買二手房如何保證資金安全？有哪些付款環(huán)節(jié)

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• 131****3285

  買房是大事，很多人買房到了交錢這一環(huán)節(jié)便有了疑惑，不太了解買房付款方式以及付款流程?？戳讼旅娴闹R，一定會大徹大悟。
  
  一次性付款
  
  ①看房：買方看房、交易雙方初步交談價格、付款方式、交房日期等事項，雙方所產(chǎn)生的費用由交易雙方支付；
  
  ②查檔：買賣雙方拿好房產(chǎn)證原件或者按揭合同原件到國土部門查房檔案；
  
  ③簽合同：買賣雙方協(xié)定好房屋價格、定金、首期款、資金監(jiān)管、貸款申請時間、贖樓費用、過戶申請時間、稅費支付方式、交房日期、租客情況、傭金的支付時間、傭金的支付比例、違約責(zé)任，確認之后，買賣雙方與中介簽訂三方合同或者買賣雙方簽訂合同，把以上內(nèi)容寫進合同，同時支付定金應(yīng)該交給中介公司；
  
  ④賣方與擔(dān)保公司一起到公證處進行公證，賣方委托擔(dān)保公司辦理相關(guān)事務(wù)；
  
  ⑤資金監(jiān)管及貸款申請：買方支付首期款到按揭銀行資金監(jiān)管賬號（一般是原貸款銀行，如果換其他銀行會多出一些費用），買方及擔(dān)保公司與銀行簽訂資金監(jiān)管協(xié)議及相關(guān)文件，買方向銀行提出貸款申請，銀行同意貸款后出具貸款承諾書給買方（一般銀行直接通知擔(dān)保公司），約7~8個工作日左右；
  
  ⑥贖樓：買方向擔(dān)保公司支付擔(dān)保費用后，擔(dān)保公司向原貸款銀行申請贖樓，擔(dān)保公司向銀行出具贖樓擔(dān)保，進行贖樓及注銷抵押登記手續(xù)，約5個工作日左右；
  
  ⑦房屋過戶：買方同擔(dān)保公司簽訂，遞交房產(chǎn)過戶申請，擔(dān)保公司領(lǐng)取回執(zhí)，需5個工作日；
  
  ⑧買方同擔(dān)保公司到領(lǐng)證窗口簽署回執(zhí)繳費領(lǐng)取房產(chǎn)證（記得多復(fù)印一些，再見到它時要等全部貸款還清之后），擔(dān)保公司領(lǐng)出新房產(chǎn)證同按揭銀行在市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記中心作抵押登記，銀行把首期款給賣方，新房產(chǎn)證抵押登記后，銀行把扣除贖樓貸款后的貸款給賣方，約10個工作日左右；
  
  ⑨交房：買賣雙方辦理房屋交接，水、電等過戶，買方領(lǐng)鑰匙。
  
  一次性付款需要注意的事項
  
  1.在合同中要明確規(guī)定，如果貸款辦理不成功，就要無條件解除合同，退回全部定金和已交付的房款;
  
  2.要明確約定產(chǎn)權(quán)證辦理的具體時間，同時要約定不能如期交付產(chǎn)權(quán)證的違約責(zé)任;
  
  3.要約定房屋及其附屬設(shè)施的保質(zhì)期及出現(xiàn)質(zhì)量問題的解決方案;
  
  4.購房者可以要求開發(fā)商將公攤面積和套內(nèi)面積明確地寫出來，并附一張項目公攤的平面圖紙;
  
  5.簽訂正式合同的時候，要確保合同無空白處。
  
  中介代管房款：交易雙方在中介公司簽定合同，買方向賣方支付購房定金或首期款之后，將剩余房款交由中介公司進行代管，并由三方約定在完成過戶的條件下，中介公司將所代管的房款轉(zhuǎn)付給賣方。采用這種方式，對前面所列舉的兩種方式所存在的缺點都得到了回避，但是更多的加入了中介公司的風(fēng)險因素。由于中介公司出現(xiàn)過一些攜款潛逃的先例，很少人采用該方式。
  
  付款方式
  
  分期付款：買方在房產(chǎn)局受理過戶申請時交付一部分房款，在過戶至買方名下且買方領(lǐng)取新房產(chǎn)證時結(jié)清剩余的房款，并由賣方于收到全部房款時將房子交付給買方。因為一次性付款時存在有以上弊端，因此絕大多數(shù)的交易雙方都采用分期付款的方式。使用該方式的，出現(xiàn)簡單的交易障礙時，賣方肯定會積極的配合解決，因此在很大程度上降低了買方的被動性和風(fēng)險性。
  
  按揭貸款：該方式其實就是前面所說的分期付款方式，只是買方的部分購房款需要向銀行貸款。銀行通過對買方的資格審核，并對已經(jīng)過戶到買方的房子辦理抵押后，一次性將購房余款直接支付給賣方，然后由買方按月向銀行償還。由于房屋價格很大，大部分工薪階層或者投資客都會利用銀行貸款方式購買二手房。決定通過銀行按揭貸款購買二手房前，應(yīng)確保可以獲得銀行貸款的審批，且貸款成數(shù)符合購房資金要求[貸款未獲批準(zhǔn)]。否則，買方將面臨無能力付清房款，只得承擔(dān)違約責(zé)任的窘境。并且，申請貸款額度要量力而行，選擇好的貸款銀行并確定**適合自己的還款方式。
  
  在二手房交易過程中，往往有留有部分尾款，用來保證結(jié)清水、電、煤氣等公用事業(yè)費，以及物業(yè)管理費，同時還能對贈送的裝修部分以及家具、家電的完好等起到相應(yīng)的保障作用。若賣家仍有戶口的話，一定要留有一定尾款以施加遷出的壓力。
  
  以上付款方式真的安全嗎
  
  中介代收不安全
  
  一些不法中介公司往往聲稱賣方讓他們代收，而且辦手續(xù)會快一些。購房者不了解過戶程序，出于信任就打款。而中介拿到錢后就人去鏤空，過戶手續(xù)也不可能再辦。。
  
  自行交接也有麻煩
  
  與賣家直接交易，看似省去了中介那一道，但也有賣家在交易時暗藏貓膩。比如賣方利用購房者買房心切的心理，要求直接收取房屋全款，但在房屋登記部門交件時，付了錢的購房者才知道，賣方房屋早被法院查封，根本無法辦理過戶手續(xù)。而賣家早已逃之夭夭。
  
  房產(chǎn)證辦了也被騙
  
  購房者辦了房產(chǎn)證后，以為不會有問題，于是就把全部房款一次性付給了賣家。然而，極有可能出現(xiàn)后續(xù)麻煩，就是之前的房產(chǎn)證共有人實際上不止一個，原賣家一人是不能賣的。這就給購房者留下了后患。
  
  規(guī)避風(fēng)險建議托管
  
  為了避免上述風(fēng)險，建議買賣雙方和中介公司選擇存量房交易資金托管。
  
  1、防止中介機構(gòu)挪用客戶資金；
  
  2、有效防止房屋被查封后，不能辦理交易過戶登記的風(fēng)險；
  
  3、有效防止買方代償賣方貸款后房屋被查封，不能辦理過戶手續(xù)的風(fēng)險；
  
  4、解決賣方過戶后房屋被查封而不能辦理按揭手續(xù)導(dǎo)致房款不能全部取得的后顧之憂；
  
  5、解決賣方由于買方申請按揭貸款，但未獲得銀行足額貸款而導(dǎo)致房款不能及時全額取得的顧慮；
  
  6、簡化房屋登記流程，縮短房屋交易時間，達到“一手交房，一手交錢”的目的，保護買賣雙方的合法權(quán)益。

  查看全文↓ 2018-10-17 18:56:38
• 137****5655

  二手房買賣是否只要簽訂了合同就萬無一失？常常出現(xiàn)賣方收了房款就杳無音訊的情況，或者買方支付了**款后才知道房屋被查封或者房屋抵押沒有注銷而不能辦理產(chǎn)權(quán)過戶……如何避免購買二手房的支付風(fēng)險呢？
  
  二手房交易中的四次付款行為
  
  首先我們來看一下，在二手房交易過程中，買房的四次付款行為，第一次是在簽訂《不動產(chǎn)買賣意向書》時支付意向金或定金，第二次是簽訂《存量房屋買賣合同》后支付**款，第三次是房屋過戶后支付的房款，**后一次是支付尾款。
  
  第一筆是支付意向金
  
  在支付意向金時一定要在房產(chǎn)登記中心調(diào)查買賣房屋的基本信息，看看房產(chǎn)證是真是假，產(chǎn)權(quán)人是誰，房屋有無抵押貸款以及被查封等情況。
  
  由于《不動產(chǎn)買賣意向書》是買方直接和中介簽訂的，買方的意向金也是交給中介公司，所以在交意向金的時候一定要慎重。
  
  第二筆是**款
  
  **款是在簽訂《存量房屋買賣合同》時或之后幾日內(nèi)支付，這筆款很多，至少在房款的20%以上，而且，**款的支付風(fēng)險**大。那么這筆款支付給誰**保險呢？
  
  如果直接付給賣方，那有賣方卷款而逃的風(fēng)險；
  
  付給中介公司也有風(fēng)險，信譽不好的可能有進無出，小中介甚至可能關(guān)門走人；
  
  這筆房款**好進行第三方資金監(jiān)管。
  
  如果房屋有抵押貸款而賣方又無力還款注銷抵押，通常賣方會要求**款用于支付給銀行還貸注銷抵押，這種操作仍存在風(fēng)險，只是比把**款直接給賣方風(fēng)險有所降低。
  
  可能出現(xiàn)的風(fēng)險包括：
  
  1、注銷抵押后賣方毀約不賣了；
  
  2、由于銀行扣款有時間滯后，賣方可以利用這個時間差將錢款支取出來。
  
  第三筆房款一般是在房屋產(chǎn)權(quán)過戶后支付
  
  過戶后房屋的產(chǎn)權(quán)人就是買方了，不論是現(xiàn)金支付還是靠銀行貸款支付都沒問題，但是也要注意這筆款交給誰，收款人一定要是賣方或其委托的收款人。
  
  **后一筆尾款的支付也很重要
  
  這筆款的數(shù)額不大，一般在房價的百分之十左右，但是作用不可小視。它保證賣方在交房時付清煤氣、水、電、有線電視、電話寬帶、物業(yè)管理等費用，還有賣方要把房屋內(nèi)的戶口遷出，不然的話買方就不要輕易的支付尾款。

  查看全文↓ 2018-10-17 18:56:19
• 137****1819

  二手房交易資金監(jiān)管是指二手房交易雙方當(dāng)事人為保證房屋交易資金的安全，由買方將房屋交易資金交付給指定的銀行監(jiān)管，待交易雙方完成房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記后，監(jiān)管銀行按照約定向賣方支付房屋交易資金的行為。
  在二手房交易時，買賣雙方可以申請資金監(jiān)管，通過“存錢——交件——領(lǐng)證——取錢”這個簡單的程序，這種付費方式在與普通二手房過戶環(huán)節(jié)相比，在沒有增加其他手續(xù)的情況下，確保了二手房買賣雙方房屋權(quán)屬和資金的安全，真正做到“錢證兩清”、防范風(fēng)險，對交易雙方來說具有省時省力、安全放心、領(lǐng)證快捷、取款及時的眾多優(yōu)勢，如果交易雙方并不熟知或者是存在資金交付風(fēng)險，不妨選此方式。

  查看全文↓ 2018-10-17 18:56:10

相關(guān)問題

• 問 買有房貸的二手房要怎么買？怎么保證資金安全？
  答

  跟業(yè)主商量 是他還，還是你給首期他去還·都要去銀行申請?zhí)崆斑€款·。手續(xù)不麻煩。

  全部3個回答>
• 問 資金監(jiān)管有何優(yōu)勢 如何保證資金安全
  答

  房產(chǎn)交易中，毫無資金監(jiān)管的錢款交易對買賣雙方來說，無疑是很大的隱患。一個佐證是，據(jù)北京市東城區(qū)公安局經(jīng)偵支隊數(shù)據(jù)，2015年上半年受理的房產(chǎn)交易資金損失的案件就有近百起，基本都是由于押金、尾款、**款等未經(jīng)過專業(yè)機構(gòu)資金監(jiān)管買賣雙方私下交易，或?qū)①Y金托管于黑中介而造成大額損失的事件。針對房產(chǎn)交易買賣雙方資金的巨大隱患，搜房網(wǎng)房天下已推出“資金托管”服務(wù)，對客戶付給業(yè)主的房款進行資金托管。 一、房屋資金托管服務(wù)免費，搜房網(wǎng)打造房產(chǎn)交易版“支付寶” 搜房網(wǎng)的房屋資金托管平臺，是搜房與合作銀行光大銀行聯(lián)手打造的為房產(chǎn)交易雙方提供的資金托管及保障服務(wù)的平臺，涉及買方、賣方、托管銀行和搜房共四方，客戶給付業(yè)主的房款凍結(jié)在買賣雙方在托管銀行開設(shè)的賬戶中，辦理完過戶登記手續(xù)，憑解凍函和新房本復(fù)印件（契稅票和受理通知書亦可）辦理資金解凍至賣方賬戶。 如果交易不成功，資金會返還至買方賬戶。 另外，“托管的資金是凍結(jié)的，買賣雙方都無法擅自使用，只有在過戶手續(xù)辦完，見到信訪本或者受理通知書的時候，這筆錢才能解凍，萬無一失。” 搜房網(wǎng)資金托管業(yè)務(wù)已經(jīng)得到了一定程度的普及。因為是免費服務(wù)，大部分交易者都十分愿意選擇該托管服務(wù)。銀行監(jiān)管資金變動每個步驟都有短信提醒，線上交易又很方便。 二、搜房資金托管具體形式 托管資金凍結(jié)在托管銀行的賬戶中，辦理完過戶登記手續(xù)，資金才解凍至賣方賬戶，如果交易不成功，資金則會返還至買方賬戶，猶如房產(chǎn)交易版“支付寶”。目前該項服務(wù)已經(jīng)在北京推廣，并逐步在全國一二線城市推行。 三、搜房如何做到資金安全 客戶（甲乙雙方）的托管資金存入以搜房（丙方）的名義在光大銀行（丁方）開立的交易結(jié)算資金專用存款賬戶。 中國人民銀行規(guī)定：客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶中的交易結(jié)算資金，獨立于房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和交易保證機構(gòu)的固有財產(chǎn)及其管理的其他財產(chǎn)，也不屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和交易保證機構(gòu)的負債，交易結(jié)算資金的所有權(quán)屬于交易當(dāng)事人。若有關(guān)部門對客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶進行凍結(jié)和扣劃，開戶銀行、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)或交易保證機構(gòu)有義務(wù)出示證據(jù)以證明交易結(jié)算資金及其銀行賬戶的性質(zhì)。 因此，托管賬戶的資金是凍結(jié)的，任何人都無法擅自使用，只有在辦理完相應(yīng)的交易手續(xù)，才能申請資金解凍，非常安全。如有疑問可撥打合作銀行電話咨詢——光大銀行海淀支行：010-65279071。 四、搜房資金托管流程

• 問 ??買二手房怎么付款?應(yīng)該如何安全付款?
  答

  一、申請辦理交易資金監(jiān)管，可以保證安全付款。二、簽約注意事項：1、注意交易房屋的權(quán)屬情況主要指審查交易房屋有無抵押或存在其他共有人，根據(jù)我國法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，司法機關(guān)或行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房屋不得轉(zhuǎn)讓，另外，共有房屋（例如夫妻共同共有）轉(zhuǎn)讓必須征得所有共有人的書面同意。2、注意審查房屋價款、其他費用及傭金房屋價款應(yīng)該由買房者與出賣人進行協(xié)商，但是，在實踐中，大多數(shù)二手房買賣都是通過中介機構(gòu)進行的，因此，為防止不法中介故意抬高房價牟利，有必要充分了解交易房屋的出賣人的委托價，**好在中介機構(gòu)的組織下直接與出賣人進行協(xié)商。除房價之外，還要明確交易稅費的承擔(dān)，另外，有些房屋有附屬設(shè)施的，也應(yīng)該明確價款。而對中介傭金應(yīng)該明確委托價格、服務(wù)內(nèi)容、傭金數(shù)額，并有必要對交易失敗后傭金的退還做出約定。3、必須對付款方式進行明確、具體的約定這是簽訂二手房買賣合同**為關(guān)鍵的一點，交易雙方常常由于某筆款項的支付條件和支付時間不明而產(chǎn)生糾紛。付款方式一般分為雙方自行交易或中介機構(gòu)代收、代付，委托中介機構(gòu)代收、代付能夠適當(dāng)降低風(fēng)險，目前，房款一般分三筆支付，除定金外，還有**款和尾款，每筆款項的支付條件和支付時間都應(yīng)該明確、具體。另外，如采取按揭購房或轉(zhuǎn)按揭購房的方式進行交易，對沒有申請到預(yù)期的貸款額度的解決方法要先前進行特別約定。

  全部3個回答>
• 問 買二手房付款環(huán)節(jié)是什么
  答

  ? ? ? ?買二手房的付款環(huán)節(jié)有：1、定金（意向金）。2、**款。3、過戶后的房款。4、購房尾款。一定要確定房屋信息真實準(zhǔn)確后再開始付款的流程。　　1、定金。購房者在選房看房后，如果確定了購買意向的話，那么就會進入到支付定金和意向金的環(huán)節(jié)了，定金和意向金的支付需要調(diào)查房屋買賣信息之后再進行，一定要提前確認好房屋信息的真假，產(chǎn)權(quán)歸屬的問題，房屋有無抵押等等這些信息。因為買賣的意向書是與中介訂立的，所以買賣的意向金是交給中介的，所以在支付之前一定要考慮周全。　　2、**款。現(xiàn)在買房一般都是通過按揭的方式來進行的，貸款購買的話就會涉及到**款的問題，一般二手房**款在房款的三成以上。但是同樣的道理**款的支付也會有很大的風(fēng)險，所以在支付前也需要調(diào)查清楚賣方的背景，或者委托靠譜的大中介公司，防止自己的錢打水漂?！　?、過戶后的房款。在**支付之后，就可以辦理房屋過戶的手續(xù)了，房屋過戶之后產(chǎn)權(quán)就發(fā)生了變更，剩余的房款采取什么方式都是可行的，但是錢款一定要給到正確的人手里，必須是賣方或者委托收款人，否則不要輕易交易。　　4、購房尾款。在房屋的產(chǎn)權(quán)過戶完成之后，就可以支付尾款了，尾款一般的數(shù)額不算很大，占到房屋總價的百分之十左右，但是尾款的作用卻很大，尾款保證了賣方在交房的時候?qū)ξ飿I(yè)類的事項都交割清楚，比如水電氣，電話寬帶等。如果賣家戶口沒有遷出的話，也不要輕易的支付尾款?！∫⒁猓谫徺I二手房之前，一定要在付款前弄清房屋的各種基本情況，在交易時不要稀里糊涂地付了錢發(fā)現(xiàn)無法辦理過戶或者房屋還處于抵押狀態(tài)，這種情況就很得不償失了。

• 問 ??如何買賣二手房?買二手房如何付款**安全?
  答

  二手房交易中的四次付款行為首先我們來看一下，在二手房交易過程中，買房的四次付款行為，第一次是在簽訂《不動產(chǎn)買賣意向書》時支付意向金或定金，第二次是簽訂《存量房屋買賣合同》后支付**款，第三次是房屋過戶后支付的房款，**后一次是支付尾款。第一筆是支付意向金在支付意向金時一定要在房產(chǎn)登記中心調(diào)查買賣房屋的基本信息，看看房產(chǎn)證是真是假，產(chǎn)權(quán)人是誰，房屋有無抵押貸款以及被查封等情況。由于《不動產(chǎn)買賣意向書》是買方直接和中介簽訂的，買方的意向金也是交給中介公司，所以在交意向金的時候一定要慎重。第二筆是**款**款是在簽訂《存量房屋買賣合同》時或之后幾日內(nèi)支付，這筆款很多，至少在房款的20%以上，而且，**款的支付風(fēng)險大。那么這筆款支付給誰**保險呢？如果直接付給賣方，那有賣方卷款而逃的風(fēng)險；付給中介公司也有風(fēng)險，信譽不好的可能有進無出，小中介甚至可能關(guān)門走人；這筆房款可以進行第三方資金監(jiān)管。如果房屋有抵押貸款而賣方又無力還款注銷抵押，通常賣方會要求**款用于支付給銀行還貸注銷抵押，這種操作仍存在風(fēng)險，只是比把**款直接給賣方風(fēng)險有所降低?？赡艹霈F(xiàn)的風(fēng)險包括：1、注銷抵押后賣方毀約不賣了；2、由于銀行扣款有時間滯后，賣方可以利用這個時間差將錢款支取出來。第三筆房款一般是在房屋產(chǎn)權(quán)過戶后支付過戶后房屋的產(chǎn)權(quán)人就是買方了，不論是現(xiàn)金支付還是靠銀行貸款支付都沒問題，但是也要注意這筆款交給誰，收款人一定要是賣方或其委托的收款人。**后一筆尾款的支付也很重要這筆款的數(shù)額不大，一般在房價的百分之十左右，但是作用不可小視。它保證賣方在交房時付清煤氣、水、電、有線電視、電話寬帶、物業(yè)管理等費用，還有賣方要把房屋內(nèi)的戶口遷出，不然的話買方就不要輕易的支付尾款。

  全部4個回答>