??請(qǐng)問，非本村村民購(gòu)買本村房屋，買賣有效嗎？

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• 157****0665

  關(guān)于農(nóng)村房屋的買賣問題，目前確實(shí)個(gè)頭疼的問題。
  我們國(guó)家的土地是兩種所有制：國(guó)家所有制、農(nóng)村集體所有制。
  農(nóng)村就是集體所有制土地。關(guān)于集體所有制土地的建設(shè)用地使用問題，我國(guó)土地法規(guī)定就只有四種情況：興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)（村）企業(yè)、村民建設(shè)住宅、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)。就是說，只有在這四種情況下，才可以使用農(nóng)村的建設(shè)用地。否則，是不能使用土地搞建設(shè)的。所以，你不是本村村民，要想取得農(nóng)村土地中的建設(shè)用地，只有投資鄉(xiāng)村企業(yè)或者投資鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)。
  如果你通過投資鄉(xiāng)村企業(yè)而取得農(nóng)村建設(shè)用地，然后再通過批準(zhǔn)建房，便可取得集體土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)。而且，這房屋、土地的權(quán)利，可以通過企業(yè)產(chǎn)權(quán)交易的程序發(fā)生轉(zhuǎn)移。并且，可以抵押等充分發(fā)揮物權(quán)。
  但你想通過購(gòu)買農(nóng)村住宅房屋，而你又不屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，這種情況，你的房屋買賣合同是無效的。原因是：宅基地是分配所得，只能在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間轉(zhuǎn)移。我國(guó)《房屋登記辦法》第八十七條明確規(guī)定，申請(qǐng)農(nóng)村村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，受讓人不屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予辦理。
  

  查看全文↓ 2018-08-26 16:28:24
• 156****1813

  不可以。農(nóng)村住房和所屬宅基地屬于集體性質(zhì)，只有本村農(nóng)業(yè)戶籍人員才有資格享有。《房屋登記辦法》：
  第八十六條
  房屋所有權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移，申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：
  （一）登記申請(qǐng)書；
  （二）申請(qǐng)人的身份證明；
  （三）房屋所有權(quán)證書；
  （四）宅基地使用權(quán)證明或者集體所有建設(shè)用地使用權(quán)證明；
  （五）證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料；
  （六）其他必要材料。申請(qǐng)村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，還應(yīng)當(dāng)提交農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意轉(zhuǎn)移的證明材料。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，還應(yīng)當(dāng)提交經(jīng)村民會(huì)議同意或者由村民會(huì)議授權(quán)經(jīng)村民代表會(huì)議同意的證明材料。第八十七條
  申請(qǐng)農(nóng)村村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，受讓人不屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予辦理。

  查看全文↓ 2018-08-26 16:28:16
• 154****4979

  非法的合同，自始至終無效。宅基地在法律上是不能私自買賣的。要回買金是可以的，但是增值部分是沒戲了。
  

  查看全文↓ 2018-08-26 16:28:10
• 137****0611

  不能。
  需要買家是本村農(nóng)業(yè)戶籍，才可以辦理買賣過戶手續(xù)。
  《房屋登記辦法》：
  第八十六條
  房屋所有權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移，申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：
  （一）登記申請(qǐng)書；
  （二）申請(qǐng)人的身份證明；
  （三）房屋所有權(quán)證書；
  （四）宅基地使用權(quán)證明或者集體所有建設(shè)用地使用權(quán)證明；
  （五）證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料；
  （六）其他必要材料。
  申請(qǐng)村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，還應(yīng)當(dāng)提交農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意轉(zhuǎn)移的證明材料。
  農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，還應(yīng)當(dāng)提交經(jīng)村民會(huì)議同意或者由村民會(huì)議授權(quán)經(jīng)村民代表會(huì)議同意的證明材料。
  
  第八十七條
  申請(qǐng)農(nóng)村村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，受讓人不屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予辦理。
  

  查看全文↓ 2018-08-26 16:28:05
• 143****8294

  按照相關(guān)規(guī)定農(nóng)村房屋只能買賣過戶給本村的成員，戶口不是本村的村民買賣后不能過戶！

  查看全文↓ 2018-08-26 16:27:58

相關(guān)問題

• 問 本村村民用地買賣合法嗎？
  答

  根據(jù)有關(guān)規(guī)定：1、根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理》第一條第二款規(guī)定：土地屬國(guó)家所有和集體所有，禁止任何單位和個(gè)人買賣土地，但同時(shí)規(guī)定土地的使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。2、國(guó)有土地有國(guó)有出讓地和國(guó)有劃撥地兩種。1、國(guó)有劃撥地使用權(quán)是不能上市自由轉(zhuǎn)讓。2、國(guó)有出讓地的使用權(quán)是可以上市自由轉(zhuǎn)讓。想提醒一下：我國(guó)土地屬國(guó)家和集體所有，任何單位和個(gè)人不得買賣或其它形式轉(zhuǎn)讓土地所有權(quán)（土地法明確規(guī)定），平常講的買賣國(guó)有土地，指的是有償轉(zhuǎn)讓變更土地使用權(quán)，而非土地所有權(quán)。土地的使用權(quán)一般規(guī)定有30、40、50、70年不等。3、集體所有的土地禁止任何單位和個(gè)人買賣土地，集體所有的土地使用權(quán)一般限定在本村村民使用，作為依法審批給村民個(gè)人建房、村辦企業(yè)和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)等，村民個(gè)人承包地及使用地的使用權(quán)，可以依法轉(zhuǎn)包一般用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)（未經(jīng)許可不得改變用途-----用于非農(nóng)建設(shè)）。綜上所述：自然人能持有的是土地使用權(quán)，而非所有權(quán)；土地買賣是違法行為，存在違法風(fēng)險(xiǎn)且不受法律保護(hù)；對(duì)于目前存在個(gè)人私下買賣土地行為，如果當(dāng)事人之間引發(fā)爭(zhēng)議，法院裁定為：無效合同。城市的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。任何組織或者個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓。一切使用土地的組織和個(gè)人必須合理地利用土地。中華人民共和國(guó)土地管理法第四條國(guó)家實(shí)行土地用途管制制度。國(guó)家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對(duì)耕地實(shí)行特殊保護(hù)。國(guó)有土地可以由單位或者個(gè)人承包經(jīng)營(yíng)，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)。農(nóng)民集體所有的土地，可以由本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人承包經(jīng)營(yíng)，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)。發(fā)包方和承包方應(yīng)當(dāng)訂立承包合同，約定雙方的權(quán)利和義務(wù)。土地承包經(jīng)營(yíng)的期限由承包合同約定。承包經(jīng)營(yíng)土地的單位和個(gè)人，有保護(hù)和按照承包合同約定的用途合理利用土地的義務(wù)。

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• 問 請(qǐng)問本村村民買本村的宅基地可以嗎?
  答

  宅基地買賣只能在集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部進(jìn)行，而且還要滿足幾個(gè)條件。具體見下文。農(nóng)村房屋的買賣可以分為三大類：一類是城市居民與農(nóng)村居民之間的農(nóng)村房屋買賣;一類是農(nóng)村居民與本集體經(jīng)濟(jì)成員之間的農(nóng)村房屋買賣;一類是農(nóng)村居民與非本集體經(jīng)濟(jì)成員之間的農(nóng)村房屋買賣。一、對(duì)于城市居民到農(nóng)村購(gòu)買農(nóng)村房屋的效力，在司法實(shí)踐中已沒有任何爭(zhēng)議，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》、國(guó)土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》等相關(guān)法律法規(guī)以及政策的規(guī)定，城市居民到農(nóng)村購(gòu)買房屋的合同屬于無效合同。二、對(duì)于非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員的房屋買賣合同效力，根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)村的土地屬于本集體經(jīng)濟(jì)組織所有，也就是說只有本集體經(jīng)濟(jì)組織成員才享有本集體土地的使用權(quán)，所以《物權(quán)法》第一百五十三條作出如下規(guī)定：宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。因此，非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員簽訂的房屋買賣合同也屬于無效合同，因?yàn)楦鶕?jù)法律規(guī)定是不能辦理宅基地過戶登記的。農(nóng)村的土地只是屬于本集體所有，如果隨意將房屋轉(zhuǎn)讓給非本集體成員，那么無疑是侵害了本集體公共利益和他人合法權(quán)益，該合同屬于無效合同。三、對(duì)于同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員的房屋買賣行為法律沒有禁止，只是規(guī)定，一旦村民將房屋轉(zhuǎn)讓他人后，不能再申請(qǐng)宅基地。不過即使是同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的房屋買賣也要符合以下幾個(gè)條件：(1)轉(zhuǎn)讓人與受讓人為同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員;(2)轉(zhuǎn)讓行為須征得集體經(jīng)濟(jì)組織同意;(3)宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，必須與合法建造的住房一并轉(zhuǎn)讓。(4)受讓人沒有住房和宅基地，且符合宅基地使用權(quán)分配條件?！∫罁?jù)如下：《土地管理法》(2004年修訂)第八條規(guī)定，城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有;宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有?！秶?guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》(國(guó)辦發(fā)〔1999〕39號(hào))規(guī)定，農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購(gòu)買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證?！蛾P(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》(國(guó)土資發(fā)〔2004〕234號(hào) )規(guī)定，嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證?！秶?guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》(國(guó)辦發(fā)〔2007〕71號(hào))第二點(diǎn)規(guī)定，農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。單位和個(gè)人不得非法租用、占用農(nóng)民集體所有土地搞房地產(chǎn)開發(fā)。農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)?！段餀?quán)法》(2007年3月16日第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)第五次會(huì)議通過)第一百六十二條規(guī)定， 宅基地使用權(quán)人經(jīng)本集體同意，可以將建造的住房轉(zhuǎn)讓給本集體內(nèi)符合宅基地使用權(quán)分配條件的農(nóng)戶;住房轉(zhuǎn)讓時(shí)，宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地。農(nóng)戶依照前款規(guī)定轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)的，不得再申請(qǐng)宅基地。

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• 問 ??我想問下我有一套宅基地住房，要是買賣的話先過戶給本村村民，然后再由本村村民過戶給非本村的人可以嗎
  答

  　無效?！　￡P(guān)于外村村民能否購(gòu)買宅基地上房屋的問題，房屋土地行政管理部門認(rèn)為：根據(jù)的相關(guān)規(guī)定，是不允許農(nóng)民將本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的宅基地及房屋賣給外村農(nóng)民的。其法律依據(jù)為1999年《土地管理法》的第43條規(guī)定，該規(guī)定的內(nèi)容為：　　“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外?！狈课萃恋匦姓芾聿块T由此規(guī)定引申出只允許本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間轉(zhuǎn)讓宅基地上的房屋。

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• 問 ??本村村民之間買賣宅基地是否合法？
  答

  根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十二條　農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。所以，本村村民是可以進(jìn)行宅基地買賣的，但是農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。

  全部3個(gè)回答>
• 問 本村村民可以買小產(chǎn)權(quán)房嗎？賣給本村人是合法的嗎?
  答

  不合法。所謂小產(chǎn)權(quán)房，其實(shí)就是無產(chǎn)權(quán)房，它的產(chǎn)權(quán)得不到國(guó)家的承認(rèn)，根本就不能買賣的。所以，購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房是一種得不到法律保障的行為。原則上，就算是本村村民，也不能購(gòu)買。當(dāng)然，如果本村村民沒有住宅，經(jīng)過村委會(huì)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府同意，可以協(xié)商購(gòu)買。

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