請(qǐng)問(wèn)簽訂預(yù)購(gòu)房協(xié)議的注意事項(xiàng)是什么？

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• 157****8741

  簽訂購(gòu)房預(yù)售合同注意事項(xiàng)：
  1、首先看開(kāi)發(fā)商是否具備“五證”
  即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)證、國(guó)有土地使用證、該工程開(kāi)發(fā)許可證、建筑工程規(guī)劃許可證和商品房銷（預(yù)）售許可證。簽訂規(guī)范的商品房買賣合同，**好請(qǐng)律師代理或介入，并要對(duì)合同進(jìn)行公證，確認(rèn)其法律效力。
  2、使用規(guī)范的合同文本
  許多開(kāi)發(fā)商在簽訂正式的預(yù)售合同前會(huì)要求購(gòu)房者簽訂一份《房屋定購(gòu)協(xié)議書(shū)》，交一筆訂金。這種行為并非購(gòu)房的必經(jīng)程序，往往會(huì)使購(gòu)房者陷入訂金糾紛。
  因此，建議消費(fèi)者直接與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房預(yù)售合同，這樣購(gòu)房者就有充分的主動(dòng)權(quán)與開(kāi)發(fā)商就合同的具體條款進(jìn)行完全平等的協(xié)商。
  3、查驗(yàn)有關(guān)證明文件
  買期房要查看開(kāi)發(fā)商是否有預(yù)售許可證，并要確認(rèn)自己所購(gòu)之房在預(yù)售范圍內(nèi)，買現(xiàn)房則要查看開(kāi)發(fā)商是否具有該房屋的大產(chǎn)證和《新建住宅交付使用許可證》。此外要核對(duì)一下賣方的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企事業(yè)資質(zhì)證書(shū)，要注意這些證照文件的單位名稱是否一致。
  4、買期房要注意建筑面積的約定
  購(gòu)房者在建筑面積約定時(shí)僅僅用多退少補(bǔ)、按實(shí)結(jié)算來(lái)約定面積問(wèn)題時(shí)容易產(chǎn)生糾紛。在填寫(xiě)暫測(cè)面積時(shí)，除了要填上總建筑面積外，也要將套內(nèi)面積和公用分?jǐn)偯娣e填上。
  在沒(méi)有約定的情況下，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，建筑面積超過(guò)預(yù)售合同約定的，購(gòu)房人可以不承擔(dān)增加部分的價(jià)款，建筑面積不足預(yù)售面積合同約定的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)將建筑面積減少部分的價(jià)款退還購(gòu)房者。
  

  查看全文↓ 2018-12-19 08:19:38
• 158****8869

  建議你看《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》
  第十五條根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。
  　　法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。

  查看全文↓ 2018-12-19 08:19:30
• 131****1883

  沒(méi)有法律效力的哪些房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓必須辦理公證手續(xù)？
  （1） 買賣合同公證 主要針對(duì)房屋買賣當(dāng)中交易一方為境外人。根據(jù)規(guī)定，在房屋買賣過(guò)程中如一方為境外人，則買賣合同必須經(jīng)過(guò)公證后方生效。否則將無(wú)法交易
  （2） 委托公證 主要是指上家或下家無(wú)法親自辦理相關(guān)房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)，只能委托其他人或中介公司辦理相關(guān)公證手續(xù)
  （3） 贈(zèng)與公證 在目前的二手房交易中還有一種贈(zèng)與方式，即業(yè)主自愿將房屋贈(zèng)與他人，并要求將房屋產(chǎn)權(quán)人姓名進(jìn)行更改。贈(zèng)與行為必須進(jìn)行公證抵押中的房產(chǎn)能否辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)？一般情況下，抵押中的房產(chǎn)不能辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，須先將原抵押登記辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)。特殊情況下，如果銀行同意放行辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，并提供放行單，則可辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，但必須在產(chǎn)權(quán)過(guò)戶后補(bǔ)辦原 抵押登記注銷手續(xù)。定金、訂金、意向金在商品房交易（包括二手房交易中）所說(shuō)的訂金和定金、意向金
  1、定金 定金是一個(gè)規(guī)范的法律概念，是合同當(dāng)事人為確保合同的履行而自愿約定的一種擔(dān)保形式。商品房交易中，買家履行合同后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回；若買家不履行合同，無(wú)權(quán)要求返還定金，賣家不履行合同的，應(yīng)雙倍返還定金。我國(guó)《擔(dān)保法》還規(guī)定：定金應(yīng)以書(shū)面形式約定，不得超過(guò)主合同的標(biāo)準(zhǔn)的額的20%。當(dāng)事人一旦以書(shū)面形式對(duì)定金做了約定并實(shí)際支付了定金，即產(chǎn)生相應(yīng)的法律后果。定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效。若當(dāng)事人即約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)，雙方可以選著適用違約金或者定金條款。
  2、訂金訂金并非一個(gè)規(guī)范的法律概念，實(shí)際上它具有預(yù)付款的性質(zhì)，是當(dāng)事人的一種支付手段，并不具備擔(dān)保性質(zhì)。商品房交易中，如買家不履行合同義務(wù)，并不表示他喪失了請(qǐng)求返還訂金的權(quán)利；反之若賣家不履行義務(wù)亦不須雙倍返還訂金，但這并不意味著合同違約方無(wú)須承擔(dān)違約責(zé)任。
  3、意向金 意向金，它不是定金也非訂金，嚴(yán)格的說(shuō)它不是一個(gè)法律概念，意向金的支付至少買方購(gòu)買房屋的意愿表示。在意向金還沒(méi)有轉(zhuǎn)為定金之前，購(gòu)買人隨時(shí)可以拿回意向金，就如你給朋友幾百元錢，讓他為給你代買一件物品，在他沒(méi)有購(gòu)買之前，你完全可以通知他你不買了，讓他把錢還給你在二手房買賣居間服務(wù)中，意向金轉(zhuǎn)為定金的議價(jià)方式，已近逐漸轉(zhuǎn)為行業(yè)慣例。意向金轉(zhuǎn)定金后，上下家任何一方違約或中介方“一房二價(jià)”，都應(yīng)當(dāng)承擔(dān)合同約定或者法律規(guī)定的賠償責(zé)任。一般情況下，意向金轉(zhuǎn)為定金后 ，如果下家違約不買房，意向金將不能退還；如果上家違約不賣房，則按“定金罰則”雙倍返還下家。但是如果《購(gòu)房意向書(shū)》中只對(duì)購(gòu)房?jī)r(jià)格、房屋狀況做了簡(jiǎn)要約定，那么，當(dāng)上下家在簽訂房屋買賣合同過(guò)程中，對(duì)付款時(shí)間、付款方式、房屋交付及過(guò)戶登記等其他主要條款產(chǎn)生分歧，并導(dǎo)致買賣合同**終未能簽訂，上下家均不存在違約情況，交易的失敗不能歸責(zé)于任何一方，即不存在違約情形，則應(yīng)當(dāng)解除意向金轉(zhuǎn)為定金后的擔(dān)保關(guān)系，即退還意向金。

  查看全文↓ 2018-12-19 08:19:24
• 152****8215

  選房(同時(shí)簽預(yù)購(gòu)房協(xié)議)→交**(同時(shí)簽商品房認(rèn)購(gòu)書(shū))→簽商品房買賣合同(同時(shí)開(kāi)發(fā)商收回了預(yù)購(gòu)房協(xié)議及商品房認(rèn)購(gòu)書(shū))→辦理貸款(同時(shí)繳納契稅及房屋維修基金)。
  
  說(shuō)明
  
  （1）簽了協(xié)議,交了定金之后,剩下的就是簽訂正式的購(gòu)房合同了,一般市區(qū)的房子的合同都是網(wǎng)上打印版本,很多小區(qū)與開(kāi)發(fā)商都是一樣的,沒(méi)有太多的差別,江北的房子是合同印刷本,全部手寫(xiě)的,在簽合同的時(shí)候,需要注意的是房子的面積,價(jià)格,進(jìn)戶的時(shí)間,違約責(zé)任等。
  
  （2）還要說(shuō)一點(diǎn)就是店大欺客了,不出現(xiàn)霸王條款就好了,簽訂什么補(bǔ)充協(xié)議幾乎是不可能的,再說(shuō)了這個(gè)購(gòu)房合同已經(jīng)包括的大多數(shù)可能發(fā)生或者出現(xiàn)的問(wèn)題。我當(dāng)初買房子的時(shí)候就覺(jué)得感覺(jué)會(huì)是很麻煩的事情,等自己真正的操作起來(lái)的時(shí)候發(fā)現(xiàn),只要是按部就班的去做,協(xié)議,合同,貸款,進(jìn)戶。
  
  （3）由于期房在還未完全建好之前就開(kāi)始銷售，較現(xiàn)房而言，存在的風(fēng)險(xiǎn)較大。在期房買賣中會(huì)遇到各種各樣的問(wèn)題，所以**關(guān)鍵的就是要重視合同。在簽約前做好準(zhǔn)備工作，在利益受損的時(shí)候，有權(quán)依據(jù)合同約定，要求開(kāi)發(fā)商支付違約金并賠償損失。
  
  （4）期房購(gòu)買的注意事項(xiàng)： 第一，逾期交房。 開(kāi)發(fā)商逾期交房是期房購(gòu)買者**常遇到的問(wèn)題之一。開(kāi)發(fā)商不能按期交房大都因?yàn)橘Y金不足，致使工程拖延。為了避免此類問(wèn)題的發(fā)生，購(gòu)房者在簽訂合同之前一定要清楚開(kāi)發(fā)商的底細(xì)。
  
  （5）譬如其資金實(shí)力，其正在經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目在市場(chǎng)上的反映以及其大體的經(jīng)營(yíng)狀況等。另外，在簽訂合同時(shí)一定要將交房的具體日期約定清楚，以及不能按時(shí)交房時(shí)開(kāi)發(fā)商所應(yīng)該承擔(dān)的違約責(zé)任。

  查看全文↓ 2018-12-19 08:19:18
• 137****6494

  1.看開(kāi)發(fā)商是否具備合同約定的交房條件
  購(gòu)房者按約前往驗(yàn)收交接時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照合同約定的交付條件，逐項(xiàng)檢驗(yàn)有關(guān)證明文件。當(dāng)然，這些文件要看原件，而不是復(fù)印件。一般來(lái)說(shuō),房屋交付時(shí),購(gòu)房者應(yīng)要求開(kāi)發(fā)商出示《房屋竣工驗(yàn)收證明書(shū)》、《入住許可證》、《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。如果合同約定產(chǎn)權(quán)交房時(shí)，還應(yīng)要求開(kāi)發(fā)商出示“大產(chǎn)證”。
  目前我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》上已形成大體統(tǒng)一的趨勢(shì)，問(wèn)題比較少；而目前問(wèn)題比較多的主要是《竣工驗(yàn)收備案表》。按照有關(guān)規(guī)定，《竣工驗(yàn)收備案表》上的每一項(xiàng)都必須報(bào)主管部門備案。您驗(yàn)房時(shí)不能只看開(kāi)發(fā)商有沒(méi)有這張《備案表》，同時(shí)一定要仔細(xì)察看各個(gè)分項(xiàng)有沒(méi)有都備案，例如消防設(shè)施等?！犊⒐を?yàn)收備案表》對(duì)房地產(chǎn)商有著嚴(yán)格的約束作用，只要將項(xiàng)目送交主管部門備案后，發(fā)展商就必須對(duì)樓盤(pán)終生負(fù)責(zé)，出了問(wèn)題，如果是發(fā)展商的過(guò)失，可以追究其責(zé)任。
  2.驗(yàn)收房屋質(zhì)量，
  驗(yàn)收前可向開(kāi)發(fā)商索閱《建設(shè)工程質(zhì)量核驗(yàn)證明書(shū)》
  第一、詳細(xì)檢查房屋質(zhì)量，包括墻壁、門窗、陽(yáng)臺(tái)等部位有無(wú)開(kāi)裂現(xiàn)象；仔細(xì)查看房屋地面和頂上有無(wú)裂縫，沒(méi)有裂縫**好，如有裂縫，要看是什么樣的裂縫。一般來(lái)說(shuō)，與房間橫梁平行的裂縫，雖屬質(zhì)量問(wèn)題，但基本不存在危險(xiǎn)，修補(bǔ)后不會(huì)妨礙使用。若裂縫與墻角呈45度斜角或與橫梁垂直，說(shuō)明該房屋沉降嚴(yán)重，存在結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問(wèn)題?？捶课莸耐鈮w是否有裂縫，若有裂縫也屬嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題?？闯兄貕κ欠裼辛芽p，若裂縫貫穿整個(gè)墻面且穿到背后，表示該房存在危險(xiǎn)隱患，對(duì)這類房屋，購(gòu)買者一定不能抱僥幸心理。
  第二、檢查墻面、地面是否光潔、平整等問(wèn)題；對(duì)于已做過(guò)粗裝修交房的居室，檢查墻面是否平整，不能有很明顯的起伏；地面應(yīng)光潔，不能起砂。檢查墻面有無(wú)石灰“爆點(diǎn)”。若石灰沒(méi)有經(jīng)過(guò)足夠的時(shí)間熟化或水泥中所滲的泥沙過(guò)多或攪拌不均，用鐵器敲打“爆點(diǎn)”時(shí)，就會(huì)發(fā)現(xiàn)大面積的疏松、脫落等質(zhì)量問(wèn)題。
  第三、檢查水、電、天然氣、上下水管道等是否開(kāi)通和能否正常使用；公共供水是否正常，水質(zhì)是否達(dá)到飲用水標(biāo)準(zhǔn)，是否經(jīng)過(guò)特殊凈化處理（如果售房合同有承諾），是否24小時(shí)供應(yīng)熱水（如果事前有書(shū)面承諾）。多層住宅不宜采用水箱供水方式，而應(yīng)采用地壓式供水。高層住宅的鋼筋混凝土水箱內(nèi)壁應(yīng)鋪白瓷磚。
  公共供電是否正常，有無(wú)雙路供電，是否會(huì)出現(xiàn)限電時(shí)間，電壓是否穩(wěn)定，電表系統(tǒng)工作是否正常，電表有無(wú)超數(shù)。
  供氣的種類（煤氣、天然氣、液化氣）和方式（管道、罐裝），供氣容量大小，管道、計(jì)量是否正常，氣表有無(wú)抄數(shù)記錄。
  上水、下水管道、門閥材質(zhì)如何，大小開(kāi)關(guān)是否正常；衛(wèi)生間、廚房上、下水是否通暢；用電線路是否合理、安全、方便，開(kāi)關(guān)、燈座、插座是否正常通電，燈具安裝是否牢靠，能否正常使用。
  電話線、電腦網(wǎng)絡(luò)線、閉路電視線、衛(wèi)星天線是否到戶，接插口是否預(yù)留，分布是否合理，每套有無(wú)對(duì)講設(shè)備。
  第四、檢查廚房、衛(wèi)生間滲漏、排水、通風(fēng)等問(wèn)題；衛(wèi)生間面積、尺寸是否符合合同約定標(biāo)準(zhǔn)；衛(wèi)生設(shè)備的品牌、規(guī)格、件數(shù)是否與合同相符；上水、排水是否通暢；是否有裂痕、滲水現(xiàn)象；地面是否防滑；開(kāi)窗的通風(fēng)采光效果如何，如無(wú)窗，是否有排氣扇；是否有裝修，如無(wú)裝修，各種管線是否排放到位，便于裝修。
  廚房的面積、尺寸是否與合同相符，裝修標(biāo)準(zhǔn)是否與合同相符，地面是否防滑，墻身有無(wú)1.5米以上的瓷磚，灶臺(tái)高度是否合適，灶具安全性如何，脫排油煙機(jī)效果如何，熱水器品牌、規(guī)格是否達(dá)到約定標(biāo)準(zhǔn)，管道線路是否通暢，整個(gè)廚房是否具備清洗、烹調(diào)、儲(chǔ)藏等基本功能。如果沒(méi)有裝修，是否把各種管道、線路、插口位置預(yù)留好。
  第五、檢查房屋的平面布局和高度是否符合合同約定；對(duì)照購(gòu)房合同中的房屋平面圖，檢查房間的結(jié)構(gòu)是否與圖紙一致，房間的面積、跨度、長(zhǎng)寬是否合理；臥室、起居室、門廳、廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏間布局是否合理。住宅層高較理想的高度應(yīng)在2.8米-3.2米之間。層高過(guò)低就會(huì)給人壓抑感，通風(fēng)、采光也受影響；層高過(guò)高固然舒適，但建設(shè)成本和土地成本都高，房?jī)r(jià)也會(huì)相應(yīng)提高。
  第六、核對(duì)買賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏，品牌、數(shù)量是否相符；
  3.檢驗(yàn)合同約定的房屋面積與實(shí)際面積是否有差異
  商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓妹娣e購(gòu)房者單靠自身力量要測(cè)量、計(jì)算公（共）用建筑面積及本套應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e是相當(dāng)困難的，但可以測(cè)算本套套內(nèi)建筑面積。您要讓開(kāi)發(fā)商相關(guān)部門出具的《竣工實(shí)測(cè)表》，如果套內(nèi)建筑面積與合同約定的面積或開(kāi)發(fā)商出示的測(cè)繪報(bào)告顯示的面積出入過(guò)大，應(yīng)向測(cè)繪機(jī)構(gòu)問(wèn)明原因或要求復(fù)測(cè)。實(shí)測(cè)面積與合同約定面積存在誤差的，應(yīng)按合同約定辦法處理。
  一般合同規(guī)定，該商品房交付時(shí)，房屋實(shí)際面積與暫測(cè)面積的差別不超過(guò)暫測(cè)面積的±2％（±3％）時(shí)，房?jī)r(jià)款保持不變；超過(guò)±2％（±3％）但不超過(guò)某個(gè)百分點(diǎn)（如5％）時(shí)，雙方按房?jī)r(jià)結(jié)算，當(dāng)實(shí)際誤差超過(guò)某個(gè)百分比時(shí)，買家有權(quán)終止協(xié)議，可以退房。在簽定購(gòu)房合同時(shí)，應(yīng)明確約定“超過(guò)面積”的含義，以防止雙方在履行合同時(shí)發(fā)生爭(zhēng)議。具體情況還要根據(jù)當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)商的合同分別考慮，對(duì)某些模棱兩可的條款盡量在合同中設(shè)定明確的說(shuō)法。
  4.檢驗(yàn)合同約定的配套設(shè)施是否齊全
  配套設(shè)施除了室內(nèi)部分，還包括小區(qū)的同期建設(shè)、同期交房、車庫(kù)、會(huì)所、綠化、景觀園林等是否符合承諾，公共部分如大堂、樓道、墻、地、頂?shù)难b修是否符合承諾，郵箱、電梯、周界報(bào)警系統(tǒng)是否配備等。檢驗(yàn)配套設(shè)施時(shí)除按合同所載的條文外，所有開(kāi)發(fā)商前期的宣傳資料都視為合同的附件。
  在您查看了房屋后并準(zhǔn)備簽收《房屋驗(yàn)收單》之前，您一定先簽訂《物業(yè)管理公約》，做一個(gè)事先約定，避免日后起糾紛。您要清楚以后所要交納的物業(yè)管理費(fèi)到底由哪些方面構(gòu)成，清潔費(fèi)、保安費(fèi)、綠化費(fèi)怎么核定。同時(shí)，考察一下您的小區(qū)物業(yè)管理公司的資質(zhì)，是否具備您要求的管理標(biāo)準(zhǔn)。在基本程序全部完成之后，您就可以簽收《房屋驗(yàn)收單》了。
  總之，在房屋的驗(yàn)收過(guò)程中，購(gòu)房者一定要根據(jù)合同上的約定，明確每一項(xiàng)條款是否符合，如果發(fā)現(xiàn)有不對(duì)的地方，要及時(shí)反饋給開(kāi)發(fā)商，要求開(kāi)發(fā)商相應(yīng)做出修補(bǔ)或賠償。

  查看全文↓ 2018-12-19 08:19:11

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 請(qǐng)問(wèn)簽訂預(yù)購(gòu)房協(xié)議的注意事項(xiàng)是哪些？
  答

  預(yù)售是如今房地產(chǎn)銷售的一個(gè)主要方式，但簽訂預(yù)售房屋合同需要注意一些事項(xiàng)以防止某些風(fēng)險(xiǎn)。簽訂預(yù)售合同時(shí)主要有以下一些注意事項(xiàng)：1、確認(rèn)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)取得商品房預(yù)售許可證。2、確認(rèn)開(kāi)發(fā)商制定的格式條款是否公平。3、明確約定房屋交付條件和遲延交房的違約責(zé)任。開(kāi)發(fā)商遲延交房的責(zé)任主要分為遲延交房的違約金、賠償金和購(gòu)房人解除合同的權(quán)利兩個(gè)層次。應(yīng)當(dāng)明確這些規(guī)定的具體內(nèi)容。4、明確約定抵押權(quán)的處理方式。。5、明確面積誤差的處理結(jié)算辦法。預(yù)售合同約定的面積一般為按圖測(cè)算的面積，難免與**終實(shí)測(cè)面積有誤差。為了避免日后發(fā)生糾紛，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)在預(yù)售合同中約定出現(xiàn)面積誤差后的處理方法。6、及時(shí)辦理相關(guān)登記手續(xù)。商品房預(yù)售合同簽訂后，從合同信息網(wǎng)上備案到購(gòu)房人領(lǐng)取房產(chǎn)證、土地證，前前后后有很多法定手續(xù)需要辦理。

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• 問(wèn) 簽訂購(gòu)房協(xié)議注意事項(xiàng)是什么？
  答

  　商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已經(jīng)竣工的房屋向社會(huì)銷售，轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。　　簽訂商品房買賣合同注意事項(xiàng)：　　(一) 查證：　　**主要的應(yīng)該看商品房預(yù)售許可證。一定要看原件，要看清楚您所預(yù)購(gòu)的房屋坐落位置、樓號(hào)、單元號(hào)、房號(hào)是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，以確保將來(lái)順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。如購(gòu)買地下車庫(kù)應(yīng)注明地下車位的范圍、車位號(hào)、預(yù)售面積、預(yù)售價(jià)款以及維修費(fèi)、物管費(fèi)等等?！　?二)面積的確定與差異的處理：　　應(yīng)當(dāng)明確合同中認(rèn)定的面積是出賣人暫測(cè)面積，還是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)際測(cè)定的面積(對(duì)于預(yù)售商品房來(lái)說(shuō)，一般都是暫測(cè)面積)。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度，房屋的面積以產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)際測(cè)定的面積(即產(chǎn)權(quán)證上登記面積)為準(zhǔn)，只有這一面積數(shù)值具有法律效力。　　另外，由于房屋的墻皮厚薄、測(cè)量誤差、設(shè)計(jì)更改等原因，暫測(cè)面積與實(shí)際面積發(fā)生差異的現(xiàn)象客觀存在且相當(dāng)普遍。因此，消費(fèi)者在簽訂合同時(shí)一定要在合同中詳盡地約定面積差異處理的方法?！　?三)計(jì)價(jià)方式與價(jià)款：　　應(yīng)當(dāng)明確合同中選擇的是哪種計(jì)價(jià)面積，是建筑面積、套內(nèi)建筑面積，還是按套計(jì)價(jià)等。通常是采用建筑面積計(jì)價(jià)，這時(shí)還要明確套內(nèi)建筑面積和公共(用)分?jǐn)偯娣e是多少。　　(四)付款方式的選擇：　　在合同中應(yīng)予明確付款方式和交付時(shí)間，同時(shí)明確違約責(zé)任。對(duì)于一些不合理的、缺少依據(jù)的收費(fèi)，如出賣人聘請(qǐng)律師的費(fèi)用、委托中介費(fèi)、銀行手續(xù)費(fèi)等可以拒付?！　?五)物業(yè)維修資金的交納：　　物業(yè)維修資金是房屋維修的專項(xiàng)資金，此項(xiàng)資金應(yīng)存入專項(xiàng)維修資金專戶。消費(fèi)者在簽訂合同時(shí)，一定要明確交納方式，如果委托出賣人代為交納的，應(yīng)約定維修資金繳納憑證領(lǐng)取日期?！　?六)裝修質(zhì)量要求：　　要詳細(xì)地把裝修質(zhì)量要求寫(xiě)進(jìn)合同。如：臥室、廚房、衛(wèi)生間的裝修標(biāo)準(zhǔn)、等級(jí)，建材配備清單、等級(jí)，屋內(nèi)設(shè)備清單，水、電、氣、管線通暢，門、窗、家具瑕疵，房屋抗震等級(jí)等?！　?七)關(guān)于規(guī)劃、設(shè)計(jì)中途變更的約定：　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在建設(shè)過(guò)程中，有時(shí)會(huì)出現(xiàn)規(guī)劃、設(shè)計(jì)中途變更情況，消費(fèi)者在簽訂合同時(shí)應(yīng)認(rèn)真查看合同中可能出現(xiàn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更事項(xiàng)，并進(jìn)行詳細(xì)約定。　　(八)保修責(zé)任：　　合同中要明確規(guī)定商品住宅的保修責(zé)任。按照規(guī)定，出賣人在商品住宅交付使用時(shí)，必須向買受人提供《商品住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《商品住宅使用說(shuō)明書(shū)》，并作為商品房買賣合同的補(bǔ)充約定。出賣人應(yīng)當(dāng)按照《商品住宅質(zhì)量保證書(shū)》和商品房買賣合同的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任?！　?九)合同糾紛的處理：　　在合同履行過(guò)程中有時(shí)難免會(huì)發(fā)生爭(zhēng)議，因此消費(fèi)者一定要與出賣人約定好爭(zhēng)議解決途徑和方式?！　?十)關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定：　　必須要求出賣人承諾將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案的具體時(shí)間，明確房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)辦理的方式(由出賣人代辦或自行辦理)以及遲辦的違約責(zé)任?！　?十一)補(bǔ)充條款簽合同要注意的事項(xiàng)：　　由于補(bǔ)充協(xié)議大多含有建筑、房地產(chǎn)、法律等專業(yè)術(shù)語(yǔ)，一般購(gòu)房人很難完全搞懂。因此，購(gòu)房人不要急于和出賣人簽訂補(bǔ)充協(xié)議，先將補(bǔ)充協(xié)議拿回來(lái)，找相關(guān)專家進(jìn)行咨詢，將補(bǔ)充協(xié)議中不合理的地方找出來(lái)，并對(duì)其進(jìn)行修改?！　?十二)其他注意事項(xiàng)：　　在簽《商品房買賣合同》時(shí)，應(yīng)在所有空白處劃線;雙方另有約定的，在每句話末了蓋章或者劃線。　　在簽訂正式購(gòu)房合同后，**好對(duì)該合同進(jìn)行復(fù)印備份，并由出賣人或代理人簽名確認(rèn)，直至該合同由出賣人到房管部門備案，以便日后出現(xiàn)糾紛時(shí)作為證據(jù)。

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• 問(wèn) 簽訂購(gòu)房協(xié)議書(shū)注意事項(xiàng)是什么？
  答

  1.清楚房產(chǎn)證的姓名和身份證姓名一致（正規(guī)房地產(chǎn)中介都會(huì)幫你在網(wǎng)上查房產(chǎn)證是否真實(shí)）2.成交價(jià)格及雙方要承擔(dān)的費(fèi)用(都會(huì)在合同里注明的.可以要求中介介紹清楚)3.注意合同中提現(xiàn)出/做公證/做銀行按揭/及雙方違約時(shí)間.4.是否帶租約，如果帶租約的話，需要確定租客是否解除.要是租客要續(xù)租就確定(過(guò)戶后業(yè)主收到錢)交給新業(yè)主重新簽租約.5.交房時(shí)間.業(yè)主收齊全款的時(shí)間 6.如果帶家私電器，登記好家私電器清單.

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• 問(wèn) 簽訂購(gòu)房協(xié)議注意事項(xiàng)是哪些？
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  　一、首先看開(kāi)發(fā)商是否具備“五證”　　“五證”即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)證、國(guó)有土地使用證、該工程開(kāi)發(fā)許可證、建筑工程規(guī)劃許可證和商品房銷(預(yù))售許可證。　　二、使用規(guī)范的合同文本　　許多開(kāi)發(fā)商在簽訂正式的預(yù)售合同前會(huì)要求購(gòu)房者簽訂一份《房屋定購(gòu)協(xié)議書(shū)》，交一筆訂金。這種行為并非購(gòu)房的必經(jīng)程序，往往會(huì)使購(gòu)房者陷入訂金糾紛。　　三、查驗(yàn)有關(guān)證明文件　　買期房必須要查看開(kāi)發(fā)商是否有預(yù)售許可證，并要確認(rèn)自己所購(gòu)之房在預(yù)售范圍內(nèi)，買現(xiàn)房則要查看開(kāi)發(fā)商是否具有該房屋的大產(chǎn)證和《新建住宅交付使用許可證》?！　∷?、買期房要注意建筑面積的約定　　在填寫(xiě)暫測(cè)面積時(shí)除了要填上總建筑面積外，還要填上套內(nèi)面積和公用分?jǐn)偯娣e?！　∥濉①I期房要約定資訊條件和時(shí)限　　所謂交房有兩層含義：一層是房屋使用權(quán)即實(shí)物交付;另一層是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移即產(chǎn)權(quán)過(guò)戶。　　六、簽約時(shí)要注意房屋質(zhì)量問(wèn)題　　購(gòu)房者在簽約時(shí)，應(yīng)認(rèn)真推敲《商品住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》兩書(shū)的內(nèi)容，并將質(zhì)保書(shū)作為合同的附件?！　∑摺⒑灱s時(shí)明確物業(yè)管理事項(xiàng)合同中要確定前期物業(yè)管理公司，以及雙方約定的物業(yè)管理范圍和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)?！　“恕⒆⒁夂贤谋局醒a(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容　　購(gòu)房者應(yīng)謹(jǐn)防有些開(kāi)發(fā)商將示范合同文本中保護(hù)交易公平的條款通過(guò)補(bǔ)充協(xié)議加以取消，以減輕賣方的責(zé)任?！　【拧⒆⒁饧s定違約責(zé)任　　違約責(zé)任包括：簽約后購(gòu)房者要求退房、不按期付款;開(kāi)發(fā)商賣房后要求換房，不按期交房;面積變動(dòng)超過(guò)約定幅度;質(zhì)量不符合要求;辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)不符合規(guī)定和約定等。

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• 問(wèn) 簽訂購(gòu)房協(xié)議時(shí)，有哪些注意事項(xiàng)？
  答

  簽訂購(gòu)房協(xié)議時(shí)，需注意以下事項(xiàng)：（一）辨別文字游戲，以免開(kāi)發(fā)商推脫責(zé)任。例如，合同約定了違約金比例但補(bǔ)充協(xié)議里開(kāi)發(fā)商有約定不超過(guò)某個(gè)比例，這樣違約過(guò)了一定時(shí)間實(shí)際就不用支付違約金了。（二）警惕開(kāi)發(fā)商利用補(bǔ)充協(xié)議轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)。例如合同里對(duì)延期交付作了規(guī)定，但補(bǔ)充協(xié)議里開(kāi)發(fā)商約定遇到異常困難不能按時(shí)交付不屬于違約，這種異常困難是什么，容易扯皮。（三）注意優(yōu)先效力，避免糾紛。仔細(xì)看補(bǔ)充協(xié)議的效力，防止開(kāi)發(fā)商約定合同效力優(yōu)先，那么有利于購(gòu)房者的補(bǔ)充協(xié)議就形同虛設(shè)了。

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