??西方以房養(yǎng)老是怎么運行的？

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• 138****6759

  　“以房養(yǎng)老”是西方發(fā)達國家常見的一種養(yǎng)老模式,指老人將自己的產(chǎn)權(quán)房抵押或者出租出去,以定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金或者接受老年公寓服務(wù)的一種養(yǎng)老方式。在各國特色不同的以房養(yǎng)老實踐中,反向抵押貸款(簡稱“反向按揭”)**受歡迎,也使用**多。
  　　反向按揭**早源于荷蘭,其大致安排是:年輕人購買老年人的住房,并允許他們有生之年仍免費租住該住房,待老年人過世后再收回該住房。
  　　舉例如下：
  　　新加坡可以一次性抵押
  　　60歲以上的老年人可以申請將房子抵押給有政府背景的公益性機構(gòu)或金融機構(gòu)，由這些機構(gòu)一次性或分期支付養(yǎng)老金
  　　作為一個非福利性國家，新加坡政府一向倡導(dǎo)國人自食其力。政府并不鼓勵父母留房給兒女，因為已經(jīng)制定了年輕人可以自己買房的計劃。在擁屋率很高的新加坡，以房養(yǎng)老是常見的模式。
  　　在新加坡，55歲以上的老年人被稱為樂齡人。這些樂齡老人可以從公積金賬戶中領(lǐng)取養(yǎng)老金度日，也可以將自己的房產(chǎn)出租，以租金養(yǎng)老。對于一些住房面積較大又無成年子女同住的老人，政府鼓勵他們以大房換小房，將換房的凈收入用作老年日常開支，或是購買保障型投資產(chǎn)品。
  　　新加坡政府還專門為獨居或只和老伴居住的老人提供一種樂齡公寓，這類公寓通常面積在40平方米左右，價格低廉，一般只需五六萬新元即可購買。碧山社區(qū)金茉莉老人公寓就是新加坡養(yǎng)老服務(wù)體系中解決老人居住的一個樣板。公寓樓由政府建造，共有176套小面積公寓，公寓以低廉的價格銷售給55歲以上符合條件的老人。此類公寓使用權(quán)一般為30年，可延長使用期但不能轉(zhuǎn)讓和繼承。
  　　此外，新加坡以房養(yǎng)老還有一種形式：60歲以上的老年人可以申請將房子抵押給有政府背景的公益性機構(gòu)或金融機構(gòu)，由這些機構(gòu)一次性或分期支付養(yǎng)老金。老人仍居住在自己的住房內(nèi)，待其去世后，房屋產(chǎn)權(quán)由這些機構(gòu)處置，進行抵押變現(xiàn)并結(jié)算利息，剩余的錢則交給其繼承人。

  查看全文↓ 2018-12-03 01:46:40
• 155****7619

  以房養(yǎng)老”是西方發(fā)達國家常見的一種養(yǎng)老模式,指老人將自己的產(chǎn)權(quán)房抵押或者出租出去,以定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金或者接受老年公寓服務(wù)的一種養(yǎng)老方式。在各國特色不同的以房養(yǎng)老實踐中,反向抵押貸款(簡稱“反向按揭”)**受歡迎,也使用**多。
  反向按揭**早源于荷蘭,其大致安排是:年輕人購買老年人的住房,并允許他們有生之年仍免費租住該住房,待老年人過世后再收回該住房。

  查看全文↓ 2018-12-03 01:46:31
• 134****6770

  “以房養(yǎng)老”的源起與發(fā)展
  “以房養(yǎng)老”是西方發(fā)達國家常見的一種養(yǎng)老模式,指老人將自己的產(chǎn)權(quán)房抵押或者出租出去,以定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金或者接受老年公寓服務(wù)的一種養(yǎng)老方式。在各國特色不同的以房養(yǎng)老實踐中,反向抵押貸款(簡稱“反向按揭”)**受歡迎,也使用**多。
  反向按揭**早源于荷蘭,其大致安排是:年輕人購買老年人的住房,并允許他們有生之年仍免費租住該住房,待老年人過世后再收回該住房。
  反向按揭發(fā)展**成熟、**具代表性的當(dāng)屬美國。二十世紀六、七十年代美國就開始出現(xiàn)了住房反向抵押貸款,貸款產(chǎn)品種類也較多,定期年金、住房使用期年金、分期遞增年金、信貸額度等支付方式都已出現(xiàn),貸款利率包括了固定利率和浮動利率兩種。但由于大部分住房反向抵押貸款產(chǎn)品年限長,涉及金額大,借貸雙方風(fēng)險都很高,法律對這種貸款的鼓勵和管制措施卻很少,又缺乏相應(yīng)的貸款擔(dān)保制度、二級市場和輔助政策,前期發(fā)展比較緩慢,并沒有開展多少實質(zhì)性的業(yè)務(wù)。
  隨著社會養(yǎng)老保障壓力增大,美國政府開始關(guān)注住房反向抵押貸款,并通過了《1987國家住房法案》,按照法案規(guī)定,聯(lián)邦住宅和城市開發(fā)部聯(lián)合設(shè)計開發(fā)了住房權(quán)益轉(zhuǎn)換抵押貸款(H E C M s)。H E C M s是一種全新的產(chǎn)品,目標(biāo)是全體老年人。為降低該產(chǎn)品的風(fēng)險,由聯(lián)邦住房管理局向貸款金融機構(gòu)發(fā)放的貸款實行擔(dān)保。在金融機構(gòu)選擇上,所有條件具備的貸款金融機構(gòu)都可申請經(jīng)營此類業(yè)務(wù),這大大擴展了反向抵押貸款的開辦機構(gòu)。1989年,房利美嘗試對住房反向抵押貸款進行資產(chǎn)證券化,在二級市場上出售證券化產(chǎn)品,這在很大程度上提高了住房反向抵押產(chǎn)品的流動性,減少了這一產(chǎn)品周期長、占用資金量大的弊端。
  此后,住房反向抵押貸款在美國大規(guī)模推廣,并有公共保險部門提供的保險。住房反向抵押貸款證券化及公共承保等措施的推行,促進了美國住房反向抵押貸款市場的初步發(fā)展。
  21世紀初,美國住房反向抵押貸款市場高速發(fā)展。此時,美國宏觀經(jīng)濟的良性運行與住房反向抵押貸款行業(yè)內(nèi)部的整合,使這一市場獲得一定程度上的規(guī)模效應(yīng)。反向抵押產(chǎn)品高速發(fā)展,貸款發(fā)行機構(gòu)數(shù)量大大增加,市場日益成熟,競爭力不斷增強。根據(jù)美國住房反向抵押貸款協(xié)會的一份數(shù)據(jù),美國參加住房反向抵押貸款的金融機構(gòu)從90年代的不到200個,擴增為2005年的1300多個,并且數(shù)量呈現(xiàn)不斷上升的趨勢。此后,2007年一年發(fā)放的H EC M s已達到107388份,而在2003年這一數(shù)目還不足7000份。整個住房反向抵押貸款有了突飛猛進的發(fā)展。
  2007年后,美國次貸危機并未對反向按揭產(chǎn)生太大沖擊。美國住房與城市發(fā)展部于2008年12月公布,2008年美國H E C Ms共計115176份,比2007年同比增加了6.4%。據(jù)一家咨詢機構(gòu)調(diào)查顯示,佛羅里達是美國反向貸款發(fā)行量**大的州,該州2008年抵押貸款發(fā)行機構(gòu)為2949個,較前一年增長了76.5%。其原因,一方面在于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的進一步完善,更大滿足了消費需求,加大了對老人的吸引力,比如更高的貸款限額、更嚴格的消費者利益保護、允許用貸款購買新房屋等;另一方面,金融危機的影響相對反向按揭的貸款周期來講是較短的,金融危機與全球老齡化趨勢之間關(guān)聯(lián)性不大,同時,金融危機使投資受損以及房價持續(xù)走低,通過反向貸款將房屋抵押換取固定額度的未來現(xiàn)金流,是一種變相保值的方法。

  查看全文↓ 2018-12-03 01:46:22

相關(guān)問題

• 問 以房養(yǎng)老是怎么回事
  答

  （1）子女養(yǎng)老，房產(chǎn)由子女繼承；以房養(yǎng)老（2）撫養(yǎng)人養(yǎng)老，房產(chǎn)由撫養(yǎng)人繼承；（3）租出大房再租入小房，用房租差價款養(yǎng)老；（4）將房子出租出售，自己住老年公寓，用租金或售房款養(yǎng)老；（5）售出大房，換購小房，用差價款養(yǎng)老；（6）將住房出售，再租回原住房，用該筆款項交納房租和養(yǎng)老；（7）將房屋抵押給有資質(zhì)的銀行、保險公司等機構(gòu)，每個月從該機構(gòu)取得貸款作為養(yǎng)老金，老人繼續(xù)在原房屋居住，去世后則用該住房歸還貸款。第一種形式屬于家庭養(yǎng)老，取決于子女的孝心和孝行；中間的幾種形式屬于自助性養(yǎng)老，有較高的交易成本和不確定性（自己售房和出租房等均有較大的交易成本，自己再租回房子或者住老年公寓等也有較大不確定性）；**后一種形式為社會機構(gòu)承攬的反向抵押貸款養(yǎng)老，屬于社會機構(gòu)提供的以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)，可以為適合以房養(yǎng)老的人群提供更為便捷的服務(wù)。上海的以房自助養(yǎng)老初定做法是：65歲以上的老年人，可以將自己的產(chǎn)權(quán)房與市公積金管理中心進行房屋買賣交易，交易完成后，老人可一次性收取房款，房屋將由公積金管理中心再返租給老人，租期由雙方約定，租金與市場價等同，老人可按租期年限將租金一次性付與公積金管理中心，其他費用均由公積金管理中心交付。按照現(xiàn)有情況分析，符合條件的**有可能是獨居或孤寡老人，或膝下無子女、子女定居國外的老人，這些老人沒有繼承等問題。但即使這類老人也擔(dān)心，一旦簽訂協(xié)議，即失去了對房屋的所有權(quán)，落入沒房也沒錢境況。

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• 問 以房養(yǎng)老是什么意思
  答

  以房養(yǎng)老是利用住房周期和，尤其是住房尚余存的價值，通過一定的金融融會以提前套現(xiàn)變現(xiàn)，用來養(yǎng)老。以房養(yǎng)老的條件是什么①擁有完全產(chǎn)權(quán)。養(yǎng)老家庭必須擁有完全的產(chǎn)權(quán)，才有權(quán)對以房養(yǎng)老該房屋做轉(zhuǎn)讓的處置。②獨立住房。在以房養(yǎng)老中，只有父母與子女分開，才有可能得以運作。否則，老人去世后，子女就無處可居。③家境適中。當(dāng)經(jīng)濟物質(zhì)基礎(chǔ)雄厚時，就不會考慮用房產(chǎn)養(yǎng)老。而經(jīng)濟物質(zhì)條件差，或者沒有獨立的房屋，或者價值過低，也很難作為自己養(yǎng)老的資本。④地價較高。老人身居城市，尤其是經(jīng)濟快速增長的城郊，價值很高，且在增值之中，變現(xiàn)轉(zhuǎn)讓也較為容易，適合抵押貸款養(yǎng)老。但如果處農(nóng)村，或經(jīng)濟緩慢，增值幅度不大，價值低，不易變現(xiàn)，將很難適用以房養(yǎng)老。

• 問 以房養(yǎng)老是哪篇申論真題
  答

  以房養(yǎng)老是指住房養(yǎng)老的問題

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• 問 為什么說以房養(yǎng)老是貸款
  答

  以房養(yǎng)老是依據(jù)擁有資源，利用住房壽命周期和老年住戶生存余命的差異，對廣大老年人擁有的巨大房產(chǎn)資源，尤其是人們死亡后住房尚余存的價值，通過一定的金融或非金融機制的融會以提前套現(xiàn)變現(xiàn)。

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• 問 ??以房養(yǎng)老是什么意思?什么是以房養(yǎng)老模式?
  答

  隨著我們國家老齡化逐漸嚴重，“以房養(yǎng)老”的政策退出之后，為老人提供了更好的保障。那么什么是以房養(yǎng)老呢?簡單來說，它是一項挑戰(zhàn)不少中國傳統(tǒng)思維老百姓的政策，從推出到實施，從實施到現(xiàn)在都獲得了不同年齡段老百姓的高度關(guān)注。下面小編總結(jié)了一些關(guān)于以房養(yǎng)老的知識，希望可以幫助大家更深入的了解關(guān)于以房養(yǎng)老政策的基本概念?！　∈裁词且苑筐B(yǎng)老　　以房養(yǎng)老是依據(jù)擁有資源，利用住房壽命周期和老年住戶生存余命的差異，對廣大老年人擁有的巨大房產(chǎn)資源，尤其是人們死亡后住房尚余存的價值，通過一定的金融或非金融機制的融會以提前套現(xiàn)變現(xiàn)。實現(xiàn)價值上的流動，為老年人在其余存生命期間，建立起一筆長期、持續(xù)、穩(wěn)定乃至延續(xù)終生的現(xiàn)金流入?！　≈袊?0歲以上老年人1.78億，養(yǎng)老的經(jīng)濟模式主要是子女贍養(yǎng)、退休金、社保金。逐漸興起“年輕貸款買房，老年將房屋抵押給銀行或保險公司，由上述機構(gòu)支付養(yǎng)老費用，晚年衣食無憂”的“以房養(yǎng)老”?！　∫苑筐B(yǎng)老的項目分類　　以房養(yǎng)老的理念之下則聚集了眾多的具體操辦模式，據(jù)我們大致歸納可包容30種，倒按揭只是其中**為典型也**為復(fù)雜的一種，并非一定要將以房養(yǎng)老等同于倒按揭。據(jù)我們的廣泛調(diào)研和深入研討，以房養(yǎng)老的各種操作模式可分為金融行為和非金融行為，前者運作復(fù)雜，必須通過金融保險機構(gòu)才得以順利運營，包括倒按揭、售房養(yǎng)老和房產(chǎn)養(yǎng)老壽險等;后者的各種簡易方法，則是老年人開動腦筋，再加上社會的有意倡導(dǎo)后，就完全可以自行操作，包括遺贈扶養(yǎng)、房產(chǎn)置換、房產(chǎn)租換、售房入院、投房養(yǎng)老、售后回租、招徠房客、異地養(yǎng)老、養(yǎng)老基地等。這些看上去大相徑庭的做法，其實都可以實現(xiàn)以房養(yǎng)老的大目標(biāo)?！　∫苑筐B(yǎng)老政策的實施有什么意義　　其實該政策的實施對很多擁有傳統(tǒng)觀念的老年人而言具有很大的挑戰(zhàn)，在中國人根深蒂固的想法中“但存方寸地，留于子孫耕”。很多老人都會選擇在百年后將自己的一切所有都留給自己的孩子。而現(xiàn)如今的政府的“以房養(yǎng)老”政策卻要讓老人將房屋抵押該銀行，讓自己辛苦一輩子也難以攢下一套房子讓給別人。這也不時為該政策所要面臨的巨大阻力。但隨著試點的推行表明也有不少的人是很贊成該政策的，一方面有了這項政策讓一些老人的生活更加有保障，除了一般的養(yǎng)老保險外有了更為高一點的生活補貼讓生活能更有品質(zhì)保證;另一方面也使得子女的負擔(dān)得到了緩解和減輕?！　￡P(guān)于這樣的政策，不少專家以及業(yè)內(nèi)人士都認為值得期待。隨著現(xiàn)在國家老齡化問題比較嚴重，推出這樣的以房養(yǎng)老模式，不僅可以讓老人們的晚年花費不再愁，更加可以穩(wěn)妥的讓他們更加愉悅舒適的享受自己的晚年生活。希望通過上面的簡單介紹，可以幫助過各位朋友掌握“什么是以房養(yǎng)老?”這樣的問題，并且在選擇這類做法的時候，可以作出正確的決定。

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