房改房土地出讓金計(jì)算方法是什么？

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• 138****1650

  未交出讓金的房改房要補(bǔ)繳
  　　根據(jù)財(cái)政部、國土資源部、建設(shè)部關(guān)于《已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理的若干規(guī)定》(財(cái)綜字[1999]113號(hào))，市區(qū)房改房在轉(zhuǎn)讓交易時(shí)要補(bǔ)繳土地出讓金。
  　　出讓金怎么算?
  　　由于很多市民在買房時(shí)并不知道要補(bǔ)繳這筆出讓金，等雙方講好價(jià)格去行政服務(wù)中心辦手續(xù)時(shí)才知道要補(bǔ)上，很多買房者都覺得自己的房子買虧了，導(dǎo)致一部分人在轉(zhuǎn)讓辦證時(shí)停止了交易。
  　　對(duì)于已購公有住房上市出售需按照有關(guān)計(jì)算公式來補(bǔ)繳土地出讓金，其中，應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓金=標(biāo)定地價(jià)(元/平方米)×繳納比例(≥40%)×上市房屋分?jǐn)偼恋孛娣e (平方米)×年期修正系數(shù)。
  　　據(jù)了解，所謂標(biāo)定地價(jià)即專門評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估。上市房屋尚未確定分?jǐn)偯娣e的，則可用：總用地面積÷總建筑面積×每戶建筑面積得到分?jǐn)偯娣e。例一：一套總用地面積為100平方米的樓房，做6層，每戶建筑面積85平方米，那么其分?jǐn)偯娣e為：100÷ (85×6)×85=16.67。
  　　基準(zhǔn)地價(jià) 五種級(jí)別五種標(biāo)準(zhǔn)
  　　據(jù)介紹，基準(zhǔn)地價(jià)是指政府委托評(píng)估的，地價(jià)被政府所認(rèn)可的特定條件下某一用途類型、某一區(qū)域的土地使用權(quán)平均價(jià)格。我市居住用地基準(zhǔn)地價(jià)按不同的標(biāo)準(zhǔn)分為五級(jí)，其中一級(jí)為304元/平方米，二級(jí)為 243元/平方米，三級(jí)到五級(jí)依次為192元/平方米、145元/平方米、110元/平方米。
  　　所謂標(biāo)定地價(jià)，算起來也是有章可循的：標(biāo)定地價(jià)=基準(zhǔn)地價(jià)(元/平方米)×區(qū)位修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)。區(qū)位修正系數(shù)由各地根據(jù)房屋所處位置、交通便捷程度、基本生活設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施狀況、環(huán)境質(zhì)量等因素來修正，變動(dòng)范圍一般以基準(zhǔn)地價(jià)為基數(shù)，上下浮動(dòng)20%，即基準(zhǔn)地價(jià)的80%— 120%。而我市的普通多層，容積率都符合要求，在計(jì)算標(biāo)定地價(jià)，基本上沒有考慮容積率修正系數(shù)。
  　　不同年限住宅　年期修正系數(shù)不同
  　　年期修正系數(shù)按照出讓年期的不同而各不相同，住宅土地**長(zhǎng)出讓年限為70年。
  　　直屬分局土地利用科沈科長(zhǎng)告訴記者，目前我市辦理的住宅土地出讓年限一般為50年，若房齡比較長(zhǎng)，則可辦理30年出讓年限，而對(duì)于“次新房”或框架結(jié)構(gòu)的房子，可辦理70年。根據(jù)住宅用地出讓年期修正系數(shù)表，30年的修正系數(shù)為85.906%，50年為96.8816%，70年的為100%。
  　　房改房買賣合同效力認(rèn)定出讓金的賬。假設(shè)該房子地處一級(jí)土地上，區(qū)位修正系數(shù)為120%，土地出讓年限為50年，那么它的標(biāo)定地價(jià)為304×120%=364.8元，應(yīng)補(bǔ)繳的出讓金為：364.8元/平方米×40%×16.67平方米×96.8816%=2357元。

  查看全文↓ 2018-08-16 13:02:52
• 139****6851

  房改房土地出讓金不是簡(jiǎn)單的地價(jià)。對(duì)于住宅等項(xiàng)目，采用招標(biāo)、拍賣的方式，可通過市場(chǎng)定價(jià)，土地出讓金就是地價(jià)?？墒菍?duì)于經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、配套房等項(xiàng)目，以及、開發(fā)園區(qū)等工業(yè)項(xiàng)目，往往不是依靠完全的市場(chǎng)調(diào)節(jié)，土地出讓金就帶有稅費(fèi)的性質(zhì)，是定價(jià)。國有劃撥土地上標(biāo)準(zhǔn)住宅用房(包括房改房、商品房、拆遷安置房、解困房、安居房)的轉(zhuǎn)讓，且受讓方(購買方)為自然人的，按合肥市財(cái)政局直屬征收管理局《關(guān)于合肥市區(qū)國有劃撥土地上標(biāo)準(zhǔn)住宅交易補(bǔ)繳土地出讓金的若干意見》的規(guī)定繳納房改房土地出讓金。 應(yīng)繳出讓金= 所在土地等級(jí)相對(duì)應(yīng)的出讓金標(biāo)準(zhǔn)×房屋垂直分?jǐn)偼恋孛娣e× 出讓年期修正系數(shù)
  1、房屋垂直分?jǐn)偯娣e = 房屋的建筑面積 / 房屋總層數(shù) 房屋建筑面積：以房屋產(chǎn)權(quán)證記載面積為準(zhǔn) 房屋總層數(shù)：以房屋產(chǎn)權(quán)證記載層數(shù)為準(zhǔn)
  2、發(fā)證的土地面積。房屋所在宗地已通過建設(shè)用地復(fù)核驗(yàn)收的，按符合驗(yàn)收確定的土地面積登記發(fā)證。如房屋所在宗地未通過建設(shè)用地復(fù)核驗(yàn)收的，按原土地使用證記載面積登記發(fā)證或由市國土資源局按無建設(shè)主體地塊復(fù)核驗(yàn)收后再登記發(fā)證。變更登記的土地面積發(fā)生變化的，土地出讓金不作調(diào)整。
  3、土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)。房改房上市交易補(bǔ)繳土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)按附表的規(guī)定繳納。如土地出讓年限不到66年(含66年)的應(yīng)乘以年期修正系數(shù)后確定。
  4、土地出讓年期確定。凡1980年1月1日以后竣工的房屋，出讓年期從房屋竣工之日起算;1980年1月1日以前竣工的房屋，土地出讓年期從1980年1月1日起算。土地出讓年期不超過70年。按宗地為單位計(jì)算。 在宏觀調(diào)控已取得初步成效基礎(chǔ)上，還應(yīng)對(duì)土地出讓金進(jìn)行一次全面的清理和整頓，這次應(yīng)是我國宏觀調(diào)控的應(yīng)有之義。

  查看全文↓ 2018-08-16 13:02:42
• 145****4238

  承受方須繳納的稅費(fèi)有契稅，印花稅。按成交價(jià)格的1.5%繳納契稅，按0.05%繳納印花稅，按土地等級(jí)×分?jǐn)偟耐恋孛娣e×年期更正系數(shù)來繳納土地出讓金。
  出讓方應(yīng)繳納的稅費(fèi)有印花稅，綜合稅，房改房上市轉(zhuǎn)讓所得利益等。要按照成交價(jià)格的0.05%來繳納印花稅，按差價(jià)的5.55%來繳納綜合稅。個(gè)人轉(zhuǎn)讓買進(jìn)超過一年的普通住宅免收綜合稅。
  出售房改房取得的凈收益按超額累進(jìn)比例繳納所得收益。其中出售價(jià)格小于或等于住房標(biāo)準(zhǔn)價(jià)款1.3倍的，免繳所得收益；出售價(jià)格大于住房標(biāo)準(zhǔn)價(jià)款1.3倍，小于或等于1.6倍的部分，按25%繳納所得收益；出售價(jià)格大于住房標(biāo)準(zhǔn)價(jià)款1.6倍以上的部分，按50%繳納所得收益。

  查看全文↓ 2018-08-16 13:02:36
• 141****3785

  房改房要交土地出讓金的原因：
  
  首先應(yīng)明確該城鎮(zhèn)土地使用權(quán)取得的方式，出讓取得還是劃撥取得，如出讓取得則轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，不需要重新交納土地出讓金；
  
  如劃撥取得,那么轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條第一款：以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批；
  
  有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金，由受讓方繳納出讓金。

  查看全文↓ 2018-08-16 13:02:31

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• 問 房改房土地出讓金計(jì)算方法是什么??？
  答

  房改房土地出讓金不是簡(jiǎn)單的地價(jià)。對(duì)于住宅等項(xiàng)目，采用招標(biāo)、拍賣的方式，可通過市場(chǎng)定價(jià)，土地出讓金就是地價(jià)。可是對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、配套房等項(xiàng)目，以及、開發(fā)園區(qū)等工業(yè)項(xiàng)目，往往不是依靠完全的市場(chǎng)調(diào)節(jié)，土地出讓金就帶有稅費(fèi)的性質(zhì)，是定價(jià)。國有劃撥土地上標(biāo)準(zhǔn)住宅用房(包括房改房、商品房、拆遷安置房、解困房、安居房)的轉(zhuǎn)讓，且受讓方(購買方)為自然人的，按合肥市財(cái)政局直屬征收管理局《關(guān)于合肥市區(qū)國有劃撥土地上標(biāo)準(zhǔn)住宅交易補(bǔ)繳土地出讓金的若干意見》的規(guī)定繳納房改房土地出讓金。 應(yīng)繳出讓金= 所在土地等級(jí)相對(duì)應(yīng)的出讓金標(biāo)準(zhǔn)×房屋垂直分?jǐn)偼恋孛娣e× 出讓年期修正系數(shù) 1、房屋垂直分?jǐn)偯娣e = 房屋的建筑面積 / 房屋總層數(shù) 房屋建筑面積：以房屋產(chǎn)權(quán)證記載面積為準(zhǔn) 房屋總層數(shù)：以房屋產(chǎn)權(quán)證記載層數(shù)為準(zhǔn) 2、發(fā)證的土地面積。房屋所在宗地已通過建設(shè)用地復(fù)核驗(yàn)收的，按符合驗(yàn)收確定的土地面積登記發(fā)證。如房屋所在宗地未通過建設(shè)用地復(fù)核驗(yàn)收的，按原土地使用證記載面積登記發(fā)證或由市國土資源局按無建設(shè)主體地塊復(fù)核驗(yàn)收后再登記發(fā)證。變更登記的土地面積發(fā)生變化的，土地出讓金不作調(diào)整。 3、土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)。房改房上市交易補(bǔ)繳土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)按附表的規(guī)定繳納。如土地出讓年限不到66年(含66年)的應(yīng)乘以年期修正系數(shù)后確定。 4、土地出讓年期確定。凡1980年1月1日以后竣工的房屋，出讓年期從房屋竣工之日起算;1980年1月1日以前竣工的房屋，土地出讓年期從1980年1月1日起算。土地出讓年期不超過70年。按宗地為單位計(jì)算。 在宏觀調(diào)控已取得初步成效基礎(chǔ)上，還應(yīng)對(duì)土地出讓金進(jìn)行一次全面的清理和整頓，這次應(yīng)是我國宏觀調(diào)控的應(yīng)有之義。

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• 問 房改房土地出讓金如何計(jì)算
  答

  房改房如何繳納土地出讓金?　　根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，凡改變土地用途、容積率的，應(yīng)按規(guī)定補(bǔ)交不同用途和容積率的土地差價(jià)。全產(chǎn)權(quán)單位房二次交易時(shí)只需由賣方補(bǔ)交2%的土地出讓金，交易后的房屋應(yīng)為商品房性質(zhì)。房屋產(chǎn)權(quán)時(shí)間是自產(chǎn)權(quán)證發(fā)放之日算起?！　》扛姆渴侵赴凑諊乙?guī)定以成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售給職工的享受國家一定優(yōu)惠政策的房屋，其在上市轉(zhuǎn)售時(shí)存在補(bǔ)交土地出讓金的問題。房改房產(chǎn)權(quán)證基本可分為兩種：按成本價(jià)購買的產(chǎn)權(quán)證和按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的產(chǎn)權(quán)證。成本價(jià)的產(chǎn)權(quán)證說明該房屋的使用、占有、處置的權(quán)利全部歸產(chǎn)權(quán)人所有，不需經(jīng)過原產(chǎn)權(quán)單位同意就可處置，但該房屋不能辦理贈(zèng)與，在收益權(quán)上受到一定的限制。房改政策規(guī)定：原以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買公房的職工，可以根據(jù)本人意愿理順到成本價(jià)，在補(bǔ)交購房時(shí)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)與成本價(jià)差價(jià)款后，獲得全部產(chǎn)權(quán)，并換新的產(chǎn)權(quán)證書。全產(chǎn)權(quán)，可以上市交易。房改房已經(jīng)交納土地出讓金上市交易后再次進(jìn)入市場(chǎng)交易的，按照出讓土地使用權(quán)的商品房交易的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

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• 問 ??房改房土地出讓金如何計(jì)算？
  答

  根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，凡改變土地用途、容積率的，應(yīng)按規(guī)定補(bǔ)交不同用途和容積率的土地差價(jià)。全產(chǎn)權(quán)單位房二次交易時(shí)只需由賣方補(bǔ)交2%的土地出讓金，交易后的房屋應(yīng)為商品房性質(zhì)。房屋產(chǎn)權(quán)時(shí)間是自產(chǎn)權(quán)證發(fā)放之日算起?！　》扛姆渴侵赴凑諊乙?guī)定以成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售給職工的享受國家一定優(yōu)惠政策的房屋，其在上市轉(zhuǎn)售時(shí)存在補(bǔ)交土地出讓金的問題。房改房產(chǎn)權(quán)證基本可分為兩種：按成本價(jià)購買的產(chǎn)權(quán)證和按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的產(chǎn)權(quán)證。成本價(jià)的產(chǎn)權(quán)證說明該房屋的使用、占有、處置的權(quán)利全部歸產(chǎn)權(quán)人所有，不需經(jīng)過原產(chǎn)權(quán)單位同意就可處置，但該房屋不能辦理贈(zèng)與，在收益權(quán)上受到一定的限制。

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• 問 房改房土地出讓金如何計(jì)算
  答

  房改房土地出讓金＝（現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)－購買價(jià)）＊70％，已購房改房家庭取得契稅完稅憑證或房屋權(quán)證滿五年后，可以按市場(chǎng)價(jià)出售所購住房。產(chǎn)權(quán)人應(yīng)按原購房?jī)r(jià)格和出售價(jià)格價(jià)差的70％補(bǔ)交土地等價(jià)款。房改房土地出讓金是怎樣繳納的①成本價(jià)的房改房由政府頒布的政府頒布的房改房成本價(jià)，在上市以后出售并且繳納土地出讓金之后，產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)就等同于商品房的產(chǎn)權(quán)了。它的土地出讓金按交易評(píng)估價(jià)格的1％進(jìn)行繳納，計(jì)算公式為當(dāng)年成本價(jià)×建筑面積×1％。成本價(jià)是房產(chǎn)實(shí)際上市出售的當(dāng)年。②另外還存在有“優(yōu)惠價(jià)”、“標(biāo)準(zhǔn)價(jià)”兩類房改房類型，兩者在交易時(shí)候需要先交納部分款項(xiàng)變更為成本價(jià)房改房方后可直接上市，其中補(bǔ)足成本價(jià)的公式為當(dāng)年成本價(jià)×建筑面積×6％。

• 問 土地出讓金怎么算？土地出讓金計(jì)算方法有哪些？
  答

  土地出讓金不是簡(jiǎn)單的地價(jià)。對(duì)于住宅等項(xiàng)目，采用招標(biāo)、拍賣的方式，可通過市場(chǎng)定價(jià)，土地出讓金就是地價(jià)?？墒菍?duì)于經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、配套房等項(xiàng)目，以及開發(fā)園區(qū)等工業(yè)項(xiàng)目，往往不是依靠完全的市場(chǎng)調(diào)節(jié)，土地出讓金就帶有稅費(fèi)的性質(zhì)，是定價(jià)?！　∫? 有實(shí)際成交價(jià)的，且不低于所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的按成交價(jià)不低于40%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算出讓金，若成交價(jià)低于基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的，則依照標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的40%計(jì)算。二. 發(fā)生轉(zhuǎn)讓的劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓時(shí)，按基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的40%計(jì)算。三. 通過以上方式計(jì)算的土地出讓金數(shù)額，土地使用權(quán)受讓人有異議的，由受讓人委托有資質(zhì)的土地估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，按評(píng)估價(jià)的40%計(jì)算土地出讓金。四. 劃撥土地使用權(quán)成本價(jià)格占土地價(jià)格的**高比例不得高于60%，在以劃撥土地使用權(quán)價(jià)格計(jì)算出讓金時(shí)，必須將成本價(jià)格換算成市場(chǎng)土地價(jià)格，再按不低于40%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算土地出讓金。