??買二手房房主有貸款怎么辦？二手房貸款沒有還清怎么交易**安全?

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• 138****8760

  購買在按揭貸款購房狀態(tài)中的二手房，根據(jù)買方按揭貸款購房或者買方全款購房兩種情況，具體的操作流程分別如下：
  一、買方按揭貸款購房
  1、銀行征信調(diào)查（去人民銀行查買方的征信情況）
  2、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)查（調(diào)查房產(chǎn)是否抵押，查封，析產(chǎn)，繼承，共有權(quán)人情況）
  3、向賣方支付定金并預(yù)留房屋尾款
  4、賣方去銀行辦理還款解押手續(xù)
  5、房屋過戶的同時銀行審查貸款條件
  6、銀行發(fā)放貸款
  7、雙方共同去做物業(yè)交割
  8、向賣方支付尾款
  二、買方全款購房
  1、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)查（調(diào)查房產(chǎn)是否抵押，查封，析產(chǎn)，繼承，共有權(quán)人情況）
  2、買方支付賣方定金
  3、賣方去銀行辦理解押手續(xù)
  4、雙方共同去做房屋過戶

  查看全文↓ 2019-01-21 08:58:35
• 138****3993

  一、切忌直接給**解抵押
  
  二手房要買賣，首先需要結(jié)清貸款，也就是解抵押。很多房主會要求，“你先付個**，讓我去把房貸還完”，但直接把錢給業(yè)主，可能會面臨以下兩種風(fēng)險：
  
  （1）賣家不止有一筆貸款。
  
  你的**出去了，房子的貸款可能還沒還清。陷入兩難境地，進，拿不到房子，退，收不回**。除了銀行貸款，賣家有可能還將房屋做抵押借了別的錢，如果是民間借貸、甚至是高利貸，利息難以估算。極可能出現(xiàn)這樣的情況：賣家拿到你的**去還錢，但只是杯水車薪。
  
  案例：2012年6月，孫女士購買了邱某位于亦莊的一套房子，總價為228萬元。在邱某的要求下，孫女士先行支付了158萬的**款拿到了房屋鑰匙，因為該房屋仍然欠著銀行50多萬的貸款，需要解抵押之后才能過戶，邱某承諾會用孫女士的**去還剩余貸款。11月，雙方順利網(wǎng)簽，但網(wǎng)簽之后，邱某卻以各種理由拖延過戶時間，直到2013年5月，孫女士去房管部門查詢才知道，房屋已被查封。
  
  原來邱某在網(wǎng)簽之后幾天，又將房屋做了抵押，抵押給了自己的債主張先生，并設(shè)定了195萬元的抵押權(quán)，并授予了對方代為處置房屋等多項權(quán)利。在這個案例中，由于房屋沒有過戶，孫女士沒有房屋的產(chǎn)權(quán)。而邱某的債主張先生有“優(yōu)先追償權(quán)”，即使該房屋被拍賣，所得錢財也優(yōu)先償還抵押借款。也就是說孫女士即使訴諸法院也很難拿到賠償。
  
  （2）賣家挪用**款。
  
  賣家并沒有如約去辦理解抵押手續(xù)，而是把錢用作他處，甚至?xí)岢鲈俳o一筆房款去解抵押的無理要求。**麻煩的是，業(yè)主因為沒去解抵押而導(dǎo)致房屋被查封，因為查封房無法過戶，好則耗時費力，差則錢房兩失。
  
  案例：2010年1月10日，徐女士通過中介購買了一套住宅，簽約時房主說房屋有抵押，抵押金額是205萬，自己一時間很難湊齊錢來解抵押，所以希望徐女士先支付205萬元的**款來解抵押，并且無法辦理資金監(jiān)管，但可以承諾一定會在解抵押之后即辦理過戶。徐女士確實喜歡這房屋，又相信房主，便將205萬打給了房主。
  
  一個月后，徐女士貸款審批下來，要去過戶時，房主卻突然聯(lián)系不上，經(jīng)過多方查找，發(fā)現(xiàn)房主在家自殺，而徐女士的205萬**款不見蹤影。經(jīng)過司法核實，房屋確實抵押給了個人，抵押款是130萬，而不是205萬，而且房主并沒有拿著錢去解抵押，徐女士的205萬不翼而飛。
  
  二、房款進行資金監(jiān)管
  
  一般買一套二手房需要1-3個月，金額大、時間長、手續(xù)繁、證件多。稍有不慎，大額房款可能被騙。這樣的新聞報道屢見不鮮，有被偽造的房產(chǎn)證騙去大額**的買家，也有被坑騙不明不白丟掉產(chǎn)權(quán)的賣家。
  
  而“資金監(jiān)管”就是專門防范這些風(fēng)險的。簡單來說，做“資金監(jiān)管”就像買房賣房時用了“支付寶”一樣，貨不到不付款，同理，不“過戶”不給錢。買房人不是直接付款給業(yè)主，而是把錢放在銀行一個被“監(jiān)管”的獨立賬戶上，過戶完成，這筆錢才能解凍給業(yè)主。萬一“過戶”出紕漏，別擔(dān)心，錢一分也不會少。目前，北京二手房交易，通過中介成交的必須進行建委資金監(jiān)管。個人成交的，暫時沒有強制的要求。所以，建議買房人留個心眼，把房款打入資金監(jiān)管賬戶。

  查看全文↓ 2019-01-21 08:58:29
• 158****1508

  這個問題比較麻煩。**好要房主先把貸款解決然后再辦理房屋買賣轉(zhuǎn)讓，或者是原房主沒有能力解決貸款，那就要找一家信譽好的房產(chǎn)中介，由他來做中間人操作這個事。
  由他來擔(dān)保，您先將房款打倒中介，由中介給您收款憑證，然后將房本押到中介，由中介出資給原房主，解決房貸，**后在辦理您和原房主的買賣問題。
  當(dāng)然這之間都要有協(xié)議作保證，并且要有擔(dān)保人，如果還不放心還可以做公證。

  查看全文↓ 2019-01-21 08:58:19

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• 問 ??二手按揭房怎么交易?二手房貸款沒有還清怎么交易**安全?
  答

  一、贖樓可能會面臨哪些風(fēng)險？第一、賣家不止有一筆貸款你的**出去了，房子的貸款可能還沒還清。陷入兩難境地，進，拿不到房子，退，收不回**。除了銀行貸款，賣家有可能還將房屋做抵押借了別的錢。賣家拿到你的**去還錢，但只是杯水車薪。第二、賣家挪用**款賣家并沒有如約去辦理解抵押手續(xù)，而是把錢用作他處，甚至?xí)岢鲈俳o一筆房款去解抵押的無理要求。**麻煩的是，業(yè)主因為沒去解抵押而導(dǎo)致房屋被查封，因為查封房無法過戶，好則耗時費力，差則錢房兩失。所以，當(dāng)房東提出要先付**以便還清貸款解抵押的時候，買房的各位一定要注意了。二、如果你特別想買這套房子，而房東也確實手頭拮據(jù)，拿不出來來錢來解押房子，可以使用以下方法來解決：1、中介墊資解押房主先找到中介將銀行的放貸還完，然后將房子賣給要買房子的人，收到錢以后他將資金還給中介。在這個過程中，中介會收取賣房子的人一定的利息，一般幾十萬至上百萬不等，哪怕幾天，甚至十幾天，都是要收取一定的手續(xù)費的。由于中介也是幫著雙方辦理買賣房屋，所以中介掌握著雙方的資金流向，對于中介來說墊付資金很安全。現(xiàn)在許多大點的中介都支持這種贖樓方式。2、轉(zhuǎn)按揭（即將貸款轉(zhuǎn)移到買家身上）轉(zhuǎn)按揭是指在借款人出售作為抵押物的房屋，經(jīng)貸款銀行同意，由房屋的購買人繼續(xù)償還出售人未到期的貸款。也就是說出售方若想有貸款的房子，需要將房子的按揭轉(zhuǎn)給買方，讓買方繼續(xù)償還賣方的按揭貸款。轉(zhuǎn)按揭的手續(xù)流程相當(dāng)復(fù)雜，存在同行轉(zhuǎn)按揭和跨行轉(zhuǎn)按揭的情況，這種方法在使用中受到很多限制，目前能做轉(zhuǎn)按揭的銀行很少。3、再次貸款來繳清剩余貸款賣家可以考慮用其名下的抵押物（如其他房產(chǎn)）向銀行或者資金機構(gòu)申請抵押貸款，以結(jié)清按揭貸款。等買家付了房屋全款之后再還清銀行抵押貸款，但是需要利息或者手續(xù)費。

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• 問 二手房怎么辦理貸款? 買二手房房主有貸款怎么辦？
  答

  切忌直接給**解抵押先簡單介紹一下房屋有貸款而需要解抵押的過程，參見下圖。一、切忌直接給**解抵押二手房要買賣，首先需要結(jié)清貸款，也就是解抵押。很多房主會要求，“你先付個**，讓我去把房貸還完”，但直接把錢給業(yè)主，可能會面臨以下兩種風(fēng)險：（1）賣家不止有一筆貸款。你的**出去了，房子的貸款可能還沒還清。陷入兩難境地，進，拿不到房子，退，收不回**。除了銀行貸款，賣家有可能還將房屋做抵押借了別的錢，如果是民間借貸、甚至是高利貸，利息難以估算。極可能出現(xiàn)這樣的情況：賣家拿到你的**去還錢，但只是杯水車薪。案例：2012年6月，孫女士購買了邱某位于亦莊的一套房子，總價為228萬元。在邱某的要求下，孫女士先行支付了158萬的**款拿到了房屋鑰匙，因為該房屋仍然欠著銀行50多萬的貸款，需要解抵押之后才能過戶，邱某承諾會用孫女士的**去還剩余貸款。11月，雙方順利網(wǎng)簽，但網(wǎng)簽之后，邱某卻以各種理由拖延過戶時間，直到2013年5月，孫女士去房管部門查詢才知道，房屋已被查封。原來邱某在網(wǎng)簽之后幾天，又將房屋做了抵押，抵押給了自己的債主張先生，并設(shè)定了195萬元的抵押權(quán)，并授予了對方代為處置房屋等多項權(quán)利。在這個案例中，由于房屋沒有過戶，孫女士沒有房屋的產(chǎn)權(quán)。而邱某的債主張先生有“優(yōu)先追償權(quán)”，即使該房屋被拍賣，所得錢財也優(yōu)先償還抵押借款。也就是說孫女士即使訴諸法院也很難拿到賠償。（2）賣家挪用**款。賣家并沒有如約去辦理解抵押手續(xù)，而是把錢用作他處，甚至?xí)岢鲈俳o一筆房款去解抵押的無理要求。**麻煩的是，業(yè)主因為沒去解抵押而導(dǎo)致房屋被查封，因為查封房無法過戶，好則耗時費力，差則錢房兩失。案例：2010年1月10日，徐女士通過中介購買了一套住宅，簽約時房主說房屋有抵押，抵押金額是205萬，自己一時間很難湊齊錢來解抵押，所以希望徐女士先支付205萬元的**款來解抵押，并且無法辦理資金監(jiān)管，但可以承諾一定會在解抵押之后即辦理過戶。徐女士確實喜歡這房屋，又相信房主，便將205萬打給了房主。一個月后，徐女士貸款審批下來，要去過戶時，房主卻突然聯(lián)系不上，經(jīng)過多方查找，發(fā)現(xiàn)房主在家自殺，而徐女士的205萬**款不見蹤影。經(jīng)過司法核實，房屋確實抵押給了個人，抵押款是130萬，而不是205萬，而且房主并沒有拿著錢去解抵押，徐女士的205萬不翼而飛。

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• 問 買二手房怎樣辦貸款? 買二手房房主有貸款怎么辦？
  答

  您好，貸款二手房買賣流程1、賣方向銀行提出申請。2、經(jīng)銀行審查同意的，由銀行、賣方和買方簽訂協(xié)議，銀行同意賣方轉(zhuǎn)讓住房，賣方承諾將售房款優(yōu)先用于償還銀行貸款并授權(quán)銀行從其在銀行開立的賬戶上直接扣收尚未償還的貸款本息，買方承諾交易時將房款劃入賣方在銀行開立的賬戶上。3、賣方和買方簽訂住房轉(zhuǎn)讓合同。4、買方向銀行提出新的貸款申請，貸款額可以為賣方剩余貸款余額，也可以按照下列公式計算：貸款額＝所購住房市場價格×二手房貸款成數(shù)。5、銀行經(jīng)審批同意后，與買方簽訂新的借款合同和抵押合同，出具同意貸款的承諾函。6、賣方與買方辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。7、銀行與賣方到房地產(chǎn)管理部門辦理注銷抵押登記手續(xù)，同時與買方申辦新的抵押登記手續(xù)。8、銀行對買方發(fā)放貸款，根據(jù)買方的授權(quán)，將貸款劃到賣方開立的賬戶上，然后根據(jù)賣方的授權(quán)，從賬戶上直接扣收賣方尚未償還的貸款本息，終止原借款合同。

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• 問 怎樣貸款買二手房? 買二手房房主有貸款怎么辦？
  答

  因為在辦理二手房貸款時，需要銀行進行前置審批的，審批通過后才允許進行過戶買賣二手房的具體過戶及辦理按揭貸款的流程如下：1、第1日遞交材料，提出申請買賣雙方帶齊相關(guān)材料，前往銀行。領(lǐng)取并填寫二手房個人借款申請表，填完后將所有材料交給工作人員審閱。工作人員會就材料做出初步評估，給出大致貸款額度和年限。**后三方約定時間，由銀行聯(lián)系指定的房地產(chǎn)評估機構(gòu)前去驗房做評估。2、第2-7日 評估根據(jù)約定時間，房地產(chǎn)評估機構(gòu)到房源處進行評估。完成后，評估機構(gòu)向銀行出具評估報告。這一階段耗時會依據(jù)約定情況而定，一般3-5個工作日內(nèi)即可完成。交易方需交納500元評估費?！　?、第8-10日 銀行審批銀行對貸款申請人的資質(zhì)進行審核，符合條件后，銀行根據(jù)房屋評估價格，綜合貸款人的資質(zhì)進行貸款額度、期限等方面的審批。審批過程一般在5個工作日左右，但民生銀行中關(guān)村支行與貸款審批部門在同一個寫字樓辦公，報批速度快，每單業(yè)務(wù)審批時間1-2天即可完成。4、第11-33日 交**，辦理過戶審批通過后，買方向賣方支付房屋**款。然后買賣雙方及銀行工作人員到房地產(chǎn)交易所，憑**款證明、銀行出具的按揭申請審查承諾函等材料辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶。過戶當(dāng)天便可完成，買方再等待20個工作日左右可以領(lǐng)取房產(chǎn)證。5、第34-35天 辦房產(chǎn)抵押登記、保險手續(xù)，銀行放貸買方領(lǐng)到房產(chǎn)證后，辦理房產(chǎn)抵押登記和保險，保險費2000元左右。然后，辦理貸款發(fā)放手續(xù)，銀行便向賣方賬戶存入房款，買方則開始依照合同按期償還本期。

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• 問 二手房有房貸嗎？買二手房房主有貸款怎么辦？
  答

  可以轉(zhuǎn)按揭。二手房轉(zhuǎn)按揭是指對仍處在按揭中的房產(chǎn)進行再次買賣，該房產(chǎn)的買方仍需要通過向銀行貸款的方式，來償還該房產(chǎn)尚未清償?shù)陌唇曳靠畹囊环N按揭貸款方式。業(yè)務(wù)流程1、買賣雙方簽訂《房屋買賣合同》；2、買方、賣方、律師事務(wù)所三方簽訂《轉(zhuǎn)按揭交易安全保證合同》；3、買方交納房屋價格30%的**款（按交易價格與評估價格孰低的原則，一年內(nèi)免評估，以原購買價為準）；4、賣方的貸款銀行書面同意提前一次性還款的確認函（包括所欠資款本息、還款帳號）；5、買方據(jù)前述文件及個人資信文件向貸款銀行申請二手房按揭貸款（提出貸款申請，律師初審，銀行復(fù)審）；6、賣方向買方實際交付房屋；7、銀行復(fù)審?fù)ㄟ^后放款，向賣方的銀行劃款；8、賣方收到款項后，與原貸款行解除貸款合同和抵押登記，與買方、律師一同辦理過戶、并且抵押給買方的貸款銀行；9、買方的貸款銀行將30%的**款付給賣方。

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