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最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋中對此做出了規(guī)定：開發(fā)商遲延交付房屋的，經(jīng)購房人催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行交房義務的，購房人可以請求解除合同，沒有催告的解除權應當在解除權發(fā)生之日起一年內(nèi)行使，逾期不行使解除權消滅。購房人不要求解除合同的，商品房買賣合同中又沒有約定違約金或者損失賠償數(shù)額的，可以要求開發(fā)商按照逾期交付使用房屋期間有資格的房地產(chǎn)評估機構評定的同地段同類房屋租金標準賠償購房人的損失。
老人遺產(chǎn)房屋過戶費用應該怎樣算呢？商品房買賣合同糾紛
154****8614 | 2018-08-09 15:08:28
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131****9145
一個公民的合法的財產(chǎn)當然是屬于遺產(chǎn)了，這份合法財產(chǎn)就是因為他生前自己的買賣所得，當然屬于遺產(chǎn)。
查看全文↓ 2018-08-09 15:09:08 -
145****6447
一個公民的合法的財產(chǎn)當然是屬于遺產(chǎn)了，這份合法財產(chǎn)就是因為他生前自己的買賣所得，當然屬于遺產(chǎn)
查看全文↓ 2018-08-09 15:08:57 -
132****2137
**低不低于200元。
查看全文↓ 2018-08-09 15:08:47
繼承過戶與買賣和贈與相比，稅費支出是**低的，因為繼承的房產(chǎn)沒有營業(yè)稅、個稅和契稅。繼承人憑遺囑辦理繼承權公證，憑繼承權公證書到房管局轉名。
繼承房產(chǎn)需要滿足以下三個條件：
房產(chǎn)繼承有兩種形式，法定繼承和遺囑繼承。法定繼承即法律規(guī)定的遺產(chǎn)繼承人，遺囑繼承必須是遺產(chǎn)人死前曾做過公證的遺囑才有法律效力;
遺產(chǎn)應當是被繼承人生前屬于個人所有的財產(chǎn);
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關鍵是面積 樓層 以及供暖方式
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廣東省高級人民法院關于印發(fā)《廣東省高級人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題的指導意見》的通知 (粵高法發(fā)[2003]24號) 全省各級人民法院： 現(xiàn)將《廣東省高級人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題的指導意見》印發(fā)給你們，請組織從事民事審判的法官認真學習、理解掌握。注意在裁判文書中不要直接引用。審理此類案件中的問題請及時報告省法院民一庭。 二○○三年十月二十四日 廣東省高級人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題的指導意見 為了正確審理商品房買賣合同糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國擔保法》、**高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》、《關于適用擔保法>若干問題的解釋》和《廣東省商品房預售管理條例》等法律法規(guī)、司法解釋的規(guī)定，結合審判實踐，提出如下指導意見。 1、人民法院在審理《城市房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的一、二審糾紛案件時，對于當事人請求解除合同的，均應適用**高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條第二款關于合同解除權行使期限的規(guī)定。但對方當事人確實已無法履行合同主要義務的情形除外。 前款所引述的合同解除權的行使期限屬于除斥期間，不存在期間的中止、中斷和延長的情形。對方當事人在解除權發(fā)生之日起的一年內(nèi)進行催告的，解除權的行使期限自催告之日起計算三個月。 2、根據(jù)**高人民法院《關于審理商品房買賣糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條的規(guī)定，出賣人只有在因其自身的原因導致買受人不能在合同約定或法律規(guī)定的期限內(nèi)領取房屋權屬證書的情形下，才需承擔逾期辦證的違約責任。因此，出賣人能舉證證明其已在合同約定或法律規(guī)定的辦證期限內(nèi)之合理時間將有關辦理房屋權屬證書的資料交給政府主管部門并已具備辦證條件的，可不承擔逾期辦證的違約責任。 3、在一方當事人的違約行為給對方當事人造成的損失數(shù)額難以確定的情形下，當事人以約定的違約金過分高于或低于所造成的損失為由要求減少或增加違約金的，人民法院一般不予支持。 4、在審理以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同糾紛案件時，要注意正確區(qū)分和認定當事人之間合同關系的法律性質。在此類案件中，一般存在兩份合同書，即買受人與出賣人簽訂的商品房買賣合同書和買受人、擔保權人及出賣人簽訂的商品房擔保貸款合同書。在后一份合同書中，一般存在三個法律關系，即買受人與擔保權人之間的借款合同關系、買受人與擔保權人之間的以尚未建成或者已竣工的房屋為抵押物的抵押合同關系、出賣人與擔保權人之間以保證或回購等具體條款加以確定的保證合同關系。 5、在以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同糾紛案件中，抵押合同與保證合同是借款合同的從合同，借款合同無效的，抵押合同、保證合同也無效。但抵押合同、保證合同另有約定的除外。 商品房買賣合同與借款合同不存在主從合同的關系，商品房買賣合同無效的，借款合同不因此而無效。但因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使借款合同的目的無法實現(xiàn)，當事人請求解除借款合同的，人民法院應予支持。 6、因買受人要求出賣人支付逾期交樓違約金或出賣人要求買受人支付逾期付款違約金而發(fā)生的糾紛，一般不應通知擔保權人作為當事人參加訴訟。但買受人以逾期付款是因為擔保權人的違約行為造成為由，申請人民法院追加擔保權人作為第三人參加訴訟的，人民法院應予支持。 7、出賣人或買受人請求確認商品房買賣合同無效或撤銷、解除商品房買賣合同的，人民法院應當在開庭前告知擔保權人可以作為有獨立請求權的第三人參加訴訟。若擔保權人就借款合同和抵押、保證合同另行起訴的，人民法院一般應將該案與商品房買賣合同糾紛合并審理。商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，借款合同也被解除的，人民法院可判決出賣人將買受人所欠擔保權人借款本息直接支付給擔保權人，其余款項支付給買受人。 若擔保權人不參加訴訟的，法院僅審理商品房買賣合同糾紛。商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除的，出賣人應將收受的購房款(包括買受人已實際支付的款項和向擔保權人所借款項)本息返還買受人，違約責任按雙方約定和有關法律規(guī)定處理。出賣人與買受人達成解除商品房買賣合同并由出賣人代替買受人清償其所欠擔保權人全部債務，其余款項則返還給買受人的和解協(xié)議的，人民法院應予支持。 8、買受人未按照借款合同的約定還款，擔保權人以執(zhí)行回購條款為由請求出賣人承擔連帶保證責任、償還買受人所欠貸款本息的，人民法院應予支持。 9、出賣人與買受人惡意串通，為騙取借款而簽訂虛假商品房買賣合同的，該商品房買賣合同因惡意串通、損害第三人利益而無效，擔保權人可依照《合同法》第五十四條第二款、第五十五條的規(guī)定對借款合同行使撤銷權。 借款合同被撤銷后，由買受人承擔還款責任，出賣人承擔連帶清償責任。 10、擔保權人與買受人、出賣人簽訂預售商品房擔保貸款合同后，因登記部門的原因致使其未辦理預售商品房擔保貸款合同備案登記或抵押登記的，人民法院可以認定預售商品房擔保貸款合同中的抵押合同關系有效，但不得對抗第三人。 11、商品房擔保貸款合同中關于“抵押房產(chǎn)的全部或部分發(fā)生毀損，不論何時和何種原因，亦不論何人過失，均由買受人負全部責任，并賠償由此引起的一切損失”的條款，加重了買受人的責任，導致當事人利益的失衡，人民法院在當事人請求時可依據(jù)《合同法》第四十條的規(guī)定，以提供格式條款一方加重對方責任為由，認定該條款無效。房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔;買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔。如果抵押房產(chǎn)已經(jīng)買了保險的，保險金應當作為抵押財產(chǎn)。 12、對于因建設工程“爛尾”而解除商品房買賣合同和商品房擔保貸款合同后，擔保權人要求買受人返還款項時，買受人以出賣人的商品房預售款開戶銀行違反《廣東省商品房預售管理條例》第三十三條第二款規(guī)定的法定監(jiān)管義務而造成其損失為由，要求銀行承擔賠償責任的，如果擔保權人同時是出賣人的商品房預售款開戶銀行，人民法院應對買受人的主張一并審理;如果擔保權人不是出賣人的商品房預售款開戶銀行的，人民法院應告知買受人另行起訴。 13、對于商品房擔保貸款合同中關于買受人不得將抵押房產(chǎn)出租、轉讓的條款，人民法院可依據(jù)《合同法》第四十條的規(guī)定，以提供格式條款一方排除對方主要權利為由，認定該條款無效。 14、買受人未經(jīng)擔保權人同意將抵押房產(chǎn)出租的，可認定租賃合同有效，但擔保權人在實現(xiàn)抵押權時，承租人的租賃權不具有優(yōu)先于抵押權的效力。 如果買受人在出租抵押房產(chǎn)時，未書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，買受人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果買受人已書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，因實現(xiàn)抵押權造成承租人的損失，由承租人自行承擔。 15、買受人未經(jīng)擔保權人同意將抵押房產(chǎn)轉讓的，可認定轉讓合同有效。如果原來已辦理抵押登記或商品房擔保貸款合同備案登記的，擔保權人仍可以行使抵押權。受讓人可以代替原買受人清償其全部債務后，向原買受人追償。受讓人不代替原買受人清償債務時，因擔保權人行使抵押權給受讓人造成損失的，對于原買受人所欠擔保權人的債務部分，應由原買受人承擔清償責任，其余損失則由受讓人和原買受人按照過錯大小分擔。但當事人另有約定的除外。 如果原來未辦理抵押登記或商品房擔保貸款合同備案登記的，擔保權人不能對抵押物行使抵押權。因此給擔保權人造成損失的，由原買受人承擔賠償責任。
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關于印發(fā)《廣東省高級人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題的指導意見》的通知 全省各級人民法院： 現(xiàn)將《廣東省高級人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題的指導意見》印發(fā)給你們，請組織從事民事審判的法官認真學習、理解掌握。注意在裁判文書中不要直接引用。審理此類案件中的問題請及時報告省法院民一庭。 二00三年十月二十四日 為了正確審理商品房買賣合同糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國擔保法》、**高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》、《關于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》和《廣東省商品房預售管理條例》等法律法規(guī)、司法解釋的規(guī)定，結合審判實踐，提出如下指導意見。 1、人民法院在審理《城市房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的一、二審糾紛案件時，對于當事人請求解除合同的，均應適用**高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條第二款關于合同解除權行使期限的規(guī)定。但對方當事人確實已無法履行合同主要義務的情形除外。 前款所引述的合同解除權的行使期限屬于除斥期間，不存在期間的中止、中斷和延長的情形。對方當事人在解除權發(fā)生之日起的一年內(nèi)進行催告的，解除權的行使期限自催告之日起計算三個月。 2、根據(jù)**高人民法院《關于審理商品房買賣糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條的規(guī)定，出賣人只有在因其自身的原因導致買受人不能在合同約定或法律規(guī)定的期限內(nèi)領取房屋權屬證書的情形下，才需承擔逾期辦證的違約責任。因此，出賣人能舉證證明其已在合同約定或法律規(guī)定的辦證期限內(nèi)之合理時間將有關辦理房屋權屬證書的資料交給政府主管部門并已具備辦證條件的，可不承擔逾期辦證的違約責任。 3、在一方當事人的違約行為給對方當事人造成的損失數(shù)額難以確定的情形下，當事人以約定的違約金過分高于或低于所造成的損失為由要求減少或增加違約金的，人民法院一般不予支持。 4、在審理以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同糾紛案件時，要注意正確區(qū)分和認定當事人之間合同關系的法律性質。在此類案件中，一般存在兩份合同書，即買受人與出賣人簽訂的商品房買賣合同書和買受人、擔保權人及出賣人簽訂的商品房擔保貸款合同書。在后一份合同書中，一般存在三個法律關系，即買受人與擔保權人之間的借款合同關系、買受人與擔保權人之間的以尚未建成或者已竣工的房屋為抵押物的抵押合同關系、出賣人與擔保權人之間以保證或回購等具體條款加以確定的保證合同關系。 5、在以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同糾紛案件中，抵押合同與保證合同是借款合同的從合同，借款合同無效的，抵押合同、保證合同也無效。但抵押合同、保證合同另有約定的除外。 商品房買賣合同與借款合同不存在主從合同的關系，商品房買賣合同無效的，借款合同不因此而無效。但因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使借款合同的目的無法實現(xiàn)，當事人請求解除借款合同的，人民法院應予支持。 6、因買受人要求出賣人支付逾期交樓違約金或出賣人要求買受人支付逾期付款違約金而發(fā)生的糾紛，一般不應通知擔保權人作為當事人參加訴訟。但買受人以逾期付款是因為擔保權人的違約行為造成為由，申請人民法院追加擔保權人作為第三人參加訴訟的，人民法院應予支持。 7、出賣人或買受人請求確認商品房買賣合同無效或撤銷、解除商品房買賣合同的，人民法院應當在開庭前告知擔保權人可以作為有獨立請求權的第三人參加訴訟。若擔保權人就借款合同和抵押、保證合同另行起訴的，人民法院一般應將該案與商品房買賣合同糾紛合并審理。商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，借款合同也被解除的，人民法院可判決出賣人將買受人所欠擔保權人借款本息直接支付給擔保權人，其余款項支付給買受人。 若擔保權人不參加訴訟的，法院僅審理商品房買賣合同糾紛。商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除的，出賣人應將收受的購房款（包括買受人已實際支付的款項和向擔保權人所借款項）本息返還買受人，違約責任按雙方約定和有關法律規(guī)定處理。出賣人與買受人達成解除商品房買賣合同并由出賣人代替買受人清償其所欠擔保權人全部債務，其余款項則返還給買受人的和解協(xié)議的，人民法院應予支持。 8、買受人未按照借款合同的約定還款，擔保權人以執(zhí)行回購條款為由請求出賣人承擔連帶保證責任、償還買受人所欠貸款本息的，人民法院應予支持。 9、出賣人與買受人惡意串通，為騙取借款而簽訂虛假商品房買賣合同的，該商品房買賣合同因惡意串通、損害第三人利益而無效，擔保權人可依照《合同法》第五十四條第二款、第五十五條的規(guī)定對借款合同行使撤銷權。 借款合同被撤銷后，由買受人承擔還款責任，出賣人承擔連帶清償責任。 10、擔保權人與買受人、出賣人簽訂預售商品房擔保貸款合同后，因登記部門的原因致使其未辦理預售商品房擔保貸款合同備案登記或抵押登記的，人民法院可以認定預售商品房擔保貸款合同中的抵押合同關系有效，但不得對抗第三人。 11、商品房擔保貸款合同中關于“抵押房產(chǎn)的全部或部分發(fā)生毀損，不論何時和何種原因，亦不論何人過失，均由買受人負全部責任，并賠償由此引起的一切損失”的條款，加重了買受人的責任，導致當事人利益的失衡，人民法院在當事人請求時可依據(jù)《合同法》第四十條的規(guī)定，以提供格式條款一方加重對方責任為由，認定該條款無效。房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔。如果抵押房產(chǎn)已經(jīng)買了保險的，保險金應當作為抵押財產(chǎn)。 12、對于因建設工程“爛尾”而解除商品房買賣合同和商品房擔保貸款合同后，擔保權人要求買受人返還款項時，買受人以出賣人的商品房預售款開戶銀行違反《廣東省商品房預售管理條例》第三十三條第二款規(guī)定的法定監(jiān)管義務而造成其損失為由，要求銀行承擔賠償責任的，如果擔保權人同時是出賣人的商品房預售款開戶銀行，人民法院應對買受人的主張一并審理；如果擔保權人不是出賣人的商品房預售款開戶銀行的，人民法院應告知買受人另行起訴。 13、對于商品房擔保貸款合同中關于買受人不得將抵押房產(chǎn)出租、轉讓的條款，人民法院可依據(jù)《合同法》第四十條的規(guī)定，以提供格式條款一方排除對方主要權利為由，認定該條款無效。 14、買受人未經(jīng)擔保權人同意將抵押房產(chǎn)出租的，可認定租賃合同有效，但擔保權人在實現(xiàn)抵押權時，承租人的租賃權不具有優(yōu)先于抵押權的效力。 如果買受人在出租抵押房產(chǎn)時，未書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，買受人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任；如果買受人已書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，因實現(xiàn)抵押權造成承租人的損失，由承租人自行承擔。 15、買受人未經(jīng)擔保權人同意將抵押房產(chǎn)轉讓的，可認定轉讓合同有效。如果原來已辦理抵押登記或商品房擔保貸款合同備案登記的，擔保權人仍可以行使抵押權。受讓人可以代替原買受人清償其全部債務后，向原買受人追償。受讓人不代替原買受人清償債務時，因擔保權人行使抵押權給受讓人造成損失的，對于原買受人所欠擔保權人的債務部分，應由原買受人承擔清償責任，其余損失則由受讓人和原買受人按照過錯大小分擔。但當事人另有約定的除外。 如果原來未辦理抵押登記或商品房擔保貸款合同備案登記的，擔保權人不能對抵押物行使抵押權。因此給擔保權人造成損失的，由原買受人承擔賠償責任。
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隨著中國房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展、房地產(chǎn)法律法規(guī)的不斷完善、廣大消費者維權意識的不斷增強，通過對2005、2006年西安仲裁委員會受理商品房買賣合同糾紛的梳理，2006年西安市商品房買賣合同糾紛呈現(xiàn)以下幾個特點： 1、消費者維權意識在不斷增強。2005、2006年西安市仲裁委員會共受理仲裁案件1162件，其中商品房買賣合同糾紛304件，約占全部受理案件的26.2%，其中近85%屬于消費者針對開發(fā)商提起的維權申請。 2、消費者維權成功的比例不斷提高。廣大消費者依據(jù)合同及相關法律維權成功的比例不斷提高。2005、2006年，西安仲裁委員會處理的全部304件商品房買賣合同糾紛中，近一半案件在仲裁庭的主持下調(diào)解結案，消費者的合法權益得到維護，充分體現(xiàn)了西安仲裁委員會和諧仲裁的宗旨，有效化解了消費者與開發(fā)商之間的矛盾;經(jīng)仲裁庭裁決結案的案件中，九成以上全部或部分支持了消費者的仲裁請求。 3、形成了新的消費者維權熱點問題。2005、2006年，西安仲裁委員會處理的全部304件商品房買賣合同糾紛中，涉及開發(fā)商逾期交房承擔違約責任的案件占到近四成，開發(fā)商逾期辦理房產(chǎn)證承擔違約責任的案件占到三成左右，對房屋是否達到交房條件發(fā)生的糾紛占到兩成左右，二手房買賣、其他類型案件占到一成左右。 4、消費者集體維權的意識有待不斷引導。2006年西安仲裁委員會受理的167件案件中，僅有3件消費者集體維權案件，**多的一件70戶，**少的一件13戶。因商品房糾紛涉及面廣、處理難度大，不少消費者持以觀望的態(tài)度，消極等待其他消費者案件處理結果，不愿直接實施維權行為。在具體維權過程中，部分消費者缺少集體維權意識的特點十分明顯。 ★ 陜西永嘉信律師事務所消費提示： 陜西永嘉信律師事務所在2006年接受咨詢及受理的案件中，近一半業(yè)務屬于商品房買賣合同糾紛，案件類型、比例與西安仲裁委員會基本一致。陜西永嘉信律師事務所接受西安仲裁委員會的委托，結合承辦案件的具體特點，將幾宗有代表性的商品房買賣合同糾紛案件帶給大家，通過剖析、提示，希望能對廣大購房消費者有所幫助。 a、開發(fā)商逾期交房、交房不符合約定條件糾紛案例： 案例1、2004年7月間，吳先生購買一套商品房。合同約定，開發(fā)商應于2005年12月31日前將具備交付條件的商品房交付給吳先生;開發(fā)商逾期交房不超過30日的，應當承擔違約金，合同繼續(xù)履行;開發(fā)商逾期交房超過30日的，吳先生有權解除合同，并要求開發(fā)商退還購房款、承擔違約金。合同履行過程中，開發(fā)商一再拖延交付時間，直至2006年7月間，方通知吳先生辦理房屋交付手續(xù)。吳先生多次與開發(fā)商協(xié)商未果，遂于2006年8月向西安仲裁委員會提出仲裁申請，請求解除合同，要求開發(fā)商退還全部購房款、承擔違約金，并賠償相應的損失。西安仲裁委員會認定雙方簽訂的合同合法有效，裁決支持吳先生解除合同、承擔違約金的請求，部分支持了吳先生賠償損失的請求。
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