??遇到二手房一房二賣要怎么去處理呢？

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• 145****7049

  因為房價上漲，一個房子兩次出手，樂了賣家傷了買家?，F(xiàn)在的二手房市場中，經(jīng)常出現(xiàn)同一套房源報出多種價格的現(xiàn)象，中介人員從中操作的本質(zhì)是房源代理制度的缺失，盡管早在2013年北京市就出臺了相關(guān)規(guī)定，“同一套房屋只能委托一家中介機構(gòu)申請核驗，未經(jīng)房主書面授權(quán)委托的中介機構(gòu)不得對外發(fā)布該房源信息，不得居間、代理銷售該房屋”，但是在執(zhí)行過程中該“規(guī)定”早已流于形式，在其他地區(qū)更是不受重視。這就造成了“一房多賣”糾紛時有發(fā)生。在遇到這種情況的時候，購房者該如何解決問題？
  
  1、前后合同均未履行或均已履行時，出賣人可以自由選擇。因為商品房未辦理過戶登記手續(xù)之前，各買受人享有平等債權(quán)。債權(quán)平等不僅體現(xiàn)在出賣人與各買受人之間，也體現(xiàn)在各買受人之間，任一買受人都不享有優(yōu)先于其他買受人的權(quán)利，均可請求出賣人履行合同，但不能直接支配標的物。出賣人向前后買受人均已履行合同，比如向一買受人交付房屋，向另一買受人交付鑰匙時，應當由出賣人選擇向何買受人履行過戶登記手續(xù)。
  
  2、如果后買受人與出賣人并無惡意串通前提下，后買受人是善意的并且房屋已過戶給后買受人，導致先買受人無法獲得房屋，這時，先買受人只能依據(jù)《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條來主張權(quán)利。該條規(guī)定：“具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：（1）二手房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（2）二手房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人?！?br/>
  3、如果后買受人與出賣人惡意串通且將房屋過戶給后買受人，而后買受人又出賣過戶給其他善意第三人的，根據(jù)物權(quán)公示主義，先買受人不能在依據(jù)《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十條規(guī)定主張合同無效。該條規(guī)定：這時，先買受人已無法取得房屋，只能依據(jù)第八條行使相應權(quán)利救濟。該條規(guī)定：“買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。”因此，買受人只能根據(jù)第八條來行使相應權(quán)利救濟，如果買受人在維權(quán)過程中遇到其他問題，購房者應該及時向房產(chǎn)糾紛專業(yè)律師咨詢。

  查看全文↓ 2019-01-28 19:43:19
• 132****8771

  當前,在房價快速上漲的形勢下,房產(chǎn)交易呈現(xiàn)故意違約或惡意違約多發(fā)現(xiàn)象,由于二手房交易機動性大，制約力度不足，更是房產(chǎn)交易違約的“高發(fā)地”。哪些原因造成二手房交易違約？普通購房者又該如何應對呢？
  
  造成違約的原因大致有以下幾方面：
  
  一是部分賣房人唯利是圖、喪失誠信,契約精神缺失。這部分賣房人認為違約金數(shù)額可控,**多就是按照合同約定支付違約金；
  
  二是部分賣房人法律意識淡薄,或者對法律知識缺乏。他們認為房子是我的,我想賣就賣,不想賣可以不用給出理由；
  
  三是司法實踐中對惡意違約行為處罰較輕,讓個別賣房人看到了實施惡意違約、進而實現(xiàn)不法利益的可能；
  
  四是現(xiàn)階段我國還沒有建立起完善的信用體系,惡意違約者的違約成本太低；
  
  五是部分房屋中介公司在提供居間服務中存在違法、違規(guī)和失職行為,提供的居間服務不夠規(guī)范。預防二手房買賣糾紛的出現(xiàn),須從選擇規(guī)范專業(yè)的中介公司開始。
  
  面對惡意違約者,很多守約者往往面臨三個選擇。有的購房者法律知識欠缺,維權(quán)意識不強,一旦遇到賣房人毀約,則自認倒霉,默不作聲;有的購房者擔心訴訟周期長、成本高、風險大,選擇接受賣房人的部分賠償;對于大部分購房者來說,一旦賣房人毀約,則自己就錯過了**佳購房機會,房價飛漲,同樣的錢卻買不到同樣的房,所以更多的購房者會果斷拿起法律武器,選擇維權(quán)到底。
  
  面對惡意違約,如何保住房子呢？
  
  對于廣大購房者來說,當遇到賣房人惡意違約時,是選擇要房子還是要賠償，取決于房屋交易處在哪個階段以及賣房人和購房人的行動快慢。違約發(fā)生時常見兩種情況，一是房屋已經(jīng)辦理網(wǎng)簽，但尚未實際交付；二是既沒有辦理網(wǎng)簽也沒有實際交付。如果是前者，則房屋相對安全；如果是后者，就會給“一房二賣”帶來便利。
  
  曾經(jīng)有過這樣的惡意違約者,為了賣一個更高的價格,用盡一切辦法在3天內(nèi)完成“一房二賣”,并且辦理網(wǎng)簽、售房及過戶。根據(jù)相關(guān)司法實踐,購房人在所購買房屋被“一房二賣”成為既定事實的情況下,想要到房產(chǎn)幾無可能,這種情況下只能按房屋溢價款索賠。
  
  所以說,如果房屋未網(wǎng)簽就發(fā)生了糾紛,建議購房人第一時間到法院進行訴前財產(chǎn)保全,這樣爭取到房子的概率會大大增加,失去房子的風險將極大降低。
  
  保全房子只是訴訟這一萬里長征的第一步,之后還要立案,還要進行通常不止一次的開庭。甚至還有二審、執(zhí)行程序。但無論如何,對于守約的購房者來說,想要打贏房產(chǎn)保衛(wèi)戰(zhàn),應當將涉案房產(chǎn)保全起來,避免“一房二賣”、惡意抵押等不可逆的風險出現(xiàn)。
  
  法律是**低的道德。無論如何,誠實守信比金錢更重要。一般意義上,惡意違約者會輸?shù)粢粓龉偎?還會輸?shù)粽\信。對于一起起賣房人惡意違約案例,我們期望違約方無法利用違約行為獲利,而守約方的合法利益因此不受損害。

  查看全文↓ 2019-01-28 19:42:58
• 134****2764

  1、誠信的缺失
  我國自古以來是誠信禮儀之邦，然而，隨著時代的演變，經(jīng)濟利益的驅(qū)使，部分市場交易主體對誠信二字僅存于紙面而不付諸實踐。現(xiàn)代城鎮(zhèn)社會從法理學上分析是“陌生人社會”，其是相對于“熟人社會”而言的，舉個普通的例子來講，現(xiàn)代城市商品房的左鄰右舍可能居住在一起十幾年都不認識隔壁住的是誰。而這樣的“陌生人社會”所衍射出來的一個現(xiàn)象就是在市場交易過程中某一主體違背誠信做交易，其換個地方進行交易便不怕遇見“熟人”（即過去被騙的人）。而在“熟人社會”中，舉例來說，如農(nóng)村，某一村民違背誠信欺騙了另外的村民，可能當天就全村知曉，其無法在村里立足。 “一房二賣”這種市場交易在現(xiàn)代城鎮(zhèn)中的普遍性，其外部源于其社會環(huán)境的陌生，但其思想根源在于誠信的缺失。
  2、利益的驅(qū)使
  從經(jīng)濟學的角度來說，人的行為在很大程度上會受到利益的驅(qū)使，當然這里的利益未必是金錢上的，也不代表是貶義的，僅就從“一房二賣”這個角度而言，由于獲利空間大而違法或違約成本低的情況下，極易引導市場主體從事該行為。以深圳的二手房交易慣例來說，其合同文本一般是采用中介出具的合同樣板，對于其中未能按約定交付房屋的違約責任約定一般是定金罰則與違約金相并存的約定。因一般定金的**高標準不得超過合同標的額的20%，故而定金的懲罰相對不高，而違約金的數(shù)額即使約定過高也不見得能在訴訟或仲裁中獲得支持，因為根據(jù)《**高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第二十九條第二款規(guī)定“當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的”過分高于造成的損失”。”而《合同法》第一百一十四條第二款規(guī)定是“約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當減少?！币虼?，在前述中介的合同范本當中一般當事人采用的是合同標的額30%的違約金，但這里由于存在著合同簽訂中的價格并非真正的交易價格（主要是為了避稅）的時候，又會導致違約金的進一步降低。違反合同約定將出賣的二手房進行“一房二賣”的出賣人，其之所以從事該違約行為，其從經(jīng)濟上的角度已經(jīng)算了一筆帳，就是其再次出賣所獲的利益高于其違約或違法成本，而且由于其所處的環(huán)境主要為陌生人的社會圈，因此，即使其違背誠信從事交易，其也不過于擔心其會在其他場合從事交易時遭受別人的質(zhì)疑，當然從這點來說，也跟我國現(xiàn)行關(guān)于個人誠信檔案未予以建立且規(guī)范化存在著一定關(guān)系。
  3、法律規(guī)制的不足
  目前我國對二手房出賣人從事“一房二賣”的交易行為并無具體的法律法規(guī)或其他規(guī)范性的規(guī)定，而對一手房的“一房二賣”問題則有明確的司法解釋，主要見《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條“具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任”中的第二項就是“商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人?！钡颂幍纳唐贩抠I賣合同根據(jù)該司法解釋第一條“本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同”并不適用二手房買賣合同。但深圳市中級人民法院于近期出具的《關(guān)于審理房地產(chǎn)糾紛案件若干問題的指導意見及說明（征求意見稿第一稿）》第14條做了規(guī)定，可惜該規(guī)定一方面為地方性法院的指導意見，效力較低、另一方面其規(guī)定本身亦存在一定的缺陷，有關(guān)此點將在下文做分析。因此，目前我國對二手房“一房二賣”的糾紛一般適用《合同法》的總則及分則有關(guān)“買賣合同”一章的規(guī)定。 由于法律規(guī)范具有預見性、指導性及教育性等功能，因此，法律規(guī)范對法律主體行為規(guī)制的缺乏就容易導致糾紛的發(fā)生或違法、違約行為的頻發(fā)。
  4、買受人法律風險防范意識較弱
  二手房交易時常借助中介的居間作用來實現(xiàn)，出賣人與買受人在信息上存在不對稱，尤其是對買受人來說。二手房一般的交易流程也給出賣人操作“一房二賣”留有空間，買受人在購買二手房時，除非是一次性全額付款的，不然，就深圳而言，一般是買受人與出賣人一起就購房首期款做資金監(jiān)管后買受人辦理銀行按揭貸款時辦理房屋過戶手續(xù)，由于在此過程中僅簽了二手房買賣合同未無任何物權(quán)的公示效力，故而，出賣人仍為二手房的權(quán)利人，其仍有權(quán)就其房屋另作處分，而買受人一般在這過程中基于其法律風險防范意識較弱而可能遭受損失。

  查看全文↓ 2019-01-28 19:42:51

相關(guān)問題

• 問 二手房一房多賣如何處理?一房多賣怎么處理
  答

  1、已經(jīng)辦理過戶手續(xù)的購房人獲得商品房的所有權(quán)。商品房作為不動產(chǎn)，其所有權(quán)的轉(zhuǎn)移必須登記，而且是以登記為生效要件。凡是辦理的過戶登記的購房人已經(jīng)合法取得了該商品房的所有權(quán)，其他購房人不能對其主張權(quán)利。當然，如果辦理過戶手續(xù)的購房人是與房屋出賣人惡意勾結(jié)，簽訂房屋買賣合同并過戶的，其他購房人可以主張商品房買賣合同無效，因該合同取得的房屋應當返還。2、未辦理過戶登記的其他購房人依法可以追究商品房出賣人的違約責任。未辦理所有權(quán)過戶手續(xù)的商品房買賣，僅僅使買賣合同發(fā)生法律效力，但房屋的所有權(quán)并沒有轉(zhuǎn)移。所以，商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。導致原商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)、無法取得房屋的購房人以及出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實，導致后來簽訂商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)，不能取得房屋的購房人，均可以要求商品房出賣人承擔違約責任。包括返還已付購房款和利息、賠償損失、并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。3、合同一經(jīng)簽訂，關(guān)于房屋買賣的法律關(guān)系就具有唯一性和排他性，開發(fā)商又將房屋賣給他人，屬于嚴重的違約行為，購房者在選擇簽訂購買該房屋，事先可能是付出了一定的財力和精力的，如果不能購買該房屋再選擇其他房屋，也會給購房者帶來一定的市場風險。所以開發(fā)商一房二賣的情況下，購房者可以到法院起訴開發(fā)商，要求開發(fā)商繼續(xù)履行雙方簽訂的認購協(xié)議，同時還有權(quán)要求開發(fā)商支付違約金。

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• 問 ??二手房一房二賣糾紛，處理辦法有哪些呢？
  答

  1、定金糾紛定金糾紛是房產(chǎn)糾紛中的一個很常見的種類，合同簽訂時定金一定要以書面的形式進行約定才有法律效力。定金的約定要全面，特別是對定金退回的適用情況進行明確的說明。合同法中適用定金罰則，如果購房者不履行債務，沒有權(quán)利要求售房者返還定金。售房者如果不履行債務，需要向購房者返還雙倍定金。2、一房二賣糾紛一房二賣也是房產(chǎn)交易中常見的糾紛，簡單來說，一房二賣就是售房者將同樣的房子賣給兩個人。避免一房二賣，需要注意以下幾個方面：首先，購房者要保證定金是交給售房者;其次，查看售房者的身份證明、房屋所有權(quán)情況，**好將房屋所有權(quán)證書提存;第三，房子交易的款項不要一次性付清;**后，網(wǎng)簽要及時。3、二手房買賣中承租人糾紛合同簽訂完之后，很可能會出現(xiàn)承租人主張優(yōu)先購買權(quán)，而導致原先的買賣合同無效，因此為購房者帶來了一系列的糾紛。所以，購房者買房之前，一定要做好調(diào)查，確保是否有承租人的存在，如果有，應該要求承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面承諾。4、房屋質(zhì)量糾紛房屋質(zhì)量一般在房屋交付之后購房者才容易發(fā)現(xiàn)，比如一些裂縫、滲漏等問題。如果您遇到這樣的情況，有以下解決辦法：第一，向建設(shè)行政主管部門投訴;第二，雙方協(xié)商調(diào)解;第三，向仲裁機構(gòu)提起仲裁;第四，拿起法律武器，維護自己正當權(quán)益。5、中介費糾紛很多人買房是通過中介，因此通過中介簽訂的房屋買賣合同很有可能因為一些原因無法履行，這個時候購房者想要要回中介費，但是中介機構(gòu)卻不退。對于這樣的問題，需要具體分析，應該查看合同沒有履行的原因是否是中介方面的問題。簽訂協(xié)議的時候，**好在協(xié)議中約定好中介費的退回情況。6、房屋廣告虛假糾紛售房者買房的時候很喜歡對自己的房屋進行美化，比如形容房子有美好的環(huán)境、有假山、有公立**等，但是**后購房者收房的時候卻發(fā)現(xiàn)與形容的完全不符。對于這樣的情況，購房者應該將廣告中有的事物寫進合同中，并且約定好虛假的話應該承擔什么違約責任。7、共有房產(chǎn)單獨處分糾紛一般夫妻共同財產(chǎn)處分的時候容易出現(xiàn)這樣的糾紛，購房者事先沒有進行詳細的調(diào)查，也沒有看房產(chǎn)證，很有可能出現(xiàn)合同解除的風險。所以，購房者買房之前一定要查看房產(chǎn)證，詢問財產(chǎn)是否有共有關(guān)系。8、小產(chǎn)權(quán)房買賣糾紛很多小產(chǎn)權(quán)房因為價格比較低而受到很多人的青睞，但是購房者要知道買賣這種產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的房屋是存在很大的法律風險的。如果發(fā)生糾紛，買賣合同就是無效的，**后房子還要被退回。**購房者來說就是吃了很大的虧。9、房屋配套設(shè)施無法及時使用糾紛很多購房者買了房子但是住進去之后發(fā)現(xiàn)房子配套的暖氣等無法使用。我國法律沒有明確規(guī)定這些配套不能正常使用的情況，因此，一定要在購房合同中對這些問題進行約定。10、房產(chǎn)買賣中戶口遷出糾紛購房者買房之后卻發(fā)現(xiàn)原房主的戶口還沒有遷出，購房者要求售房者盡快遷出，但是原房主卻遲遲不解決。對于這樣的情況，購房者一定要在合同的補充協(xié)議中進行約定，一定要約定好不履行的違約責任。如能進一步提出更加詳細的信息，則可提供更為準確的法律意見。

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• 問 怎么防止二手房一房多賣?怎么防止二手房一房多賣?
  答

  一、指定買家的名字，可防止中介方炒樓，防止“一房多賣”。二、如果業(yè)主默認炒家的炒樓行為，可指定受托人與買方簽署的《房地產(chǎn)買賣合同》必須在一間公證處進行一站式公證。三、委托書條款中指定委托期限：三個月、六個月、一年等等。**好不要簽“辦妥為止”。四、指定收款賬戶。五、委托親戚朋友出售的**好在委托條款中指定**低售價，避免不必要的糾紛。六、在民事借款及擔保中，盡量選擇抵押登記的方式保障債權(quán)人利益，不要使用全權(quán)委托書。

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• 問 買二手房如何避免一房多賣，一房多賣如何處理?
  答

  一、防止一房多賣的方法：1、交定金前，購房者應該查詢房產(chǎn)的所有權(quán)人。　一套房子不可能同時歸屬到很多人名下的(共有產(chǎn)權(quán)人除外)，過戶前，只要你確定房產(chǎn)所有權(quán)人是和你交易的賣家就行了。至于房屋產(chǎn)權(quán)查詢，則需要產(chǎn)權(quán)本人持房產(chǎn)證原件和身份證件去房管部門查詢。買家也可同去，以便核實房源產(chǎn)權(quán)是否為賣家所有。如果你要求查詢房源產(chǎn)權(quán)狀況，房東卻以各種理由推脫，你就得小心了。雖然不一定是“一房多賣”，但至少產(chǎn)權(quán)可能存在問題。2、及時網(wǎng)簽。通過網(wǎng)簽鎖定房源買賣是防止“一房多賣”的重要手段。二、一房多賣的處理原則一房多賣會產(chǎn)生兩種后果：第一種，已經(jīng)完成過戶的購房者將獲得商品房所有權(quán)。凡是辦理登記過戶手續(xù)的購房人，已經(jīng)合法取得該房產(chǎn)的所有權(quán)，其他購房人無法再要求過戶。另外，如果辦理過戶的購房者被認定為和賣房人惡意勾結(jié)過戶，其他購房者則可以主張該過戶手續(xù)無效，房屋交易無效。第二種，沒有完成過戶手續(xù)的購房人可追求賣房者違約責任。由于僅僅完成了購房合同簽訂，但房屋所有權(quán)并沒有過戶。這種情況下，購房者即使付了全款，也只能追求違約責任。

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• 問 請問二手房一房多賣如何處理？
  答

  “一房二賣”的房子到底歸誰？如果購房者遇見了“一房二賣”的情況，并不能因為自己是先訂立合同的人，便主張房子歸自己所有，具體還要分以下情況進行討論：1、當事人中的一方已辦理過戶根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。也就是說，不管你是先訂立房屋買賣合同的人，還是后訂立買賣合同的人，只要一方已經(jīng)辦理了過戶，房子便歸其所有。2、當事人均未辦理過戶且未交房按照《物權(quán)法》規(guī)定，當事人簽訂房屋買賣或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預告登記。所以，如果當事人都還沒有辦理房屋過戶登記手續(xù)，且房屋也未交付，房屋所有權(quán)便歸已辦理預告登記的一方所有。3、當事人均未辦理過戶及預告登記手續(xù)根據(jù)《解釋》的規(guī)定，對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用。所以，如果當事人都沒有辦理過戶手續(xù)和預告登記手續(xù)，那么房屋便歸先行實際占有房屋的人所有。4、當事人均未辦理過戶及預告登記手續(xù)且未交房如果當事人都沒有辦理過戶手續(xù)和預告登記手續(xù)，而且房屋也還沒有交付，那么房子便歸先支付了房屋價款的人所有。

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