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沒有房產(chǎn)證的房子該怎樣交易？情況一：剛交了**款，還沒有辦按揭這種情況就是開發(fā)商還沒有到房管局備案，這是**好處理的。買賣雙方可以直接到開發(fā)商那里辦理合同轉(zhuǎn)讓，就是跟開發(fā)商商量好，跟買方重新簽訂一份購房合同，并將老的購房合同收回即可。然后買方再將**款付給賣方就行了。后面的事情就跟買新房一樣，房管局備案就直接寫買方的名字，銀行按揭也是買方自己去辦理即可，房產(chǎn)證下來就直接是買方的名字了。這是流程**簡單，也是風險**小的一種情況了。情況二：正在還房貸，還沒有交房這種情況就比較復雜了，風險也**高，除非是朋友關(guān)系，或者是特殊原因，很少有人會在這個階段買（賣）房子，主要有兩種方式可供選擇。方式一：直接更名流程：1、賣方將銀行的貸款還清2、賣方拿著銀行出具的結(jié)清證明后去房管局拿出正在抵押合同3、開發(fā)商帶著合同和注銷備案登記表去房地局辦理該房屋的注銷手續(xù)4、注銷完成后由買方和開發(fā)商簽署新的商品房買賣合同，再到房管局重新備案注意事項：1、房子必須還清銀行貸款2、更名必須取得開發(fā)商的同意3、買方不能再按揭了，必須全款購買這種方式的優(yōu)點是手續(xù)比較簡單，且整個過程沒有稅費。缺點是不能按揭，且中間有大量的空白期，風險比較大。其實從國家法律政策來講，沒有產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)是不允許交易的。我國規(guī)定，房產(chǎn)買賣以辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記(即“過戶”)為準，沒有產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)是不可以辦理過戶的，因此，法律上對這種交易行為是不保護的，出了什么問題都只能自己兜著。方式二：雙方約定等房產(chǎn)證下來再過戶雙方可以先簽一份協(xié)議，約定**款項，以及過戶時間（房產(chǎn)證下來就立即過戶），預付**款，然后就是等了。等到房產(chǎn)證下來再辦理過戶，先過房產(chǎn)證，出新證當天再過土地證，過戶后再交付尾款。第二種方式就屬于二手房買賣了，因此要繳納的稅費也是比較多。包括：個人所得稅：總房款的1%契稅：90平米以下的為總房款的1%；90平-140平米的為總房款的1.5%；140平米以上的為總房款的3%。（均為首套房）（契稅要交兩次，一次是賣方本人辦理房產(chǎn)證時繳納，一次是買方辦理新房產(chǎn)證時繳納）營業(yè)稅：5.55%第二種方式的優(yōu)點是能及時過戶，風險較低；缺點是稅費較高，且時間成本比較長。
全部3個回答>期房 轉(zhuǎn)讓 貸款怎么辦
155****7152 | 2018-07-15 00:09:16
已有5個回答
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132****1873
按揭的說法是從港澳地區(qū)流傳而來，全名應(yīng)該叫“個人住房抵押貸款”。 而轉(zhuǎn)按揭，則是指在還款期內(nèi)按揭主體（借款人）的變更，包括債權(quán)人（銀行）的轉(zhuǎn)移和債務(wù)人（借款人）的變更。
查看全文↓ 2018-07-15 00:10:11
目前所說的轉(zhuǎn)按揭主要是指債務(wù)人的變更，即在個人住房貸款還款期內(nèi)，因借款人轉(zhuǎn)讓已抵押給銀行的抵押房產(chǎn)，貸款銀行向購買該抵押房產(chǎn)的購房人發(fā)放貸款，同時，原借款人通過售房款歸還貸款的業(yè)務(wù)。
在理論上來說,按揭是完全可以轉(zhuǎn)讓的,但是因為我國的信用體系尚不完善，按照目前的操作方法，轉(zhuǎn)讓方、購買方和貸款銀行都面臨因某一方違約而造成損失的風險，所以并沒有在全國普遍推廣。
因此，目前我國的轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)暫時只有幾個大城市可以辦理，而且要求非常嚴格，一般情況下很難通過審批。 建議按照以下步驟操作：房屋原貸款人和新買方共同向銀行提出申請轉(zhuǎn)按揭——如果銀行信貸經(jīng)理確定不可以——你們可以 先簽訂房屋買賣合同——買方將款項（房款的一部分）支付給原房主——由原房主提前向銀行申請還清所有貸款,終止和銀行的貸款合同——然后解除抵押——然后賣方去銀行申請二手房按揭貸款——銀行審批過關(guān)——買賣雙方辦理房屋過戶——賣方拿到新產(chǎn)證辦理按揭抵押貸款手續(xù)——買方拿到貸款（房屋全部款項）。 -
137****9262
在期房轉(zhuǎn)讓中辦理預售合同權(quán)益轉(zhuǎn)讓的**多。預售合同轉(zhuǎn)讓必須滿足以下條件之一：該房屋的大產(chǎn)證尚未辦出，該房屋尚未交房，上家已付清所有房款。
查看全文↓ 2018-07-15 00:10:07
在符合條件的情況下，進行權(quán)益轉(zhuǎn)讓有兩種方式：
1、發(fā)展商同意的權(quán)益轉(zhuǎn)讓。須辦理以下手續(xù)：
將上家與發(fā)展商簽訂的所有預售合同全部借出（至少五本以上）；
準備上家購買該房屋的全額發(fā)票；
簽訂相關(guān)的該房屋轉(zhuǎn)讓的權(quán)益轉(zhuǎn)讓書；
買賣雙方前往發(fā)展商處辦理權(quán)益轉(zhuǎn)讓手續(xù)，且發(fā)展商在權(quán)益轉(zhuǎn)讓書上蓋章確認；
辦理相關(guān)的貸款手續(xù)；
雙方前往交易中心辦理權(quán)益轉(zhuǎn)讓手續(xù)。
2、發(fā)展商不同意的權(quán)益轉(zhuǎn)讓。須辦理以下手續(xù)：
將上家與發(fā)展商簽訂的所有預售合同借出（至少一本）；
辦理預售合同復印件與原件相符的公證，由公證處出具至少五本公證后的預售合同復印件；
準備上家購買該房屋的全額發(fā)票；
以掛號信方式將轉(zhuǎn)讓該房屋的消息告知給發(fā)展商；
簽訂相關(guān)的該房屋轉(zhuǎn)讓的權(quán)益轉(zhuǎn)讓書；辦理相關(guān)的貸款手續(xù)；
雙方前往交易中心辦理權(quán)益轉(zhuǎn)讓手續(xù)。
在實際操作中，期房交易還有以下幾種操作方式。
訂購單轉(zhuǎn)讓。這種交易方式一般是上家用少量資金將一些有**潛力的房子先行訂購，然后將這些房子放在中介公司掛牌出售，將其訂購該房屋的購買權(quán)轉(zhuǎn)讓給想要買房的人。訂購單的轉(zhuǎn)讓方式大多是買賣雙方簽訂協(xié)議書，約定好轉(zhuǎn)讓價及其他相關(guān)條件后，雙方前往發(fā)展商處將訂購單的購買方名字變換為下家，待發(fā)展商與下家簽訂預售合同后由中介公司將轉(zhuǎn)讓價款支付給上家。
辦理期房的進退戶手續(xù)。上家先行支付一筆**款，與發(fā)展商簽訂預售合同后，將房屋在中介公司掛牌。雙方簽訂轉(zhuǎn)讓房屋的協(xié)議書后，由上家與發(fā)展商簽訂解除合同的退戶同意書，并前往交易中心辦理相關(guān)退戶手續(xù)，然后由下家與發(fā)展商簽訂新的預售合同，并將新的預售合同送往交易中心備案登記，至此下家可將其認可的轉(zhuǎn)讓金額交付給上家。
等候產(chǎn)權(quán)證進行交易。即上家買下房子簽訂好預售合同，又將房子出售給其他人。一般來說，這種交易方式應(yīng)該**簡單，即上家與下家簽訂出售協(xié)議書，如可交房則先行交房，但不辦理相關(guān)的手續(xù)。待上家的產(chǎn)權(quán)證辦出以后雙方再進行交易。雙方的協(xié)議書經(jīng)公證處公證，上家的相關(guān)資料暫留在中介公司。
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159****2930
可以轉(zhuǎn)讓，但是不能作為抵押再貸款
查看全文↓ 2018-07-15 00:10:02 -
146****2043
期房轉(zhuǎn)讓要滿足以下條件：
查看全文↓ 2018-07-15 00:09:41
條件一：房屋尚處在期房階段
也就是還沒有滿足上面提到的期房轉(zhuǎn)化為現(xiàn)房的任何一個條件，期房尚不能以二手房過戶的形式實現(xiàn)轉(zhuǎn)讓。
條件二：須征得開發(fā)商同意
預購人必需取得開發(fā)商的同意，方能實現(xiàn)權(quán)益轉(zhuǎn)讓。開發(fā)商通常采用在預購人與受讓人簽訂的《權(quán)益轉(zhuǎn)讓書》上加蓋公章的形式，表明開發(fā)商已經(jīng)同意該房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓。
貸款未還完是否允許轉(zhuǎn)讓？
期房在還貸期間是允許轉(zhuǎn)讓的，但因為還存在房屋的買賣關(guān)系和借貸關(guān)系，因此轉(zhuǎn)讓必須征得開發(fā)商和貸款銀行的同意。開發(fā)商和貸款銀行同意轉(zhuǎn)讓的，需要轉(zhuǎn)讓人，開發(fā)商與受讓人共同辦理預售預購登記的變更手續(xù)，并與貸款銀行變更借貸合同的當事人。
期房轉(zhuǎn)讓的幾種情況：
情況一：付清全款時的權(quán)益轉(zhuǎn)讓
如果已付清全部房款的，可與第三方簽訂合同權(quán)益轉(zhuǎn)讓書，并書面通知房產(chǎn)商。第三方與開發(fā)商重新簽訂購房協(xié)議，權(quán)益轉(zhuǎn)讓。
情況二：仍在還房貸中的權(quán)益轉(zhuǎn)讓
如果在銀行有抵押貸款且貸款尚未還清的，可根據(jù)《擔保法》49條規(guī)定：抵押期間想轉(zhuǎn)讓的話，應(yīng)通知銀行并告訴第三方轉(zhuǎn)讓物已抵押的事實，否則轉(zhuǎn)讓行為無效。
至于銀行貸款既可一次性還清后再轉(zhuǎn)讓，也可辦理轉(zhuǎn)貸手續(xù)，由第三方繼續(xù)還貸都可以，當然雙方不要忘了簽訂合同權(quán)益轉(zhuǎn)讓書。
情況三：未全部付清房款的權(quán)益轉(zhuǎn)讓
如果未全部付清房款，比如連**都還未交齊的情況，第一預購人需征得開發(fā)商同意，與開發(fā)商辦理變更手續(xù)，并向開發(fā)商交一部分轉(zhuǎn)讓費用。
也就是說，要從法律上解除在預售合同中與開發(fā)商形成的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系，而由權(quán)益轉(zhuǎn)讓中的受讓人繼受，開發(fā)商重新與第三方簽期房購買合同。 -
156****9503
期房是不能轉(zhuǎn)讓的，如果你非要轉(zhuǎn)讓，除非認識開發(fā)商的人，讓他們暗中操作?；蛘?找有實力的中介，進行暗中操作。
查看全文↓ 2018-07-15 00:09:33
相關(guān)問題
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答
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答
1、具備權(quán)益轉(zhuǎn)讓條件根據(jù)《辦法》規(guī)定，預購房轉(zhuǎn)讓必須有預購人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂了商品房預售合同，并在房地產(chǎn)管理機關(guān)進行預售登記后就可以進行轉(zhuǎn)讓。在此，雖未對預售認購協(xié)議簽訂后的轉(zhuǎn)讓作出禁止性規(guī)定，但實際上排除了簽訂認購協(xié)議就轉(zhuǎn)讓期房的合法性。2、征得開發(fā)商同意根據(jù)《辦法》規(guī)定，預購人未付清預售商品房預售合同約定的總價款的，預購人應(yīng)當取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同意；已付清預售商品房預售合同約定的總價款的，預購人無須征得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的同意，預購人應(yīng)當將其轉(zhuǎn)讓預購商品房的情況書面通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。這一規(guī)定符合《合同法》關(guān)于合同轉(zhuǎn)讓的規(guī)定。3、轉(zhuǎn)讓合同與登記《辦法》規(guī)定，轉(zhuǎn)讓與售房的應(yīng)當簽訂書面合同，并在合同簽訂后15日內(nèi)進行預售變更登記。4、權(quán)益轉(zhuǎn)讓的法律后果根據(jù)《合同法》的規(guī)定，合同轉(zhuǎn)讓后，受讓人取得合同當事人的權(quán)利。預購房轉(zhuǎn)讓后，受讓人取得原商品房預售合同約定的預購人(房屋買受人)的一切權(quán)力。5、轉(zhuǎn)讓價格《辦法》對轉(zhuǎn)讓價格沒有作出規(guī)定，《合同法》對期房轉(zhuǎn)讓的價格也沒有作規(guī)定。所以，對于期房轉(zhuǎn)讓的價格可以由當事人自行約定。
全部2個回答> -
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首先必須提醒您的是，目前國家明確規(guī)定，房屋必須在取得產(chǎn)權(quán)證后能才進行交易。如果該房屋尚未取得房產(chǎn)證，是不能正常上市交易的。您的房產(chǎn)目前房產(chǎn)證并未辦理，因此是不能辦理過戶手續(xù)的。 如果該房產(chǎn)已經(jīng)取得了房產(chǎn)證，那么即存在“轉(zhuǎn)按揭”的問題。如果買房人仍希望將房屋抵押給貸款銀行，每月償還按揭貸款，那么就需要辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)。首先買賣雙方必須到貸款銀行進行詢問，確定貸款銀行是否同意辦理轉(zhuǎn)按揭；如果同意，需要問清貸款銀行對買賣雙方主體資格的要求，應(yīng)當提供哪些資料及辦理哪些手續(xù)。其次，對符合交易條件的買賣雙方，按貸款銀行的要求辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)。 目前銀行不辦理轉(zhuǎn)按揭，原房主已經(jīng)辦理按揭貸款，您需要原房主繳完按揭，解除抵押，拿回產(chǎn)證，后再辦理按揭。目前二手房按揭貸款不針對個人，需要委托中介辦理按揭。必要的程序有：1、簽訂房地產(chǎn)買賣契約及按揭貸款代理協(xié)議；2、銀行和房屋評估公司實地看房，銀行核對賣方身份證、房產(chǎn)證，評估公司隨后出具評估報告；3、借款人將**款打入銀行指定賬戶，由代理公司轉(zhuǎn)交給賣方，借款人和銀行簽訂貸款合同，銀行審批；4、到交易管理中心辦理過戶手續(xù)。5、領(lǐng)取新的房產(chǎn)證；6、辦理公證、抵押登記手續(xù)；7、領(lǐng)取它項權(quán)利證書，并交歸銀行；8、銀行將余款打入，指定賬戶，由代理公司轉(zhuǎn)交給賣方。9、借款人（買方）到銀行領(lǐng)取相關(guān)資料，開始按月還款。 如果買賣雙方之前委托中介，只在交易時通過中介辦理按揭貸款，一般需付給中介方過戶代理費600元。中介按房屋成交價的一定比例收取中介費，買賣雙方分別承擔多少由雙方協(xié)商決定。一般情況下，雙方各半，也有因情況不同，另有約定的。由于很多原因，目前西安市中介費的收取標準較為混亂，目前房屋中介的收費標準不是非常統(tǒng)一，這個需要您具體咨詢您委托的中介公司。謝謝您的關(guān)注！ 但無論采取以上哪種情況，均需在您的房產(chǎn)取得全產(chǎn)權(quán)證后才能進行交易，相關(guān)房產(chǎn)類咨詢請登錄西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)購房指南： http://guide.800j.com.cn/二手房： http://esf.800j.com.cn/
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答
目前我國的期房不能轉(zhuǎn)讓。期房合同是上網(wǎng)備案的，不能修改。香港是可以的，所謂炒樓花，就是期房合同的轉(zhuǎn)讓。兩人談妥價格，修改合同上的買房人，即可達到轉(zhuǎn)讓的目的。如甲房與開發(fā)商簽期房合同價格100萬，規(guī)定**20萬，交房時付80萬；乙向甲買，甲乙雙方談妥120萬，那么乙支付給甲40萬，修改合同買方更改為乙，即完成了交易。
全部3個回答> -
答
要看具體是哪一方面的原因。1、開發(fā)商的原因:如果開發(fā)商銷售未具備銷售條件的房屋,即開發(fā)商未取得預售許可證或銷售不具備使用條件的現(xiàn)房,銀行審查時發(fā)現(xiàn)這種情況是不會批貸款的,此時購房者可要求開發(fā)商退還**及定金,并要求開發(fā)商支付相應(yīng)的利息損失。2、購房者的原因:如果購房者提供的資料不真實或者購房者的信用記錄不好造成銀行不予批準貸款,購房者應(yīng)該承擔違約責任。3、非買賣雙方的原因:如果政府的政策或者銀行的規(guī)定發(fā)生變化導致購房者本應(yīng)拿到的貸款不能實現(xiàn),購房者應(yīng)與開發(fā)商協(xié)商,協(xié)商不成合同上又沒有約定的。購房者可以起訴并舉證自己沒有過錯并確實無力購房,要求開發(fā)商發(fā)還**及定金。
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