二手樓房出售價(jià)格由哪幾個因素決定?

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• 145****5787

  　　二手房價(jià)格決定因素
  　　二手房價(jià)格決定因素1：自身品質(zhì)
  　　二手房小區(qū)地處的地段、房間朝向、戶型布局、小區(qū)內(nèi)部環(huán)境、居住舒適程度、物業(yè)管理水平，是決定二手房價(jià)的**基本因素。如果上述要點(diǎn)都比較出色的話，一套房子可能會有20組客戶看房咨詢，高于普通房源的比例。
  　　二手房價(jià)格決定因素2：交通改善
  　　地鐵對樓市產(chǎn)生的影響不可小覷。新開通的地鐵線路不僅給周邊居民帶來了便利，也拉動著房價(jià)的上漲。去年，在地鐵6號線還沒有開通時，朝陽區(qū)青年路上的不少二手房業(yè)主就已經(jīng)開始“捂房”，當(dāng)?shù)罔F開通后，該區(qū)域二手房價(jià)上漲了約兩成。
  　　二手房價(jià)格決定因素3： 新盤入市
  　　市場上有一些二手房區(qū)域，原本是“默默無聞”，但因周邊出現(xiàn)了比較有影響力且市場關(guān)注度極高的新盤，帶動了整個區(qū)域的樓市價(jià)值，二手房源的價(jià)格也隨之攀升。比如常營的新盤由于為區(qū)域帶來了相關(guān)商業(yè)配套，提升了周邊二手房的價(jià)格。
  　　二手房價(jià)格決定因素4 ：地王托市
  　　土地市場上熱門住宅用地的成交，往往會帶動周邊二手房價(jià)上漲。如2012年7月萬柳地塊的高價(jià)成交，使得周邊二手房銷售火爆，有些二手房中介“坐地漲價(jià)”，單價(jià)飆至12萬元/平方米。
  　　二手房價(jià)格決定因素5： 商圈成型
  　　商業(yè)設(shè)施的完善，甚至形成了一個新的城市商圈，會為區(qū)域聚集更多的人流和關(guān)注度。比如一個大型商業(yè)綜合體的開業(yè)，不但可能促成商圈升級，而且無論是商鋪還是二手房買賣、租賃，都將呈現(xiàn)曲線增長。
  買賣二手房，根據(jù)2015年3月30日財(cái)政部**新規(guī)定，自2015年3月31日起，由原先的滿5年免征營業(yè)稅調(diào)整為滿2年免征營業(yè)稅，同時依據(jù)交易雙方的不同情況，具體稅費(fèi)明細(xì)如下：
  一、契稅：（一般由買方繳納，雙方另有約定除外)
  1、買方首次購房90平方以下的房產(chǎn)按照1%繳納；
  2、買方首次購房90平方以上（含90平）144平方以下的房產(chǎn)按照1.5%繳納；
  3、以下情況按照3%繳納：
  （1）144（含144平）平方以上 ；
  （2）買方不是首次購房 ；
  （3）車庫 ；
  （4）非普通住宅（商業(yè)用房）
  二、營業(yè)稅：（一般由賣方繳納，雙方另有約定除外）
  1、房產(chǎn)證滿2年，144平方以下的普通住宅房產(chǎn)免征營業(yè)稅
  2、房產(chǎn)證不滿2年，按照5.5%繳納營業(yè)稅；
  3、房屋面積超過144平方，房產(chǎn)證滿2年的按照差額繳納，計(jì)算公式為：（上次購買價(jià)格—現(xiàn)在出售價(jià)格）*稅率5.5%
  4、商鋪差額繳納，計(jì)算公式為：（上次購買價(jià)格—現(xiàn)在出售價(jià)格）*稅率5.5%
  三、個人所得稅：（一般由賣方繳納，雙方另有約定除外）
  1、房產(chǎn)證滿五年，并且是賣方夫妻名下唯一一套房產(chǎn)免征個人所得稅
  2、賣方夫妻名下不是唯一房產(chǎn)或房產(chǎn)證未滿5年，按照1%繳納
  3、商鋪按照差額繳納，計(jì)算公式為：（上次購買價(jià)格—現(xiàn)在出售價(jià)格）*稅率20%
  四、其他費(fèi)用相對較少：
  交易費(fèi)：6元/平方*房屋平方數(shù)
  工本費(fèi)： 一個證件80元；二個證件90
  評估費(fèi)：評估總額的千分之五（銀行貸款需要繳納）
  抵押工本費(fèi)：100元（銀行貸款需要繳納）
  購房證明：20元一份 一般需開3份
  公證收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn): 300元（如不能本人親自辦理，需要辦理本業(yè)務(wù)收費(fèi)）

  查看全文↓ 2019-01-08 07:38:19
• 157****1885

  房價(jià)高低受地段、配套、戶型、建筑類型等的影響，因此要想評估房價(jià)高低可以通過房屋各種影響因素進(jìn)行評估，外加比較相似房屋進(jìn)行定位。二手房房價(jià)參差不齊，購房者與出賣人都應(yīng)該對所交易二手房房價(jià)有把握，才不會被騙。小編在二手房的區(qū)域因素、房屋自身因素、市場因素、消費(fèi)者心理因素上大家做一下分析，希望能對您的房屋價(jià)格評估提供參考。
  
  1、區(qū)位因素
  
  區(qū)位因素占主要地位。區(qū)位因素包括地段等級、交通條件、小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施、未來發(fā)展前景及環(huán)境污染等條件，買賣雙方可以與同類房源進(jìn)行對比定價(jià)。
  
  2、房屋自身因素
  
  房屋自身因素主要包括房屋成新率、產(chǎn)權(quán)狀況、樓層、朝向、戶型格局、房屋裝修、燃?xì)鉅顩r、物業(yè)類型、通風(fēng)采光、景觀等。一般說來，維護(hù)好的房屋環(huán)境能延長房屋的使用壽命，從而提高房屋價(jià)值。
  
  產(chǎn)權(quán)狀況主要分為商品房住宅、成本價(jià)住宅及標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或優(yōu)惠價(jià)住宅。對于同一位置的房屋來說，商品房住宅的價(jià)格**高，成本價(jià)住宅次之，標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或優(yōu)惠價(jià)住宅價(jià)格**低。
  
  樓層對房屋價(jià)格有較大的影響，一般來說，多層住宅以二、五層為標(biāo)準(zhǔn)，頂層**差，一層次之，三、四層**好；高層住宅則是樓層越高（頂層除外），價(jià)格也越高。
  
  朝向?qū)Ψ课莸膬r(jià)格也有較大的影響。
  
  此外，房屋的燃?xì)鉅顩r（包括管道天然氣、管道煤氣、液化氣）、物業(yè)類型（多層、板式小高層、高層塔樓）、采光（主要考慮是否有遮擋）及景觀等對房屋價(jià)格都有一定的影響，具體是房屋情況而定。
  
  3、市場因素
  
  市場因素主要包括經(jīng)濟(jì)狀況、二手房市場行情及市場供求狀況等。其中市場供求狀況對房屋的價(jià)格影響**大，當(dāng)某一區(qū)域房屋供不應(yīng)求時，房屋價(jià)格就上漲。反之，當(dāng)房屋供應(yīng)量過大時，房屋價(jià)格就會出現(xiàn)下降。
  
  4、消費(fèi)者心理因素
  
  消費(fèi)者心理因素主要包括消費(fèi)者的心理障礙、對房屋的偏好及交易心態(tài)等。若非受經(jīng)濟(jì)水平制約或價(jià)格上有較大的優(yōu)勢，購房者一般不愿去購買二手物品。購房者的偏好及交易心態(tài)對二手房的價(jià)格也有較大的影響，如果購房者特別偏好某一區(qū)域的房屋，或者他們急于買房，那么這些房屋價(jià)格在一定程度上也會提高。
  
  以上所列舉因素是影響房價(jià)的幾個主要因素，二手房房價(jià)漲落還受其他情況的影響，也許是熟人可以便宜、也許賣方急于出手也會便宜。小編建議二手房買賣雙方具體情況具體分析，可以出不足的地方進(jìn)行砍價(jià)，也可以以房屋優(yōu)勢進(jìn)行漲價(jià)。

  查看全文↓ 2019-01-08 07:38:11
• 146****1669

  一、區(qū)域因素。主要包括地段等級、交通條件、小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施、未來發(fā)展前景及環(huán)境污染等。
  二、房屋自身因素。主要包括房屋成新率、產(chǎn)權(quán)狀況、樓層、朝向、戶型格局、房屋裝修、燃?xì)鉅顩r、物業(yè)類型、通風(fēng)采光、景觀等。其中對房屋價(jià)格影響較大的是房屋成新率、物業(yè)權(quán)屬、樓層、朝向及戶型格局。
  三、市場因素。主要包括經(jīng)濟(jì)狀況、房地產(chǎn)市場行情及市場供求狀況等。其中市場供求狀況對房屋的價(jià)格影響**大，當(dāng)某一區(qū)域房屋供不應(yīng)求時，房屋價(jià)格就上漲。
  四、消費(fèi)者心理因素。主要包括消費(fèi)者的心理障礙、對房屋的偏好及交易心態(tài)等。如果不是受經(jīng)濟(jì)制約或價(jià)格上有較大的優(yōu)勢，人們往往不愿去購買二手物品。因此，人們在買二手房時，對二手房的價(jià)格認(rèn)同就有一個不可逾越的心理障礙。
  

  查看全文↓ 2019-01-08 07:38:04

相關(guān)問題

• 問 支撐二手房價(jià)格主要是哪幾個方面？
  答

  房子有幾個支撐價(jià)格區(qū)別的硬指標(biāo)：樓層、電梯、朝向、結(jié)構(gòu)、通風(fēng)采光、是否有黑房、房齡、居住環(huán)境、物業(yè)、水電氣、裝修。頂樓，比如8樓的8樓(簡稱8/8)，或9/9，無電梯，一梯多戶(6-8戶)樓道黑、樓梯陡、廚房廁所窗戶朝走道、朝向不好(東或西)、有黑房、房齡老(90年代初80年代末)、沒有物業(yè)、容積率高。

• 問 買賣二手房考慮因素有哪幾個方面？希望詳細(xì)說說？
  答

  交易房屋是否在租 有些二手房在轉(zhuǎn)讓時，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈ù蟛糠謬揖J(rèn)可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。

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• 問 ??二手樓房估價(jià)的方法和影響因素都有什么?
  答

  二手房評估收費(fèi)：根據(jù)省物價(jià)局的有關(guān)規(guī)定，目前評估費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)采取累進(jìn)計(jì)費(fèi)率：房屋總價(jià)100萬元以下(含100萬元)的，收取評估總價(jià)的 0.42%;100萬元到500萬元的(含500萬元)累進(jìn)計(jì)費(fèi)率為0.3%;500萬元到2000萬元的收取評估總價(jià)的0.12%;2000萬元到 5000萬元(含5000萬元)的收取評估總價(jià)的0.06%;5000萬元以上的收取評估總價(jià)的0.012%。房產(chǎn)評估應(yīng)考慮的因素1、所在小區(qū)的均價(jià)，以及小區(qū)內(nèi)類似房屋的掛牌價(jià)和成交價(jià)格2、周邊小區(qū)類似房源的掛牌價(jià)和成交價(jià)格3、所在小區(qū)和所在板塊的房價(jià)走勢4、被估算二手房的特性，包括房型、樓層、裝修、朝向、房齡、小區(qū)內(nèi)位置、景觀等等。

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• 問 決定二手房價(jià)格的因素有哪些？
  答

  第一因素是位置。位置好的二手房比相對差一些地段的新房都要貴，這已是不爭的事實(shí)了，位置地段是決定二手房價(jià)格的**根本因素。第二因素是房屋使用年限與小區(qū)管理及配套設(shè)施。修建年代越近的房屋，配套設(shè)施越齊全的小區(qū)，管理越到位，價(jià)格也越高。第三因素是房屋戶型朝向。同一棟樓里，同等戶型不同朝向的二手房的價(jià)格也會有一定的價(jià)格落差。在房屋結(jié)構(gòu)上，戶型安排合理的房屋價(jià)格也更高。第四因素是要考慮買賣雙方的心理因素。比如說賣方不急著出手的時候，要價(jià)會通常高一點(diǎn)點(diǎn)；如果買方不急著買房子，并且更想要新房子的時候，出價(jià)會更低。

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• 問 出售二手房價(jià)一般留意哪幾個方面？希望詳細(xì)說說？
  答

  通風(fēng)、風(fēng)向、風(fēng)力一般情況下，風(fēng)力越大或時常出現(xiàn)風(fēng)災(zāi)的地方，房地產(chǎn)價(jià)格越低。房地產(chǎn)價(jià)格與風(fēng)向的關(guān)系在城市中比較明顯，在上風(fēng)地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格一般較高，在下風(fēng)地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格一般較低。

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