??無房產房屋買賣合同有效嗎?合同房能買嗎?

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• 137****3120

  　經常有人拿著房屋買賣合同來，要求與對方解除合同，理由是簽訂合同時賣方沒有房產證。根據《中華人民共和國房地產管理法》規(guī)定：未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓。那么，沒有房產證的房屋買賣合同一定無效嗎?并非如此。
  　　首先，房地產管理法第條的規(guī)定屬于行政管理性質的規(guī)定，目前的主流觀點是，違反了該規(guī)定并不必然導致合同無效。
  　　其次，房地產證是擁有所有權的證明，沒有房產證即意味著沒有所有權，出賣沒有所有權的房屋屬于無權處分。但無權處分行為在無權處分人取得處分權利以后便生效，轉而成為有權處分行為?！?*高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(一)》第九條規(guī)定：依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應當辦理批準手續(xù)，或者辦理批準、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批準手續(xù)的，或者仍未辦理批準、登記等手續(xù)的，人民法院應當認定該合同未生效;法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應當辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移。依此規(guī)定，沒有房產證的房屋買賣合同并非必然無效。
  　　再次，有的房屋買賣合同約定在賣方拿到房產證或者具備轉讓條件以后雙方再履行買賣合同，這樣的合同也并非一定無效。這樣的合同其實是附條件合同，在所附條件 “賣方拿到房產證或者具備轉讓條件”成就以后合同才生效。在賣方沒有拿到房產證時，該合同不生效，但不生效不是無效，一旦條件成就合同就生效;如果合同所附條件確定不會實現(xiàn)，該就成為一份無效合同了。
  　　**后，只有符合一定條件的合同才是無效合同。比如說：雙方都知道賣方沒有房產證，卻簽訂了一份買賣沒有房產證的房屋的合同;買方或者賣方有欺詐、脅迫或者乘人之危行為;雙方惡意串通，損害國家、集體或者第三者利益;等等。
  　　合同應當遵守。現(xiàn)代合同法的原則是盡量讓合同生效，這也是誠實信用原則的必然要求。同時由于合同的無效屬于絕對、當然、自始無效，因此，當發(fā)現(xiàn)合同出現(xiàn)無效事由時，應當及時予以解除，以免造成更大的損失。

  查看全文↓ 2019-01-19 08:02:09
• 142****2268

  房產證還沒下來,簽訂的房屋買賣合同有效，但無法辦理過戶手續(xù)。
  法律依據《中華人民共和國物權法》
  第十四條 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規(guī)定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發(fā)生效力。
  第十五條
  當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。

  查看全文↓ 2019-01-19 08:02:02
• 151****5494

  購房合同辦房產證 無房產證房屋買賣合同是否有效
  
  無房產證房屋買賣合同是否具有法律效力頗為爭議，簽訂合同的雙方因此而產生的法律糾紛也層出不窮。無房產證房屋買賣合同究竟應該如何面對？請看律師解答。
  
  合同依法成立，便具有法律效力。依法成立的含義，不僅包括合同訂立過程應符合法律規(guī)定，而且包括已經成立的合同應當符合法律規(guī)定的生效要件。凡不符合法律規(guī)定的要件的合同，不能產生合同的法律效力，從而屬于無效合同。所謂無效合同是相對于有效合同而言的，是指合同雖然成立，但因其違反法律、行政法規(guī)、社會公共利益，被確認為無效?？梢?，無效合同是已經成立的合同，是欠缺生效要件，不具有法律約束力的合同，不受國家法律保護。
  
  無效合同自始無效，合同一旦被確認無效，就產生溯及既往的效力，即自合同成立時起不具有法律的約束力，以后也不能轉化為有效合同。無論當事人已經履行，或者已經履行完畢，都不能改變合同無效的狀態(tài)。無效合同是當然無效。由于無效合同是違反國家法律、行政法規(guī)和社會公共利益的合同，因而它為法律上的當然無效，即其無效，無須當事人主張即產生無效的法律后果。
  
  法律咨詢：
  
  原告甲經審批取得國有土地使用權證，建造商住樓三層三間，但未領取過房屋所有權證。同月，原告甲與被告乙簽訂房屋買賣協(xié)議，約定價款30萬元。協(xié)議簽訂后，被告乙付清房款，原告甲也將房屋交付給被告乙占有、使用，并把土地使用權證一同交付。被告乙未辦理土地使用權過戶手續(xù)，也未申請領取房屋產證。，因房屋大幅度漲價，該房估價已達50萬元，甲向乙提出要求增加房款，遭乙拒絕，甲遂向法院起訴要求確認買賣合同無效，返還房屋。房產論壇,裝
  
  律師回答：
  
  房屋買賣合同違反法律禁止性規(guī)定，屬無效合同。合同無效后，互相返還財產外，應由過錯方承擔因合同無效造成的損失。
  
  相關法律知識：
  
  《城市房地產管理法》第三十七條“未取得權屬證書的房地產不得轉讓”。
  
  合同法第五十八條規(guī)定“有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失”，是指因訂立無效(可撤銷)合同所受到的損失，屬于是一種締約過失責任。這種損失賠償包括訂立合同過程中的損失和履行合同過程中的損失，如返還財產所需要的運輸費用、勞務費等開支。無效合同的損失不同于有效合同的違約損失，在違約損失中，可得利益屬于損失的范圍，而無效合同本來就不具有法律效力，當事人不可能據此獲得預期的利益，因而不存在預期利益問題。

  查看全文↓ 2019-01-19 08:01:54

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• 問 無房產房屋買賣合同有效嗎?一般合同房能買嗎?
  答

  經常有人拿著房屋買賣合同來，要求與對方解除合同，理由是簽訂合同時賣方沒有房產證。根據《中華人民共和國房地產管理法》規(guī)定：未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓。那么，沒有房產證的房屋買賣合同一定無效嗎?并非如此?！　∈紫?，房地產管理法第條的規(guī)定屬于行政管理性質的規(guī)定，目前的主流觀點是，違反了該規(guī)定并不必然導致合同無效?！　∑浯危康禺a證是擁有所有權的證明，沒有房產證即意味著沒有所有權，出賣沒有所有權的房屋屬于無權處分。但無權處分行為在無權處分人取得處分權利以后便生效，轉而成為有權處分行為?！?*高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(一)》第九條規(guī)定：依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應當辦理批準手續(xù)，或者辦理批準、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批準手續(xù)的，或者仍未辦理批準、登記等手續(xù)的，人民法院應當認定該合同未生效;法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應當辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移。依此規(guī)定，沒有房產證的房屋買賣合同并非必然無效。　　再次，有的房屋買賣合同約定在賣方拿到房產證或者具備轉讓條件以后雙方再履行買賣合同，這樣的合同也并非一定無效。這樣的合同其實是附條件合同，在所附條件 “賣方拿到房產證或者具備轉讓條件”成就以后合同才生效。在賣方沒有拿到房產證時，該合同不生效，但不生效不是無效，一旦條件成就合同就生效;如果合同所附條件確定不會實現(xiàn)，該就成為一份無效合同了?！　?*后，只有符合一定條件的合同才是無效合同。比如說：雙方都知道賣方沒有房產證，卻簽訂了一份買賣沒有房產證的房屋的合同;買方或者賣方有欺詐、脅迫或者乘人之危行為;雙方惡意串通，損害國家、集體或者第三者利益;等等?！　『贤瑧斪袷亍，F(xiàn)代合同法的原則是盡量讓合同生效，這也是誠實信用原則的必然要求。同時由于合同的無效屬于絕對、當然、自始無效，因此，當發(fā)現(xiàn)合同出現(xiàn)無效事由時，應當及時予以解除，以免造成更大的損失。

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• 問 房屋買賣合同有效嗎
  答

  所簽訂的房屋買賣合同一般都是有效的，主要是看合同當中的內容有無違法的地方，也要看是否滿足法律規(guī)定的生效要件而定，根據我國法律規(guī)定，如果是雙方自愿簽訂，在雙方都簽字確認的情況之下，并且沒有法定無效事由，不侵害他人或者國家利益的，買賣合同是有效的。私人簽訂的房屋買賣合同具有法律效力，需要滿足以下條件：1、簽署購房合同的買賣雙方需要具備有相應的民事行為能力，也就是買賣雙方都要是年滿18歲以上的成年人。2、買賣合同當中的內容是雙方真實意圖的表達，不存在有強迫的情況。3、房屋買賣合同不違反法律和社會公共利益，更不能夠損害國家的利益，在保障雙方的利益之后，在明確簽字。在簽署購房合同的時候一定要慎重，因為簽署了合同就意味著要遵守合約履行合同當中的內容，違約之后是可以根據所簽署合同中違約條款進行執(zhí)行的。

• 問 這樣的房屋買賣合同有效嗎?
  答

  找中介購買房屋，會簽訂兩個合同，一個是買賣雙方簽訂的房屋買賣合同，這里面的不需要中介簽字，另一個是買賣雙方和中介三方簽訂的居間合同，這個合同才需要有中介的簽字。你所提出出的問題，如符合我分析的情況的話，那么你們的購房合同生效，即便中介沒有在居間合同上簽字，也不影響買賣雙方合同的效力。

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• 問 ??小產權房屋買賣合同有效嗎？能公證嗎？
  答

  小產權房屋買賣合同是不能公證的。小產權房屋在我國是禁止買賣的，任何買賣小產權房屋的行為都是違法行為，公證的目的是在于公證房屋買賣行為的合法有效性，對于國家命令禁止的行為是不會進行公證的。小產權房的分類1、針對發(fā)展商的產權而言，將發(fā)展商的產權叫大產權，購房人的產權叫小產權，這種叫法是因為購房人的產權是由發(fā)展商一個產權分割來的。2、按房屋再轉讓時是否需要繳納土地出讓金來區(qū)分的，不用再繳土地出讓金的叫大產權，要補繳土地出讓金的叫小產權。按這種解釋普通商品房就是大產權房，經濟適用房就是小產權房。3、按產權證的發(fā)證機關來區(qū)分的，國家發(fā)產權證的叫大產權，國家不發(fā)產權證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產權，又被稱為鄉(xiāng)產權，鄉(xiāng)產權并不構成真正法律意義上的產權。第1和第2種分類的小產權是合法的，只要交足購房款，或轉讓時補繳土地出讓金就可以自由買賣(經濟適用房需房屋產權證自發(fā)證日起滿5年才可上市交易)，其法律規(guī)定較為明確。而第三種解釋的小產權的法律屬性存在較大爭議，而且拿不到真正法律意義上的產權證。從《中華人民共和國物權法》的制訂過程剖析小產權房《物權法》從草案的提出到**后通過，經過了七次審議，修改了諸多條款，其中也包括宅基地轉讓。在《物權法》草案第二次審議稿第一百六十三條規(guī)定，宅基地使用權不得單獨轉讓，建造在該宅基地上的住房轉讓的，宅基地使用權一并轉讓?？梢姴莅傅牡诙迨窃试S宅基地上的住房和宅基地的轉讓的。到了草案第三稿，一些常委會委員對這一規(guī)定有不同意見，且鑒于國務院已經明確規(guī)定“禁止城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地”，故而將該條修改為“宅基地使用權人經本集體同意，可以將建造的住房轉讓給本集體內符合宅基地使用權分配條件的村民;住房轉讓時，宅基地使用權一并轉讓。禁止城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地。村民依照前款規(guī)定轉讓宅基地使用權的，不得再申請宅基地?！边@一規(guī)定一直保留到了草案第六稿，但是在第七審中，鑒于對“禁止城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地。”這一條始終有爭議，將該條改為了“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規(guī)定?！睆摹段餀喾ā返男薷倪^程可以看出，對于宅基地能否轉讓的問題一直都有爭議，如此修改是為了維護現(xiàn)行法律和現(xiàn)階段國家關于宅基地的政策，并為今后修改有關法律或者調整有關政策留有余地，并非絕對的禁止。

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• 問 小產權房屋買賣合同有效嗎
  答

  因為小產權不合法，所以該買賣行為不受法律保護。根據《合同法》第五十二條 有下列情形之一的，合同無效：(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會公共利益;(五)違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。

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