房屋評估是怎么評的？

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• 153****7770

  一、申請進行房屋評估的程序：
  1、首先，委托方應(yīng)到有資質(zhì)的房地產(chǎn)估價單位去咨詢、查閱有關(guān)的文件，了解一下房屋評估相關(guān)知識。
  2、委托方向房地產(chǎn)估價單位出具“房地產(chǎn)估價委托書”作為委托評估的依據(jù)，如過房地產(chǎn)估價單位沒有異議，即可視為接受委托。
  3、接下來，委托方要向估價單位提供估價房屋土地的相關(guān)資料，比如土地使用證及附圖、地上建筑物產(chǎn)權(quán)證明及附圖、房地產(chǎn)他項權(quán)利登記文件等，如果是以有償方式取得土地使用權(quán)的，則須提供土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同。
  4、資料準(zhǔn)備齊全并交給估價單位之后，委托方便可與估價單位約定實地勘察的時間，并明確勘察時的具體要求。
  5、估價單位在約定時間對委托方的房屋進行實地勘察并評估，委托方支付評估服務(wù)費，約一個月的時間，委托方便可領(lǐng)取房屋土地評估報告書了。
  二、評估房屋現(xiàn)值的程序：
  1、 按市區(qū)房屋分項重置價格確定房屋各分項的重置價；
  2、 根據(jù)房屋所處位置確定區(qū)位差價系數(shù)；
  3、 根據(jù)房屋完損等級評定成新程度；
  4、 確定房屋的樓層次差價系數(shù)；
  5、 評定房屋調(diào)整項目重置價并確定其成新度；
  6、 核對房屋間數(shù)及其所有權(quán)；
  7、 計算房屋現(xiàn)值：房屋現(xiàn)值=每平方米房屋分項重置價之和×區(qū)位差價系數(shù)×房屋成新×樓層次差價系數(shù)×房屋建筑面積+調(diào)整項目重置成新價格總額。
  三、以下幾種情形需要進行房屋評估：
  1、如果有一方對交易的房屋沒有價格概念，又不相信對方的報價，可自行委托或雙方共同委托有資格的評估公司進行評估。
  2、辦理房地產(chǎn)保險需要進行評估，可分為房地產(chǎn)投保時的保險價值評估和保險事故發(fā)生或損失程度評估。
  3、向銀行申請房地產(chǎn)抵押貸款時，銀行為確定抵押物的擔(dān)保價值，需對抵押人的房地產(chǎn)進行估價。
  4、當(dāng)交易雙方由于房屋價格不公平而產(chǎn)生糾紛時，一方或雙方可委托專業(yè)評估機構(gòu)對糾紛案件中涉及的爭議房地產(chǎn)進行評估。

  查看全文↓ 2018-07-16 22:57:26
• 153****6723

  房屋評估：房屋交易、租賃、抵押、擔(dān)保、商品房開發(fā)與銷售等環(huán)節(jié)都離不開對房地產(chǎn)的估價。
  房屋是特殊商品，是關(guān)系到居住的大事，房屋的好壞質(zhì)量等在某種程度上說決定著人們的生活質(zhì)量。所以人們一般不會在意房屋評估會花多少錢，而在意對于要買的房屋能夠定位精準(zhǔn)，并且心中有數(shù)。
  評估內(nèi)容：
  建筑物的折舊指建筑物因時間經(jīng)過而造成的損耗。建筑物損耗可分為有形損耗和無形損耗。建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊。

  查看全文↓ 2018-07-16 22:57:15
• 146****1521

  二手房交易需要評估的地方有兩個環(huán)節(jié)
  1、銀行貸款評估，由銀行指定評估公司做出估值，用于銀行確定貸款金額，此環(huán)節(jié)需要評估公司出具《評估報告》
  2、交易稅申報評估，由地方稅務(wù)局核定或指定第三方機構(gòu)評估,用于地稅局確定稅收金額，此環(huán)節(jié)就需要看地方稅務(wù)局的具體規(guī)定，通常而言，普通住宅交易由地稅局直接依據(jù)歷史交易值核價，非普通住宅就需要提前指定評估機構(gòu)出具《評估報告》。

  查看全文↓ 2018-07-16 22:57:05
• 157****4210

  專業(yè)的說法:
  
  ?　　房地產(chǎn)評估方法常用的有成本法、市場比較法、剩余法、收益法、假設(shè)開發(fā)法，針對土地估價還有基準(zhǔn)地價修正法。另外還有路線價法、房地產(chǎn)價格指數(shù)調(diào)整法等等。
  成本法
  　　針對土地使用權(quán)價值評估，經(jīng)常叫做成本積算法，即對取得土地或已實現(xiàn)的土地開發(fā)的各項成本費用進行核算，剔除不正常因素影響的價值，對于正常成本費用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權(quán)價值的方法。該方法常用于對正常程序取得的土地的評估。
  　　針對房屋評估，通常稱為重置成本法，它是對現(xiàn)有的房屋按照正常市場標(biāo)準(zhǔn)下的重新建造房屋所需成本的測算，然后考慮資金的利息并計取一定的開發(fā)(或建設(shè)利潤)得出完全重置成本價，然后根據(jù)實際情況和法律規(guī)范確定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的評估價值的方法。
  市場比較法
  　　挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產(chǎn)價格案例(已成交的或評估過的、具備正常報價的)與待估房地產(chǎn)的各項條件相比較，對各個因素進行指數(shù)量化，通過準(zhǔn)確的指數(shù)對比調(diào)整，得出估價對象房地產(chǎn)的價值的方法。這種方法具有較強的實際意義和準(zhǔn)確性，在市場經(jīng)濟不太成熟的時候較難適用，在市場較為成熟、成交透明、比較案例易找的時候常常使用，并且估價結(jié)果較為準(zhǔn)確。
  剩余法
  　　房地產(chǎn)總價知道或者可以測算出來時，因為房地產(chǎn)總價=土地使用權(quán)價值+房產(chǎn)價值，因此測算出土地使用權(quán)價值或房產(chǎn)價值，用總價值扣除它后即可得出房產(chǎn)價值或土地使用權(quán)價值。這種方法常用于房屋或土地的單項估價。
  收益法
  　　房地產(chǎn)之所以有價值，其根本原因是因為他有使用價值，使用價值即為房地產(chǎn)所有者帶來收益，收益的大小是決定房地產(chǎn)價值高低的內(nèi)在原因，通過一定的分析，房地產(chǎn)收益與其價值有一定的比例關(guān)系(即房地產(chǎn)收益率)。不同的地區(qū)、不同用途、類型的房地產(chǎn)收益率也有所不同，根據(jù)待估房地產(chǎn)的收益返算其價值的方法即為收益還原法。房地產(chǎn)價值=房地產(chǎn)純收益÷收益還原利率。
  假設(shè)開發(fā)法
  　　對于一個未完成的房地產(chǎn)開發(fā)項目(純土地或在建工程等)，通過測算正常開發(fā)完畢后的市場價值，然后扣除剩余開發(fā)任務(wù)的正常投入，即得出待估房地產(chǎn)價值的方法。
  基準(zhǔn)地價法
  　　對于城市土地使用權(quán)的價值，近年來進行了大范圍的基準(zhǔn)地價評定工作，并且已得出城市不同級別的土地的基準(zhǔn)地價，這對于衡量城市土地使用權(quán)的價值具有較可靠的指導(dǎo)意義。針對到某一地塊的土地使用權(quán)價值評估，可以參照已有的同級別、同用途的基準(zhǔn)地價，進行一般因素、區(qū)域因素、個別因素的調(diào)整，**后得出估價對象土地使用權(quán)價值的方法。這種方法有一定的政策性。
  路線價法
  　　土地使用權(quán)的價值跟土地所處位置(臨街狀況：寬度深度)有很大的關(guān)系，對于同一街區(qū)，土地的價值具備相對的穩(wěn)定性，如果知道該街區(qū)土地的平均價格，通過臨街寬度、臨街深度的調(diào)整得出估價對象土地價值的方法即為路線價法。
  
  實際的做法:
  
  根據(jù)該房產(chǎn)的建成年份,土地使用年限,朝向,樓層,格局,地段,配套,裝修狀況等,結(jié)合市場上實際成交的價格,加上市場風(fēng)險及銀行認(rèn)可保守度等原因,以7-9折之間的折扣換算,就得出評估價了

  查看全文↓ 2018-07-16 22:56:56

相關(guān)問題

• 問 ?? 房屋評估是怎么評的？？
  答

  1、房產(chǎn)評估定義如下：1992年，中國施行了土地有償運用，并且立法規(guī)則＂施行房地產(chǎn)報價評估制度＂，國家標(biāo)準(zhǔn)的《房地產(chǎn)評估標(biāo)準(zhǔn)》于2000年6月1日正式施行。作為國家房地產(chǎn)評估業(yè)第一部國家標(biāo)準(zhǔn)，它標(biāo)準(zhǔn)了房地產(chǎn)評估做法，從技能操作上確保了評估成果的客觀公正和合理。2、房產(chǎn)評估費計算方法如下：二手房評估分為“免費評估”和“付費評估”兩種方式。（1）免費評估：現(xiàn)在除了具有專業(yè)天資的房產(chǎn)評估公司以外還有一種新式的網(wǎng)絡(luò)二手房評估也已趨于老練。國內(nèi)幾家大型的房產(chǎn)類網(wǎng)站、或許具有房產(chǎn)頻道的歸納性網(wǎng)站均開端為消費者供給免費二手房評估這一效勞，其間以房天下評估網(wǎng)為有目共睹。（2）付費評估：房產(chǎn)評估是二手房買賣過程中一個首要的環(huán)節(jié)。如今，買房借款、賣房過戶、找中介、進銀行，他們都會通知你房子需求評估。比方購房者需求處理典當(dāng)借款，銀行要依據(jù)評估組織的評估陳述，才干向購房者發(fā)放借款。處理按揭借款的評估，需求具有專業(yè)天資的評估組織進行。依據(jù)省物價局的有關(guān)規(guī)則，現(xiàn)在評估費收費標(biāo)準(zhǔn)采納累進計費率：房子總價100萬元以下（含100萬元）的，收取評估總價的0．42％；100萬元到500萬元的（含500萬元）累進計費率為0．3％；500萬元到2000萬元的收取評估總價的0．12％；2000萬元到5000萬元（含5000萬元）的收取評估總價的0．06％；5000萬元以上的收取評估總價的0．012％。

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• 問 房屋評估是怎么評的?
  答

  、房屋評估計價辦法是依照被評估房屋的常用結(jié)構(gòu)、標(biāo)準(zhǔn)、用料情況計算重置完全價值，然后按各類房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成情況的新舊程度折扣，而確定現(xiàn)值。城鎮(zhèn)各種所有制房屋進行交易、互換、抵押、拍賣、典當(dāng)、轉(zhuǎn)讓、析產(chǎn)、兼并、價撥、劃撥、拆遷或以房抵債、入股、投資等，涉及房屋價格的活動，均依照本辦法評估作價?！　《⒎课菰u估計價原則：是以房屋重置完全價值確定各類房屋的價值為房屋評估計價的基本原則。

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• 問 購房時房屋評估怎么評低
  答

  專業(yè)的說法: ?　　房地產(chǎn)評估方法常用的有成本法、市場比較法、剩余法、收益法、假設(shè)開發(fā)法，針對土地估價還有基準(zhǔn)地價修正法。另外還有路線價法、房地產(chǎn)價格指數(shù)調(diào)整法等等。 成本法　　針對土地使用權(quán)價值評估，經(jīng)常叫做成本積算法，即對取得土地或已實現(xiàn)的土地開發(fā)的各項成本費用進行核算，剔除不正常因素影響的價值，對于正常成本費用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權(quán)價值的方法。該方法常用于對正常程序取得的土地的評估。 　　針對房屋評估，通常稱為重置成本法，它是對現(xiàn)有的房屋按照正常市場標(biāo)準(zhǔn)下的重新建造房屋所需成本的測算，然后考慮資金的利息并計取一定的開發(fā)(或建設(shè)利潤)得出完全重置成本價，然后根據(jù)實際情況和法律規(guī)范確定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的評估價值的方法。 市場比較法　　挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產(chǎn)價格案例(已成交的或評估過的、具備正常報價的)與待估房地產(chǎn)的各項條件相比較，對各個因素進行指數(shù)量化，通過準(zhǔn)確的指數(shù)對比調(diào)整，得出估價對象房地產(chǎn)的價值的方法。這種方法具有較強的實際意義和準(zhǔn)確性，在市場經(jīng)濟不太成熟的時候較難適用，在市場較為成熟、成交透明、比較案例易找的時候常常使用，并且估價結(jié)果較為準(zhǔn)確。 剩余法　　房地產(chǎn)總價知道或者可以測算出來時，因為房地產(chǎn)總價=土地使用權(quán)價值+房產(chǎn)價值，因此測算出土地使用權(quán)價值或房產(chǎn)價值，用總價值扣除它后即可得出房產(chǎn)價值或土地使用權(quán)價值。這種方法常用于房屋或土地的單項估價。 收益法　　房地產(chǎn)之所以有價值，其根本原因是因為他有使用價值，使用價值即為房地產(chǎn)所有者帶來收益，收益的大小是決定房地產(chǎn)價值高低的內(nèi)在原因，通過一定的分析，房地產(chǎn)收益與其價值有一定的比例關(guān)系(即房地產(chǎn)收益率)。不同的地區(qū)、不同用途、類型的房地產(chǎn)收益率也有所不同，根據(jù)待估房地產(chǎn)的收益返算其價值的方法即為收益還原法。房地產(chǎn)價值=房地產(chǎn)純收益÷收益還原利率。 假設(shè)開發(fā)法　　對于一個未完成的房地產(chǎn)開發(fā)項目(純土地或在建工程等)，通過測算正常開發(fā)完畢后的市場價值，然后扣除剩余開發(fā)任務(wù)的正常投入，即得出待估房地產(chǎn)價值的方法。 基準(zhǔn)地價法　　對于城市土地使用權(quán)的價值，近年來進行了大范圍的基準(zhǔn)地價評定工作，并且已得出城市不同級別的土地的基準(zhǔn)地價，這對于衡量城市土地使用權(quán)的價值具有較可靠的指導(dǎo)意義。針對到某一地塊的土地使用權(quán)價值評估，可以參照已有的同級別、同用途的基準(zhǔn)地價，進行一般因素、區(qū)域因素、個別因素的調(diào)整，**后得出估價對象土地使用權(quán)價值的方法。這種方法有一定的政策性。 路線價法　　土地使用權(quán)的價值跟土地所處位置(臨街狀況：寬度深度)有很大的關(guān)系，對于同一街區(qū)，土地的價值具備相對的穩(wěn)定性，如果知道該街區(qū)土地的平均價格，通過臨街寬度、臨街深度的調(diào)整得出估價對象土地價值的方法即為路線價法。

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• 問 房產(chǎn)抵押貸款評估公司怎么評？
  答

  需要在指定的評估公司評估，其他的銀行不認(rèn)。房產(chǎn)抵押貸款流程：1、借款人在銀行開立活期存款帳戶；2、準(zhǔn)備貸款要求的資料；3、面簽銀行；4、銀行報卷和審批；5、銀行審批通過后，通知借款人審批結(jié)果，并與借款人簽訂借款合同；6、到建委做抵押登記；7、建委出它項權(quán)利證；8、視情況辦理保險、公證等手續(xù)；9、銀行將貸款直接劃撥到合同約定的帳戶中；10、借款人按借款合同的規(guī)定還本付息。

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• 問 房產(chǎn)抵押貸款評估公司怎么評？
  答

  需要在指定的評估公司評估，其他的銀行不認(rèn)。房產(chǎn)抵押貸款流程：1、借款人在銀行開立活期存款帳戶；2、準(zhǔn)備貸款要求的資料；3、面簽銀行；4、銀行報卷和審批；5、銀行審批通過后，通知借款人審批結(jié)果，并與借款人簽訂借款合同；6、到建委做抵押登記；7、建委出它項權(quán)利證；8、視情況辦理保險、公證等手續(xù)；9、銀行將貸款直接劃撥到合同約定的帳戶中；10、借款人按借款合同的規(guī)定還本付息。

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