??商住兩用房前景怎么樣？

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• 143****0225

  前景不太好，根據(jù)《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，商住房的產(chǎn)權(quán)人應(yīng)該在每年4月份前向房屋所在地地稅部門(mén)申報(bào)繳納房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅實(shí)行的是比例稅率，以房產(chǎn)原值(評(píng)估值)為計(jì)稅依據(jù)，稅率為百分之1.2，房產(chǎn)稅年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值×(1-百分之30)×百分之1.2或稅務(wù)機(jī)關(guān)評(píng)估值×百分之1.2。

  查看全文↓ 2018-10-12 00:09:33
• 135****2896

  商住兩用房?jī)?yōu)缺點(diǎn)分析
  優(yōu)點(diǎn):
  1、可以注冊(cè)公司,既可以居住又可以辦公。
  2、購(gòu)買(mǎi)時(shí)沒(méi)有限制,不限購(gòu)不限貸,再買(mǎi)住房,還是按照首套房來(lái)算。(PS:個(gè)別有特殊政策的城市或區(qū)域除外)
  3、小戶(hù)型,低總價(jià)。
  4、地理位置一般都比較優(yōu)越,周邊的配套比較完善。
  缺點(diǎn):
  1、**比例高,需要5成**。
  2、不能使用公積金貸款,只能采用商業(yè)貸款,貸款年限**長(zhǎng)10年,月供壓力大。
  3、產(chǎn)權(quán)年限只有50年,《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定:住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限滿(mǎn)后,可自動(dòng)續(xù)期。而非住宅建設(shè)用地土地使用權(quán)到期后,不能自動(dòng)續(xù)期。所以相對(duì)于普通住宅,商住兩用房的隱性成本其實(shí)很高。
  4、不能落戶(hù),也沒(méi)有學(xué)區(qū)劃分。
  5、商業(yè)用電用水,未通燃?xì)?不能使用明火做飯。
  6、商和住結(jié)合,進(jìn)出人員雜亂,商戶(hù)營(yíng)業(yè)時(shí)間晚,會(huì)嚴(yán)重?cái)_民,且存在消防安全隱患。
  7、公攤大,實(shí)際使用率低。
  8、**速度慢,后期轉(zhuǎn)手賣(mài)出各方面的稅費(fèi)比較高。
  三、商住兩用房值得買(mǎi)嗎?
  商住兩用房值不值得買(mǎi),具體要看買(mǎi)房的需求和目的。
  1、從注冊(cè)公司辦公的角度來(lái)看,購(gòu)買(mǎi)商住兩用房還是非常不錯(cuò)的,適合年輕人創(chuàng)業(yè)。一般來(lái)說(shuō),商住兩用房處于交通方便、配套完善的地段,房屋本身的品質(zhì)也不錯(cuò)。
  2、從住的角度來(lái)看,其居住的舒適度是比較低的,且生活成本也比較高,并不劃算,不適合長(zhǎng)期居住。
  3、從投資的角度來(lái)看,投資商住兩用房是具有較大的風(fēng)險(xiǎn)的。房產(chǎn)投資除了土地本身的**帶來(lái)收益外,另一部分收益就來(lái)源于房租。但對(duì)于投資客來(lái)說(shuō),**終能實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金收益,轉(zhuǎn)化成人民幣,才算是完成投資。這個(gè)時(shí)候,就要判斷樓盤(pán)日后的變現(xiàn)能力,是否好轉(zhuǎn)手賣(mài)出了。交通的優(yōu)勢(shì)(是否靠近地鐵或臨近主干道)、社區(qū)環(huán)境優(yōu)勢(shì)(樓盤(pán)品質(zhì)、物業(yè)服務(wù)、配套等硬性條件如何)、生活配套優(yōu)勢(shì)(休閑、娛樂(lè)和購(gòu)物是否方便)、價(jià)格優(yōu)勢(shì)(是否可以在區(qū)域內(nèi)形成價(jià)格優(yōu)勢(shì)或者性?xún)r(jià)比優(yōu)勢(shì))。
  購(gòu)買(mǎi)商住兩用房,要對(duì)商住兩用房的優(yōu)缺點(diǎn)有一個(gè)清晰的了解,并結(jié)合自己的目的和需求來(lái)判斷,到底要不要買(mǎi),值不值得買(mǎi)。

  查看全文↓ 2018-10-12 00:09:20
• 136****8573

  優(yōu)點(diǎn)
  1、周邊商超、公共交通方便
  相較于70年產(chǎn)權(quán)的普通住宅，商住兩用房因?yàn)榧婢吡瞬糠稚虡I(yè)的性質(zhì)，所以周邊的商業(yè)配套具有先天的優(yōu)勢(shì)，尤其在越來(lái)越受到年輕人追捧的今天，各種年輕化的商業(yè)配套趨勢(shì)日漸明了。而這種房子的選址也一般更偏向年輕人、上班族的需求，無(wú)論是生活配套還是交通出行，都越來(lái)越適合人們的生活。
  2、面積小，單價(jià)低，帶裝修
  商住兩用房因?yàn)槊娣e小，容積率比較高，所以房?jī)r(jià)低，再加上如果是裝修交房的話，基本可以實(shí)現(xiàn)拎包入住，所以受到不少年輕人的喜愛(ài)。同時(shí)購(gòu)房者經(jīng)濟(jì)壓力低，負(fù)擔(dān)輕，還能有一個(gè)自己的生活之所，對(duì)年輕人來(lái)說(shuō)也是一個(gè)相當(dāng)不錯(cuò)的選擇。
  3、不限購(gòu)，不限貸，無(wú)購(gòu)房限制
  很多人會(huì)選擇轉(zhuǎn)向購(gòu)買(mǎi)商住兩用房的一個(gè)重要原因是現(xiàn)在越來(lái)越多的城市開(kāi)始有了購(gòu)房資格的限制，無(wú)論是限購(gòu)，還是限貸，只要不滿(mǎn)足條件就失去了購(gòu)買(mǎi)普通住宅的資格或者是因?yàn)榉鞘滋追慷谫?gòu)房資金壓力上倍增。而購(gòu)買(mǎi)商住兩用房?jī)r(jià)格既便宜，也不受政策限制的影響，還能實(shí)現(xiàn)很好的投資或者居住要求，真的是一個(gè)很不錯(cuò)的選擇。
  4、租金高，投資收益好
  商住兩用房一房?jī)捎茫缮炭删?。如果是以投資為目的的話，因?yàn)橄忍鞐l件的優(yōu)越，不僅可以出租給個(gè)人，還可以出租給公司，租金不比普通住宅低，一般可以實(shí)現(xiàn)以租金養(yǎng)房貸的效果。這也是很多投資客選擇商住兩用房的原因所在。
  5、可以生活居住，也可以注冊(cè)公司
  對(duì)于想創(chuàng)業(yè)、開(kāi)公司的人來(lái)說(shuō)，商住兩用房宜居宜商的屬性恰恰滿(mǎn)足這個(gè)要求。而且比起正規(guī)的辦公大樓來(lái)說(shuō)，這里無(wú)論是租金還是房?jī)r(jià)都要便宜不少。而且商住兩用房可以用來(lái)注冊(cè)公司，簡(jiǎn)直是方便節(jié)約的捷徑。
  缺點(diǎn)
  1、一般不能落戶(hù)
  商住兩用房區(qū)別于普通住宅之處在于它無(wú)法實(shí)現(xiàn)落戶(hù)，無(wú)法實(shí)現(xiàn)遷入戶(hù)口的目的。對(duì)于想要購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房或者想要依此入學(xué)的朋友來(lái)說(shuō)，商住兩用房并不是一個(gè)好的選擇，即使周邊有好的教育資源，無(wú)法落戶(hù)，便無(wú)法獲得入學(xué)資格。
  2、商住兩用房**比例高
  普通住宅貸款買(mǎi)房時(shí)，一般只需付30%的**即可，但是商住兩用房的**比例要求一般為50%，貸款年限也要比普通住宅的**長(zhǎng)30年少，**多為10年，貸款利率也是普通住宅貸款利率上浮10%，而且商住兩用房貸款時(shí)還不能申請(qǐng)公積金貸款?？傮w算下來(lái)，商住兩用房的購(gòu)置雖然總價(jià)低，但是受限也是比較大的。
  3、生活成本高
  商住兩用房雖然是商業(yè)和住宅的統(tǒng)一體，但水、電、氣等費(fèi)用還是采用的商用標(biāo)準(zhǔn)，所以從生活成本上來(lái)說(shuō)，要遠(yuǎn)高于普通住宅。

  查看全文↓ 2018-10-12 00:09:09
• 142****4183

  商住兩用房，既可以居住，又可以注冊(cè)公司辦公，是適應(yīng)一線城市發(fā)展政策和年輕人生活發(fā)展的新型居住形式。土地使用年限40年，相比周邊70年的普通住宅，小區(qū)管理會(huì)更嚴(yán)格，綠化環(huán)境及配套設(shè)施會(huì)更完善。
  優(yōu)點(diǎn)：
  商住兩用房的優(yōu)勢(shì)是:可以注冊(cè)公司，可居住可辦公，不限購(gòu)，不算首套房，環(huán)境好，鼓勵(lì)年輕人創(chuàng)業(yè)，適應(yīng)城市發(fā)展趨勢(shì)。
  缺點(diǎn)：
  目前存在的劣勢(shì)是:不能戶(hù)口落戶(hù)，沒(méi)有學(xué)區(qū)派位，**較高50%。物業(yè)費(fèi)相對(duì)普通住宅也會(huì)高一些。

  查看全文↓ 2018-10-12 00:08:58
• 138****8373

  什么是商住兩用房
  商住兩用房，不是專(zhuān)業(yè)的建筑名詞，由市場(chǎng)發(fā)展而來(lái)。與70年產(chǎn)權(quán)的住宅被提及，商住兩用房的土地性質(zhì)是綜合類(lèi)或商業(yè)類(lèi)，所以產(chǎn)權(quán)是50或40年。
  商住兩用房的特點(diǎn)
  小戶(hù)型，以40-80平為主，總價(jià)低;人防和消防建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)高;對(duì)限購(gòu)城市而言，商住兩用房不限購(gòu);有LOFT戶(hù)型，如：買(mǎi)30平相當(dāng)于買(mǎi)60平。LOFT戶(hù)型層高在5米左右，面積在30-50平。由于分割成兩層，實(shí)際面積達(dá)到銷(xiāo)售面積的近兩倍。
  商住兩用房的優(yōu)勢(shì)：
  1.不限購(gòu)
  商住兩用房產(chǎn)權(quán)是40或50年，不受限購(gòu)政策的影響。無(wú)需做購(gòu)房資質(zhì)審核。如果購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)70年的住宅，需滿(mǎn)足限購(gòu)條件，即：京籍家庭限兩套，京籍單身人士限一套，非京籍家庭購(gòu)房人連續(xù)繳納5年個(gè)稅或社保且有合有效暫住證的，限購(gòu)一套。
  2.價(jià)格低
  商住兩用房單價(jià)低，戶(hù)型小，總價(jià)自然也低。
  3.用途廣
  既可用來(lái)居住，也可用來(lái)辦公，購(gòu)買(mǎi)后可出租，用途會(huì)廣泛。
  商住兩用房的劣勢(shì)：
  缺點(diǎn)一：產(chǎn)權(quán)40年
  商住房**大的詬病的就是產(chǎn)權(quán)只有40年。據(jù)了解：目前還沒(méi)使用權(quán)到期的情況，也就無(wú)先例可參考。不過(guò)中介認(rèn)為：40年產(chǎn)權(quán)屬商業(yè)性質(zhì)，年限到期需補(bǔ)交出讓金，具體多少還未知。
  缺點(diǎn)二：水電物業(yè)費(fèi)比純住宅高
  買(mǎi)得起，住不起。不少人擔(dān)心水電費(fèi)高貴，負(fù)擔(dān)不起。這種擔(dān)憂不是沒(méi)道理，商住房物業(yè)費(fèi)比住宅水電費(fèi)高，甚至有的沒(méi)通燃?xì)猓荒苡秒姶艩t做飯、熱水器洗澡。當(dāng)然個(gè)別開(kāi)發(fā)商能搞定當(dāng)?shù)卣@種情況少數(shù)。
  所以，糾結(jié)的朋友**好提前和售樓人員溝通，且將條款在合同中明確，以便杜絕開(kāi)發(fā)商為達(dá)銷(xiāo)售目的的胡亂承諾。
  缺點(diǎn)三：上不了戶(hù)口
  買(mǎi)房為了落戶(hù)，需謹(jǐn)慎考慮。這種本屬商業(yè)住宅兩用房，不能落戶(hù)，想要落戶(hù)還是購(gòu)買(mǎi)70年產(chǎn)權(quán)的純住宅房產(chǎn)，即使開(kāi)發(fā)商保證可上戶(hù)，也不要相信，畢竟上戶(hù)口是派出所說(shuō)了算。
  缺點(diǎn)四：投資**慢
  買(mǎi)房投資的土豪們，房子的**空間并不大。以商住房為例，房東原價(jià)40萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)的一室房，眼看周?chē)鷿q到2.5萬(wàn)元/平米了，這個(gè)房?jī)r(jià)依舊巋然不動(dòng)，不過(guò)租金還算客觀，每個(gè)月2000元，一年租金2.5萬(wàn)，40年就是100萬(wàn)，1.5倍的投資回報(bào)率。
  缺點(diǎn)五：**比例高，只能商貸，用不了公積金
  需注意：商業(yè)房**比例**低50%;且不能公積金貸款，只能純商業(yè)貸款，商業(yè)房貸款年限10年。無(wú)形給購(gòu)房者帶來(lái)巨大的壓力。
  缺點(diǎn)六：居住體驗(yàn)差
  商業(yè)住宅屬高層建筑，一層10幾20戶(hù)再正常不過(guò)。如果物業(yè)不負(fù)責(zé)任，樓道衛(wèi)生、鄰里關(guān)系、居住體驗(yàn)會(huì)大打折扣。

  查看全文↓ 2018-10-12 00:08:48

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 商住兩用房怎么樣住的方便嗎？
  答

  房?jī)r(jià)漲得厲害,真正有住房需求的剛需族買(mǎi)不起房或者沒(méi)有買(mǎi)房資格。一線城市和部分二線城市限購(gòu)或限貸,投資客們想要買(mǎi)房,難度也加大。那么,不限購(gòu)、低總價(jià)的商住兩用房能買(mǎi)來(lái)住或者投資嗎?一、商住兩用房的定義商住兩用房,既可以居住,又可以注冊(cè)公司辦公,土地使用年限一般為50年。二、商住兩用房?jī)?yōu)缺點(diǎn)分析優(yōu)點(diǎn):1、可以注冊(cè)公司,既可以居住又可以辦公。2、購(gòu)買(mǎi)時(shí)沒(méi)有限制,不限購(gòu)不限貸,再買(mǎi)住房,還是按照首套房來(lái)算。(PS:個(gè)別有特殊政策的城市或區(qū)域除外)3、小戶(hù)型,低總價(jià)。4、地理位置一般都比較優(yōu)越,周邊的配套比較完善。缺點(diǎn):1、**比例高,需要5成**。2、不能使用公積金貸款,只能采用商業(yè)貸款,貸款年限**長(zhǎng)10年,月供壓力大。3、產(chǎn)權(quán)年限只有50年,《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定:住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限滿(mǎn)后,可自動(dòng)續(xù)期。而非住宅建設(shè)用地土地使用權(quán)到期后,不能自動(dòng)續(xù)期。所以相對(duì)于普通住宅,商住兩用房的隱性成本其實(shí)很高。4、不能落戶(hù),也沒(méi)有學(xué)區(qū)劃分。5、商業(yè)用電用水,未通燃?xì)?不能使用明火做飯。6、商和住結(jié)合,進(jìn)出人員雜亂,商戶(hù)營(yíng)業(yè)時(shí)間晚,會(huì)嚴(yán)重?cái)_民,且存在消防安全隱患。7、公攤大,實(shí)際使用率低。8、**速度慢,后期轉(zhuǎn)手賣(mài)出各方面的稅費(fèi)比較高。三、商住兩用房值得買(mǎi)嗎?商住兩用房值不值得買(mǎi),具體要看買(mǎi)房的需求和目的。1、從注冊(cè)公司辦公的角度來(lái)看,購(gòu)買(mǎi)商住兩用房還是非常不錯(cuò)的,適合年輕人創(chuàng)業(yè)。一般來(lái)說(shuō),商住兩用房處于交通方便、配套完善的地段,房屋本身的品質(zhì)也不錯(cuò)。2、從住的角度來(lái)看,其居住的舒適度是比較低的,且生活成本也比較高,并不劃算,不適合長(zhǎng)期居住。3、從投資的角度來(lái)看,投資商住兩用房是具有較大的風(fēng)險(xiǎn)的。房產(chǎn)投資除了土地本身的**帶來(lái)收益外,另一部分收益就來(lái)源于房租。但對(duì)于投資客來(lái)說(shuō),**終能實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金收益,轉(zhuǎn)化成人民幣,才算是完成投資。這個(gè)時(shí)候,就要判斷樓盤(pán)日后的變現(xiàn)能力,是否好轉(zhuǎn)手賣(mài)出了。交通的優(yōu)勢(shì)(是否靠近地鐵或臨近主干道)、社區(qū)環(huán)境優(yōu)勢(shì)(樓盤(pán)品質(zhì)、物業(yè)服務(wù)、配套等硬性條件如何)、生活配套優(yōu)勢(shì)(休閑、娛樂(lè)和購(gòu)物是否方便)、價(jià)格優(yōu)勢(shì)(是否可以在區(qū)域內(nèi)形成價(jià)格優(yōu)勢(shì)或者性?xún)r(jià)比優(yōu)勢(shì))。購(gòu)買(mǎi)商住兩用房,要對(duì)商住兩用房的優(yōu)缺點(diǎn)有一個(gè)清晰的了解,并結(jié)合自己的目的和需求來(lái)判斷,到底要不要買(mǎi),值不值得買(mǎi)。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 商住兩用房怎么裝修?商住兩用房裝修技巧有哪些?
  答

  您好,建筑裝飾材料來(lái)說(shuō),辦公樓的裝修檔次高,可燃物較多,電和天然氣的用量較大,防火規(guī)范較住宅嚴(yán)格。因此,對(duì)于商住兩用樓,如果開(kāi)發(fā)商對(duì)其規(guī)劃用途報(bào)建的是住宅,并按住宅消防標(biāo)準(zhǔn)審核,無(wú)疑是存在一定的消防隱患。先規(guī)劃一下區(qū)域劃分,然后把區(qū)域用隔斷隔開(kāi),再分別裝修不就行了。希望對(duì)您有用

  全部4個(gè)回答>
• 問(wèn) 什么是商住兩用房 商住兩用房限購(gòu)嗎
  答

  近年來(lái)，隨著不少商業(yè)立項(xiàng)的樓盤(pán)也紛紛以住宅名義對(duì)外銷(xiāo)售(即商住兩用房)，購(gòu)置商業(yè)性用房用于居住，逐漸成為一種常見(jiàn)的社會(huì)現(xiàn)象。尤其現(xiàn)在的商住兩用房多以loft戶(hù)型為主，通常是小戶(hù)型，大挑高，不限購(gòu)，面積在30-50平米，層高在3.6-5.2米左右，實(shí)際使用面積卻可達(dá)到銷(xiāo)售面積近2倍。 但根據(jù)相關(guān)規(guī)定，商用房產(chǎn)權(quán)年限為40年，低于普通住宅的70年產(chǎn)權(quán)，因此許多商用房業(yè)主芒刺在背。有法律界人士表示，物權(quán)法給了住宅明確的說(shuō)法，但商業(yè)用地上的房屋尚存爭(zhēng)議。40年后，商業(yè)地產(chǎn)的使用權(quán)歸誰(shuí)，會(huì)不會(huì)被國(guó)家收回等一系列問(wèn)題也引發(fā)了人們的關(guān)注。 時(shí)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)有很多項(xiàng)目是商住兩用房，因此，水電是否是商住，產(chǎn)權(quán)證上面房子的產(chǎn)權(quán)年限是長(zhǎng)時(shí)間，是不是小產(chǎn)權(quán)房，都是購(gòu)房者需著重要考慮的。購(gòu)房者購(gòu)房之前一定要看清楚幾證。第一要看預(yù)售許可證上的房屋用途標(biāo)注是什么。第二，如果寫(xiě)的是商住，是不是就是指商住樓？第二要看土地證。有的土地證里面有多個(gè)期限。每一塊項(xiàng)目的用途不同，期限也不一樣，比如說(shuō)，土地證可能會(huì)有兩個(gè)期限，有70年，有50年的。接著要看建設(shè)工程規(guī)劃許可證，看項(xiàng)目用地地塊規(guī)劃到底是什么，是否和預(yù)售許可證上面的內(nèi)容一致。 根據(jù)小編了解的情況，《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二行規(guī)定：土地使用權(quán)出讓**高年限按下列用途確定：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年；綜合或者其他用地50年。 由于這種房子實(shí)質(zhì)上屬于商業(yè)性質(zhì)，所以不屬于限購(gòu)令調(diào)控的范圍，在實(shí)施限購(gòu)政策的大中城市走進(jìn)了購(gòu)房者的視野。但商住兩用房與普通住宅存在許多差別，在此，小編特意為購(gòu)房者列出商住兩用房的特點(diǎn)提醒大家注意： 1.物業(yè)、水電、公共維修基金等費(fèi)用較高。由于商住兩用房的水電價(jià)格實(shí)行商業(yè)用標(biāo)準(zhǔn)，較之一般生活用標(biāo)準(zhǔn)要相對(duì)較高；物業(yè)收費(fèi)也較少受到政府部門(mén)的限制；公共維修基金也與商戶(hù)就共有所有權(quán)部分的維修進(jìn)行平攤。上述原因造成商住兩用房在日程生活中產(chǎn)生的費(fèi)用較高； 2.產(chǎn)權(quán)40年或者50年。一般住宅的所有權(quán)為70年，在到期后可以自動(dòng)續(xù)期，而商住兩用房、產(chǎn)權(quán)40年或者50年，在到期后不是自動(dòng)續(xù)期，并且要補(bǔ)交土地出讓金； 3.商住兩用房無(wú)法遷入戶(hù)口，這就意味著即使周邊區(qū)域內(nèi)有好的教育資源，子女因戶(hù)口不能遷入也無(wú)法就近入學(xué)； 4.沒(méi)有完備的生活配套服務(wù)設(shè)施。商業(yè)項(xiàng)目一般不強(qiáng)制性要求設(shè)計(jì)配套服務(wù)設(shè)施，例如**、商業(yè)、居委會(huì)等，也就是說(shuō)沒(méi)有配套的幼兒園、**，也沒(méi)有配套的醫(yī)療、養(yǎng)老服務(wù)等。這樣就會(huì)給購(gòu)買(mǎi)后的日常生活帶來(lái)諸多不便； 5.按揭貸款實(shí)行商業(yè)用房標(biāo)準(zhǔn)。商住兩用房**50%，貸款利率為普通住宅的1.1倍，貸款年限**多為10年，并且不能用住房公積金貸款； 6.購(gòu)買(mǎi)時(shí)不實(shí)行稅費(fèi)優(yōu)惠的政策。普通住宅購(gòu)房時(shí)有許多優(yōu)惠的稅費(fèi)政策，但購(gòu)買(mǎi)商住兩用房時(shí)沒(méi)有相應(yīng)的稅費(fèi)優(yōu)惠政策。 其實(shí)綜合來(lái)看，小編認(rèn)為商住兩用房的優(yōu)劣勢(shì)都很明顯，商住兩用房的優(yōu)勢(shì)是：可以注冊(cè)公司，可居住可辦公，不限購(gòu)，不算首套房，環(huán)境好，鼓勵(lì)年輕人創(chuàng)業(yè)，適應(yīng)城市發(fā)展趨勢(shì)；目前存在的劣勢(shì)是：不能戶(hù)口落戶(hù)，沒(méi)有學(xué)區(qū)派位，**較高50%。 **后，小編認(rèn)為，商住兩用房在未來(lái)的不限購(gòu)優(yōu)勢(shì)將逐步減弱，未來(lái)出售難度將會(huì)增加促使消費(fèi)者優(yōu)先選擇普通住宅。 其實(shí)，商住兩用房**大的優(yōu)勢(shì)是不限購(gòu)，但目前松綁限購(gòu)政策是市場(chǎng)主流趨勢(shì)，會(huì)有更多的人具備購(gòu)房資格；其次五個(gè)城市雖然短期內(nèi)不會(huì)取消限購(gòu)，但是不排除未來(lái)限購(gòu)政策有所放寬，一旦只能有所松動(dòng)，商住兩用房的需求將會(huì)有明顯下降。 對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，商住房只是過(guò)渡住房一般3-5年后，消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)能力充裕，購(gòu)房資質(zhì)符合，必然會(huì)選擇換房。不限購(gòu)優(yōu)勢(shì)減弱，加之商住兩用房的高額稅費(fèi)，出手的難度增大。未來(lái)商住兩用房整體價(jià)格預(yù)計(jì)面臨回落的壓力，上漲的空間很小。

• 問(wèn) ??大伙覺(jué)得投資商住兩用房怎么樣？
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  一、商住兩用房出售成本高1、買(mǎi)房契稅高據(jù)了解，“商住兩用”項(xiàng)目與住宅房的區(qū)別主要體現(xiàn)在產(chǎn)權(quán)年限不同，配套設(shè)施不同，容積率及綠化、公共設(shè)施面積不同，安全級(jí)別不同，物業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)以及轉(zhuǎn)讓契稅不同等問(wèn)題上。比如，商住兩用房目前還無(wú)法按照住宅的標(biāo)準(zhǔn)繳納契稅，房子在轉(zhuǎn)手的過(guò)程中，相關(guān)費(fèi)用按照商用來(lái)計(jì)算，轉(zhuǎn)讓契稅為4%，而普通住宅轉(zhuǎn)讓契稅為2%（不超過(guò)144平方米）。同時(shí)，商用轉(zhuǎn)讓還要征收營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅等。對(duì)此，專(zhuān)業(yè)人士提醒：從投資置業(yè)的角度看，投資人出手這類(lèi)物業(yè)或?qū)⒊袚?dān)巨大的出售成本。2、**比例、貸款成本高商住兩用房不限購(gòu)，也不受房貸限制，但不能享受普通商品住宅的稅費(fèi)優(yōu)惠。貸款期限一般不超過(guò)10年，**比較高，50%左右，且不能申請(qǐng)公積金貸款，貸款利率為普通住宅的1.1倍。3、房子質(zhì)量一般某商住兩用房業(yè)主表示，“這樣的房屋格局好，LOFT戶(hù)型，很受年輕人青睞，花1萬(wàn)多元就可以把房子分成上下兩層，上面住人，下面活動(dòng)、休閑等，非常方便。買(mǎi)30平方米相當(dāng)于買(mǎi)60平方米，很劃算?！钡摌I(yè)主同時(shí)也表示，房子隔音效果不是很好。也有看房人表示“我看了一些商住兩用的房子，但是感覺(jué)房屋質(zhì)量并不是很好，而且也不怎么劃算?！倍?、商住兩用房生活成本高1、商業(yè)用水用電商住兩用房的水、電和物業(yè)費(fèi)用的都是商用標(biāo)準(zhǔn)，遠(yuǎn)高于住宅項(xiàng)目，各種稅費(fèi)等也要高于普通住宅。雖然很多商住兩用房在銷(xiāo)售時(shí)承諾是民用的水電費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，但也是偷偷摸摸不敢寫(xiě)入合同中，大部分“商住兩用”產(chǎn)品無(wú)法保障購(gòu)房人按照住宅的標(biāo)準(zhǔn)繳納契稅、物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)，也就是表示購(gòu)房者要承受較高的生活成本。2、無(wú)法簽入戶(hù)口，沒(méi)有學(xué)區(qū)劃分商住兩用房一般無(wú)法遷入戶(hù)口，這意味著即使周邊區(qū)域內(nèi)有較好的教育資源，子女因戶(hù)口不能遷入也無(wú)法就近入學(xué)。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，非住宅項(xiàng)目一般不強(qiáng)制性要求設(shè)計(jì)配套服務(wù)設(shè)施，例如**、商業(yè)、居委會(huì)等，也就是說(shuō)不會(huì)被強(qiáng)制配套幼兒園、**，醫(yī)療機(jī)構(gòu)以及相應(yīng)的養(yǎng)老服務(wù)等。而這無(wú)形中造成了業(yè)主生活、學(xué)習(xí)上的不便。3、存在安全隱患目前大多數(shù)“商住兩用”項(xiàng)目都是酒店式公寓設(shè)計(jì)，一梯往往容納很多住戶(hù)，出入也很不方便，安全問(wèn)題也值得擔(dān)憂。商住兩用房將商和住混雜在一起，名為既可“商”也可“住”，實(shí)則給雙方都帶來(lái)了很多麻煩。在某業(yè)主論壇上，許多業(yè)主發(fā)的帖子反映商戶(hù)嚴(yán)重?cái)_民，有的反映商戶(hù)晚上營(yíng)業(yè)時(shí)間結(jié)束太晚，有的反映光污染問(wèn)題，很多商家晚上開(kāi)的霓虹燈、廣告牌、射燈等很擾民。這些都是置業(yè)者必須要考慮的問(wèn)題。“對(duì)于自由職業(yè)或者居家辦公者，選擇商住兩用房是要慎之又慎?！睂?zhuān)業(yè)人士提醒，因?yàn)檫@兩種人的主要購(gòu)買(mǎi)目的還是住，選擇商住兩用勢(shì)必會(huì)受到“商”的干擾，并且很多公共部分的費(fèi)用都要與“商”們平攤。對(duì)于建筑材料來(lái)說(shuō)，商業(yè)樓的裝修檔次高，可燃物較多，電和天然氣的用量較大，防火規(guī)范要比住宅嚴(yán)格，但是對(duì)于商住兩用房，如果開(kāi)發(fā)商對(duì)其規(guī)劃用途報(bào)建的是住宅，并按住宅消防標(biāo)準(zhǔn)審核，這也將是一個(gè)巨大的隱患。

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• 問(wèn) 商住兩用房怎么裝修?商住兩用房裝修技巧有哪些?
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  　第一，商住兩用房，不僅使其正常的生活因“商”而受到影響，而且包括物為公用部分的費(fèi)作和維修費(fèi)等都要與“商人們”平攤，這本身就是損害了業(yè)主的權(quán)益。商住混合對(duì)追求高舒適度的純居住業(yè)主來(lái)主，會(huì)帶來(lái)很多不安全和不安定的因素?！　〉诙?，商住兩用樓存在安全及消防隱患。在目前的消防管理法規(guī)及條例中，雖有關(guān)于商住樓的規(guī)定，但指的是傳統(tǒng)意義上的“底部商業(yè)營(yíng)業(yè)廳與住宅組成的高層建筑”，而非“既可居住又可用于辦公”的商住兩用樓。該消防標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，住宅只需設(shè)消火栓系統(tǒng)，商業(yè)營(yíng)業(yè)廳和辦公樓則還需按具體需要配置火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)和自動(dòng)噴淋系統(tǒng)。從建筑裝飾材料來(lái)說(shuō)，辦公樓的裝修檔次高，可燃物較多，電和天然氣的用量較大，防火規(guī)范較住宅嚴(yán)格。因此，對(duì)于商住兩用樓，如果開(kāi)發(fā)商對(duì)其規(guī)劃用途報(bào)建的是住宅，并按住宅消防標(biāo)準(zhǔn)審核，無(wú)疑是存在一定的消防隱患?！　〉谌?，會(huì)給物業(yè)管理增加難度和成本，同時(shí)影響物業(yè)管理的品質(zhì)，從面影響項(xiàng)目的品質(zhì)，大幅降低住宅的居住質(zhì)量以及安全感、舒適度。另外，純住宅社區(qū)要做小區(qū)配套，如幼兒園、國(guó)際**、雙會(huì)所等，而如果做商住，就可以不做配套或少做配套。　　第四，選擇新型“商住兩用房”　　現(xiàn)在，市場(chǎng)上出現(xiàn)了新型“商住兩用房”。它避免了傳統(tǒng)的商與住混雜的格局，取而代之的是商與住各為獨(dú)立腳點(diǎn)建筑體，彼此出入互不干擾，互不影響。商業(yè)用途的樓在消防方面盡量接近或等同于寫(xiě)字樓的標(biāo)準(zhǔn)，另外，彼此的電梯也是獨(dú)立運(yùn)行的。一些有“商”有“住”的社區(qū)，在租售方面以“整層”為單位進(jìn)行。這樣做，一方面寫(xiě)字樓給公寓業(yè)主提供超值服務(wù)，另一方面公寓業(yè)主也給寫(xiě)字樓提供了購(gòu)買(mǎi)服務(wù)。

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