?? 二手房成交價(jià)和銀行評(píng)估價(jià)不一樣怎么辦？

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• 144****4361

  需要你補(bǔ)足成交價(jià)與評(píng)估價(jià)之間的差額。
  舉例：成交價(jià)是100萬(wàn)，評(píng)估價(jià)是90萬(wàn)，你能貸款90萬(wàn)的7成即63萬(wàn)，剩下的37萬(wàn)都是**款。
  追問(wèn)
  那如果成交價(jià)比評(píng)估價(jià)低。那銀行是按成交價(jià)來(lái)貸款嗎？
  追答
  不，還是按評(píng)估價(jià)計(jì)算貸款額。這也就是常說(shuō)的高評(píng)高貸。

  查看全文↓ 2018-07-19 00:21:24
• 154****1043

  二手房交易流程
  (1)買(mǎi)方咨詢(xún)
  買(mǎi)賣(mài)雙方建立信息溝通渠道，買(mǎi)方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣(mài)方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書(shū)、身份證件及其它證件。
  (2)簽合同
  賣(mài)方提供了房屋的合法證件，買(mǎi)方可以交納購(gòu)房定金(交納購(gòu)房定金不是商品房買(mǎi)賣(mài)的必經(jīng)程序)，買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同(或稱(chēng)房屋買(mǎi)賣(mài)契約)。買(mǎi)賣(mài)雙方通過(guò)協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見(jiàn)后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。
  (3)辦理過(guò)戶(hù)
  買(mǎi)賣(mài)雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門(mén)提出申請(qǐng)，接受審查。買(mǎi)賣(mài)雙方向房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門(mén)要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，對(duì)無(wú)產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書(shū)面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。
  (4)立契
  房地產(chǎn)交易管理部門(mén)根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購(gòu)買(mǎi)對(duì)象，按交易部門(mén)事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)?，F(xiàn)在北京市已取消了交易過(guò)程中的房地產(chǎn)賣(mài)契，即大家所俗稱(chēng)的“白契”。
  (5)繳納稅費(fèi)
  稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。
  買(mǎi)二手房特別要注意，要清楚買(mǎi)二手房注意事項(xiàng)，不然很容易被騙。在買(mǎi)房前請(qǐng)?jiān)斪x以上買(mǎi)二手房注意事項(xiàng)。

  查看全文↓ 2018-07-19 00:20:28
• 151****4566

  1，房地產(chǎn)評(píng)估采取房產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的市場(chǎng)比較法，通過(guò)對(duì)同一樓盤(pán)的在售房源的掛牌價(jià)格，以及同類(lèi)型樓盤(pán)的實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格進(jìn)行專(zhuān)業(yè)處理，換算出具體某個(gè)樓盤(pán)的平均單價(jià)。
  2，一套舊房?jī)r(jià)值幾何，可不是評(píng)估師憑經(jīng)驗(yàn)“毛估”出來(lái)的，必須有一整套計(jì)算操作辦法。主要采用“市場(chǎng)比較法”，通常選擇三套符合以下要求的可比物業(yè)：與需要估價(jià)的房屋地段相近、銷(xiāo)售時(shí)間相近、物業(yè)類(lèi)型相同、房型相同、物業(yè)建筑年代相近、結(jié)構(gòu)相同、權(quán)屬相同、價(jià)值相近。把這三套房子的銷(xiāo)售價(jià)格作為比較對(duì)象，加入幾方面的修正系數(shù)**終得出的算術(shù)平均值，就是委托估價(jià)房屋的評(píng)估價(jià)。
  3、二手房評(píng)估價(jià)然后結(jié)合待評(píng)估房屋的實(shí)際情況，包括面積、樓層、朝向、裝修狀況、其它特征因素，等等，計(jì)算出該房屋相對(duì)科學(xué)合理的市場(chǎng)參考價(jià)。
  4、二手房交易是指已經(jīng)在房地產(chǎn)交易核心備過(guò)案、完成初始登記和總登記的、再次上市進(jìn)行交易。二手房是相對(duì)開(kāi)發(fā)商手里的商品房而言的，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易二級(jí)市場(chǎng)的俗稱(chēng)，包括商品房、允許上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房。二手房交易，現(xiàn)在在北京、上海、深圳等大城市是一個(gè)非?；钴S的現(xiàn)象，其發(fā)展前景相當(dāng)可觀。
  
  1，二手房的實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)與評(píng)估價(jià)，可以說(shuō)100%不會(huì)一樣。
  2，銀行為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，加上二手房的折舊以及房地產(chǎn)評(píng)估法的要求等問(wèn)題，使得評(píng)估價(jià)幾乎都比實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)低。
  3，由于二手房的貸款額是按評(píng)估價(jià)來(lái)計(jì)算的，因此網(wǎng)簽合同的交易價(jià)格可以寫(xiě)評(píng)估價(jià)。這樣還能為買(mǎi)方節(jié)省一些稅費(fèi)呢，這屬于合理避稅，不違法。

  查看全文↓ 2018-07-19 00:18:57

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 二手房成交價(jià)和銀行評(píng)估價(jià)不一樣怎么辦?
  答

  由于二手房的貸款額是按評(píng)估價(jià)來(lái)計(jì)算的，因此網(wǎng)簽合同的交易價(jià)格可以寫(xiě)評(píng)估價(jià)。這樣還能為買(mǎi)方節(jié)省一些稅費(fèi)呢，這屬于合理避稅，不違法。所以你可以和賣(mài)方協(xié)商以40萬(wàn)成交。銀行評(píng)估價(jià)就是完全根據(jù)你找的評(píng)估公司定出來(lái)的價(jià)格，一般就是成交價(jià)，但你也可以跟評(píng)估公司提要求。房地產(chǎn)評(píng)估采取房產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的市場(chǎng)比較法，通過(guò)對(duì)同一樓盤(pán)的在售房源的掛牌價(jià)格，以及同類(lèi)型樓盤(pán)的實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格進(jìn)行專(zhuān)業(yè)處理，換算出具體某個(gè)樓盤(pán)的平均單價(jià)。評(píng)估價(jià)是以市場(chǎng)交易價(jià)格為基礎(chǔ)，根據(jù)一定的評(píng)估方法對(duì)房屋和市場(chǎng)情況作出的客觀合理的價(jià)格估計(jì)。兩者差別也不會(huì)太離譜，評(píng)估價(jià)一般是房屋成交價(jià)的七八成。

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• 問(wèn) 什么是二手房成交價(jià)和銀行評(píng)估價(jià)不一樣怎么辦?
  答

  由于二手房的貸款額是按評(píng)估價(jià)來(lái)計(jì)算的，因此網(wǎng)簽合同的交易價(jià)格可以寫(xiě)評(píng)估價(jià)。這樣還能為買(mǎi)方節(jié)省一些稅費(fèi)呢，這屬于合理避稅，不違法。所以你可以和賣(mài)方協(xié)商以40萬(wàn)成交。銀行評(píng)估價(jià)就是完全根據(jù)你找的評(píng)估公司定出來(lái)的價(jià)格，一般就是成交價(jià)，但你也可以跟評(píng)估公司提要求。房地產(chǎn)評(píng)估采取房產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的市場(chǎng)比較法，通過(guò)對(duì)同一樓盤(pán)的在售房源的掛牌價(jià)格，以及同類(lèi)型樓盤(pán)的實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格進(jìn)行專(zhuān)業(yè)處理，換算出具體某個(gè)樓盤(pán)的平均單價(jià)。評(píng)估價(jià)是以市場(chǎng)交易價(jià)格為基礎(chǔ)，根據(jù)一定的評(píng)估方法對(duì)房屋和市場(chǎng)情況作出的客觀合理的價(jià)格估計(jì)。兩者差別也不會(huì)太離譜，評(píng)估價(jià)一般是房屋成交價(jià)的七八成。

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• 問(wèn) ??什么是二手房成交價(jià)?二手房成交價(jià)和銀行評(píng)估價(jià)不一樣怎么辦?
  答

  評(píng)估和實(shí)際本身就不一致 在你能支付房款的前提下 看你像多貸還是少貸 **終的目的你能買(mǎi)下房子就行 無(wú)非是貸多貸少的問(wèn)題 總價(jià)25萬(wàn)的房子 你不至于換不起銀行的貸款 所以評(píng)估高低對(duì)你來(lái)說(shuō)沒(méi)什么風(fēng)險(xiǎn)。

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• 問(wèn) 小區(qū)二手房?jī)r(jià)跟評(píng)估價(jià)不一樣？明白的都能說(shuō)說(shuō)？？
  答

  1、房齡，房屋的新舊程度，直接關(guān)系到買(mǎi)家喜歡與否，而房屋自修建完畢后，就進(jìn)入了折舊期。在對(duì)二手房進(jìn)行銷(xiāo)售時(shí)，一定要計(jì)算房屋的折舊費(fèi)，磚混結(jié)構(gòu)房屋折舊期限為50年。2、戶(hù)型，市場(chǎng)上，正規(guī)的兩居、三居更受歡迎，評(píng)估價(jià)格更高；反之，不規(guī)范的異型戶(hù)型，或套型過(guò)小、過(guò)大的戶(hù)型等，都會(huì)讓房?jī)r(jià)降低。3、樓層，樓層的好壞也直接影響房?jī)r(jià)的高低，處于中間部位的房屋評(píng)估價(jià)相對(duì)較高，但如果底樓帶有戶(hù)外花園，或頂樓帶有屋頂花園，價(jià)格可能更高些。4、位置，果房屋所處地理位置好，如在城市中心地帶或者周邊配套完善，評(píng)估價(jià)自然更高。5、房屋折舊費(fèi)的計(jì)算方法在《國(guó)有企業(yè)固定資產(chǎn)折舊試行條例》中明確規(guī)定，房屋一類(lèi)的固定資產(chǎn)折舊，采用平均年限法，即定額折舊法。其計(jì)算公式為：造價(jià)－殘值　造價(jià)×（1－殘值率）。6、房屋折舊是房屋價(jià)格補(bǔ)償?shù)男问?，即房屋的折舊費(fèi)。折舊費(fèi)是指房屋建造價(jià)值的平均損耗。房屋在長(zhǎng)期的使用中，雖然原有的實(shí)物形態(tài)不變，但由于自然損耗和人為的損耗，它的價(jià)值也會(huì)逐漸減少。

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• 問(wèn) 二手房契稅按照評(píng)估價(jià)還是成交價(jià)
  答

  一般來(lái)說(shuō)，二手房契稅是按照成交價(jià)來(lái)計(jì)算的。根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第三十二條的規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)（房屋）的，應(yīng)當(dāng)按照轉(zhuǎn)讓的價(jià)款計(jì)算營(yíng)業(yè)稅”，可以看出，二手房契稅是按照成交價(jià)來(lái)計(jì)算的。

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