二手毛坯房交易流程是怎么樣的？有什么需要注意的？

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• 136****9009

  二手房交房時必須要注意的事項：
  1、接收全部鑰匙：房門鑰匙、單元大門鑰匙、防盜門鑰匙、地下室或儲藏室鑰匙、信箱鑰匙等。
  2、檢查房屋質(zhì)量。比如：墻體裂縫及樓板裂縫，廚房、衛(wèi)生間向外的滲漏情況，水壓、排水情況等，若是有問題，要將此問題詳細記錄在驗收記錄里面，以便日后需要。
  3、交接家私、家電時，要檢查是否和家私清單中列明的品牌數(shù)目保持一致。比如：空調(diào)、灶具、抽油煙機、熱水器、燈、家具等，如果可能，試用一下是否能正常工作。
  4、水、電、煤氣、物業(yè)治理等費用是否已結(jié)清
  ①水表賬單
  根據(jù)買賣合同的約定，雙方在交房的時候要進行抄表讀數(shù)，并按實際的抄表數(shù)由業(yè)主結(jié)清所欠費用。這點購房者應該注意，因為如果催繳之后仍無人交水費，會發(fā)生停水的事情，到時候受苦的是購房者。因此，購房者在交房的時候要問清稅費交付情況，并進行查詢。
  ②電表情況
  購房者不能私自拆裝電表，在二手房交易時，需要買賣雙方攜帶本人身份證件、房產(chǎn)證、私章等前往所在地電力營業(yè)廳辦理電表過戶更名手續(xù)，并結(jié)清該電表的所有欠費。
  ③煤氣過戶
  煤氣過戶需要由房屋買賣合同，而且合同重要寫明房價已經(jīng)包括了煤氣設(shè)施的費用（或無償轉(zhuǎn)讓煤氣設(shè)備）。有了這個前提，買賣雙方需要親自到燃氣部門辦理煤氣過戶更名。
  ④有線電視過戶
  購房者在辦理有限電視過戶之前應該查清欠費情況（在街道辦事處查詢）。若費用結(jié)算完成，辦理過戶需要賣方攜帶交房當日上月的有線電視費收據(jù)憑證及有線電視初裝憑證進行辦理。
  ⑤電話、寬帶費用使用狀況
  不使用電話號碼：注銷或遷移該號碼。延用上家電話號碼：買賣雙方一起到電信部門辦理過戶手續(xù)，并以交房當日為準結(jié)算話費賬單。寬帶費用以交房當日為準并以上月賬單結(jié)算。5、5、維修資金情況結(jié)算
  房地產(chǎn)管理部門有規(guī)定：在轉(zhuǎn)讓住宅時，維修資金賬戶余款不退還。買房可以將《商品住宅維修資金結(jié)算交割單》綠色聯(lián)卡贈送給購房者，同時將維修資金的所有人更名。
  6、房產(chǎn)過戶確認
  很多二手房交易在過戶上面發(fā)生糾紛，有的時候過戶會在交房之后，所以，購房者不要忘記去房地產(chǎn)管理部門進行房產(chǎn)過戶確認。
  注意：二手房交易過程中，交房是**后一步，對購房者來說也十分重要。購房者在交房的時候要謹慎些，一來可以免除以后的居住隱患，二來減少了一些不必要支出（有些問題發(fā)現(xiàn)之后可以交給賣方承擔，也可避免一些費用未結(jié)清的狀況）。但是交房驗收是一個瑣碎的工作，購房者就怕漏掉某些重要的驗收信息。

  查看全文↓ 2019-01-02 21:40:41
• 133****2816

  1，營業(yè)稅 契稅是同一天繳納嗎?需要業(yè)主和買方一起出席嗎?
  答:當天核檔案，然后評估，按評估價值繳納契稅、營業(yè)稅、個稅，按面積繳納交易費。需要買賣雙方共同到場，賣方的隱性共有人也需要到場。
  2，交契稅和辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)是同一天嗎?需要業(yè)主出席嗎
  答:順利的話，上午繳稅、辦理交易手續(xù)，下午辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，一天就可以搞定了。
  3，二手毛坯沒住過，需要抄表水電煤氣嗎，需要更名嗎?
  答:毛坯房估計還沒有使用過，何來電費和水費之說?
  4，維修基金，物業(yè)管理費更名在哪里辦?需要雙方那些證件資料?
  答:二手房不需要繳納維修基金，也不需要辦理維修基金更名，只是業(yè)主的資料需要憑房產(chǎn)證去小區(qū)物業(yè)那里做一下變更。

  查看全文↓ 2019-01-02 21:40:29
• 133****8382

  需要注意以下問題：
  1、了解房屋真實的產(chǎn)權(quán)狀況
  如果是夫妻共同財產(chǎn)，那么共有人是否均同意等問題要了解清楚。所以首先要驗看正本、查詢產(chǎn)權(quán)證的真實性、注意產(chǎn)權(quán)證上的名字與房主是否一致，產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)和內(nèi)容，包括面積、地址、用途。
  2、房屋是否有抵押情況
  如果賣方是按揭購房，房屋在出售房屋時，銀行貸款沒有還清，即房屋處于抵押狀態(tài)。從法律上來講，在賣方?jīng)]有還清銀行貸款前，是不能出售房屋的，簽署的合同系無效合同，除非銀行同意出售。實踐中賣方通常要求買房人先行交納一部分房款用于償還銀行貸款，銀行辦理解押手續(xù)后，雙方再辦理交易手續(xù)。這種交易，姬律師提醒廣大買房人要將房款直接支付給抵押銀行，否則賣方不辦理解押，可能導致買房人面臨合同無效的風險，**后可能房款也無法追回。
  3、房屋的查封狀況
  有的賣方在房屋處于查封狀態(tài)下，仍與他人簽訂房屋買賣合同，其目的就是將此房屋趕快套現(xiàn)。對于購房者來說，在查封狀態(tài)下，根本不可能辦理房屋過戶，**糟糕的結(jié)果是因房屋被查封，有可能將來就被執(zhí)行，房主也找不到，**終房款也無法追回。
  4、對房屋基本狀況進行審查
  要了解房屋基本狀況，包括防水處理、采光通風、交通狀況、配套情況、容積率、停車位等重要內(nèi)容，并根據(jù)需要索取相關(guān)資料及文字承諾。
  在這里，著重提醒購房人的是房屋的質(zhì)量及房齡問題。有的二手房年代已經(jīng)久遠，房屋可能存在一定的質(zhì)量問題，例如：房屋漏水、墻體出現(xiàn)嚴重裂縫等。對于房齡，由于是無法通過感覺確定，而賣方為抬高價款，往往在此并不誠信，作為買方，除向小區(qū)其他業(yè)主問詢外，**好能要求賣方同去房管部門查檔，了解真實房齡。
  5、房屋落戶情況
  很多人購買二手房是為了落戶口，給孩子上學，然而買了房子后發(fā)現(xiàn)房子內(nèi)有陌生人或賣方的戶口，導致自己的戶口無法遷入。所以應將落戶的具體時間及違約責任都寫入購房協(xié)議中，以便日后維權(quán)。
  **后是買賣雙方共同辦理房屋物業(yè)交割手續(xù)。很多人認為辦理過戶手續(xù)后交易就完成了，實際上不是如此。過戶后，買房人和出賣方應當共同辦理物業(yè)交割手續(xù)，即結(jié)算房屋內(nèi)的水費、電費、燃氣費、物業(yè)費、供暖費、公共維修基金的過戶等手續(xù)，只有辦完這些手續(xù)，整個的二手房交易才算圓滿完成。
  為順利完成二手房的購買，還需要注意以下程序問題：
  1、購買房屋的渠道
  二手房交易手續(xù)較為復雜，稍有不慎便會落入“購房陷阱”，建議選擇正規(guī)的、有一定信譽度的中介機構(gòu)，必要時可查閱中介機構(gòu)應具備的“兩證”，其一為工商部門頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照，其二為房屋土地管理局頒發(fā)的中介代理資質(zhì)證書。
  2、簽約過程中的注意事項
  對交易的任何關(guān)鍵性約定或房主的任何承諾均應體現(xiàn)在合同中，不能以口頭約定代之，因為口頭約定在一旦發(fā)生糾紛時則無法舉證。合同的必備條款主要包括：房屋面積及附屬設(shè)施、房款及過戶中的所有稅費承擔、中介費、給付方式、期限、房屋交付期限、違約責任等。
  3、付款環(huán)節(jié)的注意事項
  若買賣雙方在決定交易后，可先由買家將樓款預先存入中介公司指定的銀行賬號內(nèi)，成功過戶后，由中介公司轉(zhuǎn)交首期款及尾期款給賣方，切莫對交易過程中任一環(huán)節(jié)掉以輕心。
  整個二手房交易的過程，風險無處不在，為防范風險，建議購房人簽署詳盡的買賣合同，力求損失的**小化。

  查看全文↓ 2019-01-02 21:40:24
• 135****0288

  需要業(yè)主取得住房產(chǎn)權(quán)，貸款還清，有房產(chǎn)證，契稅證明，出讓性質(zhì)土地證。
  業(yè)主持有住房時間超過住房所在地區(qū)住房限售時間規(guī)定。
  由房產(chǎn)證登記人，共有人，買家，一起持各自身份證，戶口簿，婚姻證明，以上住房證明，到住房所屬房管部門申請過戶。

  查看全文↓ 2019-01-02 21:40:17
• 154****4989

  二手房交房時如何驗房:
  1、如果購買的二手房被上家裝修和使用過,在出售時,雙方已約定某些裝修和設(shè)備是包含在總房款之內(nèi)的。那么,在簽訂房地產(chǎn)買賣合同時,就應當將這些設(shè)施設(shè)備的品牌、型號、成色、數(shù)量,以及能否正常使用等細節(jié)標識清楚。交房時,買家可嚴格按照合同約定的清單一一核查。
  2、買家在收房時,一定要親自去相關(guān)單位,檢查原業(yè)主是否已經(jīng)結(jié)清了房屋的各項服務費用,包括水、電、煤氣、電話、電視、網(wǎng)絡(luò)、物業(yè)管理費等等。只有確認賣家已將各項費用都結(jié)清了,雙方才可辦理相關(guān)的過戶手續(xù)。否則,買家將有承擔不必要費用的風險。
  3、如果前業(yè)主把物業(yè)出售后,戶籍仍掛在里面,那么新業(yè)主收房后就無法落戶。這樣的糾紛,在二手房交易中并不少見。其實,想預防此類問題很簡單。在收房前,買賣雙方只要一同前往房屋所在地的派出所,詢問房屋內(nèi)的戶口情況即可。如賣家戶口仍未遷出,買家可根據(jù)買賣合同的約定追究賣家責任。
  4、由于二手房一般已有一定的歷史,故買家在收房時,還應特別注意查看房屋的工程質(zhì)量問題。例如,門、窗是否密封,有無破損;天花板、墻壁、地面,有無裂痕、滲漏、積水等;水、電、開關(guān)等,能否正常使用,用水通道是否暢通等等。如果所買的房子是頂層,還要查看頂面是否有雨水滲漏的痕跡?？傊?有任何問題都須在收房之前與前業(yè)主協(xié)商,盡快查明原因,確定由哪方負責維修,以免收房后扯皮。
  5、對于一些多年未入住的新樓,買家收樓時要檢查驗收樓盤交付使用的各種證件是否齊備。同時,對于一些所謂的收樓費用,例如維修基金等,也必須清晰地知道業(yè)主是否曾繳交過,以免造成自己的損失。另水、電、煤氣、電話、電視、網(wǎng)絡(luò)、物業(yè)管理費等過戶的單據(jù)也應備齊全,以免將來不能享受相關(guān)服務。
  6、收了鑰匙,結(jié)清了尾款,收房就算完成了吧?其實,不然。專家提醒,千萬別忘簽署《房屋交接書》。簽署《房屋交接書》的法律后果是賣家將符合買賣合同約定的房屋交付給買家,交房的時間點也就是簽署《房屋交接書》的時間點。如果不簽,雙方將來可能會對何時是交房時間產(chǎn)生爭議,進而影響到雙方對違約責任的承擔。
  7、簽署《房屋交接書》是交房手續(xù)的較后一個程序,應在房屋驗收完成之后。它至少應包含有上述六個方面的內(nèi)容,一式二份,由雙方各執(zhí)一份。如果在對房屋驗收時,發(fā)現(xiàn)某些方面不符合合同約定,也應當在《房屋交接書》中注明,為追究賣家的責任打下基礎(chǔ)。
  毛坯房交房注意事項:
  1、房屋外觀及內(nèi)部結(jié)構(gòu)是否與售房說明書一致,門洞尺寸是否便于家具出入。
  2、門窗是否穩(wěn)當、密封,是否在開關(guān)時發(fā)出雜音。
  3、地板、墻面、天花板是否有空隙、裂縫、水漬,抹灰是否脫落。
  4、可視、對講系統(tǒng)是否正常。

  查看全文↓ 2019-01-02 21:40:13

相關(guān)問題

• 問 二手毛坯房交易流程是怎么樣的？有哪些需要注意的？
  答

  二手房交房時必須要注意的事項：1、接收全部鑰匙：房門鑰匙、單元大門鑰匙、防盜門鑰匙、地下室或儲藏室鑰匙、信箱鑰匙等。2、檢查房屋質(zhì)量。比如：墻體裂縫及樓板裂縫，廚房、衛(wèi)生間向外的滲漏情況，水壓、排水情況等，若是有問題，要將此問題詳細記錄在驗收記錄里面，以便日后需要。3、交接家私、家電時，要檢查是否和家私清單中列明的品牌數(shù)目保持一致。比如：空調(diào)、灶具、抽油煙機、熱水器、燈、家具等，如果可能，試用一下是否能正常工作。4、水、電、煤氣、物業(yè)治理等費用是否已結(jié)清①水表賬單根據(jù)買賣合同的約定，雙方在交房的時候要進行抄表讀數(shù)，并按實際的抄表數(shù)由業(yè)主結(jié)清所欠費用。這點購房者應該注意，因為如果催繳之后仍無人交水費，會發(fā)生停水的事情，到時候受苦的是購房者。因此，購房者在交房的時候要問清稅費交付情況，并進行查詢。②電表情況購房者不能私自拆裝電表，在二手房交易時，需要買賣雙方攜帶本人身份證件、房產(chǎn)證、私章等前往所在地電力營業(yè)廳辦理電表過戶更名手續(xù)，并結(jié)清該電表的所有欠費。③煤氣過戶煤氣過戶需要由房屋買賣合同，而且合同重要寫明房價已經(jīng)包括了煤氣設(shè)施的費用（或無償轉(zhuǎn)讓煤氣設(shè)備）。有了這個前提，買賣雙方需要親自到燃氣部門辦理煤氣過戶更名。④有線電視過戶購房者在辦理有限電視過戶之前應該查清欠費情況（在街道辦事處查詢）。若費用結(jié)算完成，辦理過戶需要賣方攜帶交房當日上月的有線電視費收據(jù)憑證及有線電視初裝憑證進行辦理。⑤電話、寬帶費用使用狀況不使用電話號碼：注銷或遷移該號碼。延用上家電話號碼：買賣雙方一起到電信部門辦理過戶手續(xù)，并以交房當日為準結(jié)算話費賬單。寬帶費用以交房當日為準并以上月賬單結(jié)算。5、5、維修資金情況結(jié)算房地產(chǎn)管理部門有規(guī)定：在轉(zhuǎn)讓住宅時，維修資金賬戶余款不退還。買房可以將《商品住宅維修資金結(jié)算交割單》綠色聯(lián)卡贈送給購房者，同時將維修資金的所有人更名。

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• 問 二手房房產(chǎn)交易流程是怎么樣的？有什么要注意的？
  答

  二手房買賣流程是什么1、建議購買人明確自己的購買需求，選擇一家信譽良好的大型房地產(chǎn)中介公司代理選房。2、選中房屋后，和房地產(chǎn)中介公司以及房主簽訂《三方協(xié)議》并交納定金。3、買方、房主和中介公司三方會面，在中介公司的監(jiān)督下由房主和買方雙方簽訂《房產(chǎn)買賣合同》；此時，雙方買賣關(guān)系正式成立，買方按約定日期將首期房款交予房主以及將代理費交予中介公司，同時中介公司開始為買方辦理貸款手續(xù)。貸款獲得同意發(fā)放后，開始辦理過戶手續(xù)。4、按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記要求，買賣雙方需準備規(guī)定的資料以備過戶。5、中介公司專職過戶員攜帶買方和房主以及相關(guān)資料前往地稅局辦理核稅繳稅手續(xù)；如果可以上市交易，地稅局將出具契稅、營業(yè)稅清單，由買方和房主當日繳納，地稅局出具稅務收據(jù)。6、買方及房主在過戶員帶領(lǐng)下，到房產(chǎn)交易中心辦理遞件登記和繳稅手續(xù)。7、中介帶領(lǐng)新業(yè)主與舊業(yè)主進行物業(yè)交接，即結(jié)清房屋內(nèi)水、電、煤氣、有線電視等費用，同時對家具等進行**后查驗。8、滿20個工作日后，過戶員通知并帶領(lǐng)新業(yè)主前往房產(chǎn)交易中心領(lǐng)取新房產(chǎn)證，同時通知前房主準備領(lǐng)取房款。至此，購買二手房的過戶手續(xù)完畢。二手房買賣需要注意什么1、房源查檔必須重視二手房因為使用時間比較長可能會遺留一些問題沒有進行處理，所以在購買前對二手房進行查檔核驗是十分必要的步驟。在進行房屋的查檔核驗時，首先要確定房源和產(chǎn)權(quán)真實性，再者要了解房屋本身是否有稅務等糾紛問題。2、房屋質(zhì)量不要忽略購買二手房一定要注意檢查房屋質(zhì)量，看看房屋結(jié)構(gòu)是夠穩(wěn)定，墻面是否有脫落、破裂等現(xiàn)象，還要注意看看房屋的水、電、燃氣等設(shè)施是否能夠正常使用等等。如果發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量存在問題，千萬不要得過且過，一定要及時向售房者反映，并且尋求解決方法。3、房款分多次支付安全房產(chǎn)交易會涉及到很大數(shù)額的房款，可能是幾萬，也可能是幾十萬，所以在支付房款的環(huán)節(jié)要謹慎小心，較好選擇多次支付的方式。比如，在簽訂合同之后支付一筆定金，過戶之后再支付一筆錢款，等到房屋交接的時候結(jié)清尾款等。4、房屋的性質(zhì)要注意房屋的性質(zhì)是多數(shù)購房者都會忽略的一點，時常是買了房交了錢才發(fā)現(xiàn)房屋并不適合自己的需求，從而引發(fā)糾紛，所以在買房前一定要看清房屋的性質(zhì)。其交易流程也會不同，而且適用的法律也不盡相同，購房者要注意區(qū)分。

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• 問 二手房購買貸款流程是怎么樣的？需要注意什么？
  答

  一、二手房貸款流程是什么1、準備材料購房者確定貸款銀行之后就要開始準備貸款資料了，首先遞交材料，提出貸款申請，買賣雙方帶齊相關(guān)材料，前往銀行。領(lǐng)取并填寫二手房個人借款申請表，填完后將材料交給工作人員審閱。工作人員會就材料做出初步評估，給出大致貸款額度和年限。2、評估二手房都會進行評估，房地產(chǎn)評估機構(gòu)到房源處進行評估。完成后，評估機構(gòu)向銀行出具評估報告。這一階段耗時會依據(jù)約定情況而定，一般3－5個工作日內(nèi)即可完成。交易方需交納評估費。3、銀行審批銀行會根據(jù)貸款人提交的材料進行審批，貸款銀行審批，銀行對貸款申請人的資質(zhì)進行審核，符合條件后，銀行根據(jù)房屋評估價格，綜合貸款人的資質(zhì)進行貸款額度、期限等方面的審批。審批過程一般在5個工作日左右。4、過戶放貸審批通過后，買方向賣方支付房屋**款。憑**款證明、銀行出具的按揭申請審查承諾函等材料辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶。然后辦理房房產(chǎn)抵押登記、保險手續(xù)，銀行放貸，買方領(lǐng)到房產(chǎn)證后，辦理房產(chǎn)抵押登記和保險。然后，辦理貸款發(fā)放手續(xù)，銀行便向賣方賬戶存入房款，買方則開始依照合同按期償還本期。二、二手房貸款注意事項如果當事人委托他人辦理過戶，同樣需要準備一些必備的資料。以下是二手房過戶可能會發(fā)生的問題，買賣雙方都應該對相關(guān)的注意事項有了解：1、若要辦理委托過戶辦理。需要由委托人出具委托書或公證書，被委托人攜帶委托書或公證書、個人身份證原件及復印件才能辦理過戶；2、房屋已經(jīng)出租，購房者辦理過戶必須要求賣方提供房屋承租人出具放棄優(yōu)先購買權(quán)的證明；如果房屋有共有權(quán)人，購房者應該要求賣方出具共有權(quán)人同意出售的證明和其所持有的共有權(quán)證書，或者共有權(quán)人到場簽合同、辦理過戶；以上就是關(guān)于二手房貸款流程以及注意事項的介紹了，二手房按揭申請貸款前注意不要動用公積金，如果借款人在貸款前提取公積金儲存余額用于支付房款，那么您公積金賬戶上的公積金余額即為零，這樣您的公積金貸款額度也就為零。

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• 問 二手毛坯房劃算嗎?買二手毛坯房要注意什么?
  答

  買新房沒有營業(yè)稅和個人所得稅。有契稅，印花稅和公共維修基金等費用。買二手房，滿五唯一住房，只交契稅及工本費等，滿五不唯一，交契稅，個人所得稅等，不滿五年，交契稅及營業(yè)稅及個人所得稅等。位置越好，價格越貴，這個不用討論了吧。既然你資金有問題，你就別考慮房子的位置了，只考慮價格就行了。新房，產(chǎn)權(quán)年限長，二手房不足70年。一般情況下，新房毛坯房居多，需進行裝修，添置家具電器等等，二手房就不存在裝修問題了，減少了裝修的費用，當然你得看好他的裝修才行。再一個，都是新房，所有購房者都要進行裝修，入住時間就成了問題，何況你裝修后還要晾幾個月才能入住。二手房，經(jīng)過簡單裝修或直接消毒后即可入住。新房周邊的配套設(shè)施，有可能會不成熟（看當?shù)氐陌l(fā)展狀況了），二手房就普遍很成熟了，不會有太多的不方便。總之，各有利弊，看你買房子的出發(fā)點是什么了。我推薦你買成熟的，滿五唯一的二手房。既不用交營業(yè)稅（超過144平米要交差額營業(yè)稅5.6%）及個稅，也不用交公共維修基金及印花稅。

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• 問 按揭二手房交易流程是怎樣的？需要注意什么？
  答

  二手房交易貸款流程：應該是在辦過戶手續(xù)前客戶就應該去銀行申請貸款，因為交易中心過戶完了銀行還搭理干嘛。所以一定在過戶前申請貸款。申請好以后，可以去過戶了，過戶完了交易中心就會把單子申報到銀行，看銀行的貸款有沒有審批下來貸款。也就是--申請貸款---→過戶--→審批貸款--→放款！在過戶之前為了保證雙方的利益，應該交給房東**款，當然房東的產(chǎn)證也是要押到中介公司的，等過戶完成手再把剩下的尾款付清。

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