請問商品房貸款規(guī)定有哪些？

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• 157****8866

  商品房貸款政策 看商品房按揭貸款詳解規(guī)定
  
  商品房貸款政策都有哪些？商品房按揭貸款規(guī)定有哪些？搜房網(wǎng)特整理相關按揭貸款的流程及所需資料，希望對網(wǎng)友有所幫助。文中介紹了我國法律對商品房按揭的規(guī)定一系列相關內容，商品房按揭是指購房人向銀行貸款來支付房款，并就所購商品房為貸款設定擔保的行為。
  
  我國法律對商品房按揭的規(guī)定
  
  (一)按揭的涵義
  
  商品房按揭是指購房人向銀行貸款來支付房款，并就所購商品房為貸款設定擔保的行為，按揭”制度**早起源于英國，英文為Mortgage。Mortgage一詞由古英語mort和gage構成，mort來源于拉丁語mortum，意為“永久、永遠、死”，gage意為“質押、保存”，兩者合在一起，就有了“死擔保、永久質、死質”的意思
  
  我國對按揭沒有專門的法律法規(guī)規(guī)定，實踐中對按揭的稱謂沒有統(tǒng)一。國務院及有關部委，在頒布與商品房買賣、貸款、擔保相關的行政法規(guī)、規(guī)章時，都小心翼翼地避開“按揭”一詞，往往采用“抵押”的說法。**高院《擔保法問題解釋》和《商品房買賣合同問題解釋》分別采用“正在建造中的房屋抵押”、“商品房擔保貸款”提法，避開“按揭”一詞。盡管2006年國務院《關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見》關于“個人住房按揭貸款”的表述首次出現(xiàn)了“按揭”一詞，但是“按揭”尚未在全國性的基本法律中使用，也并非全國性立法文件真正意義上的術語。
  
  根據(jù)我國的法律規(guī)范和按揭實踐，按揭的涵義是指由商品房開發(fā)商、銀行、購房者共同參加的融資購銷樓房的行為。購房者與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同，支付一定的首期購房款后，由購房者將商品房設定物的擔保，向銀行申請按揭貸款作為向開發(fā)商支付購房款余額;銀行從購房者處收存商品房的權利證書和文本，并將貸款付給開發(fā)商;購房者違約不償還貸款本息時，開發(fā)商向銀行承擔購房者還款付息的連帶保證責任，或者回購用于擔保的商品房并以回購款優(yōu)先償還銀行貸款本息。
  
  由于我國對按揭沒有專門的法律法規(guī)規(guī)定，關于商品房按揭的法律性質，學界對此有較大分歧，包括不動產(chǎn)抵押說、權利質押說、讓與擔保說。我國內地的商品房按揭實際上包括了現(xiàn)房按揭及期房按揭，分析按揭的法律性質也要區(qū)別對待。
  
  現(xiàn)房按揭，是指購房者以所購現(xiàn)房向貸款銀行設定物的擔保，在還款期限界至而購房者不能償還貸款時，貸款銀行得以行使抵押權而使其債權獲得實現(xiàn)的融資購房方式，我國現(xiàn)房按揭的法律性質應定義為不動產(chǎn)抵押行為。抵押是指為擔保債務人向債權人履行義務，債務人或者第三人提供財產(chǎn)作為債權的擔保，債務人不履行債務時，債權人有權依法將該財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。由此可見，我國現(xiàn)房按揭與抵押的概念相符?，F(xiàn)房按揭與不動產(chǎn)抵押，二者都不需要轉移對標的物的占有;二者都是以特定的不動產(chǎn)作為主債務履行的擔保，并因此獲得貸款或其他利益，與抵押物特定性要求相符;二者解除擔保的方式也相同。
  
  期房按揭，又叫樓花按揭，在現(xiàn)行立法中一般稱為“預售商品房貸款抵押”，根據(jù)《城市商品房抵押管理辦法》規(guī)定，是指商品房預購人在支付首期規(guī)定的房貸后，由貸款銀行代其支付其余的房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為，筆者認為，期房按揭，是區(qū)別于抵押、質押、讓與擔保的我國特有的一種擔保行為。首先，質押在我國只有動產(chǎn)質押和權利質押，沒有不動產(chǎn)質押，而期房按揭是以不動產(chǎn)而設立的。質押的出質人若不按規(guī)定清償債務，那么質權人享有處分權，可以對其協(xié)議折價清償或拍賣變賣優(yōu)先受償。而在我國的按揭制度中，按揭人若違約不履行還貸債務，通常做法是商品房開發(fā)商回購按揭的商品房，并將回購款清償購房者未償付銀行的貸款本息。其次，根據(jù)我國法律，抵押物指向現(xiàn)存的具有一定價值的財產(chǎn)或權利，不包括期待權。商品房按揭中的期房是指尚未建成的建筑物，屬于期待權。再次，讓與擔保，是指為擔保債務的履行，債務人將擔保標的物的權利(如房屋的所有權)預先轉移給債權人，在債務清償后標的物返還給債務人，若債務人不履行債務則債權人有權就該標的物受償，期房按揭事實上并沒有轉移商品房的所有權，在性質上不能與讓與擔保等同。讓與擔保法律關系簡單，僅涉及債權人與債務人之間的法律關系，而期房按揭涉及的法律關系復雜，包括商品房買賣、借款、按揭擔保、保證等一系列民事法律關系(本文的研究對象主要是期房按揭)。
  
  在當前我國的商品房按揭中，銀行和購房者是不可或缺的主體，商品房開發(fā)商通過多個身份進入到商品房按揭中來，保險公司在其中也發(fā)揮著極其重要的擔保作用，可以說按揭在我國己經(jīng)形成了具有專門法律內涵的，習慣法認可的法學術語，并建立起包括一系列法律行為的特有的復雜的法律關系。銀行、購房者、開發(fā)商、保險公司等主體之間進行了包括了商品房買賣、借款、按揭擔保、保證等一系列民事法律行為，形成了一系列法律關系。
  
  1.買賣關系。買賣關系，即購房者與開發(fā)商之間的商品房買賣合同關系。在買賣合同關系中，購房者必須先與開發(fā)商簽訂買賣合同，約定購買特定的商品房，購房者要求以按揭的形式購買并在付款方式中約定“銀行按揭”。若買賣合同解除或無效，按揭也就沒有存在的意義了。
  
  2.借貸關系。借貸關系，即購房者為解決購房款的問題，向銀行申請商品房按揭貸款而產(chǎn)生的貸款合同關系。購房者與銀行之間屬于借貸關系，購房者為借款人，銀行為出借人。借貸關系是按揭中的主合同關系，是按揭標的物所擔保的債權債務關系。
  
  3.按揭擔保關系。按揭擔保關系，即購房者將所購商品房作為向銀行償還貸款本息的擔保所產(chǎn)生的擔保關系。按揭擔保購房者在向銀行申請借款的同時，要將產(chǎn)權憑證交銀行存管，將商品房作為還款付息擔保。如果購房者違約沒有償還貸款，銀行可以處置被按揭的商品房，所得價款優(yōu)先受償。按揭擔保關系中，購房人為按揭人，銀行為按揭權人。
  
  4.保證關系。保證關系，即開發(fā)商向銀行保證購房者如實清償按揭貸款的擔保關系。在我國商品房按揭中，在銀行取得《土地使用權證》、《房屋產(chǎn)權證》之前，購房者不履行償還按揭貸款義務的，開發(fā)商要代購房者向銀行承擔償還貸款的連帶保證責任。個別銀行還會要求開發(fā)商在整個貸款期間承擔連帶保證責任。開發(fā)商與銀行、購房者之間存在保證擔保關系，銀行是債權人，購房者是債務人和被保證人，開發(fā)商為保證人
  
  5.保險關系。保險關系，即購房者向保險公司辦理保險業(yè)務而產(chǎn)生的保險關系。在商品房按揭實物當中，銀行為了降低風險，都會要求購房者向指定的保險公司購買特定的保險，為被按揭的商品房投保。
  
  6.回購關系?；刭応P系，即當購房者違約不能向銀行償付貸款本息時，由開發(fā)商回購被按揭的商品房，從而在開發(fā)商與銀行之間形成的法律關系。回購協(xié)議往往是銀行為了保證按揭貸款的安全，要求開發(fā)商簽訂的。回購行為是銀行從回避商品房按揭風險和維護自身權益的角度出發(fā)，對開發(fā)商提出的要求和保障。

  查看全文↓ 2018-12-05 17:11:24
• 154****5363

  1.各商業(yè)銀行個人住房貸款的**長貸款期限為30年。
  
  2.商業(yè)用房和商住兩用房，貸款期限**長不超過10年。
  
  3.住房公積金貸款期限**長不超過30年。
  
  4.借款人年齡不超過國家法定退休年齡，即男不超過60周歲、女不超過55周歲。
  
  5.房貸期限不得超過借款人退休年齡。

  查看全文↓ 2018-12-05 17:11:15
• 143****5034

  商品房按揭貸款的基本條件：
  
  借款人具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，確有償還貸款本息的能力；
  2所購住房坐落在城鎮(zhèn)且原則上為借款人現(xiàn)居住地或工作、經(jīng)商地；
  已與開發(fā)商簽訂了《商品房買賣合同》，根據(jù)個人信用情況，并已支付了銀行規(guī)定的**款比例，**低為30%以上；
  貸款金額根據(jù)借款人的信用情況、職業(yè)、教育程度、還款能力、所購住房變現(xiàn)能力等情況確定；
  同意先辦理預購商品房抵押登記，并承諾在所購買的住房竣工并取得房地產(chǎn)權證后，以購買的住房作貸款抵押且重新辦理抵押登記手續(xù)。
  ??需要的證件有：
  
  已婚：結婚證、戶口本、收入證明、單位營業(yè)執(zhí)照副本復印件加蓋公章、工資卡流水(一年或者半年，銀行不同，需求不同)、身份證、配偶的身份證、配偶的戶口本、配偶的結婚證。如兩人共同借款，配偶還需要出示收入證明、單位營業(yè)執(zhí)照副本復印件加蓋公章、工資流水；
  單身：單身證明(單位、街道或者戶口所在地派出所出示的均可)、戶口本、收入證明、銀行流水單、身份證。

  查看全文↓ 2018-12-05 17:11:11

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• 問 請問商品房貸款規(guī)定有哪些？
  答

  申請人應具備的條件： 1、年滿18歲，具有完全民事行為能力，有合法有效的身份證明； 2、有穩(wěn)定的收入，具有按期償還貸款本息的能力； 3、同意以所購的房產(chǎn)作為抵押物； 4、已與開發(fā)商簽訂了房地產(chǎn)買賣合同。

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• 問 商品房契稅規(guī)定有哪些
  答

  　　1、1997年10月1日起，契稅稅率按4%執(zhí)行?！　?、1999年8月1日起個人購買自用普通住房，暫減半征收契稅，但購買別墅等高檔住宅、非普通住房、商業(yè)用房屋、房屋受贈行為、交換行為等，不享受此項優(yōu)惠政策。

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• 問 ??住房貸款新規(guī)定有哪些？
  答

  首次使用公積金，套型建筑面積在90平方米（含）以下的，貸款**款比例**低為房屋總價的20%。購買建筑面積大于90平米的，**低**為30%以上申請公積金貸款時應具備以下基本條件：具有完全民事行為能力；公積金繳存證明（或住房公積金卡）；申請人及配偶身份證、戶口本和婚姻狀況證明；所在單位正常繳存住房公積金一年（含）以上的在職職工，其本人須正常繳存六個月（含）以上，且住房公積金月繳存額達到管委會公布的**低月繳存額；職工在購買、建造、翻建、大修自住住房行為發(fā)生之日起五年（含）內，可以申請購房貸款；職工首次及二次申請貸款的，需支付購房款20%（含）以上的**款；具有穩(wěn)定的經(jīng)濟收入，個人信用良好，具備償還貸款本息的能力。

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• 問 公積金貸款規(guī)定有哪些？
  答

  申請住房公積金貸款，應當符合下列條件：1、申請貸款前繳存住房公積金達到規(guī)定的期限；2、自有資金支付房款不低于規(guī)定的比例；3、具有穩(wěn)定的經(jīng)濟收入和貸款償還能力； 4、無影響貸款償還能力的債務；5、提供必要的擔保；6、根據(jù)需要規(guī)定的其他條件。

• 問 請問**新房屋贈予規(guī)定有哪些？
  答

  住房贈與的規(guī)定是，受贈方需要有住房所在地的購房資質。其次，2016年7月起，取消贈與過戶的強制公證，當事人過戶住房可省贈與公證費2%，第三，沒有過戶住房的贈與協(xié)議，可撤銷，公證過贈與協(xié)議的不能撤銷。贈與可附帶贈與條件，受贈方違反贈與協(xié)議約定，或不贍養(yǎng)老人，贈與人課申請收回過戶的贈與住房。

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