二手房價位是怎么定的?影響定價的因素有哪些？

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• 143****1740

  二手房評估收費：根據(jù)省物價局的有關(guān)規(guī)定，目前評估費收費標(biāo)準(zhǔn)采取累進(jìn)計費率：
  房屋總價100萬元以下(含100萬元)的，收取評估總價的 0.42%;
  100萬元到500萬元的(含500萬元)累進(jìn)計費率為0.3%;
  500萬元到2000萬元的收取評估總價的0.12%;
  2000萬元到 5000萬元(含5000萬元)的收取評估總價的0.06%;
  5000萬元以上的收取評估總價的0.012%。
  房產(chǎn)評估應(yīng)考慮的因素
  1、所在小區(qū)的均價，以及小區(qū)內(nèi)類似房屋的掛牌價和成交價格
  2、周邊小區(qū)類似房源的掛牌價和成交價格
  3、所在小區(qū)和所在板塊的房價走勢
  4、被估算二手房的特性，包括房型、樓層、裝修、朝向、房齡、小區(qū)內(nèi)位置、景觀等等。
  

  查看全文↓ 2019-01-12 11:11:22
• 134****2324

  1、區(qū)域因素
  主要包括地段等級、交通條件、小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施、未來發(fā)展前景及環(huán)境污染等。
  2、樓棟所處的位置
  一般來說，臨街的樓棟，由于交通噪音大，價格相對較低。小區(qū)中央的樓棟，由于樓間距大，采光條件好，因處于中央地段，也相對安靜。
  3、房屋自身因素
  主要包括房屋成新率、產(chǎn)權(quán)狀況、樓層、朝向、戶型格局、房屋裝修狀況、燃?xì)鉅顩r、物業(yè)類型、通風(fēng)采光、景觀等。
  一般說來，維護(hù)好的能延長房屋的使用壽命，從而提高房屋價值。
  高層住宅則是樓層越高（頂層除外），價格也越高；朝向?qū)Ψ课莸膬r格也有較大的影響。此外，房屋的燃?xì)鉅顩r（管道天然氣、管道煤氣、液化氣）、物業(yè)類型（多層、板式小高層、高層塔樓）、采光（主要考慮是否有遮擋）及景觀等對房屋價格都有一定的影響。所購房源是否配有車位，也會影響二手房的價格。
  另外，隨著人們對生活品質(zhì)要求的提升，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的好壞，也會直接影響到二手房的價格。小區(qū)環(huán)境是否整潔，綠化是否修剪到位并及時補(bǔ)種，小區(qū)的公共設(shè)施損壞能否及時修補(bǔ)，外來人員、外來車輛是否嚴(yán)格登記等，都是購房者應(yīng)當(dāng)考慮的因素。
  4、市場因素
  主要包括經(jīng)濟(jì)狀況、房地產(chǎn)市場行情及市場供求狀況等。其中市場供求狀況對房屋的價格影響**大，當(dāng)某一區(qū)域房屋供不應(yīng)求時，房屋價格就上漲。反之，當(dāng)房屋供應(yīng)量過大時，房屋價格就會出現(xiàn)下降。
  5、消費者心理因素
  主要包括消費者的心理障礙、對房屋的偏好及交易心態(tài)等。如果不是受經(jīng)濟(jì)制約或價格上有較大的優(yōu)勢，人們往往不愿去購買二手物品。購房者的偏好及交易心態(tài)對二手房的價格也有較大的影響，如果購房者特別偏好某一區(qū)域的房屋，或者他們急于買房，那么這些房屋價格在一定程度上也會提高。

  查看全文↓ 2019-01-12 11:11:13
• 134****3489

  下面就來具體看一下定價的幾個參考因素：
  
  1、區(qū)域價格調(diào)查：
  
  區(qū)域價格調(diào)查是為二手房定價的第一步，在做價格評估時既要參考周邊同地段、同檔次、同面積的二手房銷售價格，又要結(jié)合自己手中二手房的實際情況。在做區(qū)域價格調(diào)查時可以通過詢問同小區(qū)新遷入業(yè)主的購房單價、查看本小區(qū)二手房中介公司的成交記錄及成交價格、網(wǎng)絡(luò)發(fā)布出售二手房信息并虛擬一個臨時價格來獲取反饋信息等途徑進(jìn)行。
  
  2、對手中的房產(chǎn)進(jìn)行價值評估：
  
  通過了第一步區(qū)域價格調(diào)查后，你應(yīng)該已經(jīng)對自己的房產(chǎn)價值有一個大致的了解了。下面要做的就是對手中的房產(chǎn)進(jìn)行細(xì)致的價值評估，為將要出售的二手房確定一個合理的價位。了解手中的二手房相比于其他二手房產(chǎn)的優(yōu)勢在哪、劣勢又有哪些，在為二手房定價時是十分重要的，只有對自己的房產(chǎn)做到心中有數(shù)才能制定出一個準(zhǔn)確的價位。
  
  3、確定心理價格底線：
  
  在了解了自己房產(chǎn)的價值之后就要確定心理價格底線了。在確定這個底線時首先要以自己的資金需要量（假設(shè)為將要升級房產(chǎn)）為依據(jù)，事先計算好新購入房產(chǎn)所需的資金量、**比例、月供數(shù)額等金額，這樣才不至于在賣掉二手房后、購買新房時依然出現(xiàn)捉襟見肘的情況。需要注意的是：制定這個價格要時不能背離自己手中房產(chǎn)的實際價值，切不可將底線定得過高，造成二手房長期賣不出去的現(xiàn)象。
  
  4、預(yù)留一定的砍價空間：
  
  對于當(dāng)下并不景氣的房產(chǎn)市場而言，在確定了心理價格底線之后，賣方應(yīng)該根據(jù)自己的實際情況為二手房價格預(yù)留一定的砍價空間，這也是為買方在購買你手中房產(chǎn)時尋求心理平衡的重要方法。具體方法是：如果急于出售房產(chǎn)的話，這個砍價空間應(yīng)在心理價格底線上上浮3%至5%；而對于并不急于出售手中房產(chǎn)的賣家而言，砍價空間在心理價格底線上上浮5%至10%也是合理的。另外請朋友們注意的是：在市場價格出現(xiàn)急升或急跌的情況下，這個方法并不適用。

  查看全文↓ 2019-01-12 11:10:47
• 144****6303

  一、區(qū)域因素。主要包括地段等級、交通條件、小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施、未來發(fā)展前景及環(huán)境污染等。
  二、房屋自身因素。主要包括房屋成新率、產(chǎn)權(quán)狀況、樓層、朝向、戶型格局、房屋裝修、燃?xì)鉅顩r、物業(yè)類型、通風(fēng)采光、景觀等。其中對房屋價格影響較大的是房屋成新率、物業(yè)權(quán)屬、樓層、朝向及戶型格局。
  三、市場因素。主要包括經(jīng)濟(jì)狀況、房地產(chǎn)市場行情及市場供求狀況等。其中市場供求狀況對房屋的價格影響**大，當(dāng)某一區(qū)域房屋供不應(yīng)求時，房屋價格就上漲。
  四、消費者心理因素。主要包括消費者的心理障礙、對房屋的偏好及交易心態(tài)等。如果不是受經(jīng)濟(jì)制約或價格上有較大的優(yōu)勢，人們往往不愿去購買二手物品。因此，人們在買二手房時，對二手房的價格認(rèn)同就有一個不可逾越的心理障礙。

  查看全文↓ 2019-01-12 11:10:36
• 136****1384

  1、區(qū)位因素
  
  區(qū)位因素占主要地位。區(qū)位因素包括地段等級、交通條件、小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施、未來發(fā)展前景及環(huán)境污染等條件，買賣雙方可以與同類房源進(jìn)行對比定價。
  
  2、房屋自身因素
  
  房屋自身因素主要包括房屋成新率、產(chǎn)權(quán)狀況、樓層、朝向、戶型格局、房屋裝修、燃?xì)鉅顩r、物業(yè)類型、通風(fēng)采光、景觀等。一般說來，維護(hù)好的房屋環(huán)境能延長房屋的使用壽命，從而提高房屋價值。
  
  產(chǎn)權(quán)狀況主要分為商品房住宅、成本價住宅及標(biāo)準(zhǔn)價或優(yōu)惠價住宅。對于同一位置的房屋來說，商品房住宅的價格**高，成本價住宅次之，標(biāo)準(zhǔn)價或優(yōu)惠價住宅價格**低。
  
  樓層對房屋價格有較大的影響，一般來說，多層住宅以二、五層為標(biāo)準(zhǔn)，頂層**差，一層次之，三、四層**好；高層住宅則是樓層越高（頂層除外），價格也越高。
  
  朝向?qū)Ψ课莸膬r格也有較大的影響。
  
  此外，房屋的燃?xì)鉅顩r（包括管道天然氣、管道煤氣、液化氣）、物業(yè)類型（多層、板式小高層、高層塔樓）、采光（主要考慮是否有遮擋）及景觀等對房屋價格都有一定的影響，具體是房屋情況而定。
  
  3、市場因素
  
  市場因素主要包括經(jīng)濟(jì)狀況、二手房市場行情及市場供求狀況等。其中市場供求狀況對房屋的價格影響**大，當(dāng)某一區(qū)域房屋供不應(yīng)求時，房屋價格就上漲。反之，當(dāng)房屋供應(yīng)量過大時，房屋價格就會出現(xiàn)下降。
  
  4、消費者心理因素
  
  消費者心理因素主要包括消費者的心理障礙、對房屋的偏好及交易心態(tài)等。若非受經(jīng)濟(jì)水平制約或價格上有較大的優(yōu)勢，購房者一般不愿去購買二手物品。購房者的偏好及交易心態(tài)對二手房的價格也有較大的影響，如果購房者特別偏好某一區(qū)域的房屋，或者他們急于買房，那么這些房屋價格在一定程度上也會提高。

  查看全文↓ 2019-01-12 11:10:26

相關(guān)問題

• 問 二手房應(yīng)該如何定價報價？影響二手房房價的因素有哪些？
  答

  房屋的樓層、朝向、面積、戶型、景觀甚至一些特殊背景(包括未來幾年市政規(guī)劃或其他外在因素)都可能影響的房價的高低。一.先看樓層，如是多層則3-4層單價**高，2、5層次之，底層和頂層又次之。(一般來說，同一幢房屋樓層**好的與**次的單價差價在200-400元之間)當(dāng)然因個人習(xí)慣和偏好不同，又另當(dāng)別論了。如果是高層或小高層，7-9層的價格可作為基準(zhǔn)價，往上則貴，往下則便宜，每層價格差在50-150元左右;(一般來說，頂層的價格未必就是**高的，頂層往下第二層往往價格**高)。在同一層里，中間套的價格往往作為基準(zhǔn)價，東邊套即東南向**貴，差價在3%左右，而西邊套即西南向其次，差價在2%左右。同一個小區(qū)的房子，不可避免的同時存在景觀差異。一般來說朝中央庭院的房子安靜而且空氣好，售價**貴;朝大的房子嘈雜而又空氣差，售價**低。二.房屋面積。一般來說100平方左右面積的房屋是**走俏的，也是**適合三口或四口之家居住的。而面積過大的房子因為總房價制約了消費者的購買能力，所以并不好銷。因此，面積在200平方以上的房子，在一定情況下單價應(yīng)相對低一些。但躍層式的房子因為格局優(yōu)勢或贈送露臺，所以定價可參照基準(zhǔn)價。三.是戶型，這也是為什么有的房子面積不大但看起來很寬敞，而有的房子剛剛相反，面積不小但看起來卻很擁擠的主要原因。除了有明顯的缺陷的，一般只要有一個朝南的主臥室，客廳采光、對流好的，都是可以賣個好價錢;同時帶明衛(wèi)的又比帶暗衛(wèi)的值錢，客廳、主臥開間大的又比開間小的值錢，面積緊湊實用的相應(yīng)更貴無論是賣房者還是買房者千萬不要，要在充分衡量房屋的各種條件后，再敲定適當(dāng)?shù)姆績r，以房屋的正常成交。四.裝修及保養(yǎng)狀況，這是一個很難定義標(biāo)準(zhǔn)的概念，無裝修與有裝修之間存在較大差異就算有裝修，裝修的年份、裝修程度、裝修的風(fēng)格、保養(yǎng)狀況也都會影響**終的價格，**好在決定售房后對其房屋進(jìn)行有效清潔或翻新這樣會大大增加你房屋的賣點售房價格可以同比例提高更大大加快了售房速度。五.隨房贈送物品，市場上賣房送家私電器的較普遍，業(yè)主換房或移民后會重新購置新的家私電器，所以用過的家私電器便隨房一起打包，隨房物品是可以作為購房談價的條件，但購房客戶是否接受也是很難定的，所以定價前如有物品隨房打包的要定好物品價格，售房帶物品的價格和不代物品的底價報價及成交價都是有區(qū)別的。

  全部2個回答>
• 問 影響二手房價格的因素有哪些？
  答

  1、地段，好的位置好的配套價格肯定會高2、房子的新舊程度，房子年限越久價格越低3、房子的戶型和朝向，一般房子戶型方正，東南朝向的價格會偏高4、樓層，房子的樓層直接決定的房子的采光和通風(fēng)效果，這也是買房者考慮范圍之內(nèi)的5、買賣雙方的心態(tài)，越是急于出手的賣家越是買不到高價格

• 問 影響二手房價格的因素有哪些？
  答

  二手房價格好像和位置、大小、裝修都有關(guān)，具體的我就不太清楚了。

  全部4個回答>
• 問 ??房價是怎么去定的？影響房地產(chǎn)價格的因素有哪些？
  答

  影響房地產(chǎn)價格的因素：房地產(chǎn)價格受各種因素的影響而發(fā)生變動，要掌握房地產(chǎn)價格的運動規(guī)律，必須弄清影響房地產(chǎn)價格的因素。根據(jù)各種影響房地產(chǎn)價格因素自身的性質(zhì)，可以將其分為經(jīng)濟(jì)因素、社會因素、行政政治因素、房地產(chǎn)的內(nèi)在因素和環(huán)境因素。1、經(jīng)濟(jì)因素影響房地產(chǎn)價格的因素主要是國家、地區(qū)或城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、經(jīng)濟(jì)增長狀況、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、就業(yè)情況、居民收入水平、投資水平、財政收支、金融狀況。這些因素會影響房地產(chǎn)市場的總體供求，特別是影響需求。通常來講，一個地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高、經(jīng)濟(jì)增長越快、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)越合理、就業(yè)率、收入水平和投資水平越高，財政收入越多、金融形勢越好，房地產(chǎn)市場需求就越大，房地產(chǎn)價格總體水平也越高。反之，房地產(chǎn)價格總體水平越低。從中國的情況來看，改革開放20多年后的今天與改革初相比，房地產(chǎn)價格有了巨幅增長，就是源于全國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入水平等一系列經(jīng)濟(jì)因素方面的迅猛發(fā)展。而從目前來看，沿海地區(qū)與內(nèi)地，北京、上海、廣州、深圳等大城市與一般城市之間，房地產(chǎn)價格水平有較為顯著的差異，這也主要是由于這些城市之間，在以上經(jīng)濟(jì)因素方面存在的明顯差異所造成的。2、社會因素影響房地產(chǎn)價格的社會因素包括人口、家庭、城市形成歷史、城市化狀況、社會治安、文化與時尚等。其中，人口因素包括人口的數(shù)量、密度、結(jié)構(gòu)（如文化結(jié)構(gòu)、職業(yè)結(jié)構(gòu)、收入水平結(jié)構(gòu)等）；家庭因素指家庭數(shù)量、家庭構(gòu)成狀況等；文化與時尚主要指文化氛圍、風(fēng)俗習(xí)慣、大眾心理趨勢等。社會因素對房地產(chǎn)價格的影響作用是相當(dāng)復(fù)雜的，它的作用方式不如經(jīng)濟(jì)因素那樣直截了當(dāng)，作用過程也比較長，是一種滲透性的影響。如城市形成歷史，對一個地區(qū)房地產(chǎn)價格水平的影響，雖然不如經(jīng)濟(jì)因素的影響那樣明顯，但卻常常是非常深遠(yuǎn)并具根本性的；在中國許多城市中，某一個特定的區(qū)域，由于其獨特的發(fā)展歷史，而始終成為房地產(chǎn)價格水平的高值區(qū)，如上海的外灘、徐家匯、廈門的鼓浪嶼、青島的八大觀等。有些社會因素對房地產(chǎn)價格的影響在不同的階段，作用結(jié)果是不同的。如人口密度的提高，一開始會造成房地產(chǎn)需求的增加，引起房地產(chǎn)價格上升，但發(fā)展到一定程度，則會造成生活環(huán)境惡化，有可能引起需求量減少，房地產(chǎn)價格下降。3、行政與政治因素行政因素主要是國家或地方政府在財政、稅收、金融、土地、住房、城市規(guī)劃與建設(shè)、交通治安、社會保障等方面的一些制度、法規(guī)、政策和行政措施。政治因素主要指政局安定程度、國與國之間的政治、軍事關(guān)系等。行政和政治因素都是由國家機(jī)器來體現(xiàn)的，因此它對房地產(chǎn)價格的影響作用也比較突出。如城市規(guī)劃對一塊土地用途的確定，決定了這一地塊的價格的基本水平。與經(jīng)濟(jì)和社會因素不同，行政和政治因素對房地產(chǎn)價格影響作用的速度相對較快，如果說經(jīng)濟(jì)、社會因素的作用是漸變式的，則行政和政治因素的作用可以說是突變式的。4、房地產(chǎn)內(nèi)在因素和周邊環(huán)境因素這個因素主要是指房地產(chǎn)自身及其周邊環(huán)境狀態(tài)，如土地的位置、面積、形狀、建筑物的外觀、朝向、結(jié)構(gòu)、內(nèi)部格局、設(shè)備配置狀況、施工質(zhì)量，以及所處環(huán)境的地質(zhì)、地貌、氣象、水文、環(huán)境污染情況等。首先，房地產(chǎn)自身的內(nèi)在因素對房地產(chǎn)的生產(chǎn)成本和效用起著重大的制約作用，從而影響著房地產(chǎn)的價格。如地價上漲，建筑材料漲價，會帶來成本推進(jìn)型房價上升。商品房內(nèi)在品質(zhì)提高，效用增大也會造成內(nèi)在品質(zhì)提高型房價上漲。再如，房屋的朝向也會影響房價。在中緯度地區(qū)，朝南的住宅，就比朝北的住宅舒適，因而價格也高。

  全部5個回答>
• 問 [購房流程]#二手房#影響二手房價格的因素有哪些？
  答

  在銀行對各個區(qū)域都有一個大致評估價范圍的基礎(chǔ)之上，然后再根據(jù)房屋位置、樓層、面積、裝修、房齡等情況決定此次評估價。但不得高于銀行對該區(qū)域**高評估價范圍。目前市場上應(yīng)用**為廣泛的也是**為精確評估方法是市場比較法。在估算房價時參考的因素包括：1、所在小區(qū)的均價，以及小區(qū)內(nèi)類似房屋的掛牌價和成交價格。2、周邊小區(qū)類似房源的掛牌價和成交價格。3、所在小區(qū)和所在板塊的房價走勢。4、被估算二手房的特性，包括房型、樓層、裝修、朝向、房齡、小區(qū)內(nèi)位置、景觀等等。