商品房收房流程有誰清楚嗎？

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• 141****4176

  一、開發(fā)商以書面形式通知購房者在約定時間內(nèi)對房屋進(jìn)行驗(yàn)收交接。
  二、業(yè)主持入住通知要求的證件及其他相關(guān)資料，在入住通知要求的期限內(nèi)到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)指定的地點(diǎn)，查驗(yàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法應(yīng)當(dāng)取得的書面文件。（如兩書一表）；
  兩書是指《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、一表是指《竣工驗(yàn)收備案表》；
  三、關(guān)注面積問題，索要《面積實(shí)測表》,向開發(fā)商了解公攤面積大小及組成；
  四、業(yè)主請專業(yè)人員對房屋質(zhì)量仔細(xì)檢查，記錄問題，并詳細(xì)填寫驗(yàn)房單；
  五、驗(yàn)房后業(yè)主根據(jù)不同情況采取以下對策：
  若商品房存在法定或約定的可以退房的質(zhì)量問題或存在解除購房合同的其他情形，買受人應(yīng)決定是否退房，并在約定的期限內(nèi)書面通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；
  若商品房存在未達(dá)退房條件的質(zhì)量問題或未達(dá)到約定標(biāo)準(zhǔn)，買受人可將商品房存在的質(zhì)量問題或未達(dá)到約定標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容書面遞交房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在一定期限內(nèi)逐項(xiàng)予以修復(fù)或賠償。
  六、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對商品房存在的質(zhì)量問題逐項(xiàng)予以修復(fù)或作出修復(fù)書面承諾并經(jīng)買受人查驗(yàn)同意后，雙方根據(jù)商品房面積實(shí)測技術(shù)報告結(jié)算房款。
  七、買受人向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交納商品房買賣合同或商品房預(yù)售合同約定的其他費(fèi)用。
  八、業(yè)主簽署《房屋驗(yàn)收交接單》，從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)指定的第三方處領(lǐng)取房屋鑰匙。
  九、業(yè)主向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法選定的前期物業(yè)管理企業(yè)交納物業(yè)管理費(fèi)，并辦理物業(yè)管理的相關(guān)手續(xù)

  查看全文↓ 2018-12-04 19:48:33
• 147****8025

  看到期待已久的新房！此刻，業(yè)主的心情或興奮不已、或百感交集。很多人都不知道該如何驗(yàn)收自己的新房，也有的人認(rèn)為質(zhì)檢部門都已經(jīng)驗(yàn)收過了，自己再驗(yàn)收也就多此一舉。其實(shí)不然，雖然在很多情況下，你驗(yàn)不驗(yàn)收，房子你都得要下。只是在簽字前發(fā)現(xiàn)問題，你會比較方便追究開發(fā)商的責(zé)任，你的問題也能更容易、更快的得到解決。 驗(yàn)房程序：收房時先看開發(fā)商交房時應(yīng)該提供的資料
  1、看三書一證一表：《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書》、《住宅使用說明書》、《住宅質(zhì)量保證書》、《房產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》、《建筑竣工驗(yàn)收備案表》。并且要根據(jù)面積實(shí)測報告數(shù)據(jù)(蓋測繪隊(duì)公章)對照購房合同上的面積。 注意：《三書一證一表》是收房時的必要資料，如果開發(fā)商不能提供這些資料文件，業(yè)主有權(quán)拒絕收房。
  2、交費(fèi)簽字先驗(yàn)房：發(fā)現(xiàn)問題后更不能交費(fèi)、簽字。應(yīng)先修房，同時取證、為日后舉證(即通過錄音機(jī)、數(shù)碼攝像或數(shù)碼照相調(diào)好日期記錄證據(jù))打好基礎(chǔ)，特別保存好自己那份驗(yàn)房咨詢報告。核查房屋總面積超出或減少百分之三以內(nèi)的情況很普遍(多退少補(bǔ)，吃虧的是業(yè)主);套內(nèi)面積減少、公攤面積增加的情況更多(實(shí)得面積減少，吃虧的還是業(yè)主)。 此外還有一些需要業(yè)主簽字的驗(yàn)收表格，記錄該套房子的驗(yàn)收情況，例如《驗(yàn)房交接表》等。據(jù)了解，有些開發(fā)商為了簡化驗(yàn)收流程，同時也為了避免驗(yàn)收糾紛，會在其工作人員陪同業(yè)主看房驗(yàn)收之前就要求業(yè)主把所有需要簽名的表格簽完，甚至以不給鑰匙看房脅迫業(yè)主。律師提醒，這樣做對業(yè)主是很沒有保障的，業(yè)主無論如何都必須在看完房之后才能簽字驗(yàn)收。
  3、房屋完好。簽業(yè)主公約、前期物業(yè)管理合同時，看好條款，不能放棄自己的權(quán)利。
  4、交合理費(fèi)用(包括：物業(yè)管理費(fèi)、裝修押金、垃圾清運(yùn)費(fèi)) 以上是我分享的關(guān)于商品房交房流程，雖然在交房的時候，開發(fā)商都會有專人負(fù)責(zé)和業(yè)主一起驗(yàn)房，但還是建議初次收房的業(yè)主們還是**好找熟悉的人陪同一起收房。現(xiàn)在也有專門的驗(yàn)房機(jī)構(gòu)會比較專業(yè)呢。

  查看全文↓ 2018-12-04 19:48:27
• 145****4734

  屋具備使用條件后，開發(fā)商將房屋交付于購房者，對于購房者來說就意味著收房。與一般的商品買賣相比，房屋的交付更為復(fù)雜，因?yàn)樗婕暗絻煞矫娴年P(guān)系，一方面是房屋買賣合同的履行，另一方面是物業(yè)管理合同的建立。日前，記者采訪了市房管局的有關(guān)人員，該工作人員就收房中的幾個主要問題進(jìn)行了講解。
  
  交房一般程序包括：一開發(fā)商發(fā)出收房通知。收房通知中包括收房的時間、須交納的費(fèi)用、未按時收房的處理等。通知的形式有電話、傳真、信件等。二購房者交納有關(guān)費(fèi)用。如房屋價款結(jié)算、物業(yè)費(fèi)、公共維修基金等。三、驗(yàn)房。購房者對房屋進(jìn)行驗(yàn)收，看是否存在質(zhì)量問題，對發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題向開發(fā)商提出，開發(fā)商進(jìn)行整改，修理后再由購房者驗(yàn)房。四、購房者接收房屋。房屋驗(yàn)收合格后，開發(fā)商將鑰匙交給購房者。一般而言，鑰匙的交付是房屋交接的主要標(biāo)志。除了所有權(quán)（所有權(quán)轉(zhuǎn)移時間以管理機(jī)關(guān)辦理過戶手續(xù)的時間為準(zhǔn)）外，關(guān)于房屋的一切權(quán)利都從鑰匙交付時由購房者來行使了。當(dāng)然，風(fēng)險也從此時由購房者來承擔(dān)了（比如房屋交付后出現(xiàn)火災(zāi)、地震等造成房屋滅失的風(fēng)險）。
  
  對于如何來收房的問題，很多購房者的思路不是很清晰。實(shí)際上，收房時主要有三個問題。
  
  一、審查有關(guān)證件。作為購房者，應(yīng)首先審查房屋是否具備交房條件。此外，購房者還要審查幾個證件，包括住宅質(zhì)量說明書、住宅質(zhì)量保證書、房屋面積實(shí)測表等。
  
  二、審查房屋的質(zhì)量。驗(yàn)房主要是看房屋是否與合同約定一致，包括戶型、朝向、尺寸、結(jié)構(gòu)等。如果這些方面發(fā)生變化，則購房者可以要求退房。此外，很重要的工作就是審查房屋是否存在質(zhì)量問題，如果有質(zhì)量問題，應(yīng)要求開發(fā)商進(jìn)行修理，待修理后再重新驗(yàn)房。
  
  三、審查交房費(fèi)用。交房時涉及到一系列的費(fèi)用。

  查看全文↓ 2018-12-04 19:48:19
• 147****4100

  　商品房交房的基本流程:
  　　1、看門窗是否開合順暢、方便鎖閉，配套鑰匙是否能快速打開門，看門是否存在變形，把手等是否有破損情況，窗戶配套紗窗質(zhì)量是否合格。業(yè)主自備電池，給防盜門的門鈴裝上電池，看門鈴是否正常響動。
  　　2、屋頂、墻面、窗邊、門邊是否存在滲水漏雨現(xiàn)象，注意看這些地方有沒有黃色污漬，如果有，就說明房屋可能存在滲水漏雨的問題。
  　　3、業(yè)主用小錘敲打房屋的墻面和地面，看其是否會出現(xiàn)開裂或空鼓現(xiàn)象，如果有，就要記錄在表格上，之后要求開發(fā)商解決。
  　　4、業(yè)主需自帶個插座小燈，在驗(yàn)房時將其插在電路插孔中，檢查插孔是否正常有電，看插座小燈是否亮起，并看看所有的燈座是否正常有電；在插上小燈的時候，業(yè)主需檢查看閉合開關(guān)箱內(nèi)對應(yīng)的分路電閘，以及總開關(guān)箱里的各分路電閘是否運(yùn)轉(zhuǎn)正常。
  　　5、仔細(xì)看廚房和衛(wèi)生間的煙道是否有堵塞現(xiàn)象，可以現(xiàn)場點(diǎn)燃一些攜帶的廢紙，看煙氣是否能從排煙口正常排出。
  　　6、在檢查下水道是否通暢的時候，業(yè)主可以用塑料袋裝滿水，快速的倒向房屋內(nèi)的各個地漏、下水，看水是否能快速流進(jìn)下水道。
  　　7、進(jìn)行防水檢查，在衛(wèi)生間周圍用塑料袋所裝的沙子圍住，堵住衛(wèi)生間的各下水口，往衛(wèi)生間注上不低于2cm的水，24小時之后看樓下是否有漏水現(xiàn)象，如果沒有，就說明房屋的防水還是很成功的。
  　　8、記錄好房屋內(nèi)各水表、電表、氣表的數(shù)字，這樣以后交費(fèi)時業(yè)主可做到心里有數(shù)。
  

  查看全文↓ 2018-12-04 19:48:09
• 138****6789

  收房流程
  
  據(jù)了解，較為規(guī)范的收房流程應(yīng)該是：（一）開發(fā)商在收房前通過掛號信或媒體公告的形式通知買家，告知具體收房的時間、地點(diǎn)及須準(zhǔn)備的資料；（二）樓房現(xiàn)場驗(yàn)收，開發(fā)商應(yīng)出示“三書一表”原件，即《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書》和《竣工驗(yàn)收備案表》；（三）買家領(lǐng)取房屋鑰匙，并由開發(fā)商委任的接待人員帶領(lǐng)，到所購樓房依雙方約定的交樓標(biāo)準(zhǔn)查驗(yàn)樓房狀況；（四）驗(yàn)收完成后，買家按實(shí)際驗(yàn)收情況填寫《住戶驗(yàn)房交接表》，購房者對驗(yàn)房如有不滿意的地方，可提出意見并將意見填寫在《樓宇驗(yàn)收記錄表》中，作為雙方協(xié)商解決的書面依據(jù)；
  
  （五）購房者如對樓房基本滿意，則在交納尾款、配套設(shè)施費(fèi)后，再領(lǐng)鑰匙，并在《住戶驗(yàn)房交接表》上簽字。
  
  在這里要提醒您，購房者收房時不要草率簽字，因?yàn)橐坏┰凇斗课萁唤域?yàn)收單》上簽字接收，則開發(fā)商即完成了交付房屋的義務(wù)。所以，購房者在房屋交接驗(yàn)收中如發(fā)現(xiàn)與合同或法律法規(guī)不符的應(yīng)在《房屋交接驗(yàn)收單》中予以注明，并明確開發(fā)商修復(fù)、更換時間及違約責(zé)任，直至合格再簽字收房。
  
  交房流程
  
  購房者在收房時要注意哪些事情？
  
  購房者接收房產(chǎn)時必須要求賣方再次陪同實(shí)地察驗(yàn)，看是否有所變動，是否按合同要求進(jìn)行過維修改造，維修改造質(zhì)量和水平是否滿意，有關(guān)文件是否符合、齊全等，都應(yīng)仔細(xì)察驗(yàn)。只有購房人對房屋進(jìn)行驗(yàn)收并簽署房屋交接單、領(lǐng)取房屋鑰匙，開發(fā)商的交付義務(wù)才算履行完畢。下面要為您介紹收房交費(fèi)時的注意事項(xiàng)：
  
  收房時業(yè)主需交納的費(fèi)用和絕大多數(shù)都是由物管公司收取，這些費(fèi)用分為物管公司的直接收費(fèi)、制約性收費(fèi)和代收費(fèi)幾大類。
  
  （一）交納物管費(fèi)時，購房者應(yīng)對物管公司提供各種服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行詳細(xì)了解，物管費(fèi)收取的周期通常在半年或半年以內(nèi)。
  
  （二）維修基金的交納，目前貴陽市做法是在交房時由物管公司代收維修基金，收取后存入房管部門代為監(jiān)管的維修基金專戶，維修資金繳存比例根據(jù)住宅房屋2%、非住宅房屋1%的標(biāo)準(zhǔn)交納。
  
  （三）新房所涉及的單元程控門、入戶防盜門，有些是開發(fā)商贈送給購房者的，有些則需要購房者自行承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用，至于費(fèi)用的具體收取，購房者可以購房時與開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同附本》中的相關(guān)約定為準(zhǔn)。
  
  （四）水表、電表、煤氣等“三通費(fèi)”屬于物管公司代收費(fèi)項(xiàng)目，具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在購房時簽訂的《商品房買賣合同》中有相應(yīng)約定，如果業(yè)主對收費(fèi)金額存在異議，可向相關(guān)部門進(jìn)行詳細(xì)咨詢，以確定準(zhǔn)確的收費(fèi)金額。
  
  （五）裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)的收取，由于業(yè)主所交納的物管費(fèi)只涵蓋生活垃圾部分，所以對裝修中產(chǎn)生的建筑垃圾，物管公司可收取相應(yīng)的清運(yùn)處理費(fèi)用。但目前貴陽市對建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)的收取并無統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，有的是以戶為單位收取，有的則是以實(shí)際面積乘以相應(yīng)基數(shù)收取。
  
  （六）裝修保證金，在裝修完畢后的約定時間內(nèi)，如果未損壞房屋結(jié)構(gòu)、未出現(xiàn)因裝修導(dǎo)致的影響他人正常居住的情況，裝修保證金可全額返還。如果購房者在收房短期內(nèi)無裝修計劃，可與物管公司協(xié)商延后裝修保證金的交納時間。
  
  以上就關(guān)于收房時的注意事項(xiàng)，即使您掌握不了上述專業(yè)的驗(yàn)房方法也不必太過于擔(dān)心，在您入住小區(qū)前，您所在小區(qū)的物業(yè)管理公司與開發(fā)商簽訂委托物業(yè)管理協(xié)議前，為了減少將來自身的麻煩或糾紛，他們已代您對小區(qū)所有房子進(jìn)行了質(zhì)量驗(yàn)收，在此您不妨了解一下物業(yè)管理公司有關(guān)《驗(yàn)收與接管物業(yè)的事項(xiàng)》。但還是要提醒您一旦出現(xiàn)問題要及時聯(lián)系律師，收集必要的證據(jù)，維護(hù)自己的合法權(quán)益。
  
  開發(fā)商延期交房怎么辦？
  
  開發(fā)商約定的收樓時限一般在收樓通知書寄出30天內(nèi)，按有關(guān)規(guī)定，如購房者在約定時間內(nèi)沒有到指定地點(diǎn)辦理相關(guān)手續(xù)，則一般被視為開發(fā)商已實(shí)際將該房交付買家使用。
  
  驗(yàn)收購房者應(yīng)根據(jù)購房合同約定的標(biāo)準(zhǔn)對房屋工程質(zhì)量及配套設(shè)施一一進(jìn)行驗(yàn)收，并做好記錄，同時，不要忽視對房屋產(chǎn)權(quán)是否清晰進(jìn)行核驗(yàn)。
  
  驗(yàn)收時，開發(fā)商應(yīng)主動向購房者出示建設(shè)工程質(zhì)量檢驗(yàn)合格單和商品房房地產(chǎn)權(quán)證。開發(fā)商不出示的，購房者可以拒絕驗(yàn)收，由開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任。

  查看全文↓ 2018-12-04 19:48:02

相關(guān)問題

• 問 商品房收房流程有誰知道嗎？
  答

  我們這里是這樣的：開發(fā)商通知來接收房屋---到開發(fā)商處開發(fā)商看你款項(xiàng)是否還有欠缺----開發(fā)商給你發(fā)前期物業(yè)管理協(xié)議和房屋保修使用說明書----專職人員領(lǐng)你去驗(yàn)收房子----按照驗(yàn)收單查驗(yàn)各項(xiàng)，查驗(yàn)完畢-----簽字，專職人員給你鑰匙----交房屋完畢！

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• 問 一手商品房交易流程有誰清楚嗎？
  答

  一手房買賣流程：1、購買一手房需要準(zhǔn)備的資料購房者在購房時應(yīng)要求房地產(chǎn)開發(fā)商和銷售商提供齊全的“五證”、“二書”，這是法律對開發(fā)商賣房的基本要求。 “五證”包括以下的內(nèi)容：國有的土地使用證、建設(shè)用地的規(guī)劃的許可證、建設(shè)工程的規(guī)劃的許可證、建設(shè)工程的施工的許可證、商品房的銷售的許可證。 “二書”是指住宅質(zhì)量的保證書、住宅的使用的說明書。2、支付方式的確認(rèn)在購買之前應(yīng)向開發(fā)商核實(shí)支付的方式：全款抑或是分期付款？能否按揭？**的比例支付多少？按揭的還款期限**長能夠有多少？特別注意：如果按揭，每期需要還多少錢**好找一個在銀行工作的朋友幫忙計算一下，是否如售樓處人員計算的一致。3、認(rèn)購書的簽訂檢查核實(shí)完以上情況后，并且看完房子無質(zhì)量問題后，可以簽訂認(rèn)購書。購房者應(yīng)認(rèn)真、仔細(xì)地審閱認(rèn)購書，并向銷售經(jīng)理索取有關(guān)房屋的宣傳資料及有關(guān)文件，在問清楚房屋建筑的進(jìn)展情況后，有條件的還應(yīng)實(shí)地考察一下。在此基礎(chǔ)上，購房者可簽訂認(rèn)購書并交納定金或預(yù)付款，定金各開發(fā)商定的標(biāo)準(zhǔn)不一，幾千到幾萬的都有，一般與商品房價格成正比。4、購房合同的簽訂在合同中，購房者必須要把全部有疑惑的問題落實(shí)清楚，發(fā)展商一般把一些承諾印在宣傳品上，或售樓人員口頭說出，但是實(shí)際交付的時候，很可能會出現(xiàn)問題，引起糾紛。開發(fā)商會推翻先前的承諾，合同中沒有。因此千萬不能疏忽大意，任何值得注意的問題都要落實(shí)在合同里。

  全部5個回答>
• 問 有誰清楚公寓是商品房嗎？
  答

  一、公寓是商業(yè)地產(chǎn)投資中**為廣泛的一種地產(chǎn)形式。公寓式住宅**早是舶來品，相對于獨(dú)院獨(dú)戶的別墅，更為經(jīng)濟(jì)實(shí)用。早期大城市的公寓式住宅都是高層大樓，每一層內(nèi)有若干單戶獨(dú)用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房等等，主要供當(dāng)時中等收入的一等職員、政府公務(wù)員居住;還有一部分附設(shè)于旅館酒店之內(nèi)，供一些常常往來的中外客商及其家眷短期租用。二、公寓和商品房的區(qū)別：首先我們應(yīng)明確公寓和商品住宅開發(fā)地塊的土地使用性質(zhì)，商品住宅只能建在住宅用地上或商住用地上，而公寓可以建在住宅用地上也可以建在綜合性用地(商住)、商業(yè)用地或教育用地等其他性質(zhì)用地上。其次建筑的使用性質(zhì)，開發(fā)公司是按住宅用房還是按公寓為業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)，商品住宅的產(chǎn)權(quán)年限為70年，居住型公寓的產(chǎn)權(quán)年限也為70年，而商務(wù)型公寓根據(jù)用地性質(zhì)產(chǎn)權(quán)為40年或50年，酒店式公寓根據(jù)用地性質(zhì)產(chǎn)權(quán)為40年。這樣住宅和公寓兩者的定性就基本明確了。

  全部3個回答>
• 問 購買商品房步驟有誰清楚嗎？
  答

  購買商品房需要辦理的手續(xù)：（1）確認(rèn)開發(fā)商是否是有合法手續(xù)的房地產(chǎn)公司；（2）簽訂認(rèn)購書；（3）簽訂合同；（4）辦理預(yù)售登記及轉(zhuǎn)讓；（5）辦理入住；（6）產(chǎn)權(quán)過戶、領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證。購買商品房要注意的事項(xiàng)：近年來，房地產(chǎn)項(xiàng)目不合法的投訴是一大熱點(diǎn)，核實(shí)開發(fā)商提供的資料，保證五證俱全，是挑選房屋時要特別關(guān)注的。這“五證”包括：（1）規(guī)劃部門的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；（2）國土部門的《國有土地使用權(quán)證》；（3）《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（證明開發(fā)商已交納了土地出讓金，擁有產(chǎn)權(quán)保障）；（4）建設(shè)部門的《建設(shè)工程許可證》；（5）國土部門的《商品房銷售（預(yù)售）許可證》。為了明確開發(fā)商的用地是否是出讓土地，購房者應(yīng)重點(diǎn)審查下列文件：（1）《國有土地使用權(quán)出讓合同》或《國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》；（2）《國有土地使用權(quán)證》；（3）繳納地價款的有關(guān)憑證。需要明確的主要內(nèi)容有：位置、面積，土地用途，出讓地價款（包括土地出讓金和市政基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)）的數(shù)額及繳納情況，投資開發(fā)的期限，土地使用和規(guī)劃條件。應(yīng)特別注意的是：（1）正式的《國有土地使用權(quán)證》應(yīng)同時加蓋人民政府公章，和房屋土地行政主管部門的公章；（2）土地證上應(yīng)加蓋“有償土地使用證專用章”；如果土地證上加蓋了“臨時土地使用證專用章”，則表明土地使用者未繳足地價款。（3）土地證不得擅自涂改。（4）土地證上載明的土地使用者應(yīng)當(dāng)和開發(fā)商的名稱相一致。

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• 問 有誰清楚商品房幾年可以買賣嗎？
  答

  因?yàn)楝F(xiàn)在哪里的房價都不便宜，要想全款買套房子就更不容易了，所以現(xiàn)在買房的都是貸款買房，不管是不買房投資，買房自住也好，總免不了買了幾年就想賣的情況，比如房價漲了想賣掉賺錢，房子小了想換套大的，房子位置不喜歡想換個喜歡的區(qū)域，不管是什么原因，二手房市場一直在房地產(chǎn)市場是占據(jù)主導(dǎo)位置的，因?yàn)榉孔邮琴J款買的，是在銀行做了抵押的，那可以賣嗎?房管局過戶是必須要保證房產(chǎn)沒有任何抵押，查封的，如果房產(chǎn)有抵押，有查封，房管局是過不了戶的，所以要想賣按揭房，**重要的就是先將按揭款還掉，然后注銷抵押，這樣就可以進(jìn)行過戶了。如果房東沒錢還按揭款的，那就需要客戶的**款或者金融機(jī)構(gòu)幫忙還按揭了，所以對于用買方**款還按揭的情況，這個就需要和客戶溝通了，客戶愿意就行，可以少一部分錢，因?yàn)槿绻ㄟ^金融機(jī)構(gòu)幫忙贖樓，是要收取費(fèi)用的，無論是房東和客戶肯定都不怎么愿意給這比費(fèi)用的，所以優(yōu)先選擇與買方溝通用**款還按揭，還清按揭然后注銷抵押，**后過戶，如果買方是貸款也需要審批通過后再幫忙還按揭，避免審批不通過的情況。

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