房地產(chǎn)租賃評(píng)估是怎么做的？

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• 132****9437

  一、房地產(chǎn)租賃評(píng)估業(yè)主需提供的資料清單：
  1.住宅：聯(lián)系人及聯(lián)系電話，房屋所有權(quán)證（包含每一頁(yè)，平面圖、附記），國(guó)有土地使用證（包含每一頁(yè)，宗地圖、附記）
  2.商業(yè)、辦公：營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本，聯(lián)系人及聯(lián)系電話，房屋所有權(quán)證（包含每一頁(yè)，平面圖、附記），國(guó)有土地使用證（包含每一頁(yè)，宗地圖、附記）、租賃合同
  3.工業(yè)：營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本，聯(lián)系人及聯(lián)系電話，房屋所有權(quán)證（包含每一頁(yè)，平面圖、附記），國(guó)有土地使用證（包含每一頁(yè)，宗地圖、附記）、租賃合同（如有）
  4.在建工程：營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本，聯(lián)系人及聯(lián)系電話，國(guó)有土地使用證，土地規(guī)劃許可證，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)，總平面圖，工程規(guī)劃許可證，工程施工許可證，商品房預(yù)售許可證，抵押窗口表，工程進(jìn)度表，樓書(shū)等
  二、項(xiàng)目操作流程：
  接受項(xiàng)目 簽訂協(xié)議 → 現(xiàn)場(chǎng)勘查 收集資料 → 預(yù)評(píng)估 → 出具正式報(bào)告
  三、正常工作時(shí)間：
  勘察現(xiàn)場(chǎng)0.5-1天；出具測(cè)算報(bào)告0.5-1天；出具正式報(bào)告1-2天。根據(jù)項(xiàng)目工作量和委托方要求會(huì)有適當(dāng)調(diào)整。

  查看全文↓ 2019-01-18 00:03:33
• 135****6087

  租賃價(jià)格評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)該還是按照《國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》（計(jì)價(jià)格〔1995〕971號(hào)1995年7月17日）第五條進(jìn)行收費(fèi)。
  根據(jù)《國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》（計(jì)價(jià)格〔1995〕971號(hào)1995年7月17日）
  一、凡依法設(shè)立并具備房地產(chǎn)中介資格的的房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，為企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體和其他社會(huì)組織、公民及外國(guó)當(dāng)事人提供有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、經(jīng)營(yíng)管理、消費(fèi)等方面的中介服務(wù)，可向委托人收取合理的費(fèi)用。
  ……
  五、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估收費(fèi)，由具備房地產(chǎn)估價(jià)資格并經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門、物價(jià)主管部門確認(rèn)的機(jī)構(gòu)按規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收。
  以房地產(chǎn)為主的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估費(fèi)，區(qū)別不同情況，按照房地產(chǎn)的價(jià)格總額采取差額定率分檔累進(jìn)計(jì)收。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)附表。
  附表：
  以房產(chǎn)為主的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算表
  檔次 房地產(chǎn)價(jià)格總額（萬(wàn)元） 累進(jìn)計(jì)費(fèi)率（‰）
  1 100以下（含100） 5
  2 101以上至1000 2.5
  3 1001以上至2000 1.5
  4 2001以上至5000 0.8
  5 5001以上至8000 0.4
  6 8001以上至10000 0.2
  7 10000以上 0.1
  六、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收費(fèi)是房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)紀(jì)人接受委托，進(jìn)行居間代理所收取的傭金。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)費(fèi)根據(jù)代理項(xiàng)目的不同實(shí)行不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
  房屋租憑代理收費(fèi)，無(wú)論成交的租賃期限長(zhǎng)短，均按半月至一月成交租金額標(biāo)準(zhǔn)，由雙方協(xié)商議定一次性計(jì)收。
  房屋買賣代理收費(fèi)，按成交價(jià)格總額的0.5％—2.5％計(jì)收。
  實(shí)行獨(dú)家代理的，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由委托方與房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)協(xié)商，可適當(dāng)提高，但**高不超過(guò)成交價(jià)格的3％。
  土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓代理收費(fèi)辦法和標(biāo)準(zhǔn)另行規(guī)定。
  房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)費(fèi)由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)向委托人收取。
  七、上述規(guī)定的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收費(fèi)為**高限標(biāo)準(zhǔn)。各省、自治區(qū)、直轄市物價(jià)、房地產(chǎn)行政主管部門可依據(jù)本通知制定當(dāng)?shù)鼐唧w執(zhí)行的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，報(bào)國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部備案。對(duì)經(jīng)濟(jì)特區(qū)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可適當(dāng)規(guī)定高一些，但**高不得超過(guò)上述收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的30％。
  同時(shí)，根據(jù)《國(guó)家發(fā)展改革委、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于放開(kāi)房地產(chǎn)咨詢收費(fèi)和下放房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收費(fèi)管理的通知》（發(fā)改價(jià)格[2014]1289號(hào)），《國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》（計(jì)價(jià)格[1995]971號(hào)）中有關(guān)房地產(chǎn)咨詢和經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)的規(guī)定同時(shí)廢止。

  查看全文↓ 2019-01-18 00:03:26
• 137****6947

  （一）市場(chǎng)法
  　　市場(chǎng)法是房屋租賃市場(chǎng)公開(kāi)、租賃信息充分時(shí)首選的一種方法。評(píng)估時(shí)應(yīng)廣開(kāi)信息渠道，可查閱有關(guān)報(bào)刊中租賃信息，收集房地產(chǎn)交易展示會(huì)資料，了解房地產(chǎn)中介租售行情等。在調(diào)查房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)交易實(shí)例時(shí)，不僅應(yīng)了解交易實(shí)例的租金及房地產(chǎn)狀況，如坐落、面積、結(jié)構(gòu)、交通條件等，還應(yīng)記錄其租賃期限、租賃用途、租賃支付方式等情況。這些因素都是房屋租賃雙方進(jìn)行市場(chǎng)比較時(shí)的不可或缺的比較項(xiàng)目。只有全面而準(zhǔn)確地選取可比實(shí)例及其實(shí)例比較項(xiàng)目，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行適當(dāng)修正調(diào)整，才可能得出反映市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)和估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)的租賃價(jià)格。
  　?。ǘ┦找娣?br/>　　收益法是在租賃房屋預(yù)期收益可預(yù)測(cè)或可確定的情況下常用的估價(jià)方法。收益法評(píng)估房屋租賃價(jià)格的關(guān)鍵仍然是年凈收益的計(jì)算和報(bào)酬率的選定。租賃凈收益為租賃收入（主要為有效毛租金收入及租賃保證金、押金等的利息收入）扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)和稅金等四項(xiàng)稅費(fèi)。四項(xiàng)稅費(fèi)的取舍，應(yīng)根據(jù)租賃契約規(guī)定的租金含義決定。如四項(xiàng)稅費(fèi)全部由出租方承擔(dān)，應(yīng)將其全部扣除。如部分為出租方承擔(dān)，則只扣除出租方承擔(dān)部分。在選定報(bào)酬率時(shí)，應(yīng)考慮不同地區(qū)、不同用途、不同時(shí)期的租賃房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)程度。
  　?。ㄈ┏杀痉?br/>　　在市場(chǎng)難以提供類似估價(jià)對(duì)象的可比實(shí)例，也不易準(zhǔn)確預(yù)測(cè)凈收益時(shí)，成本法可以作為主要的估價(jià)方法。成本法是采用成本累加的方法計(jì)算房屋租賃價(jià)格的一種方法。成本法評(píng)估房屋租賃價(jià)格由八項(xiàng)因素構(gòu)成：折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、稅金、保險(xiǎn)費(fèi)、地租和利潤(rùn)。采用該方法估價(jià)時(shí)，應(yīng)先求取建筑物的重置價(jià)格。一般通過(guò)政府公布的房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)確定；也可采用按工程造價(jià)估算等方法求取。
  　?。郯咐?-7］
  　　××市××區(qū)××巷××號(hào)辦公用房房地產(chǎn)租賃價(jià)格評(píng)估結(jié)果報(bào)告（節(jié)選）
  　　一、委托人（略）
  　　二、估價(jià)機(jī)構(gòu)（略）
  　　三、估價(jià)對(duì)象
  　　委估房屋位于寧波市××區(qū)××巷××號(hào)，為一幢六層磚混結(jié)構(gòu)房屋，該地段系寧波市一類地段，房屋西面緊臨××巷，東面為××住宅小區(qū)內(nèi)的綠地，南、北面為住宅小區(qū)，交通便捷，附近公共配套設(shè)施齊全，主要以商業(yè)服務(wù)業(yè)為主，有寧波市××廣場(chǎng)辦公大樓、寧波市××××辦公大樓、寧波市××××大廈等。
  　　該房屋建于九十年代中期，水、電；衛(wèi)齊全，有室內(nèi)樓梯一部，衛(wèi)生間每層共用。委估房屋位于第一層至第三層，三層以上為普遍多層住宅，房屋共計(jì)建筑面積936．55㎡，每層建筑面積相等，房屋坐東朝西，東、西朝向。房屋完損等級(jí)為基本完好房，工程質(zhì)量和維護(hù)保養(yǎng)狀況較好。該房屋現(xiàn)空置，房屋所有權(quán)人為甲公司，目前無(wú)租賃、抵押、擔(dān)保等他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定。該房屋原為甲公司的辦公用房，1996年作簡(jiǎn)單辦公裝修，目前裝修已非常陳舊。來(lái)源建設(shè)工程教育網(wǎng)
  　　委估房屋占有范圍內(nèi)的土地系國(guó)有劃撥取得，土地用途為辦公用地，國(guó)有土地使用權(quán)面積為148．5㎡，由于占有范圍內(nèi)的土地使用面積較小，空?qǐng)龅匦。＼囄惠^緊張。
  　　四、估價(jià)目的：為委托人了解房地產(chǎn)的租賃價(jià)格作參考
  　　五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)：2006年1月6日
  　　六、價(jià)值定義
  　　本報(bào)告評(píng)估的是寧波市××區(qū)××巷××號(hào)國(guó)有出讓辦公用地上936．55㎡辦公用房的中長(zhǎng)期（6～8年）的月市場(chǎng)租金，以人民幣為價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。
  　　七、估價(jià)依據(jù)（略）
  　　八、估價(jià)原則（略）
  　　九、估價(jià)方法
  　　由于寧波市該類房地產(chǎn)在近期有一定量的租賃實(shí)例，故本估價(jià)報(bào)告采用市場(chǎng)法評(píng)估。同時(shí)，該房地產(chǎn)屬收益性房地產(chǎn)，所以也可用收益法來(lái)評(píng)估。
  　　具體評(píng)估時(shí)先假設(shè)估價(jià)對(duì)象為國(guó)有出讓辦公用地上的辦公用房，用市場(chǎng)法和收益法評(píng)估出國(guó)有出讓土地上房地產(chǎn)的租賃價(jià)格，再計(jì)算出租賃價(jià)格中所含的因國(guó)有劃拔土地而需上交國(guó)家的土地收益值。
  　　十、估價(jià)結(jié)果
  　　本估價(jià)公司根據(jù)評(píng)估目的、遵循估價(jià)原則、按照評(píng)估工作程序、選取科學(xué)的評(píng)估方法、在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)周密、準(zhǔn)確的測(cè)算，并結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)和對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)值的因素分析，確定寧波市××區(qū)××巷××號(hào)辦公用房，建筑面積為936．55㎡房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2006年1月6日的租賃價(jià)格為：人民幣25812元/月，大寫(xiě)人民幣貳萬(wàn)伍仟捌佰壹拾貳元每月，單價(jià)：27．56元/㎡?月。其中所含的土地收益值為4451元/月，大寫(xiě)人民幣肆仟肆佰伍拾壹元每月，該土地收益值由房地產(chǎn)管理部門代收代繳。
  　　十一、估價(jià)人員（略）
  　　十二、估價(jià)作業(yè)日期
  　　2006年1月6日至2006年1月20日
  　　十三、估價(jià)報(bào)告使用期限
  　　本估價(jià)報(bào)告使用期限自出具之日起為六個(gè)月。如超過(guò)該期限，本估價(jià)報(bào)告的房地產(chǎn)價(jià)值應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整或重新評(píng)估。
  　　十四、有關(guān)說(shuō)明
  　　由于寧波市出租房屋土地收益金的收取還按市房［1995］127號(hào)文件的規(guī)定執(zhí)行，根據(jù)該文件計(jì)算的土地收益值為936元/月，和本公司評(píng)估計(jì)算的4451元/月相距甚遠(yuǎn)，這主要是由于1995年至今已有十多年，房地產(chǎn)價(jià)格已發(fā)生了巨大的變化，如仍沿用1995年的土地收益金收取標(biāo)準(zhǔn)，將造成國(guó)家土地收益的大量流失。所以本公司對(duì)租賃價(jià)格中所含的土地收益值進(jìn)行了重新評(píng)估，供委托人及房地產(chǎn)管理部門參考。
  　　寧波市××區(qū)××巷××號(hào)辦公用房房地產(chǎn)租賃價(jià)格評(píng)估技術(shù)報(bào)告
  　　一、個(gè)別因素分析
  　　該大樓建于九十年代中期，為一幢多層住宅下面的一至三層磚混結(jié)構(gòu)辦公樓，總建筑面積為936．55㎡，有一部室內(nèi)樓梯，衛(wèi)生間每層共用，層次偏低，環(huán)境一般，辦公大樓前空地較少，停車?yán)щy，但旁邊有××廣場(chǎng)的停車場(chǎng)。
  　　辦公樓內(nèi)部設(shè)施較簡(jiǎn)單，僅有水、電、衛(wèi)、電話、寬帶。內(nèi)部布局古板且難以改變，所以總體上該辦公樓檔次較低。
  　　根據(jù)委托人的要求，本公司評(píng)估的是估價(jià)對(duì)象整體出租6年至8年的租賃價(jià)格，整體出租面積較大，年限較長(zhǎng)。租賃對(duì)象可以定位為需要大面積辦公場(chǎng)所的長(zhǎng)期租賃客戶。由于租賃期限較長(zhǎng)，承租人會(huì)對(duì)房屋作一定的裝修、裝飾。
  　　二、區(qū)域因素分析
  　　該地段為寧波市一類地段，處于××區(qū)××社區(qū)內(nèi)，附近公共配套設(shè)施齊全，主要有××廣場(chǎng)、××中心、××商座等高檔的辦公大樓，但估價(jià)對(duì)象處于××巷的小巷中，小區(qū)位狀況較差，又處于住宅區(qū)中，整體檔次不高。
  　　根據(jù)估價(jià)對(duì)象的區(qū)域特點(diǎn)，租賃對(duì)象可以定位為對(duì)地段要求較高，辦公場(chǎng)所鬧中取靜的外界干擾較少的企事業(yè)單位。

  查看全文↓ 2019-01-18 00:03:12

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 房地產(chǎn)怎么做
  答

  想要進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)工作，簡(jiǎn)單入門的就是房地產(chǎn)銷售這個(gè)職業(yè)，也就是俗稱的賣房子。這對(duì)銷售員的口才以及能力有相當(dāng)高的要求，但如果知道了房地產(chǎn)銷售技巧和話術(shù)是什么，不僅能夠提高銷售員的能力，而且工作起來(lái)也會(huì)更加簡(jiǎn)單。做一個(gè)合格的房地產(chǎn)銷售你必須對(duì)自己銷售的房產(chǎn)了如指掌，要知道周邊的房子的情況。除此以外還要具備一些相關(guān)的房地產(chǎn)知識(shí)，再介紹的時(shí)候才可以得心應(yīng)手。特別是一些房子的質(zhì)量問(wèn)題，以及貸款等相關(guān)業(yè)務(wù)問(wèn)題，這些問(wèn)題我們必須了如指掌，知道自己應(yīng)該怎么樣應(yīng)付，做到隨時(shí)能夠解決客戶的疑問(wèn)。作為一個(gè)房地產(chǎn)銷售的話，你一定要知道自己的服務(wù)性質(zhì)，同時(shí)自己的服務(wù)一定要到位，讓顧客感受到你是誠(chéng)意幫助他們，畢竟一套房子的價(jià)格不菲，你的服務(wù)不到位很可能失去客戶。

• 問(wèn) 怎么做房地產(chǎn)
  答

  想要做房地產(chǎn)，那么首先要具備以下幾點(diǎn)的能力：1.要有親和力，讓客戶樂(lè)意和你打交道，并且愿意讓你向他們推薦房屋。2.必須了解與建筑相關(guān)的知識(shí)，如建筑結(jié)構(gòu)，建筑材料，所售樓宇的建筑風(fēng)格，與眾不同之處，及銷售政策，房型特點(diǎn)，采光等賣點(diǎn)，來(lái)促進(jìn)成交。如果想要做好房地產(chǎn)，那么有以下這幾個(gè)事項(xiàng)，可以進(jìn)行參考：1.盡可能多地打電話。在尋找客戶之前，永遠(yuǎn)不要忘記花時(shí)間準(zhǔn)確地定義你的目標(biāo)市場(chǎng)。如此一來(lái)，在電話中與之交流的，就會(huì)是市場(chǎng)中有可能成為你客戶的人。如果僅給有可能成為客戶的人打電話，那么聯(lián)系到了有可能大量購(gòu)買產(chǎn)品或服務(wù)的準(zhǔn)客戶，盡可能多打電話。2.電話要簡(jiǎn)短。打電話做銷售拜訪的目標(biāo)是獲得一個(gè)機(jī)會(huì)，通話時(shí)間持續(xù)大約3分鐘，而且應(yīng)該專注于介紹房屋的賣點(diǎn)。

• 問(wèn) 房地產(chǎn)怎么做
  答

  培養(yǎng)你的親和力所謂親和力，就是銷售人員和客戶交流溝通的能力。銷售人員的工作性質(zhì)是直接面對(duì)面地與客戶打交道，怎么才能更好地與客戶溝通，讓客戶認(rèn)可你，必須通過(guò)規(guī)范你的言行舉止來(lái)實(shí)現(xiàn)。在售樓的過(guò)程中，語(yǔ)言是溝通的橋梁。對(duì)銷售人員而言，語(yǔ)言應(yīng)該是一門應(yīng)酬與交往的藝術(shù)，不僅要注意表情、態(tài)度、用詞，還要講究方式和方法，遵守語(yǔ)言禮儀，是順利達(dá)到交往效果的“潤(rùn)滑劑”。在人際交往中，約有80%以上的信息是借助于舉止這種無(wú)聲的“第二語(yǔ)言”來(lái)傳達(dá)的。行為舉止是一種不說(shuō)話的“語(yǔ)言”，包括人的站姿、坐姿、表情以及身體展示的各種動(dòng)作。一個(gè)眼神、一個(gè)表情、一個(gè)微小的手勢(shì)和體態(tài)都可以傳播出重要的信息。一個(gè)人的行為舉止反映出他的修養(yǎng)水平、受教育程度和可信任程度。在人際關(guān)系中，它是塑造良好個(gè)人形象的起點(diǎn)，更重要的是他在體現(xiàn)個(gè)人形象的同時(shí)，也向外界顯示了作為公司整體的文化精神。語(yǔ)言的禮儀不是天生就會(huì)說(shuō)，優(yōu)美的舉止也不是天生就有的，這些都是通過(guò)長(zhǎng)期正規(guī)訓(xùn)練出來(lái)的。只要通過(guò)每天自己抽5分鐘來(lái)練習(xí)，自然而然地養(yǎng)成良好的儀容儀表、舉止姿態(tài)習(xí)慣，自然地使用禮貌用語(yǔ)，和自然的情感表達(dá)。這樣訓(xùn)練出來(lái)的銷售人員才具有親和力。提高你的專業(yè)性水準(zhǔn)房地產(chǎn)產(chǎn)品的特殊性要求銷售人員有較深的產(chǎn)品知識(shí)與專業(yè)知識(shí)。產(chǎn)品知識(shí)和專業(yè)知識(shí)是銷售人員自信的基礎(chǔ)，也是銷售技巧的保證。樓盤(pán)產(chǎn)品知識(shí)的掌握是正式進(jìn)入推銷的第一步，你有再好的心態(tài)與自信心，可對(duì)樓盤(pán)的產(chǎn)品知識(shí)一無(wú)所知，客戶向你咨詢樓盤(pán)特點(diǎn)、戶型、價(jià)格、裝修標(biāo)準(zhǔn)等等的時(shí)候，你即一問(wèn)三不知，客戶就根本不會(huì)買你推薦的樓盤(pán)。我們都知道樓盤(pán)的銷售規(guī)律，新盤(pán)開(kāi)盤(pán)上市的時(shí)候，因?yàn)榈赜蛐枨?、新盤(pán)上市、從眾心理、**期望、炫耀需求、投資獲益等等消費(fèi)需求，是新盤(pán)上市迅速進(jìn)入銷售的高速增長(zhǎng)時(shí)期，這一階段通常持續(xù)三個(gè)月左右，三個(gè)月以后，樓盤(pán)銷售進(jìn)入平穩(wěn)時(shí)期，約半年后銷售進(jìn)入逐步下降時(shí)期。通常，樓盤(pán)40%到60%的銷售量是在銷售的高速增長(zhǎng)時(shí)期完成的，樓盤(pán)銷售進(jìn)入平穩(wěn)時(shí)期的三、五個(gè)月，應(yīng)該完成20%到30%銷售量，即樓盤(pán)80%以上的銷售業(yè)績(jī)應(yīng)在八個(gè)月內(nèi)完成，一年內(nèi)完成整個(gè)樓盤(pán)90%以上的銷售量。

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• 問(wèn) 房地產(chǎn)維權(quán)怎么做？
  答

  現(xiàn)在很多樓盤(pán)都沒(méi)辦法準(zhǔn)時(shí)交房，開(kāi)發(fā)商不按時(shí)交付房屋，這是令購(gòu)房者頗為頭疼的事。很多業(yè)主就是為了更快住進(jìn)新房，而延期交房后不少開(kāi)發(fā)商卻以各種”不可抗拒“的理由推脫責(zé)任，這讓很多購(gòu)房者氣憤不已，卻又不知該如何維權(quán)，們一起來(lái)學(xué)習(xí)一下，維護(hù)自己的正當(dāng)權(quán)益。第一步：購(gòu)房者在實(shí)際驗(yàn)收房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意水、電、氣是否開(kāi)通，是否達(dá)到基本入住條件，規(guī)劃是否被擅自更改，同時(shí)應(yīng)當(dāng)要求開(kāi)發(fā)商出示商品房綜合驗(yàn)收備案證明并提供《商品房質(zhì)量保證書(shū)》、《商品房使用說(shuō)明書(shū)》等材料第二步： 不可抗力非全免責(zé)。開(kāi)發(fā)商原因并不等同于不可抗力。根據(jù)《合同法》的規(guī)定：不可抗力，是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況。在沒(méi)有特別約定的情況下，只有發(fā)生不可抗力的情況，開(kāi)發(fā)商才能免除延期交房的賠償責(zé)任。而要主張延期交房是不可抗力造成的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)提供相關(guān)機(jī)構(gòu)的證明文件，證明該情況符合法律認(rèn)可的條件。第三步、保留相關(guān)證據(jù)材料。不論在與開(kāi)發(fā)商協(xié)商過(guò)程中還是在提起訴訟時(shí)，都能夠明確其違約事實(shí)，既可以按照合同條款主張約定的違約金，在實(shí)際損失超過(guò)約定的違約金的情況下，也可以要求開(kāi)發(fā)商按照購(gòu)房者的實(shí)際損失承擔(dān)賠償責(zé)任，從而以事實(shí)為依據(jù)充分地維護(hù)自身的合法權(quán)益。第四步； 注意訴訟時(shí)效。鑒于房屋延期交付的時(shí)間存在不確定性，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)注意訴訟時(shí)效問(wèn)題。根據(jù)法律規(guī)定，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)自約定的交房之日起兩年內(nèi)向開(kāi)發(fā)商索賠延期交房的損失。如果在訴訟時(shí)效期限內(nèi)向開(kāi)發(fā)商主張上述權(quán)利，則新的訴訟時(shí)效就自主張之日起重新計(jì)算兩年。以上是開(kāi)發(fā)商逾期交房該怎么處理的4個(gè)步驟，還應(yīng)該注意的是購(gòu)房者在解決延期交房糾紛時(shí)，應(yīng)保留向開(kāi)發(fā)商提起索賠的證據(jù)，如通過(guò)書(shū)面函件以郵寄方式索賠，以避免因索賠超過(guò)訴訟時(shí)效而得不到法律的保護(hù)。

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• 問(wèn) 是房地產(chǎn)評(píng)估專業(yè)畢業(yè)！以后怎么從事房地產(chǎn)評(píng)估工作？
  答

  房地產(chǎn)評(píng)估公司

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