理解，這里規(guī)定的只是對(duì)征收國有土地上的房屋價(jià)值的補(bǔ)償，但是根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第13條的規(guī)定：房屋被依法征收的，國有土地使用權(quán)同時(shí)收回。對(duì)國有土地上的房屋價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償后，國有土地使用權(quán)是無償收回的，對(duì)征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償就包含了土地使用權(quán)的補(bǔ)償，土地使用權(quán)的價(jià)值應(yīng)包含在房屋的價(jià)值之中。根據(jù)以上對(duì)各個(gè)法律規(guī)定的分析，對(duì)于提前收回國有土地使用權(quán)的補(bǔ)償，雖然法律規(guī)定不統(tǒng)一，相互之間不銜接，但是從整體上看，我國對(duì)收回國有土地使用權(quán)的補(bǔ)償建立的基本制度是“房地一體”的補(bǔ)償制度，即通過對(duì)土地上的房屋及不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行補(bǔ)償?shù)男问綄?duì)收回的國有土地和征收的房屋進(jìn)行一體化補(bǔ)償，房屋及不動(dòng)產(chǎn)的補(bǔ)償價(jià)值中包含了國有土地使用權(quán)的補(bǔ)償價(jià)值?！秶型恋厣戏课菡魇张c補(bǔ)償條例》的補(bǔ)償制度延續(xù)了《物權(quán)法》的補(bǔ)償制度，都體現(xiàn)為對(duì)國有土地上的房屋及不動(dòng)產(chǎn)的補(bǔ)償形式，只不過《物權(quán)法》還規(guī)定了退還相應(yīng)出讓金的規(guī)定；《城市房地產(chǎn)管理法》中的“土地開發(fā)的實(shí)際情況”也可以理解為土地上房屋及不動(dòng)產(chǎn)的建設(shè)情況，與對(duì)土地上的房屋及不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行補(bǔ)償?shù)囊?guī)定也基本一致，只是《城市房地產(chǎn)管理法》還考慮了土地的使用年限，土地使用年限的價(jià)值實(shí)際體現(xiàn)為土地的市場(chǎng)價(jià)值，在評(píng)估土地上的房屋價(jià)值時(shí)可以考慮進(jìn)去。因而，我們國家并沒有建立對(duì)收回國有土地使用權(quán)單獨(dú)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和辦法，而是采取對(duì)國有土地上的房屋及不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償?shù)幕拘问綄?shí)現(xiàn)對(duì)土地和房屋的一體化補(bǔ)償。

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• 問 ??如何獲得國有土地使用權(quán)？國有土地使用權(quán)有什么取得方式？？
  答

  土地使用權(quán)出讓，是指國家將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得國有土地使用權(quán)的法律途徑有：出讓、劃撥、轉(zhuǎn)讓。一、以出讓方式取得國有土地使用權(quán)1、內(nèi)涵：土地使用權(quán)出讓，是指國家將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。2、出讓方式：招標(biāo)、拍賣、掛牌、協(xié)議。3、年限：土地使用權(quán)出讓**高年限：居住用地七十年，工業(yè)用地五十年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年，商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年，綜合或者其他用地五十年。

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