??公寓樓房主要有什么缺點(diǎn)？

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• 147****0860

  公寓房的缺點(diǎn)都有什么？
  1、土地使用年限短
  比起住宅，商業(yè)性質(zhì)的公寓土地使用性質(zhì)上大多屬于“商場(chǎng)”、寫(xiě)字樓或酒店性質(zhì)。相比住宅性質(zhì)用地使用年限有70年，這類(lèi)商用公寓因類(lèi)別不同，所以土地使用年限僅為40至50年不等，并且商用公寓土地年限到期后需補(bǔ)高額地價(jià)才能繼續(xù)使用。
  2、高稅費(fèi)轉(zhuǎn)手交易難
  根據(jù)政策，住宅二手交易可免收土地增值稅，但商用公寓交易不能免收。土地增值稅的征收一般按出讓土地增值額的高低實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，即按增值額的高低，對(duì)增值部分征收30％只60％的稅費(fèi)。此外，還需按物業(yè)交易總價(jià)征收5.5％的營(yíng)業(yè)稅，各項(xiàng)稅費(fèi)加起來(lái)，通常達(dá)到物業(yè)交易總價(jià)的10％至14％
  3、房貸利率比較高年限短
  雖然商用公寓不受住宅限購(gòu)令、限貸令影響，但因?yàn)槭巧逃眯再|(zhì)物業(yè)，只能獲批五成、長(zhǎng)10年期的貸款，而且不能申請(qǐng)利率較低的公積金房貸。目前，商用項(xiàng)目貸款利率一般為基準(zhǔn)利率的1.1倍至1.3倍，而住宅貸款利率多是上浮1.1倍，比起住宅來(lái)說(shuō)，公寓的利息支出就高了很多，也就不劃算了。
  4、管理費(fèi)水電費(fèi)更貴
  寓比住宅來(lái)說(shuō)，管理費(fèi)和水電費(fèi)都會(huì)高出很多，因?yàn)楣⑹前凑丈虡I(yè)水電費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)收取的。比如如果住宅物業(yè)的用水加污水處理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為2元／立方米，商業(yè)物業(yè)用水的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)就會(huì)達(dá)到為4元／立方米；住宅的用電收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為0.5元／度，公寓的用電收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)就可能會(huì)是1元／度。另外，商用公寓的管理費(fèi)一般都要3至10元／平方米／月，比普通住宅1至4元／平方米／月價(jià)格要高得多。
  購(gòu)買(mǎi)公寓房的注意事項(xiàng)有哪些？
  1、注意房屋的產(chǎn)權(quán)
  按照相關(guān)規(guī)定，房屋使用權(quán)性質(zhì)和土地使用權(quán)是一致的，涉及商品房的性質(zhì)只有住宅用地、商業(yè)用地和工業(yè)用地。購(gòu)房者只需查看樓盤(pán)的《國(guó)土使用證》中土地用途一欄，住宅還是商業(yè)便一目了然。
  2、選擇品牌開(kāi)發(fā)商
  品牌開(kāi)發(fā)商相較于一些中小型開(kāi)發(fā)商，更有品牌實(shí)力，**重要的是擁有著良好的資金周轉(zhuǎn)能力。而且這樣的企業(yè)具有責(zé)任感，也不會(huì)出現(xiàn)爛尾現(xiàn)象。
  3、建議選擇優(yōu)越地段
  買(mǎi)房的時(shí)候建議選擇商圈成熟、交通便利的區(qū)域。一方面是因?yàn)楸阌诔鲎?，而且租金也有保障；另一方面，是因?yàn)闈q值空間比較大，利于另作他用。
  4、物業(yè)管理水平?jīng)Q定著房屋的出租率
  買(mǎi)房時(shí)首先要保證小區(qū)內(nèi)的配套要完善，尤其是商業(yè)配套。其次是小區(qū)的安保措施要有保障，對(duì)業(yè)主反饋的問(wèn)題處理要快，這樣你的租金才能有保障。

  查看全文↓ 2018-11-07 14:40:13
• 131****3764

  不劃算的，建議**好不要買(mǎi)這種40年、50年產(chǎn)權(quán)的公寓。
  50年（40年）產(chǎn)權(quán)住宅房屋與70年產(chǎn)權(quán)住宅房屋區(qū)別：
  70年產(chǎn)權(quán)住宅，土地使用權(quán)性質(zhì)和房地產(chǎn)使用性質(zhì)均為住宅，設(shè)計(jì)用途也是住宅。
  50年（40年產(chǎn)權(quán)也是一樣）產(chǎn)權(quán)住宅（一般開(kāi)發(fā)商叫公寓），其土地使用權(quán)性質(zhì)和房地產(chǎn)登記用途為辦公或者公寓（商業(yè)），設(shè)計(jì)用途為住宅。這種房子的實(shí)際規(guī)劃用途是辦公（50年）或者商業(yè)（40年）用途，只是開(kāi)發(fā)商認(rèn)為住宅比商業(yè)和辦公的利潤(rùn)更高，才開(kāi)發(fā)成住宅用途的。
  50年（40年）產(chǎn)權(quán)劣勢(shì)：
  1水、電、煤氣、物業(yè)費(fèi)用都按商業(yè)用途收取，比一般普通住宅（70年）的高一倍以上。
  2交易稅費(fèi)按商業(yè)用房交易收取，一般交易需要繳納稅費(fèi)達(dá)到10%-15%之間（無(wú)論滿(mǎn)多少年均需要繳納這個(gè)么），比一般普通住宅交易繳納稅費(fèi)要搞出1倍甚至2倍以上。
  3一般這種產(chǎn)權(quán)的房屋都是超高層、公攤面積特別大，戶(hù)型比70年的會(huì)差很多，通透性也會(huì)比70年的差很多。
  50年（40年）產(chǎn)權(quán)優(yōu)勢(shì)：
  50年（40年）產(chǎn)權(quán)房屋唯一的優(yōu)勢(shì)是可以辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照和公司注冊(cè)地址。

  查看全文↓ 2018-11-07 14:40:03
• 136****4827

  一、產(chǎn)權(quán)僅有40年
  比起住宅，商業(yè)性質(zhì)的公寓土地使用性質(zhì)上大多屬于“商場(chǎng)”、寫(xiě)字樓或酒店性質(zhì)。因此，相比住宅性質(zhì)用地使用年限有70年，公寓房因類(lèi)別不同，故而土地使用年限僅為40至50年不等，并且商用公寓土地年限到期后，是需要補(bǔ)高額地價(jià)才能繼續(xù)使用的。
  二、管理費(fèi)、水電費(fèi)更貴
  公寓房和商品房不同，商品房水電收費(fèi)是按照普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的，但公寓房并不算是普通住宅，水電、物業(yè)費(fèi)等收費(fèi)則是按照商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收取的，這樣一來(lái)，公寓房每年需要繳納的費(fèi)用要高出商品房許多，總費(fèi)用支出會(huì)比較高。
  因此大家在購(gòu)買(mǎi)公寓房的時(shí)候，千萬(wàn)別貪圖公寓房在價(jià)格上的便宜，殊不知，等購(gòu)買(mǎi)下來(lái)后才發(fā)現(xiàn)，公寓房反而花費(fèi)會(huì)更多。
  三、購(gòu)房**高，轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)貴
  住宅二手交易一般是可免收土地增值稅的，但商用公寓房交易是不能免收的。土地增值稅的征收通常是按出讓土地增值額的高低實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，即按增值額的高低，對(duì)增值部分征收30％只60％的稅費(fèi)。
  此外，還需按物業(yè)交易總價(jià)征收5.5％的增值稅，各項(xiàng)稅費(fèi)加起來(lái)，通常達(dá)到物業(yè)交易總價(jià)的10％至14％。另外，一般公寓類(lèi)的房子都要求高**，一般為50％。
  四、房貸利率比較高年限短
  雖然商用公寓不受住宅限購(gòu)令、限貸令影響，但因?yàn)槭巧逃眯再|(zhì)物業(yè)，只能獲批五成、**長(zhǎng)10年期的貸款，而且不能申請(qǐng)利率較低的公積金房貸。
  目前，商用項(xiàng)目貸款利率一般為基準(zhǔn)利率的1.1倍至1.3倍，而住宅貸款利率多是上浮1.1倍。也就是說(shuō)，比起住宅來(lái)說(shuō)，公寓的利息支出就高了很多，也就不劃算了。
  五、戶(hù)型面積小
  在通常情況下，公寓房的戶(hù)型都是面積很小的，大概在50－70平米左右。另外，在戶(hù)型整體結(jié)構(gòu)易出現(xiàn)不平整，從而導(dǎo)致會(huì)在視覺(jué)上有壓迫感，而且只適合單身和新婚夫婦居住。
  六、就學(xué)問(wèn)題
  一般來(lái)說(shuō)，當(dāng)你決定在一個(gè)城市里買(mǎi)房的話(huà)，那么在很大概率上都是要在這個(gè)城市里落地生根了，但是公寓房存在一個(gè)致命的問(wèn)題，那就是：無(wú)法入戶(hù)。因此，如果以后你有了孩子，那么就學(xué)問(wèn)題就很難解決了，因?yàn)橘?gòu)買(mǎi)公寓房是不能遷入戶(hù)口的。

  查看全文↓ 2018-11-07 14:39:53

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