同一小區(qū)房價為何不同？要注意哪些問題

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• 134****1933

  不少購房者在挑好了地段和小區(qū)之后，也選擇了自己喜歡的戶型時，就會發(fā)現(xiàn)，同一戶型的不同房源價格可以相差很大。那么，究竟是哪些因素導致價格的差距呢？購房者又該如何去區(qū)分同一小區(qū)相同戶型的房源的好壞呢？
  
  要素一：小區(qū)樓棟位置
  
  大多數(shù)外圍臨街的房子都會遭受到更多的噪音污染、灰塵污染、光污染以及異味污染(比如餐廳燒烤攤)，很可能影響夜晚的睡眠和白天的通風。
  
  提醒1：注意不要選擇小區(qū)邊緣的房子
  
  小區(qū)邊緣的房子往往會緊鄰小區(qū)外的街道，而街道旁都有交通噪音。尤其是當小區(qū)位于環(huán)線主路時，這個問題就更加嚴重了。所以選房的時候盡量選擇遠離主路的樓座，哪怕出入小區(qū)遠一點，但至少可以有個清靜的生活。
  
  提醒2：有落地窗的房屋一定要現(xiàn)場看房
  
  說到光污染，不得不提一下一直很受大家喜愛的落地窗。如果選的地方不對，下午六點就亮的刺眼，拉上窗簾不通風，不拉窗簾亮瞎眼。如果到了晚上，你的窗邊正好有路燈，那些睡覺怕光的同學，大概又要失眠了。所以建議對落地窗比較感興趣的朋友，一定要實地看房，感受一下從窗戶往外看出去的情況。
  
  要素二：小區(qū)內部交通
  
  都定好地段和小區(qū)了，交通是否便利當然不能忽視。但不要只看你家離上班有多遠，還要看出入小區(qū)繞不繞。
  
  提醒1：注意不要選擇離大門太遠的房子
  
  買房時候銷售說的好好的，地鐵步行10分鐘，然而說不定從你家樓下走到小區(qū)大門口就要十五分鐘。然后你再花10分鐘從小區(qū)門口走到地鐵口，別的小伙伴已經(jīng)從家門口快到公司樓下了。
  
  提醒2：注意不要選擇人行道旁的房子
  
  有的人覺得，選擇在人行道旁的房子，外面無遮擋物，可以通風，光線也好。光線好這個是一定的，因為它不僅白天有光，晚上也有光，只不過那所謂的光是路燈照進來的，如果整夜房子都處在一片光亮中，喜歡關燈睡覺的人估計是要徹夜不眠了。
  
  要素三：公共設施的位置
  
  一般小區(qū)內都配有運動場、兒童游樂區(qū)、老人活動區(qū)等“活動中心”，但是你住的地方并不是離這些位置越近越好。另外還有車庫，有停車需要就盡量近一些，沒有需要就盡量遠離，畢竟也有噪音和尾氣污染。
  
  說白了，小區(qū)公共設施要有，但是并不是都要離你特別近，雖然一時覺得很方便，但是長久來看，卻不健康。
  
  提醒1：注意不要選擇小區(qū)內活動區(qū)域的房子
  
  很多小區(qū)內都細心地為老人兒童配備一些健身娛樂的設施，比如一些運動器材，健身器材，小孩子的玩耍工具等，老人們早上通常都起得比較早，如果這些老人都帶著孩子到活動場所去拉家常，場面可想而知是多么的熱鬧的。
  
  老人孩子可能還能接受，但是對于普通上班族而言，就有點辛苦了。試想一下你上完一天班，辛辛苦苦的回到家，正要好好休息，樓下卻來了一群大媽開始跳廣場舞，你是什么感覺。
  
  提醒2：注意不要選擇底下是商鋪的房屋
  
  有兩類商鋪上面的房屋一定不要選擇，一是飯店類;一是發(fā)廊類的。飯店類的房屋每天排出的油煙是非常大的，而且吃飯時間人流大，吵鬧聲是在所難免的;而發(fā)廊類的商鋪會經(jīng)常放一些勁爆的音樂，而且音量也會稍大，除非你自己也非常享受在這樣的環(huán)境下生活，否則千萬別選。
  
  提醒3：注意不要選擇停車場旁邊的房子
  
  停車場邊上的房子會經(jīng)常聽到車子開進去的聲音，車主開門、關門、上保險鎖等這樣聲音?？赡馨滋斓臅r候不明顯，但是如果是晚上夜深人靜了，這些聲音就會被幾倍放大，更甚的，還會有車燈直接照到房子里面，所以這類的房子要慎重選擇，不要貪圖一時的方便，這也是重要的選房技巧之一。
  
  要素四：朝向和樓層
  
  朝向和樓層的問題討論的很多了，為了房屋整體采光通透，主要活動區(qū)（主臥客廳）朝南或者東南都不錯。在選擇戶型時，應注意客廳和主臥的位置怎樣更符合自己的生活習慣，并按照自己的實際需求進行選擇。
  
  至于樓層就是各有利弊，因人因需而異。一般來說頂層安靜，但冬冷夏熱，小心漏水；中間樓層注意價格問題；低層注意防盜防潮防蟲蟻，但是家里有老人的話，比較方便出門活動。
  
  **后說說售樓員常提的“小區(qū)**”。
  
  很多選房規(guī)則，稍有生活經(jīng)驗的人也能略知一二，開發(fā)商自然不會放過任何機會制造價格差別，于是便有了小區(qū)**的說法。
  
  **與其他住宅的**大區(qū)別是其占據(jù)小區(qū)**佳的且不可復制的地理位置、周邊環(huán)境、小區(qū)配套及設施。日照、視野等都是**佳的。
  
  當然，與**相伴的，就是高價格，可能要比同小區(qū)其他房子高出數(shù)萬元。
  
  購房人如果對價格比較在意，就需要盡量權衡各個方面，盡量滿足自己**在意的方面即可。比如老人小孩更在意噪音問題，年輕上班族更在意交通便利問題等。

  查看全文↓ 2018-10-18 09:42:25
• 154****7242

  有些購房者在買房的時候發(fā)現(xiàn)，明明是同一個小區(qū)，享受同樣的配套，為什么價格卻相差甚遠呢？這里面到底隱藏著怎樣的問題？
  
  一、房齡問題
  
  房齡問題實際上是產(chǎn)權時間問題?，F(xiàn)在市場上的房子產(chǎn)權比較復雜，同一地段甚至同一小區(qū)都有可能存在區(qū)別。比如商品房小區(qū)混合了70年純住宅和商住房，這兩種房子的價格就有可能存在較大差異。在二手房市場上，純住宅一般比商住房更受歡迎。
  
  有些房改房的小區(qū)的產(chǎn)權年限也存在差異。對于一套房改房來說，它的產(chǎn)權年限計算方式是這樣的：
  
  第一套繳納土地出讓金，完成房改的房屋的產(chǎn)權起算時間是本棟樓所有房屋的產(chǎn)權計算時間。
  
  舉個例子，一個老公房小區(qū)，某棟樓共有20套老公房，某套房子于2000年完成房改變成普通商品房，那么該棟樓其他房子的產(chǎn)權年限就是從2000年算起，包括那些沒有完成房改的房子。
  
  這在一定程度上也會影響不同房屋的價格。
  
  二、小區(qū)污染
  
  小區(qū)的污染包括很多種，它也會導致部分房源價格偏低。這些污染源有噪音污染（車流、人流、施工、商業(yè)中心）、揚塵污染、異味污染（餐飲、垃圾站等），靠近這些污染源的房子價格也會低一些。
  
  很多小區(qū)都有底商，很多業(yè)主不喜歡底商有餐飲或娛樂場所的棟樓，這些樓棟的上層住宅的價格肯定比小區(qū)內部其他樓棟房源價格更低。
  
  還有些小區(qū)靠近公園或廣場，這些地方都是大爺大媽跳廣場舞的絕佳場所，受廣場噪音影響**大的房子價格肯定低于其他房子。
  
  三、交通問題
  
  大型社區(qū)在這方面表現(xiàn)得較為明顯。比如北京的天通苑，號稱亞洲**大的社區(qū)，但實際上已經(jīng)被分割為很多小區(qū)，真正出行方便的小區(qū)就那么幾個，其他樓棟距離**近的地鐵站并不算近，這也在一定程度上讓小區(qū)內部的房價存在差異。
  
  除了大型社區(qū)，普通小區(qū)也有點區(qū)別，比如這樣的，繞行帶來的成本也不能忽視。
  
  四、朝向問題
  
  房屋朝向好壞能直接影響居住著的心情，畢竟采光性好、通透性強的房屋住起來舒適度高，人人都想要。所以，主活動區(qū)朝南的房屋和朝向不好的房屋是存在價差的。另外，沒有房子是十全十美的，購房者要根據(jù)自己的習慣來選擇，如果購房者認定的主活動區(qū)是臥室，那么臥室朝向好就可以 ; 如果認定客廳為主活動區(qū)，那么客廳朝向好就可以。
  
  五、樓層影響房價
  
  樓層問題也會對房價產(chǎn)生影響，樓層是如何影響房價的？具體來講，多層≤ 6 層，只需要設立一個樓梯間，一梯兩戶，公攤小。12-18 層的高層，每增加一個電梯，與之配套的電梯間、管道井、電井等，也都需要增加。18 層以上，要設置防煙樓梯間，19 層以上，按照一類防火建筑類型要求，需要兩部防火電梯和兩個防煙樓梯。樓棟超過 100 米，由于消防云梯只能到 50 米的高度，因此，需要設置避難層。
  
  除此之外，樓層價格還會受到視野、日照、噪音等的影響。樓層越高，價格越貴，但頂層和底層價格比較便宜。45 層的超高層，25-30 層價格**貴，再往上，價格也越來越便宜，這主要和人們的心理因素有關，畢竟，太高不夠接地氣，感覺重心不穩(wěn)。此外，樓層數(shù)中帶 6 或者 8 的，價格也會稍高，而遇到帶 4 的樓層，價格也會稍便宜。
  
  購房人如果對價格比較在意，就需要盡量權衡各個方面，盡量滿足自己**在意的方面即可。

  查看全文↓ 2018-10-18 09:41:58
• 157****6943

  樓齡問題
  
  確切一點說是房屋的產(chǎn)權期限。房子都有“七十年”或者“五十年”的產(chǎn)權限制，而對于同一地段的房子來說，如果房子越新，那么房價自然會高一些。說“樓齡”較老的房子對比新房來看，在樓市的競爭力就小了很多，畢竟要面臨的風險也就更大，價格自然也就低了下來。
  
  污染源問題
  
  一個小區(qū)周邊的污染源主要包括噪音污染（車輛、人流、施工、鬧市等）、灰塵污染以及異味污染（餐廳、燒烤攤、垃圾站等）等。
  
  距離底商、停車場、運動場、兒童游樂區(qū)、老人活動區(qū)等活動、嘈雜污染源近的房屋，價格肯定會比小區(qū)其他的房源價格要低，而遠離這些地方的房源肯定比臨近這些地方的房源價格要高。
  
  交通問題
  
  這里的交通是指的出入小區(qū)繞不繞。比如買房時候銷售說的好好的，地鐵步行10分鐘，然而說不定從你家樓下走到小區(qū)大門口就要十五分鐘，然后再到地鐵，半個小時就過去了，這對于上班族來說簡直是劫難。
  
  房屋朝向問題
  
  房屋朝向好壞能直接影響居住著的心情，采光好、通透性強的房屋住起來舒適度高，人人都想要。所以，主活動區(qū)（可以是客廳也可以是臥室，看個人活動情況）朝南的房屋和朝向不好的房屋是存在價差的。
  
  鄰近景觀問題
  
  實質上能享受到這些景觀的房源很少，所以那些臨近景觀的房源價格在整個小區(qū)也是鶴立雞群。
  
  樓層問題
  
  樓層高低決定了電梯數(shù)量等公共配套，會影響房屋的使用面積。另外，不同樓層視野、日照、噪音等情況不同所以不同樓層的價格也不一樣。
  
  開發(fā)商品牌問題
  
  對于同一地段的小區(qū)來說，往往開發(fā)商名氣越大小區(qū)價格越高，雖然說，名氣并不等于樓盤質量，但出于人們對于大品牌開發(fā)商的信賴，大多數(shù)購房者仍會將品牌開發(fā)商列為第一選擇，買房的人多了，樓盤的價格自然而然就上去了。
  
  稅費的高低在購房成本上影響著房屋價格
  
  二手房交易中，一般交易稅費由購房者承擔，因此，房屋稅費的高低決定了購房成本的高低。稅費少成本低，房屋價格自然高；相反，稅費多，成本高，房屋價格也會被壓低。
  
  裝修問題
  
  雖說有些客戶喜歡毛坯房，但是精裝修的房子賣相也好，而且對于需求精裝房的購房者來說，裝修精美也是一大優(yōu)勢，既可以節(jié)省成本，又可以立即入戶，即使價格略高，購房者也會考慮。

  查看全文↓ 2018-10-18 09:41:23
• 136****8082

  購房人在看房選房過程中，需要確定購房區(qū)域和小區(qū)，因為不同區(qū)域不同小區(qū)之間的房價有差異，不過買過房的人都知道，同一小區(qū)房價也會有差異，為什么會這樣呢？
  　　1、樓座位置
  　　同一小區(qū)里的樓位于不同的方位，有的臨近街道、公園，生活環(huán)境相對嘈雜些，有的位于小區(qū)中心位置，安靜很多，購房人普遍會選擇環(huán)境安靜的樓，需求量大，這些位置由于很搶手，價格自然就高一些，而那些環(huán)境嘈雜、挨著街道、市場的樓價格會相對低一些。
  　　2、稅費高低
  　　影響小區(qū)房價的另一個重要因素就是購房稅費，我們知道，買房要交契稅等稅費，尤其是二手房，在房屋交易的時候，普遍購房人承擔的稅費更多一些，如果買房人跟賣方協(xié)商雙方共同承擔稅費，買房人很有可能將自己交的那部分稅費，加到房價中，因此買賣雙方承擔稅費的多少在一定程度上影響著房屋總價。
  　　3、房屋房齡
  　　房齡也是影響房價的一個因素，除去大城市中心地區(qū)的“老破小”，對于同一小區(qū)房子來說，房子越新，房價越高，因為，從貸款的角度看，銀行會考察房齡，房齡越大申請貸款的難度越大，購房人會考慮貸款申請的問題，盡量選擇房齡小的房子，老房子相比新房競爭力小，價格自然就低一些。
  　　4、房屋朝向
  　　同一棟樓里的房子朝向也不同，采光好、通透性好的房子居住舒適度更高，朝向好的房子更搶手。建議買房的時候還是要根據(jù)自己的需求來，如果主活動區(qū)是臥室，那就偏向臥室朝向好，如果主活動區(qū)是客廳，就偏向客廳朝向好。
  　　5、房屋樓層
  　　樓層的高低影響到室內采光和視野開闊度，通常6層以下的樓會設立一個電梯間，一梯兩戶，公攤面積小。12-18層的高層，每增加一個電梯，與之配套的電梯間、管道井都要增加。18層以上的要設置防煙樓梯間。一般來說頂層和底層、樓層中帶4的價格相對便宜，另外有供暖、供電設備的那層也會便宜些。從消防安全的角度考慮，消防梯**高能到50米，因此高層中達到一定高度后，越高的樓層價格越便宜。
  　　6、房屋戶型
  　　同一小區(qū)有不同的戶型，好的戶型會受到購房人青睞，價格也會高一些。從功能區(qū)的角度看，客廳面積、采光，餐廳的獨立性，廚房采光、布線合理性，以及衛(wèi)生間干濕分離、通風性、臥室私密性、采光都會影響戶型的好壞。具體來說如下：
  　　客廳層高為2.7米的話，25-35平方米被認為是普通住宅的客廳應有的合適面積。
  　　餐廳與客廳**好相連彼此相望，但彼此分開，保持獨立性。
  　　廚房要有通風口，保證油煙不會影響其他生活區(qū)。
  　　衛(wèi)生間淋浴和馬桶分開到兩個小空間，做到干濕分離。
  　　臥室中，主臥面積大于12平米，次臥為10平米為佳。如果主臥帶上衛(wèi)生間的話，面積在14—17平米為**佳。
  　　7、小區(qū)內交通
  　　大型社區(qū)對于交通的體現(xiàn)較為明顯，同一小區(qū)里距離公交站、地鐵近的樓價格一般稍高些，畢竟居民對于繞行帶來的影響不能忽視。
  　　8、開發(fā)商品牌
  　　同一小區(qū)，開發(fā)商可能會不同，大品牌開發(fā)商建設的部分價格會相對高些，購房人出于對開發(fā)商口碑的信賴，多會選擇品牌商家，買的人多了，價格也高上去了。
  　　購房人如果資金有限，要注意權衡各個因素，盡量滿足更在意的一點。比如家里有老人的要注意樓層、電梯，年輕人在意交通、房屋各功能區(qū)的獨立性。人無完人，買房子也是如此，總會有不盡人意的地方，要懂得取舍，適合自己的才是**好的。

  查看全文↓ 2018-10-18 09:41:12

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• 問 房價怎么算的? 同一小區(qū)房價為什么不同？
  答

  正確的比例是永遠都不會達到的。 假如你是在大城鎮(zhèn)生活的話 那么你的房價比例應該是你的工資的1：1.5 或者是1：2是**合理的！ 如果你是在小城鎮(zhèn)的話 那么應該是1：1 是**合理的！ 比如加入在重慶的話 你的收入是平均水平1500話的

  全部4個回答>
• 問 房價是怎么算的? 同一小區(qū)房價為什么不同？
  答

  什么是樓盤均價?“均價”，顧名思義當然是樓盤的平均價格，它代表一個項目的整體價位水平。但購房者會發(fā)現(xiàn)，用標著的“均價”來買房，往往想買的房子與打出的“均價”有很大差距?！熬鶅r”到底是什么樣的一個價格?“均價”不是簡單的算術平均值，而是發(fā)展商根據(jù)當前的市場情況專門制定的，以收回成本并獲得利潤的價格。一個樓盤在推向市場時，先有“均價”，通過它來計算出每棟樓中的每個單元戶型的價位，它是整個樓盤銷售價格控制的一個重要標準，是這個樓盤售價的平均值。根據(jù)這個平均值，在給每一戶定價前，先定出要銷售的小區(qū)中每一棟樓的均價，在這里就要應用到價差系數(shù)，它是根據(jù)每棟樓在總平面中的位臵不同、朝向不同、景觀不同等定出來的。用擬定的均價乘以每棟樓的系數(shù)，得出這棟樓的銷售平均價。而每一個單元戶型的價格，則是根據(jù)各個戶型的垂直位臵(樓層)和水平位臵(在一層樓中的位臵)差以及每個戶型的朝向、采光、通風等的不同定出系數(shù)(好朝向、好位臵的戶型當然系數(shù)就高)，再用這棟樓擬定的均價與系數(shù)相乘，得出每戶每平方米的價格，再與每戶的面積相乘，便得出一戶的總價。均價到底是個什么價兒?有關人士為您答疑解惑!以前，發(fā)展商無論是參加展會，還是打廣告時，使用的價格多數(shù)都是起價。自從有些房地產(chǎn)發(fā)展商為吸引客戶在起價上“做秀”后，越來越多的買房人便不再對一個項目打出的低“起價”動心了，于是，許多精明的發(fā)展商在項目推廣時多采用了“均價”這個詞?！熬鶅r”顧名思義當然是這個項目的平均價格，它代表一個項目的整體價位水平。但近來有人發(fā)現(xiàn)，用標著的“均價”來買房，也買不到合適的，往往想買的房子與打出的“均價”也有很大差距。這到底是怎么回事兒?均價到底是怎么樣的一個價格?

  全部4個回答>
• 問 同一小區(qū)內不同地段的樓房如果選擇？
  答

  一般的經(jīng)濟適用房在地方、區(qū)市定價格后，允許再這個價格上浮不大于15%的范圍，你買的經(jīng)濟適用房應該是這種情況！

  全部6個回答>
• 問 同一小區(qū)是否可以成立不同的業(yè)主委員會？
  答

  不可以。業(yè)主委員會是由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的執(zhí)行機構，在一個物業(yè)管理區(qū)域內一般只有一個業(yè)主大會，因此也就應該只選舉產(chǎn)生一個業(yè)主委員會。如果出現(xiàn)多個業(yè)主委員會，在 行使職能時就會產(chǎn)生紛爭。同一小區(qū)內后建立的樓盤的業(yè)主，可以通過增選或者補選的方式加入到業(yè)主委員會中。

• 問 同一小區(qū)內房價差異通常由哪些因素造成？
  答

  房價差異源于房屋朝向、樓層、裝修、戶型及周邊景觀。投資者應綜合考慮，選對房源，提升回報。

  全部3個回答>