.png)
第三章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì) 第十條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主?！ I(yè)主身份的確認(rèn)，以房屋登記簿或者法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他能夠證明其權(quán)屬的有效證明為依據(jù)?！ 〉谑粭l 業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域共有部分實(shí)施共同管理，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。 第十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益?！ ∥飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)三分之二以上業(yè)主同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)?！ ∥飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議前，應(yīng)當(dāng)事先書面征求其所代表的業(yè)主意見，并將經(jīng)業(yè)主本人簽字的書面意見在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上如實(shí)反映?！ 〉谑龡l 未設(shè)立業(yè)主大會(huì)，發(fā)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)停止服務(wù)或者其他重大、緊急物業(yè)管理事件，需要業(yè)主共同決定解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他事項(xiàng)的，由物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府協(xié)助業(yè)主決定有關(guān)事項(xiàng)?！ 〉谑臈l 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，交付業(yè)主的專有部分建筑面積達(dá)到建筑總面積百分之五十以上的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府書面申請成立業(yè)主大會(huì)。
全部3個(gè)回答>小區(qū)業(yè)主委員會(huì)如何成立
154****9773 | 2018-07-19 17:20:47
已有3個(gè)回答
-
144****6103
業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)在業(yè)主中選舉產(chǎn)生。第一次業(yè)主大會(huì)由原物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)召集。成立業(yè)主委員會(huì)后，由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)每年召開一次以上的業(yè)主大會(huì)。業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)在大會(huì)召開7天前將業(yè)主大會(huì)召開的日期、內(nèi)容送達(dá)每位業(yè)主。
查看全文↓ 2018-07-19 17:21:42
業(yè)主委員會(huì)委員數(shù)額，一般設(shè)10一15人，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定可以適當(dāng)增減，但**少不得少于5人，**多不得多于20人，并在委員會(huì)中選出主任、副主任、秘書各1人。業(yè)主委員會(huì)可聘請區(qū)建委(建設(shè)局)、區(qū)國土房管局、區(qū)規(guī)劃局、區(qū)環(huán)衛(wèi)局、街道辦、派出所等有管單位的人員擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)的顧問。
業(yè)主要員會(huì)必須制訂章程，確定組織機(jī)構(gòu)，并經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過。
業(yè)主委員會(huì)需向區(qū)民政管理部門申請辦理登記手續(xù)，取得社會(huì)團(tuán)體法人資格。
業(yè)主委員會(huì)每屆任期3年，每屆期滿前兩個(gè)月，由本屆業(yè)主委員會(huì)主持召開業(yè)主代表大會(huì)，選舉下屆業(yè)主委員會(huì)委員。業(yè)主要員會(huì)委員可以連選連任。業(yè)主委員會(huì)法人變更須辦理社會(huì)團(tuán)體變更登記。 -
133****3625
一、提出申請
查看全文↓ 2018-07-19 17:21:33
物業(yè)管理小區(qū)符合下列情況之一的，業(yè)主5人以上聯(lián)名可向該小區(qū)所在的街道辦事處書面提出申請，填報(bào)《首屆業(yè)主大會(huì)籌備小組成立申請表》，成立首屆業(yè)主委員會(huì)：(一)物業(yè)已交付使用的建筑面積達(dá)到50%以上；(二)物業(yè)已交付使用的建筑面積達(dá)到30%以上不足50%，且使用超過一年的。
二、成立籌備小組
街道辦事處收到申請后，作出書面批復(fù)意見，指導(dǎo)小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)籌備小組。
三、籌備小組開展籌備工作
(一)籌備小組經(jīng)批復(fù)成立后，應(yīng)告知建設(shè)單位或物業(yè)公司在15日內(nèi)將其掌握的全體業(yè)主名單、聯(lián)系地址及其聯(lián)系電話等材料報(bào)街道辦事處；街道辦事處收到有關(guān)材料后5日內(nèi)將上述資料交予籌備小組。
(二)籌備小組自成立之日起30日內(nèi)擬好《業(yè)主公約》、《業(yè)主委員會(huì)章程》、《業(yè)主委員會(huì)選舉辦法》，并在小區(qū)(大廈)內(nèi)明顯位置張貼公布，征求業(yè)主意見。
籌備小組將《業(yè)主委員會(huì)政策法規(guī)宣傳資料》在宣傳欄內(nèi)公布并發(fā)放給業(yè)主。
(三)籌備小組組織各樓宇業(yè)主通過自薦或推薦方式產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)候選人。
(四)籌備小組將業(yè)主委員會(huì)候選人簡歷表、業(yè)主委員會(huì)選票格式樣本、業(yè)主大會(huì)議程向業(yè)主張貼公布，同時(shí)將《業(yè)主委員會(huì)選舉辦法》書面送達(dá)全體業(yè)主。
四、召開大會(huì)選舉委員籌備小組完成以上工作后，將業(yè)主候選人名單及簡歷表、《業(yè)主委員會(huì)選舉辦法》、《業(yè)主委員會(huì)章程》、《業(yè)主公約》送達(dá)街道辦事處，并提出召開業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的書面申請，同時(shí)做好會(huì)務(wù)籌備工作，包括落實(shí)場地，組織人員印制選票，設(shè)置投票箱，通知所有投票權(quán)人，知會(huì)街道辦事處、派出所、開發(fā)公司、物業(yè)公司等有關(guān)人員。
籌備小組根據(jù)議程召開大會(huì)：收集、登記選票；審議并表決通過《業(yè)主委員會(huì)章程》及《業(yè)主公約》；公開唱票、點(diǎn)票，宣讀選舉結(jié)果，產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)委員。
會(huì)后籌備小組將大會(huì)簽到表、選舉結(jié)果統(tǒng)計(jì)表予以公布。五、申請登記業(yè)主委員會(huì)
自產(chǎn)生之日起15日內(nèi)，持下列文件向所在區(qū)或縣級(jí)市房地產(chǎn)行政主管部門申請辦理備案登記手續(xù)；
(一)業(yè)主委員會(huì)登記申請表；(二)街道辦事處核準(zhǔn)證明；(三)業(yè)主委員會(huì)選票；(四)業(yè)主代表選票；(五)業(yè)主授權(quán)委托書；(六)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)簽到表；(七)業(yè)主委員會(huì)章程；(八)業(yè)主公約；(九)其他相關(guān)資料。
六、核準(zhǔn)批復(fù)：區(qū)或縣級(jí)市房地產(chǎn)行政部門經(jīng)審核，給予業(yè)主委員會(huì)書面批復(fù)意見。業(yè)主委員會(huì)憑批文到公安部門辦理刻制公章手續(xù)，并將公章式樣報(bào)區(qū)或縣級(jí)市房地產(chǎn)行政部門及街道辦事處備案。 -
157****1576
業(yè)主委員會(huì)成立條件：
查看全文↓ 2018-07-19 17:21:21
1、入住率達(dá)到50%以上;
2、首批物業(yè)交付滿2年,并且入住率超過30%的;
3、首批物業(yè)交付滿3年的。
成立業(yè)主委員會(huì)的程序：
1、提出申請
業(yè)主向區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理局提出成立業(yè)主大會(huì)（業(yè)主大會(huì)有兩個(gè)含義，一為會(huì)議程序，一為業(yè)主組織，作為業(yè)主組織時(shí)，業(yè)委會(huì)為其執(zhí)行機(jī)構(gòu)，與業(yè)委會(huì)同時(shí)成立，因此相關(guān)法規(guī)中成立業(yè)主大會(huì)的條件和程序也是成立業(yè)委會(huì)的條件、程序）的書面要求。
法規(guī)的規(guī)定本來是首先由開發(fā)商提出成立業(yè)主大會(huì)的報(bào)告，開發(fā)商不提出的再由業(yè)主提出。實(shí)踐中沒聽說哪個(gè)開發(fā)商曾主動(dòng)提出過此類報(bào)告，廣大業(yè)主趁早自力更生。
另外，上海的實(shí)踐中往往不是向區(qū)房地產(chǎn)局提出，而是向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)或街道一級(jí)的房管辦提出。
提出書面要求的人數(shù)沒有限制，一般三五個(gè)業(yè)主即可。
2、產(chǎn)生籌備組成員
區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理局接到書面要求后，應(yīng)當(dāng)和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織業(yè)主推薦產(chǎn)生籌備組成員。
實(shí)踐中其實(shí)是房管辦和居委會(huì)來操作。
推薦方式不限，也可以自薦。
籌備組由業(yè)主代表組成。
推薦產(chǎn)生籌備組成員沒有時(shí)間限制。
參加籌備組中的業(yè)主人數(shù)由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）和區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門根據(jù)物業(yè)管理規(guī)模和社區(qū)建設(shè)情況予以確定，一般為5人左右(上海房地局的規(guī)定則是“一般為5至15人”)。
3、籌備組成員名單公告
籌備組成員名單自成立之日起七日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。
4、進(jìn)行籌備工作
籌備組做好下列各項(xiàng)籌備工作：
（1）確定召開業(yè)主大會(huì)的會(huì)議形式以及是否推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議；
（2）確認(rèn)業(yè)主身份以及業(yè)主在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)；
（3）由業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，確定業(yè)主代表產(chǎn)生的方式、人數(shù)和名單；
（4）確定召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的時(shí)間、地點(diǎn)和內(nèi)容;
（5）確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人和委員的產(chǎn)生辦法、業(yè)主委員會(huì)候選人組成人數(shù)、名單和基本情況；
（6）參照市房地資源局制訂的示范文本，擬定《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》（草案）和《業(yè)主公約》（草案）；
5、籌備工作公告
以上內(nèi)容在業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
6、業(yè)主大會(huì)召開
籌備組自成立之日起三十日內(nèi)，在區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理局和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)下，應(yīng)當(dāng)召開頭次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
頭次業(yè)主大會(huì)會(huì)議按下列程序召開：
（1）由籌備組介紹業(yè)主大會(huì)籌備情況；
（2）由籌備組介紹業(yè)主委員會(huì)委員候選人情況；
（3）業(yè)主投票選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)委員；
（4）審議通過《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》；
召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，籌備組或者業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)事先將會(huì)議時(shí)間、地點(diǎn)、議題和議程通知所在地區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門和居（村）民委員會(huì)，邀請區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門和居（村）民委員會(huì)派代表參加，并認(rèn)真聽取區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門和居（村）民委員會(huì)的意見、建議。
7、備案
業(yè)主委員會(huì)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列文件向區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門備案：
（1）業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄和會(huì)議決定；
（2）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（3）業(yè)主公約；
（4）業(yè)主委員會(huì)成員的名單和基本情況。
8、出備案證、刻制印章
區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門對依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)出具業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)備案證明和印章刻制證明。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法刻制和使用印章。
9、委員名單等公告
經(jīng)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)委員名單、業(yè)主大會(huì)審議通過的《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》在向房地產(chǎn)管理部門備案后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以書面公告或按戶發(fā)放。
成立業(yè)委會(huì)的障礙：
1、物業(yè)公司一般對成立業(yè)委會(huì)的行動(dòng)很反感。一方面，如果沒有業(yè)委會(huì)，沒人可以炒掉它，小區(qū)成為物業(yè)的自留地。而成立業(yè)委會(huì)的原因，經(jīng)常是因?yàn)闃I(yè)主不想再忍受物業(yè)公司的蠻橫服務(wù)，業(yè)委會(huì)的成立意味著解聘物業(yè)。另一方面，有組織的業(yè)主更有籌碼和力量提出更高的要求。
2、單位的阻力。業(yè)委會(huì)成立的相關(guān)法規(guī)有一個(gè)很別扭的問題。成立業(yè)委會(huì)本來是全體業(yè)主的事情，是業(yè)主行使私有產(chǎn)權(quán)的延伸，應(yīng)該由業(yè)主自主決定。但目前卻是行政掛帥，從程序到內(nèi)容都被政府部門掌控。但政府部門在這件事情上即無動(dòng)力又缺監(jiān)督，加上個(gè)別情況下被物業(yè)公司等利益團(tuán)體勾引誘惑，因此成立過程中的種種拖延、敷衍、專制、不公都由此而生。甄律師在代理小區(qū)業(yè)主成立業(yè)委會(huì)的案例中，大多數(shù)遇到的不是來自政府的協(xié)助而是租礙。
3、法律法規(guī)的缺失。成立業(yè)委會(huì)的相關(guān)法規(guī)效力級(jí)別較低，并且也不完善，實(shí)踐操作的一些問題經(jīng)常找不到法律答案。
相關(guān)問題
-
答
-
答
業(yè)主委員會(huì)，是指由業(yè)主選舉產(chǎn)生，代表業(yè)主利益的組織，是業(yè)主行使共同管理權(quán)的一種特殊形式。業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，一般由5至11人單數(shù)組成。業(yè)主委員會(huì)的權(quán)力基礎(chǔ)是其對物業(yè)的所有權(quán)，它代表該物業(yè)的全體業(yè)主，對該物業(yè)有關(guān)的一切重大事項(xiàng)擁有決定權(quán)。一.業(yè)主大會(huì)的成立 規(guī)定:同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。二.物業(yè)管理區(qū)域的劃分 規(guī)定:一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。三.業(yè)主大會(huì)投票權(quán)確立 規(guī)定:業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會(huì)的組成和委員任期等事項(xiàng)作出約定。四、業(yè)主大會(huì)的開會(huì)要求和表決方式 規(guī)定: 1.召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開15日以前通知全體業(yè)主。 2.業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。 3.業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。 4.業(yè)主大會(huì)作出決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過。業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。 5.住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)。
全部3個(gè)回答> -
答
小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的成立一般是由業(yè)主選舉產(chǎn)生的，小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)不僅僅代表著業(yè)主整體的利益，而且作為業(yè)主行使共同管理權(quán)的一種特殊形式，代表該物業(yè)的全體業(yè)主，針對于本小區(qū)的物業(yè)，有一切重大事項(xiàng)的決定權(quán)，在建立的過程當(dāng)中還需要得到政府部門的指導(dǎo)，通過同意之后通過選舉的方式產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，而且一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能夠成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。針對于比較大型的小區(qū)，可以先按照每棟樓進(jìn)行推選，比如每個(gè)樓委會(huì)推選出代表，集中成為業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)的人數(shù)也有一定的要求，一般是按照小區(qū)總戶數(shù)的2%，而且為了方便好投票，委員的數(shù)量一般為單數(shù)。才會(huì)在進(jìn)行相關(guān)決定的時(shí)候，所持投票權(quán)需要1/2以上通過的情況之下才能夠做決定，如果針對于專項(xiàng)維修基金的使用需要全體業(yè)主所持票數(shù)2/3才能夠通過。
-
答
業(yè)主委員會(huì)，是指由業(yè)主選舉產(chǎn)生，代表業(yè)主利益的組織，是業(yè)主行使共同管理權(quán)的一種特殊形式。業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，一般由5至11人單數(shù)組成。業(yè)主委員會(huì)的權(quán)力基礎(chǔ)是其對物業(yè)的所有權(quán)，它代表該物業(yè)的全體業(yè)主，對該物業(yè)有關(guān)的一切重大事項(xiàng)擁有決定權(quán)。一、業(yè)主大會(huì)的成立規(guī)定:同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。二、物業(yè)管理區(qū)域的劃分規(guī)定:一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。三、業(yè)主大會(huì)投票權(quán)確立規(guī)定:業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會(huì)的組成和委員任期等事項(xiàng)作出約定。四、業(yè)主大會(huì)的開會(huì)要求和表決方式規(guī)定:1、召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開15日以前通知全體業(yè)主。2、業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。3、業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
全部4個(gè)回答> -
答
1、同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。2、入住率達(dá)到80％或小區(qū)已使用兩年的，可以成立業(yè)主委員會(huì)。
全部3個(gè)回答>
買房交流群
- 房貸計(jì)算
-
找房小程序
