請(qǐng)問(wèn)集體土地合作建房是否合法

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• 147****2713

  用集體土地與他人合作建房，違反了法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，因此二簽訂的《合作建房協(xié)議》為無(wú)效合同。根據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定，合同無(wú)效后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還，有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

  查看全文↓ 2018-11-15 23:36:40
• 141****9167

  關(guān)于合作建房使用的是集體土地，而沒(méi)有辦理任何變更土地性質(zhì)手續(xù)的情況：
  
  根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第8條規(guī)定：“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，該國(guó)有土地的使用權(quán)方可有償出讓。”因此，集體土地不得直接作為合作建房的開(kāi)發(fā)用地。
  
  《建設(shè)部、監(jiān)察部、國(guó)土資源部關(guān)于制止違規(guī)集資合作建房的通知》規(guī)定，嚴(yán)禁黨政機(jī)關(guān)利用職權(quán)或其影響，以任何名義、任何方式搞集資合作建房，超標(biāo)準(zhǔn)為本單位職工牟取住房利益；凡以集資合作建房名義搞商品房開(kāi)發(fā)，對(duì)外銷(xiāo)售集資合作建成的住房的，要沒(méi)收非法所得，并從嚴(yán)處理有關(guān)責(zé)任人；構(gòu)成犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)追究刑事責(zé)任。

  查看全文↓ 2018-11-15 23:35:49
• 133****0508

  合作建房(開(kāi)發(fā))合同的幾種　如果農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)制度不改革，按現(xiàn)行法律的規(guī)定，協(xié)議違法無(wú)效。
  
  市區(qū)土地昂貴，能不能到農(nóng)村買(mǎi)塊便宜地塊，由市民出錢(qián)、農(nóng)民出地合作蓋房共同享受?很多城里人都有這樣的夢(mèng)想，按現(xiàn)行法律規(guī)定：市民和農(nóng)民簽訂協(xié)議，在宅基地上合作建房，這樣的協(xié)議違法無(wú)效。
  
  1、土地管理法的規(guī)定，城鎮(zhèn)居民不能到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地建設(shè)房子。另外根據(jù)我國(guó)合同法的規(guī)定，違反國(guó)家法律強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效。
  
  2、合作建房協(xié)議書(shū)無(wú)效，產(chǎn)生的損失應(yīng)根據(jù)各自過(guò)錯(cuò)的程度予以分擔(dān)。
  
  由于簽訂合同時(shí)，雙方均知曉合同項(xiàng)下地塊的性質(zhì)是農(nóng)村集體土地，因此雙方對(duì)于合同無(wú)效負(fù)有同等的過(guò)錯(cuò)，原則上，損失應(yīng)由雙方平均分?jǐn)偂?br/>
  3、法院的認(rèn)定：無(wú)論雙方所簽訂的合同文書(shū)形式如何，本質(zhì)上是違反法律規(guī)定的，屬于試圖以合法形式來(lái)掩蓋購(gòu)買(mǎi)村民宅基地的非法目的，不能得到法院支持的。

  查看全文↓ 2018-11-15 23:35:15

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 集體土地是否可以合法買(mǎi)賣(mài)?
  答

  不能買(mǎi)賣(mài)。只有國(guó)有土地才能出讓?zhuān)簿褪悄闼械馁I(mǎi)賣(mài)。而集體土地必須通過(guò)土地征用才能變?yōu)閲?guó)有土地。也就是說(shuō)，農(nóng)民集體的土地不能直接與土地開(kāi)發(fā)生買(mǎi)賣(mài)，必須要有當(dāng)?shù)卣院艿偷膬r(jià)格收過(guò)去，然后賣(mài)翻幾十倍賣(mài)給開(kāi)發(fā)商，當(dāng)然啦，這個(gè)賣(mài)是以土地出讓金和大量的規(guī)費(fèi)的形式出現(xiàn)的。你直接賣(mài)給開(kāi)發(fā)商那就不合法，那叫小產(chǎn)權(quán)房，叫私搭亂建；你通過(guò)當(dāng)?shù)卣?，讓他們發(fā)一筆大的，那就合法了，那叫提高人民群眾居住條件。當(dāng)然啦，也這是房?jī)r(jià)高的主要原因之一。集體土地能干嘛呢？第一農(nóng)用，農(nóng)田耕地林地草地農(nóng)業(yè)設(shè)施用地等等，不說(shuō)了；第二，分配給本集體村民的宅基地；第三、村辦企業(yè)用地，這里面比較復(fù)雜，水比較深，不說(shuō)了。

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• 問(wèn) 集體土地可以買(mǎi)賣(mài)嗎? 集體土地是否可以合法買(mǎi)賣(mài)?
  答

  農(nóng)村集體土地可以不能買(mǎi)賣(mài)的。1、《中華人民共和國(guó)憲法》第十條規(guī)定“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有?！薄吨腥A人民共和國(guó)土地管理法》第二條“中華人民共和國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制”。第八條“城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有;宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有?！?、在集體土地的經(jīng)營(yíng)管理方面規(guī)定：《中華人民共和國(guó)土地管理法》第十條“農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理;已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營(yíng)、管理;已經(jīng)屬于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營(yíng)、管理?！?、集體土地所有權(quán)的確認(rèn)?！吨腥A人民共和國(guó)土地管理法》第十一條“農(nóng)民集體所有的土地，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書(shū)，確認(rèn)所有權(quán)?！?、集體土地的征收和征用。國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。

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• 問(wèn) ??村集體土地可以買(mǎi)賣(mài)嗎？集體土地的買(mǎi)賣(mài)是否合法？
  答

  不能買(mǎi)賣(mài)。只有國(guó)有土地才能出讓?zhuān)簿褪悄闼械馁I(mǎi)賣(mài)。而集體土地必須通過(guò)土地征用才能變?yōu)閲?guó)有土地。也就是說(shuō)，農(nóng)民集體的土地不能直接與土地開(kāi)發(fā)生買(mǎi)賣(mài)，必須要有當(dāng)?shù)卣院艿偷膬r(jià)格收過(guò)去，然后賣(mài)翻幾十倍賣(mài)給開(kāi)發(fā)商，當(dāng)然啦，這個(gè)賣(mài)是以土地出讓金和大量的規(guī)費(fèi)的形式出現(xiàn)的。你直接賣(mài)給開(kāi)發(fā)商那就不合法，那叫小產(chǎn)權(quán)房，叫私搭亂建；你通過(guò)當(dāng)?shù)卣?，讓他們發(fā)一筆大的，那就合法了，那叫提高人民群眾居住條件。當(dāng)然啦，也這是房?jī)r(jià)高的主要原因之一。集體土地能干嘛呢？第一農(nóng)用，農(nóng)田耕地林地草地農(nóng)業(yè)設(shè)施用地等等，不說(shuō)了；第二，分配給本集體村民的宅基地；第三、村辦企業(yè)用地，這里面比較復(fù)雜，水比較深，不說(shuō)了。

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• 問(wèn) 在集體土地上建房出售合法嗎
  答

  未轉(zhuǎn)化為國(guó)有土地,都不符合法律規(guī)定。

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• 問(wèn) 集體土地房屋買(mǎi)賣(mài)是否合法呢？
  答

  由于農(nóng)村房屋宅基地的特殊性質(zhì)，農(nóng)村房屋交易是有一定條件限制的，農(nóng)村房屋的買(mǎi)受人必須是符合農(nóng)村宅基地申請(qǐng)條件的人，具體說(shuō)來(lái)有就是：集體組織內(nèi)部成員和集體組織以外的成員。集體組織內(nèi)部成員又有三種具體情況：1、本身已有宅基地，且符合國(guó)家規(guī)定的宅基地標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)一戶(hù)村民只能擁有一處宅基地的規(guī)定，對(duì)已有宅基地且符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的村民，再申請(qǐng)宅基地是不可能得到批準(zhǔn)的。2、已有宅基地，但尚未達(dá)到國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)第二種情況的村民，盡管其已有一處宅基地，但如無(wú)法定理由，也很難再申請(qǐng)到第二處宅基地。3、已在集體組織落戶(hù)，但尚沒(méi)有被分到宅基地。對(duì)第三種情況，申請(qǐng)宅基地必須經(jīng)過(guò)法律、法規(guī)規(guī)定的程序。因此，即使是售房行為發(fā)生在村民集體組織內(nèi)部成員之間，也將難以進(jìn)行。售房者首先要審查購(gòu)房者的具體情況，這無(wú)疑是不現(xiàn)實(shí)的。農(nóng)村房屋要買(mǎi)賣(mài)必須具備以下條件： 1、如果農(nóng)村房屋的受讓對(duì)象是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員;2、受讓人沒(méi)有其他房產(chǎn);3、該轉(zhuǎn)讓房屋建造合法，是經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)建造的，并且該受讓房屋必須符合當(dāng)?shù)匾?guī)定的標(biāo)準(zhǔn);4、房屋買(mǎi)賣(mài)應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)并經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織批準(zhǔn)同意。由于農(nóng)村宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體組織對(duì)村民的一種福利分配，因此，其轉(zhuǎn)讓是受到一定的限制，村民申請(qǐng)土地及房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)先提交農(nóng)村集體組織同意轉(zhuǎn)讓的證明材料。若受讓方不屬于房屋所在地農(nóng)村集體組織成員，除法律法規(guī)另有規(guī)定(如繼承、直系親屬贈(zèng)與)外，房屋登記機(jī)構(gòu)將不予辦理轉(zhuǎn)移登記。另外，《房屋登記辦法》還規(guī)定，農(nóng)村集體土地即宅基地上的房屋也不能辦理抵押登記根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》的規(guī)定，房屋這類(lèi)財(cái)產(chǎn)只有辦理了登記，領(lǐng)取了房產(chǎn)證，才能證明你是真正的房屋所有人。因此，農(nóng)村建房也是有房產(chǎn)證的。首先村民在建筑房屋前應(yīng)先向村集體組織申請(qǐng)宅基地使用權(quán)，取得國(guó)土部門(mén)頒發(fā)的集體土地使用權(quán)證書(shū)。然后向當(dāng)?shù)劓?zhèn)(街道)規(guī)劃建設(shè)辦申請(qǐng)房屋建設(shè)的報(bào)批手續(xù)，才能進(jìn)行施工建設(shè)。房屋建成后村民應(yīng)當(dāng)向規(guī)劃建設(shè)辦申請(qǐng)房屋竣工驗(yàn)收，取得規(guī)劃驗(yàn)收合格證明。經(jīng)過(guò)規(guī)劃建設(shè)辦批準(zhǔn)建設(shè)及驗(yàn)收合格的房屋，村民需要辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)胤抗芩岢錾暾?qǐng)，并提交土地使用證、報(bào)建驗(yàn)收證明、房屋面積測(cè)繪報(bào)告等資料。房管部門(mén)在受理農(nóng)村村民要求辦房產(chǎn)證的申請(qǐng)后。將會(huì)檢查相關(guān)資料，并將申請(qǐng)登記的事項(xiàng)在村集體組織內(nèi)進(jìn)行公告。經(jīng)公告無(wú)異議或有異議不成立的，將給予登記發(fā)證。農(nóng)村房屋辦理房產(chǎn)證，首先需要滿(mǎn)足一定的條件。由于農(nóng)村建房的宅基地需要通過(guò)審批，因此，農(nóng)村房屋房產(chǎn)證的辦理不同于城市房屋的先買(mǎi)房后辦證。而是需要先提出申請(qǐng)，通過(guò)審批后，才可以建房并領(lǐng)取房產(chǎn)證。

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