二手房房產(chǎn)交易流程有哪些? 二手房過戶流程和二手房交易過戶手續(xù)有哪些

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• 152****9746

  二手房過戶流程有哪些
  
  第一步，買方要對房子的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行調(diào)查。審定房屋產(chǎn)權(quán)的完整性、真實(shí)性、可靠性，要注意產(chǎn)權(quán)證上的業(yè)主姓名與售房者是否相符，有無抵押或共有人等。
  
  第二步，簽訂二手房買賣合同。
  
  第三步，找評估公司做評估。這個過程一般來說要5~7個工作日。
  
  第四步，貸款的房子要辦理相關(guān)按揭業(yè)務(wù)。如果是公積金貸款和商業(yè)貸款組合的，則要向公積金中心和銀行同時申請。這是整個二手房自行交易過程中**耗時間的階段，通常要40個工作日左右。

  查看全文↓ 2019-01-24 18:23:36
• 145****0073

  1.二手房過戶
  一般來說，二手房過戶是指通過買賣獲得房產(chǎn)，去房屋權(quán)屬登記核心辦理的房屋產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)。即產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移從賣方轉(zhuǎn)移到買方的全過程。
  2.二手房過戶準(zhǔn)備材料
  所需要的材料根據(jù)不同的情況不一樣，但總結(jié)起來主要需要的材料有：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請表，房屋所有權(quán)證書，房屋買賣合同，業(yè)主與購房者雙方的身份證原件及復(fù)印件。
  此外，還需要特別注意一下，您可能還需準(zhǔn)備以下的材料：
  （1）若單位購買私房，還需提交單位法人或其它組織資格證明（營業(yè)執(zhí)照或機(jī)構(gòu)代碼）原件及復(fù)印件（蓋章），單位法定代表人辦證委托書（收件窗口領(lǐng)?。?，受托人身份證原件及復(fù)印件；
  （2）若非住宅轉(zhuǎn)移，還需提交土地使用權(quán)證書；
  （3）當(dāng)事人不能親自辦理，需出具委托書或公證書，受托人需出具身份證；
  （4）房屋若已出租，且承購人非承租人的，需提交承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)證明；已設(shè)定抵押權(quán)的，應(yīng)提交抵押權(quán)人同意的書面文件；
  （5）若有共有權(quán)人需出具共有權(quán)人同意出售證明和共有權(quán)證書；
  （6）若經(jīng)法院判決的，需出具法院判決和協(xié)助執(zhí)行通知書。
  3.二手房過戶流程
  （1）持房屋所有權(quán)證、當(dāng)事人身份證件到房產(chǎn)交易核心總咨詢臺錄入存量房網(wǎng)上簽約交易信息。
  （2）持房屋所有權(quán)證到房屋所在區(qū)縣房地產(chǎn)交易管理部門，辦理查檔手續(xù)。

  查看全文↓ 2019-01-24 18:23:32
• 136****6893

  上海的張先生**近很郁悶：他出售一套房子，在A中介掛牌3個月無人問津，但在B中介掛牌不久就迎來好幾撥看房者。不過，這些看房者對社區(qū)配套以及房屋情況十分挑剔，大談房價太高。偶然中，張先生發(fā)現(xiàn)這些看房者竟是由房產(chǎn)中介員工“客串”扮演的。
  
  
  
  “新華視點(diǎn)”記者近期調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在二手房交易市場，“假談”已成為不少中介機(jī)構(gòu)促成交易的手段，有的機(jī)構(gòu)還專門培訓(xùn)“假談”技巧。
  
  　　
  
  專業(yè)“假談”團(tuán)頻現(xiàn)二手房市場
  
  
  記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，近期，為促成交易，中介安排的專業(yè)“假談”團(tuán)頻頻在二手房市場現(xiàn)身，有中介組織員工冒充購房者上門，通過“假談”降低房東價格預(yù)期。
  
  
  
  
  
  圖片來源：攝圖網(wǎng)
  
  　　
  
  為了置換房屋，張先生9月份將一套位于閔行區(qū)的81平方米住宅在附近中介門店掛牌出售。由于近期上海二手房市場交易低迷，1個月幾乎無人問津。為了增加客群，心急的他將房屋信息掛到“58同城”等網(wǎng)站。
  
  
  
  “一家中介的業(yè)務(wù)員看到信息后，聲稱手上有剛需客戶想買這個小區(qū)的房子。此后，他連續(xù)帶了好幾組客戶來看房，都無一例外地格外挑剔房子、小區(qū)的問題，拼命壓價。我報價330萬元，他們還價270萬元?！痹谥薪椴粩鄤裾f下，張先生的心理防線終于崩潰，被說服以290萬元出售。
  
  　　
  
  但是，在房地產(chǎn)交易中心過戶時，張先生驚訝地發(fā)現(xiàn)，一個正幫購房者排隊(duì)辦理手續(xù)的業(yè)務(wù)員很面熟，然后記起來是一位曾經(jīng)的“看房者”。幾經(jīng)追問，這位業(yè)務(wù)員不得不承認(rèn)，自己是該中介公司其他門店的員工，上次是“友情幫忙”，還稱“這是為了拿到獨(dú)家房源提升業(yè)績的‘營銷技巧’”。
  
  
  
  隨后，張先生發(fā)現(xiàn)同小區(qū)一套各方面條件不如自家的房子，被另一家中介賣了300萬元。
  
  　　
  
  段和段律師事務(wù)所合伙人湯談寧律師披露了另外一種中介投機(jī)炒房的案例：有的中介先用“假談”方式不斷打擊房主心理預(yù)期，從而以較低價格“網(wǎng)簽”鎖定房源。然后繼續(xù)尋找下家高賣，取消之前的網(wǎng)簽，簽署新的合同完成房屋過戶?！斑@種糾紛案日益增加。”湯談寧說。
  
  　　
  
  根據(jù)中國消費(fèi)者協(xié)會公布的數(shù)據(jù)，今年前三季度受理投訴中，“房屋中介”類中“假冒”案例明顯增加。
  
  　　
  
  “假談”被制作成培訓(xùn)課件
  　
  
  一位資深中介行業(yè)人士告訴記者，“假談”現(xiàn)象從2017年開始愈演愈烈，進(jìn)入今年四季度以來，很多中介都使用“假談”手段促成交易。一位中介員工稱，“在熱門區(qū)域、流通性比較好的小區(qū)，我們這么操作的房源占比近九成?！?br/>
  　　
  
  針對潛在的購房者，房產(chǎn)中介煞費(fèi)苦心地頻繁安排“假談”，反復(fù)用“房貸政策即將松動，還掉貸款可算首套，馬上會出現(xiàn)一波置換潮”“現(xiàn)在是抄底**佳時機(jī)”“這套房也有別的客戶看中，出價比你高”等話術(shù)誘其“上鉤”。
  
  　　
  
  記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不少中介機(jī)構(gòu)的上崗培訓(xùn)內(nèi)容都增加了“假談”技巧訓(xùn)練。房屋掛牌后，中介組織員工冒充購房者與房東接觸，意在通過虛假談判，降低房東的心理預(yù)期以獲取低價房源，然后促成交易快速跑量；另一方面，“假談團(tuán)”也在“攻陷”購房客群心理，如故意扮演競爭者，營造房不愁賣氣氛，讓購房者迅速下定決心。
  
  　　
  
  
  
  圖片來源：攝圖網(wǎng)
  
  
  
  記者獲得的某中介公司的一份《假談標(biāo)準(zhǔn)化》課件顯示，該企業(yè)要求員工篩選區(qū)域內(nèi)重點(diǎn)“假談”房源、制定“假談”標(biāo)準(zhǔn)化流程、向上級匯報每次“假談”的成果。課件顯示，該中介不僅要求員工用事先準(zhǔn)備好的話術(shù)降低房東戒備心理，還要求員工在“假談”過程中細(xì)化分工，通過上演“無間道”“刻意多次往返、做足辛苦度”等手段獲得房東或購房客戶信任，簽下獨(dú)家房源、低價房源。整個過程可謂戲份十足。
  
  
  
  “剛開始培訓(xùn)我們也不太習(xí)慣，但為了業(yè)績只能苦練演技?！斫?jīng)百戰(zhàn)’之后，團(tuán)隊(duì)分工已經(jīng)明確，大家都已進(jìn)入角色，配合嫻熟，一般買房人很難察覺我們在演戲?！币晃蝗胄胁痪玫闹薪闃I(yè)務(wù)員說。

  查看全文↓ 2019-01-24 18:23:26

相關(guān)問題

• 問 二手房產(chǎn)權(quán)交易流程有哪些? 二手房交易過戶需要哪些手續(xù)和材料？
  答

  1、需要戶口本的。2、二手房過戶需要的手續(xù)：（1）買方要對房子的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行調(diào)查。審定房屋產(chǎn)權(quán)的完整性、真實(shí)性、可靠性，要注意產(chǎn)權(quán)證上的業(yè)主姓名與售房者是否相符，有無抵押或共有人等。（2）簽訂二手房買賣合同。（3）找評估公司做評估。這個過程一般來說要5～7個工作日。（4）貸款的房子要辦理相關(guān)按揭業(yè)務(wù)。如果是公積金貸款和商業(yè)貸款組合的，則要向公積金和銀行同時申請。這是整個二手房自行交易過程中耗時間的階段，通常要40個工作日左右。（5）按揭辦理下來后，要注意注銷該物業(yè)的他項(xiàng)權(quán)證。（6）將合同交到房管部門產(chǎn)權(quán)交易相關(guān)辦事窗口，拿受理單。（7）憑受理單到農(nóng)稅繳納相關(guān)稅費(fèi)，拿契稅完稅證。（8）憑完稅契證到土管部門辦理國土證。（9）憑完稅契證到房管部門辦理房產(chǎn)證。3、二手房交易買方需要攜帶的證件資料：（1）若買方單身，需要攜帶身份證、戶口本、房屋買賣交易的契稅二手房買賣交易的契稅完稅證

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• 問 二手房購房流程有哪些? 二手房交易流程有哪些
  答

  一、2017二手房交易流程：1、看房買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。2、查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)買賣雙方持房產(chǎn)證原件或按揭合同原價到國土部門查房檔案，如賣方提供的房屋合法可以上市交易。此時買賣雙方可以協(xié)商、交付定金。3、簽署合同買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見后，買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。4、審查買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù)。5、資金監(jiān)管及貸款申請買方支付首期款到按揭銀行資金監(jiān)管賬號(一般是原貸款銀行，如果換其他銀行會多出一些費(fèi)用)，買方及擔(dān)保公司與銀行簽訂資金監(jiān)管協(xié)議及相關(guān)文件，買方向銀行提出貸款申請，銀行同意貸款后出具

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• 問 二手房交易流程詳解有哪些? 二手房交易都有哪些流程 流程詳解
  答

  （一）買二手房流程一、委托房屋買賣合同1、位置因素主要考慮上下班是否方便等。2、配套狀態(tài)主要考慮生活便利程度，日常需求是否能滿足。3、小區(qū)環(huán)境也十分重要，這跟物業(yè)管理水平直接掛鉤。二、與業(yè)主磋商價格購房者當(dāng)為買方，看到中意的房源后，就房價、購買條件等跟業(yè)主磋商，磋商成功就約業(yè)主坐下來談細(xì)節(jié)，支付定金。磋商失敗就繼續(xù)找房、看房。三、交定金與簽合同購房者在交定金前，要做好產(chǎn)權(quán)審核。買方要仔細(xì)查看業(yè)主的房產(chǎn)證，注意房產(chǎn)證上有幾個人的署名。如果有兩個人，在簽訂后邊的合同時就需要有兩個人的名字。其次，看購房時的相關(guān)憑據(jù)，比如購房發(fā)票、契稅發(fā)票等，作為輔助證據(jù)以初步確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬。此環(huán)節(jié)**大風(fēng)險即是產(chǎn)權(quán)瑕疵問題，所以在交定金之前，購房者必須去查檔并得到確定答案。賣方提供了房子的合法證件，買方就能交納定金（交納定金不是商品房交易的必經(jīng)程序），交易兩邊簽定交房時間、戶口遷移等達(dá)到一致意見后。雙方簽訂一式三份的房屋買賣合同。

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• 問 二手房房屋交易流程有哪些? 個人二手房交易流程有哪些
  答

  二手房過戶基本流程是：簽買賣合同、遞件、交稅、完稅過戶、領(lǐng)證。不同地區(qū)有時程序不同，比方有可能先交稅再遞件。簽買賣合同是指：買賣雙方連同中介方（如果有的話），就房產(chǎn)價格、交樓方式、付款方式等的協(xié)商簽合同。遞件是指：買賣雙方本人帶相關(guān)資料去房管局申請房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。買方帶身份證原件。如貸款要首套房證明等還要按房管局要求先到相關(guān)部門開具。賣方帶身份證、房產(chǎn)證、房產(chǎn)原相關(guān)稅費(fèi)發(fā) 票等原件。交房管局買賣合同可以用房管局版本到房管局后再簽。（大城市有很多已實(shí)行網(wǎng)簽的，就是在網(wǎng)上先申請預(yù)受理號和填表，再遞件，免得你在房管局排隊(duì)）

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• 問 二手房購買交易流程有哪些? 二手房自行交易有什么流程？
  答

  近期，隨著各個利好政策的出臺，二手房市場火熱。相比于購買新房來說，二手房交易過程更為復(fù)雜，其中有更多需要注意的環(huán)節(jié)。今天我們就來與大家分享一下二手房交易的詳細(xì)流程，考慮購買二手房的置業(yè)者，一定要了解清楚了。一般來講，自行交易要分為以下幾步：一、發(fā)布或了解房源信息進(jìn)行二手房買賣首要的就是要發(fā)布或了解房源信息，一種是通過親朋好友介紹；另一種是通過報紙、網(wǎng)絡(luò)等刊登出售或求購信息。相比較兩種方式，第二種方式的選擇面較寬，但買賣雙方需要認(rèn)真識別信息的真實(shí)性，以避免受到無謂的打擾，甚至造成不必要的損失。二、看房、挑房作為買方，通過了解房源信息，選好目標(biāo)房源后，接下來就需要對房屋進(jìn)行實(shí)地考察了。考察分為兩個層面，一足落實(shí)房屋是否可以上市交易以及房屋的權(quán)屬和性質(zhì)；二是看房屋本身的現(xiàn)狀，如房屋的戶型結(jié)構(gòu)、質(zhì)量狀況、水電暖是否能正常使用，小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理如何等。作為賣方，**好了解一下買方的付款能力和資信狀況。三、買賣雙方初步達(dá)成意向、買方交付定金通過看房，買賣雙方就房屋買賣達(dá)成初步意向。這時候，通常需要買方交付一部分定金，以作為雙方將來簽約的一個保證，防止賣方將房再賣給他人，同時也對買方構(gòu)成一個約束。簽約之后，定金可抵作房款。四、談判簽約，買方向賣方支付**款買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。因?yàn)楹贤墙鉀Q糾紛時**重要的依據(jù)，因此買賣雙方對于每個條款都要慎重考慮，認(rèn)真審查。對房屋狀況，付款方式和時間、過戶期限 、房屋交付的時間以及相應(yīng)的違約責(zé)任、合同解除、爭議解決等條款都要在合同中予以明確。由于房屋具有不動產(chǎn)的特殊屬性，房產(chǎn)轉(zhuǎn)移以過戶登記為準(zhǔn)，不可能實(shí)現(xiàn)“一手交錢，一手交貨”，對買賣雙方來講，無論是先付款還是先過戶都會對另一方造成很大的風(fēng)險。所以通常買賣雙方都選擇分期付款的方式，簽訂合同后先付**款，過戶手續(xù)完成后，再支付剩余房款。因此，一般而言，簽訂合同當(dāng)日或一定期限內(nèi)，買方需向賣方支付一定比例的**款，具體比例由買賣雙方自行協(xié)商確定。五、繳納相關(guān)稅費(fèi)、辦理產(chǎn)權(quán)過戶合同簽訂后，買賣雙方即可到稅務(wù)部門繳納相關(guān)稅費(fèi)，到房屋交易管理部門提交過戶材料。買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請，接受審查，向房地產(chǎn)管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù)，對無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。六、買方支付剩余房款如果全款（指不需要貸款的客戶），買賣雙方自行劃轉(zhuǎn)的，一般在過戶完畢當(dāng)天或幾日內(nèi)由買方直接向賣方支付剩余房款。如果買方申請貸款的，簽訂房屋買賣合同并支付**款后，買賣雙方需到銀行進(jìn)行貸款申請，由銀行對房屋進(jìn)行評估并審核買方的相關(guān)資質(zhì)，在銀行主持下進(jìn)行面簽，審核合格后銀行發(fā)放批貸通知，雙方到房屋交易部門辦理過戶手續(xù)，然后銀行憑房產(chǎn)證或契稅發(fā)票直接將款放至賣方賬戶。如果選擇資金監(jiān)管的，在買賣雙方簽訂房屋買賣合同后，共賣雙方與銀行簽訂《存量房的交易資金監(jiān)管協(xié)議》，賣方將全部或部分房款存入專管賬戶 ，待約定的條件成就時（通常憑契稅發(fā)票或房產(chǎn)證），銀行依申請直接將款劃人賣方賬戶。七、交鑰匙產(chǎn)權(quán)過戶完畢，賣方收到全款后，買方與賣方將房屋的水、電、暖有線電視、物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用結(jié)清，賣方將房屋鑰匙交給買方。

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