商住樓出售要注意什么？

已有3個回答

• 156****6802

  一、物業(yè)、水電、公共維修基金等費用。由于商住兩用房的水電價格實行商業(yè)用標(biāo)準(zhǔn)，較之一般生活用標(biāo)準(zhǔn)要相對較高；物業(yè)收費也較少受到政府部門的限制；公共維修基金也與商戶就共有所有權(quán)部分的維修進(jìn)行平攤。
  
  二、產(chǎn)權(quán)40年或者50年。一般住宅的所有權(quán)為70年，在到期后可以自動續(xù)期，而商住兩用房、產(chǎn)權(quán)40年或者50年，在到期后不是自動續(xù)期，并且要補(bǔ)交 。
  
  三、商住兩用房無法遷入戶口，這就意味著即使周邊區(qū)域內(nèi)有好的教育資源，子女因戶口不能遷入也無法就近入學(xué)。
  
  四、沒有完備的生活配套服務(wù)設(shè)施。商業(yè)項目一般不強(qiáng)制性要求設(shè)計配套服務(wù)設(shè)施，例如**、商業(yè)、居委會等，也就是說沒有配套的幼兒園、**，也沒有配套的醫(yī)療、養(yǎng)老服務(wù)等。
  
  五、按揭貸款實行 標(biāo)準(zhǔn)。商住兩用房**50%， 為普通住宅的1.1倍， **多為10年，并且不能用 。
  
  六、購買時不實行稅費優(yōu)惠的政策。普通住宅購房時有許多優(yōu)惠的稅費政策，但購買商住兩用房時沒有相應(yīng)的稅費優(yōu)惠政策。
  商住兩用房一般是指用地單位為了規(guī)避風(fēng)險，將依法批準(zhǔn)的商業(yè)建設(shè)用地改作居住土地使用，并**終以商務(wù)公寓或酒店式公寓的形式推出，如常見的商業(yè)房改為住宅。由于這種房子實質(zhì)上屬于商業(yè)性質(zhì)，所以不屬于調(diào)控國家的范圍，而且很多，購房人在購買時應(yīng)當(dāng)予以注意。

  查看全文↓ 2018-12-28 02:10:00
• 145****2914

  1、商住兩用房，既可以居住，又可以注冊公司辦公，是適應(yīng)一線城市發(fā)展政策和年輕人生活發(fā)展的新型居住形式。目前北京商住兩用房已經(jīng)大都是民水民電，與普通住宅費用相同。相比周邊70年的普通住宅，小區(qū)管理會更嚴(yán)格，綠化環(huán)境及配套設(shè)施會更完善，相應(yīng)物業(yè)費相對也會高一些。
  2、商住兩用房的優(yōu)勢是：可以注冊公司，可居住可辦公，不限購，不算首套房，環(huán)境好，鼓勵年輕人創(chuàng)業(yè)，適應(yīng)城市發(fā)展趨勢。目前存在的劣勢是：不能戶口落戶，沒有學(xué)區(qū)派位，**50％。
  3、商住兩用一般是土地用途的概念，即某地塊既可以選擇商業(yè)開發(fā)，也可以規(guī)劃成住宅。還有在此土地上建成的房屋，可以部分做商業(yè)，部分做住宅。
  4、開發(fā)商如果稱某一樓棟為“商住兩用”，那么該棟樓的部分（多為底下一層或數(shù)層）是作為商業(yè)用途，其余部分則是住宅，一般這樣的樓棟也被稱為“商住樓”。若是“商住樓”的房產(chǎn)證用途寫著是商品住宅，就是住宅房；未寫明商品住宅的有可能是酒店式公寓、單身公寓等商務(wù)辦公用房。
  買商住兩用房注意事項
  1、商住兩用的房屋產(chǎn)權(quán)是40年，至于產(chǎn)權(quán)到期之后房子如何處理，《物權(quán)法》并沒有做出相應(yīng)規(guī)定。
  2、商住兩用的房屋可以注冊公司但是不能落戶。
  3、商住兩用房只能全款或用商業(yè)貸款，且貸款利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮10%。不可使用公積金貸款和組合貸款，且**多可貸房款的50%，時間**多貸10年。
  4、商住兩用房在進(jìn)行二次交易時，稅費要比一般商品房高。契稅征收評估價的3%，個稅征收差額的2%，營業(yè)稅征收差額的5.62%，公共維修基金按照133平/元繳納，還需交房產(chǎn)稅，但一般使用租賃稅代替，每套房屋還需要交6000到10000元不等的租賃稅。
  注：差額=房屋成交價-房屋上手價
  5、商住兩用房一般會按照商業(yè)用水、用電的價格來計算水電費用，會比普通住宅的水電費略高。

  查看全文↓ 2018-12-28 02:09:54
• 151****0236

  商住兩用房介紹：
  
  1、商住兩用房定義：
  
  是既能辦公又可以居住的一種產(chǎn)品，是SOHO(居家辦公)住宅的一種延伸。它屬于住宅，但同時又融入一些寫字樓的諸多硬件設(shè)施，使居住者在居住的同時又能從事商業(yè)活動的住宅形式。
  
  2、商住兩用房產(chǎn)權(quán)年限：
  
  (1)商住兩用房的產(chǎn)權(quán)一般只有40年或50年，根據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿后，自動續(xù)期。
  
  (2)“非住宅建設(shè)用地土地使用權(quán)”，不能自動續(xù)期。所以相對于普通住宅，商住兩用房的隱性成本其實很高。
  
  3、商住兩用房稅費：
  
  商住兩用項目目前還無法按照住宅的標(biāo)準(zhǔn)繳納契稅，這樣的房子在轉(zhuǎn)手的過程中，相關(guān)費用按照商用來計算，其轉(zhuǎn)讓契稅為4%，而普通住宅轉(zhuǎn)讓契稅為2%(不超過144平方米)。同時，商用轉(zhuǎn)讓還要征收營業(yè)稅、土地增值稅等。
  
  四、商住兩用房貸款：
  
  (1)商住兩用房不限購，也不受房貸限制，不過這種房子不能享受普通商品住宅的稅費優(yōu)惠。
  
  (2)貸款期限一般不超過10年，**高一些，50%左右，遠(yuǎn)高于首套普通住宅的30%，貸款利率為普通住宅的1.1倍，且不能申請公積金貸款。
  
  

  查看全文↓ 2018-12-28 02:09:43

相關(guān)問題

• 問 商住樓購買要注意什么？
  答

  買商住兩用房子，你需要先了解其與住宅的區(qū)別公寓與商品房區(qū)別有以下幾點：1、產(chǎn)權(quán)方面： 住宅產(chǎn)權(quán)70年，公寓產(chǎn)權(quán)40年。2、建筑結(jié)構(gòu)方面： 住宅為板式建筑，公寓一般為塔樓。3、使用成本方面： 住宅水電民用，公寓水電費商用，較高。4、持有成本方面： 住宅物業(yè)費較公寓低很多。住宅一般為2元/平米/月左右， 公寓3.5元/平米/月+5、作用方面： 住宅可以上學(xué)和落戶，公寓可以注冊公司。6、住宅可以天然氣入戶，公寓不可以的。

  全部3個回答>
• 問 買商住樓要注意什么？
  答

  1、第一種商住兩用房，不僅使其正常的生活因“商”而受到影響，而且包括物為公用部分的費作和維修費等都要與“商人們”平攤，這本身就是損害了業(yè)主的權(quán)益。商住混合對追求高舒適度的純居住業(yè)主來主，會帶來很多不安全和不安定的因素。2、商住兩用樓存在安全及消防隱患。在目前的消防管理法規(guī)及條例中，雖有關(guān)于商住樓的規(guī)定，但指的是傳統(tǒng)意義上的“底部商業(yè)營業(yè)廳與住宅組成的高層建筑”，而非“既可居住又可用于辦公”的商住兩用樓。該消防標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，住宅只需設(shè)消火栓系統(tǒng)，商業(yè)營業(yè)廳和辦公樓則還需按具體需要配置火災(zāi)自動報警系統(tǒng)和自動噴淋系統(tǒng)。從建筑裝飾材料來說，辦公樓的裝修檔次高，可燃物較多，電和天然氣的用量較大，防火規(guī)范較住宅嚴(yán)格。因此，對于商住兩用樓，如果開發(fā)商對其規(guī)劃用途報建的是住宅，并按住宅消防標(biāo)準(zhǔn)審核，無疑是存在一定的消防隱患。3、會給物業(yè)管理增加難度和成本，同時影響物業(yè)管理的品質(zhì)，從面影響項目的品質(zhì)，大幅降低住宅的居住質(zhì)量以及安全感、舒適度。另外，純住宅社區(qū)要做小區(qū)配套，如幼兒園、國際**、雙會所等，而如果做商住，就可以不做配套或少做配套。

  全部5個回答>
• 問 商住樓交易需要注意什么？
  答

  一、物業(yè)、水電、公共維修基金等費用。由于商住兩用房的水電價格實行商業(yè)用標(biāo)準(zhǔn)，較之一般生活用標(biāo)準(zhǔn)要相對較高；物業(yè)收費也較少受到政府部門的限制；公共維修基金也與商戶就共有所有權(quán)部分的維修進(jìn)行平攤。二、產(chǎn)權(quán)40年或者50年。一般住宅的所有權(quán)為70年，在到期后可以自動續(xù)期，而商住兩用房、產(chǎn)權(quán)40年或者50年，在到期后不是自動續(xù)期，并且要補(bǔ)交 。三、商住兩用房無法遷入戶口，這就意味著即使周邊區(qū)域內(nèi)有好的教育資源，子女因戶口不能遷入也無法就近入學(xué)。四、沒有完備的生活配套服務(wù)設(shè)施。商業(yè)項目一般不強(qiáng)制性要求設(shè)計配套服務(wù)設(shè)施，例如**、商業(yè)、居委會等，也就是說沒有配套的幼兒園、**，也沒有配套的醫(yī)療、養(yǎng)老服務(wù)等。五、按揭貸款實行 標(biāo)準(zhǔn)。商住兩用房**50%， 為普通住宅的1.1倍， **多為10年，并且不能用 。六、購買時不實行稅費優(yōu)惠的政策。普通住宅購房時有許多優(yōu)惠的稅費政策，但購買商住兩用房時沒有相應(yīng)的稅費優(yōu)惠政策。商住兩用房一般是指用地單位為了規(guī)避風(fēng)險，將依法批準(zhǔn)的商業(yè)建設(shè)用地改作居住土地使用，并**終以商務(wù)公寓或酒店式公寓的形式推出，如常見的商業(yè)房改為住宅。由于這種房子實質(zhì)上屬于商業(yè)性質(zhì)，所以不屬于調(diào)控國家的范圍，而且很多，購房人在購買時應(yīng)當(dāng)予以注意。

  全部4個回答>
• 問 商住樓拆遷怎么補(bǔ)償?要注意什么?
  答

  商住樓拆遷也是根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行補(bǔ)償?shù)?，具體如下：第十七條　作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補(bǔ)償包括：(一)被征收房屋價值的補(bǔ)償;(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補(bǔ)償;(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。第十九條　對被征收房屋價值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。第二十條　房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定;協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。第二十一條　被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計算、結(jié)清被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價。第二十二條　因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付搬遷費;選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付臨時安置費或者提供周轉(zhuǎn)用房。第二十三條　對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

  全部4個回答>
• 問 商住樓拆遷怎么補(bǔ)償?要注意什么?
  答

  屋性質(zhì)哪有商住兩用房，這是一個土地屬性概念，如住宅70年，綜合50年，商業(yè)40年。估計拆遷會按商業(yè)物業(yè)來貨幣或?qū)嵨镅a(bǔ)償?shù)?。房屋屬性還能改？你這是既定建筑，土地屬性已定了。就等著拆吧。給你說下上海市非居住用地的補(bǔ)償規(guī)定。 第四十三條?。ǚ蔷幼》课莸呢泿叛a(bǔ)償金額和房屋調(diào)換的差價結(jié)算） 　　拆遷非居住房屋，貨幣補(bǔ)償金額應(yīng)當(dāng)根據(jù)被拆除房屋的房地產(chǎn)市場價確定；實行價值標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換的，應(yīng)當(dāng)按照貨幣補(bǔ)償金額與安置房屋的房地產(chǎn)市場價結(jié)算差價。 　　第四十四條?。ǚ蔷幼》课莸难a(bǔ)償安置） 　　拆遷未出租非居住房屋的，或者拆遷由租賃雙方協(xié)商議定租金標(biāo)準(zhǔn)的出租非居住房屋，被拆遷人與房屋承租人協(xié)議解除租賃關(guān)系的，拆遷人對被拆遷人給予補(bǔ)償安置；被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系未達(dá)成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人實行價值標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換。安置房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。 　　拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有出租非居住房屋，被拆遷人選擇價值標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換的，由被拆遷人安置承租人，租賃關(guān)系繼續(xù)保持；被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，拆遷人應(yīng)當(dāng)將被拆除房屋的房地產(chǎn)市場價的20％補(bǔ)償給被拆遷人，將被拆除房屋的房地產(chǎn)市場價的80％補(bǔ)償給房屋承租人，租賃關(guān)系終止。 　　第四十五條?。ú疬w非居住房屋的有關(guān)費用補(bǔ)償） 　　拆遷非居住房屋，拆遷人應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償被拆遷人或者房屋承租人下列費用： 　?。ㄒ唬┌磭液捅臼幸?guī)定的貨物運輸價格、設(shè)備安裝價格計算的設(shè)備搬遷和安裝費用； 　　（二）無法恢復(fù)使用的設(shè)備按重置價結(jié)合成新結(jié)算的費用； 　?。ㄈ┮虿疬w造成停產(chǎn)、停業(yè)的適當(dāng)補(bǔ)償。

  全部4個回答>