??個(gè)人房屋買(mǎi)賣(mài)應(yīng)該注意哪些問(wèn)題?

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  買(mǎi)房談判十五招
  （一）替自己留下討價(jià)還價(jià)的余地。如果你是買(mǎi)主，出價(jià)要低些。不過(guò)不能亂砍價(jià)，砍出的價(jià)格務(wù)必在合理的范圍內(nèi)。
  （二）讓對(duì)方先開(kāi)口說(shuō)話(huà)，讓他表明所有的要求，先隱藏住你自己的觀點(diǎn)。
  （三）讓對(duì)方對(duì)重要的問(wèn)題先讓步，如果你愿意的話(huà)，在較少的問(wèn)題上，你也可以先讓步。
  （四）讓對(duì)方努力爭(zhēng)取所能得到的每樣?xùn)|西，因?yàn)槿藗儗?duì)于輕易獲得的東西不太珍惜。
  （五）不要讓步太快，晚點(diǎn)讓步要比較好些，因?yàn)樗却茫陀鷷?huì)珍惜它。
  （六）同等級(jí)的讓步是不活要的。例如對(duì)方讓你60％，你可讓他40％，如果對(duì)方說(shuō)你應(yīng)該讓我60％時(shí)，你可以說(shuō)，我無(wú)法負(fù)擔(dān)來(lái)婉拒對(duì)方。
  （七）不要作無(wú)謂的讓步，每次讓步都要從對(duì)方那兒獲得某些益處。
  （八）有時(shí)不妨作些對(duì)你沒(méi)有任何損失的讓步。
  （九）記住“這件事我會(huì)考慮一下，”這也是一種讓步。
  （十）如果你無(wú)法吃到大餐，便想辦法吃到三明治；如果吃不到三明治，至少也要得到一個(gè)承諾。
  （十一）不要掉以輕心，記住每個(gè)讓步都包含著你的利潤(rùn)。
  （十二）不要不好意思說(shuō)“不”。大部分人都怕說(shuō)“不”，其實(shí)，如果你說(shuō)了夠多的話(huà)，他便會(huì)相信你真是在說(shuō)“不”。所以要耐心些，而且要前后一致。
  （十三）不要出軌。盡管在讓步的情況下，也要永遠(yuǎn)保持全局的有利形勢(shì)。
  （十四）假若你在做了讓步后想要反悔，也不要不好意思，因?yàn)槟遣凰闶菂f(xié)定，一切都還可以重新來(lái)過(guò)。
  （十五）不要太快或者作過(guò)多的讓步，以免對(duì)方過(guò)于堅(jiān)持原來(lái)的價(jià)格；在談判的過(guò)程中，要隨時(shí)注意對(duì)方讓步的次數(shù)和程度。

  查看全文↓ 2019-01-28 20:45:10
• 154****6790

  個(gè)人房屋買(mǎi)賣(mài)之前一定要了解這些
  
  1、售方提供的房屋產(chǎn)權(quán)證是否屬實(shí)？
  
  2、房產(chǎn)面積多大？
  
  3、該房產(chǎn)用途是什么？是辦公還是居住，或是其他？
  
  4、該房產(chǎn)有沒(méi)有被司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利？
  
  5、該房產(chǎn)是否已設(shè)定抵押？
  
  根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》的規(guī)定：抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。在這里，如果該房產(chǎn)已設(shè)定抵押，那么抵押方即為售房者，抵押權(quán)人就是售房者將該房產(chǎn)抵押的第三方即某人、某公司或某銀行；受讓人就是購(gòu)房者。
  
  這個(gè)規(guī)定的意思也就是售房者已將該房產(chǎn)抵押給第三方，在轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)時(shí)，并未通知第三方或未告知購(gòu)房者此房已設(shè)定抵押，那么轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。只有在抵押登記注銷(xiāo)或抵押權(quán)人同意的情況下，此房產(chǎn)方可進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)。
  
  個(gè)人房屋買(mǎi)賣(mài)流程
  
  一、咨詢(xún)、了解信息
  
  對(duì)于房屋買(mǎi)賣(mài)的雙方來(lái)說(shuō)，了解信息是第一步的。買(mǎi)賣(mài)雙方建立信息溝通渠道，買(mǎi)方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣(mài)方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書(shū)、身份證件及其它證件。
  
  二、尋找房源
  
  尋找房源可通過(guò)下面途徑
  
  1、通過(guò)親朋介紹;
  
  2、通過(guò)報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)信息或登出求購(gòu)信息進(jìn)行了解和尋找;
  
  3、選擇有資質(zhì)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司代理購(gòu)買(mǎi)。
  
  三、找到房源之后實(shí)地去看房
  
  選擇好目標(biāo)房源后，您需要親自到現(xiàn)場(chǎng)查看。專(zhuān)家提醒您：一定要與產(chǎn)權(quán)所有人親自面談，落實(shí)好房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，是否已具備上市交易條件。對(duì)已裝修的房屋，要查看水、電、天然氣、暖氣等設(shè)施是否能夠正常使用，房屋有無(wú)明顯質(zhì)量問(wèn)題等。
  
  
  
  四、簽合同
  
  賣(mài)方提供了房屋的合法證件，買(mǎi)方可以交納購(gòu)房定金(交納購(gòu)房定金不是商品房買(mǎi)賣(mài)的必經(jīng)程序)，買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同(或稱(chēng)房屋買(mǎi)賣(mài)契約)。買(mǎi)賣(mài)雙方通過(guò)協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見(jiàn)后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。
  
  五、辦理過(guò)戶(hù)
  
  買(mǎi)賣(mài)雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門(mén)提出申請(qǐng)，接受審查。買(mǎi)賣(mài)雙方向房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門(mén)要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，對(duì)無(wú)產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書(shū)面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。
  
  六、辦理貸款
  
  對(duì)貸款的買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)在與賣(mài)方簽訂完房屋買(mǎi)賣(mài)合同后由買(mǎi)賣(mài)雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買(mǎi)方的資信，對(duì)雙方欲交易的房屋進(jìn)行評(píng)估，以確定買(mǎi)方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買(mǎi)方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買(mǎi)方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。
  
  七、完成交易
  
  買(mǎi)方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣(mài)方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買(mǎi)賣(mài)合同全部履行完畢。
  
  個(gè)人房屋買(mǎi)賣(mài)注意事項(xiàng)有哪些
  
  1、房屋手續(xù)是否齊全 （房產(chǎn)證，土地證，個(gè)別地區(qū)還有契稅證）
  
  2、產(chǎn)權(quán)是否明晰無(wú)糾紛（是否有離婚析產(chǎn)，繼承，共有權(quán)人）
  
  3、交易房屋是否在租 （須注意：買(mǎi)賣(mài)不破租賃）
  
  4、土地情況是否清晰
  
  5、市政規(guī)劃是否影響
  
  6、房屋是否合法 ，（不要有違規(guī)搭建等，無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)）。
  
  7、單位房屋是否侵權(quán)
  
  8、水電氣暖物業(yè)費(fèi)用是否拖欠，戶(hù)口遷移
  
  9、中介公司是否違規(guī)
  
  10、合同約定是否明確

  查看全文↓ 2019-01-28 20:45:04
• 132****7832

  (1)房屋手續(xù)是否齊全
  房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對(duì)買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣(mài)，即使現(xiàn)在沒(méi)有將來(lái)辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣(mài)。所以**好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。
  (2)房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰
  有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對(duì)此買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買(mǎi)受人與其簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同未在其他共有人同意的情況下一般是無(wú)效的。
  (3)交易房屋是否在租
  有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買(mǎi)受人只看房產(chǎn)證，只注重過(guò)戶(hù)手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買(mǎi)受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈?guó)包括大部分國(guó)家均認(rèn)可“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”，也就是說(shuō)房屋買(mǎi)賣(mài)合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買(mǎi)受人及中介公司忽視，也被許多出賣(mài)人利用從而引起較多糾紛。
  (4)土地情況是否清晰
  二手房中買(mǎi)受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓?zhuān)瑒潛艿耐恋匾话闶菬o(wú)償使用，政府可無(wú)償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買(mǎi)受人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利;還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來(lái)年，對(duì)于買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來(lái)衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。
  (5)市政規(guī)劃是否影響
  有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價(jià)格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買(mǎi)受人在購(gòu)買(mǎi)時(shí)應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。
  (6)福利房屋是否合法
  房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國(guó)家規(guī)定，買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)時(shí)要避免買(mǎi)賣(mài)合同與國(guó)家法律沖突。
  (7)單位房屋是否侵權(quán)
  一般單位的房屋有成本價(jià)的職工住房，還有標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納土地使用費(fèi)。再者，對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時(shí)，單位享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。買(mǎi)受人如果沒(méi)有注意這些可能會(huì)和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。
  (8)物管費(fèi)用是否拖欠
  有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其物業(yè)管理費(fèi)，電費(fèi)以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費(fèi)用長(zhǎng)期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費(fèi)用，買(mǎi)受人不知情購(gòu)買(mǎi)了此房屋，所有費(fèi)用買(mǎi)受人有可能要全部承擔(dān)。
  (9)中介公司是否違規(guī)
  有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時(shí)，為買(mǎi)受人提供零**的服務(wù)，即買(mǎi)受人所支付的全部購(gòu)房款均可從銀行騙貸出來(lái)。買(mǎi)受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責(zé)任有可能自己都要承擔(dān)。
  (10)合同約定是否明確
  二手房的買(mǎi)賣(mài)合同雖然不需像商品房買(mǎi)賣(mài)合同那么全面，但對(duì)于一些細(xì)節(jié)問(wèn)題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價(jià)款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問(wèn)題均應(yīng)全面考慮。

  查看全文↓ 2019-01-28 20:44:56
• 132****6660

  　在簽訂合同時(shí)要注意以下幾點(diǎn)：
  　　1、必須確認(rèn)房主真實(shí)身份。
  買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂合同前首先需檢查簽約主體的真實(shí)性，主要是核實(shí)房主的身份。因此對(duì)于業(yè)主證件的真實(shí)性和其與業(yè)主身份的一致性是簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的前提條件，尤其在買(mǎi)賣(mài)雙方自己進(jìn)行交易而沒(méi)有第三方作為居間擔(dān)保的情況下，該項(xiàng)問(wèn)題更需引起客戶(hù)的注意。
  　　2、必須明確雙方違約責(zé)任。
  因?yàn)榉慨a(chǎn)交易復(fù)雜且金額較大，有時(shí)會(huì)出現(xiàn)意想不到的狀況，導(dǎo)致違約行為。為了能避免以后出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象，需要在簽署合同時(shí)就明確寫(xiě)清雙方的責(zé)任和權(quán)利，以及違約金的償付金額和時(shí)間，遵循的原則就是雙方責(zé)權(quán)利對(duì)等。 目前絕大多數(shù)二手房買(mǎi)賣(mài)合同中違約金的比例都有明確條款注明，但對(duì)于賠付時(shí)間卻沒(méi)有具體款項(xiàng)，這會(huì)導(dǎo)致違約方據(jù)此拖延支付時(shí)間，使條款的實(shí)際約束力和執(zhí)行力下降，因此合同中應(yīng)加入“買(mǎi)方在實(shí)際支付應(yīng)付款之日起（賣(mài)方在實(shí)際交房之日起）規(guī)定期限內(nèi)向賣(mài)方（買(mǎi)方）支付違約金”的條款，以確保合同條款的**終落實(shí)。
  　　3、必須標(biāo)明付款過(guò)戶(hù)時(shí)間。
  在實(shí)際操作中買(mǎi)方會(huì)將房款分為**和尾款兩部分在不同時(shí)間段打給房主。因此，賣(mài)方需要明確買(mǎi)方的付款時(shí)間，而同時(shí)尾款的支付時(shí)間有賴(lài)于房產(chǎn)過(guò)戶(hù)的日期，因此買(mǎi)方有權(quán)利知道房產(chǎn)的過(guò)戶(hù)時(shí)間。
  　　4、必須注明費(fèi)用交接時(shí)間。
  這是買(mǎi)方所應(yīng)關(guān)注的房屋本身附屬問(wèn)題，屬于“房屋交付”中的重要條款，一定要注明水、電、煤氣、物業(yè)等各項(xiàng)費(fèi)用的交接年月日。因?yàn)榻唤訒r(shí)間的明確是清晰劃分責(zé)任的關(guān)鍵，同時(shí)如果是公房交易，對(duì)于物業(yè)、供暖等費(fèi)用的交納時(shí)間和標(biāo)準(zhǔn)，原房主的單位是否有些既定要求和更改，賣(mài)方需要作出的配合和買(mǎi)方需要簽署的協(xié)議等，都應(yīng)在合同中明確寫(xiě)明。
  　　5、必須有代理費(fèi)明細(xì)單。
  　　6、買(mǎi)方必須見(jiàn)房主。
  　　7、必須學(xué)會(huì)使用補(bǔ)充協(xié)議。
  　　買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂合同時(shí)如果遇到合同條款不明確，或需要進(jìn)一步約定時(shí)，要在合同相關(guān)條款后的空白行或在合同后填寫(xiě)附加條款，將合同中對(duì)雙方的意思寫(xiě)明，會(huì)減少后續(xù)階段因意思含混而造成的不便與麻煩。

  查看全文↓ 2019-01-28 20:44:54
• 153****2406

  委托中介售房有很多不便之處，不但要思考自己是不是選對(duì)了中介，還要操心中介有沒(méi)有把自己的房子好好出售出去，更要顧及中介會(huì)不會(huì)多收了自己的中介費(fèi)等等，因此，很多人都會(huì)選擇自己出售房屋。不過(guò)，個(gè)人售房依舊有一些事項(xiàng)需要注意，具體是哪些呢？一起來(lái)看看吧。
  
  1、 注意個(gè)人
  
  個(gè)人出售房屋需要注意的第一個(gè)問(wèn)題其實(shí)并不是房子，而是個(gè)人，因?yàn)樵谕ǔＧ闆r下，購(gòu)房者先看到的是售房者而非房子。第一印象是很重要，在多數(shù)購(gòu)房者的眼里，你的樣子在一定程度上代表了房子的樣子，因此，想要房子盡快出售，先管理好自己的穿著、舉止是很有必要的，要知道T恤、長(zhǎng)褲肯定比短褲、背心要好。
  
  2、 注意房子
  
  同食品銷(xiāo)售一樣，房子想要賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)，首先也得有個(gè)好賣(mài)相，而且如果你的房子本身存在瑕疵，自然不會(huì)受到購(gòu)房者的歡迎。因此，在購(gòu)房者前來(lái)看房之前，先將房子打掃一遍，基本的清潔是必不可少的，還要將一些會(huì)影響房屋美觀性的東西都收起來(lái)，另外，如果房屋存在明顯瑕疵，比如裂縫等問(wèn)題，你就要考慮對(duì)房屋進(jìn)行翻修。
  
  個(gè)人售房注意事項(xiàng)
  
  3、 注意價(jià)格
  
  每個(gè)人的心里對(duì)自己的房子都有一個(gè)較高的定價(jià)，但真正到了實(shí)際交易的時(shí)候卻往往不能得償所愿，所以房屋價(jià)格還是需要根據(jù)實(shí)際情況來(lái)制定。你在制定價(jià)格的時(shí)候可以參考市場(chǎng)均價(jià)，再綜合考慮面積、戶(hù)型、地段等因素，在均價(jià)的基礎(chǔ)上進(jìn)行加減法即可，需要注意的是，千萬(wàn)別忘了留下一個(gè)可以還價(jià)的空間。
  
  4、 注意態(tài)度
  
  討價(jià)還價(jià)是房產(chǎn)交易不可避免的環(huán)節(jié)，也是很容易產(chǎn)生沖突的環(huán)節(jié)，如果你還想完成交易，那就要在這個(gè)環(huán)節(jié)控制好自己的態(tài)度。當(dāng)對(duì)方給出的價(jià)格過(guò)低，甚至為了壓價(jià)而對(duì)你的房子挑毛病時(shí)，你要做的不是跟他爭(zhēng)吵，而是心平氣和地跟他商議，只要方法得當(dāng)，問(wèn)題總會(huì)解決的。
  
  5、 注意交房
  
  交房是房產(chǎn)交易的**后環(huán)節(jié)，但不到**后一刻，你**好還是不要放松為好，尤其是不要提前交房。一些購(gòu)房者可能會(huì)提出提前搬進(jìn)房屋的要求，但是因?yàn)闆](méi)到交房時(shí)間，若在這段時(shí)間，他們對(duì)房屋造成了損害，那么損失算誰(shuí)的呢？因此，為了避免糾紛產(chǎn)生，還是不要提前交房為好。

  查看全文↓ 2019-01-28 20:44:40

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 房屋買(mǎi)賣(mài)問(wèn)題要注意哪些？
  答

  買(mǎi)房談判十五招（一）替自己留下討價(jià)還價(jià)的余地。如果你是買(mǎi)主，出價(jià)要低些。不過(guò)不能亂砍價(jià)，砍出的價(jià)格務(wù)必在合理的范圍內(nèi)。（二）讓對(duì)方先開(kāi)口說(shuō)話(huà)，讓他表明所有的要求，先隱藏住你自己的觀點(diǎn)。（三）讓對(duì)方對(duì)重要的問(wèn)題先讓步，如果你愿意的話(huà)，在較少的問(wèn)題上，你也可以先讓步。（四）讓對(duì)方努力爭(zhēng)取所能得到的每樣?xùn)|西，因?yàn)槿藗儗?duì)于輕易獲得的東西不太珍惜。（五）不要讓步太快，晚點(diǎn)讓步要比較好些，因?yàn)樗却?，就愈?huì)珍惜它。（六）同等級(jí)的讓步是不活要的。例如對(duì)方讓你60％，你可讓他40％，如果對(duì)方說(shuō)你應(yīng)該讓我60％時(shí)，你可以說(shuō)，我無(wú)法負(fù)擔(dān)來(lái)婉拒對(duì)方。（七）不要作無(wú)謂的讓步，每次讓步都要從對(duì)方那兒獲得某些益處。（八）有時(shí)不妨作些對(duì)你沒(méi)有任何損失的讓步。（九）記住“這件事我會(huì)考慮一下，”這也是一種讓步。（十）如果你無(wú)法吃到大餐，便想辦法吃到三明治；如果吃不到三明治，至少也要得到一個(gè)承諾。（十一）不要掉以輕心，記住每個(gè)讓步都包含著你的利潤(rùn)。（十二）不要不好意思說(shuō)“不”。大部分人都怕說(shuō)“不”，其實(shí)，如果你說(shuō)了夠多的話(huà)，他便會(huì)相信你真是在說(shuō)“不”。所以要耐心些，而且要前后一致。（十三）不要出軌。盡管在讓步的情況下，也要永遠(yuǎn)保持全局的有利形勢(shì)。（十四）假若你在做了讓步后想要反悔，也不要不好意思，因?yàn)槟遣凰闶菂f(xié)定，一切都還可以重新來(lái)過(guò)。（十五）不要太快或者作過(guò)多的讓步，以免對(duì)方過(guò)于堅(jiān)持原來(lái)的價(jià)格；在談判的過(guò)程中，要隨時(shí)注意對(duì)方讓步的次數(shù)和程度。

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• 問(wèn) 個(gè)人房屋買(mǎi)賣(mài)注意事項(xiàng)是哪些？
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  個(gè)人房屋買(mǎi)賣(mài)之前一定要了解這些1、售方提供的房屋產(chǎn)權(quán)證是否屬實(shí)？2、房產(chǎn)面積多大？3、該房產(chǎn)用途是什么？是辦公還是居住，或是其他？4、該房產(chǎn)有沒(méi)有被司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利？5、該房產(chǎn)是否已設(shè)定抵押？根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》的規(guī)定：抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。在這里，如果該房產(chǎn)已設(shè)定抵押，那么抵押方即為售房者，抵押權(quán)人就是售房者將該房產(chǎn)抵押的第三方即某人、某公司或某銀行；受讓人就是購(gòu)房者。這個(gè)規(guī)定的意思也就是售房者已將該房產(chǎn)抵押給第三方，在轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)時(shí)，并未通知第三方或未告知購(gòu)房者此房已設(shè)定抵押，那么轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。只有在抵押登記注銷(xiāo)或抵押權(quán)人同意的情況下，此房產(chǎn)方可進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)。個(gè)人房屋買(mǎi)賣(mài)流程一、咨詢(xún)、了解信息對(duì)于房屋買(mǎi)賣(mài)的雙方來(lái)說(shuō)，了解信息是第一步的。買(mǎi)賣(mài)雙方建立信息溝通渠道，買(mǎi)方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣(mài)方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書(shū)、身份證件及其它證件。二、尋找房源尋找房源可通過(guò)下面途徑1、通過(guò)親朋介紹;2、通過(guò)報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)信息或登出求購(gòu)信息進(jìn)行了解和尋找;3、選擇有資質(zhì)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司代理購(gòu)買(mǎi)。三、找到房源之后實(shí)地去看房選擇好目標(biāo)房源后，您需要親自到現(xiàn)場(chǎng)查看。專(zhuān)家提醒您：一定要與產(chǎn)權(quán)所有人親自面談，落實(shí)好房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，是否已具備上市交易條件。對(duì)已裝修的房屋，要查看水、電、天然氣、暖氣等設(shè)施是否能夠正常使用，房屋有無(wú)明顯質(zhì)量問(wèn)題等。

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• 問(wèn) 房屋買(mǎi)賣(mài)問(wèn)題要注意什么？
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  有關(guān)政策規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的情況有：(1)以低于房改政策規(guī)定的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)且沒(méi)有按照規(guī)定補(bǔ)足房?jī)r(jià)款的；(2)住房面積超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)，或者違反規(guī)定利用公款超標(biāo)準(zhǔn)裝修，且超標(biāo)部分未按照規(guī)定退回或者補(bǔ)足房?jī)r(jià)款及裝修費(fèi)用的；(3)處于戶(hù)籍凍結(jié)地區(qū)并已列入拆遷公告范圍內(nèi)的；(4)上市出售后形成新的住房困難的；(5)擅自改變房屋使用性質(zhì)的；(6)法律、法規(guī)以及縣級(jí)以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的。

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• 問(wèn) ??個(gè)人買(mǎi)賣(mài)房子應(yīng)該注意哪些問(wèn)題？
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  一、未依法取得房屋所有權(quán)證的房屋。我國(guó)房屋所有權(quán)的取得以登記為準(zhǔn)，房屋所有權(quán)證是房屋所有權(quán)人享有房屋所有權(quán)的唯一合法證明，因此在未取得房屋所有權(quán)證之前，法律上還不能確定房屋的合法所有權(quán)人，這樣的房屋是不能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的。二、違章建筑的房屋。違章建筑是指未經(jīng)主管部門(mén)許可而擅自動(dòng)工新建的各種建筑物，這里的違章建筑是指房屋。從違章建筑有無(wú)土地使用權(quán)的角度上講，違章建筑可以分為兩種情況：一是建造人未合法取得土地使用權(quán)就擅自建造房屋；二是在已經(jīng)取得土地使用權(quán)，但是尚未取得建設(shè)規(guī)劃許可證等相關(guān)批準(zhǔn)的文件的情況下擅自建造房屋。這兩種情況下違章建造的人都不能取得房屋的合法所有權(quán)，購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)房屋是沒(méi)有任何法律權(quán)利保障的。三、所有權(quán)為共有，未取得其他所有人同意而轉(zhuǎn)讓的房屋。房屋所有權(quán)共有人和房屋所有權(quán)人不是一個(gè)人，例如夫妻共有房屋等。共有人其中之一要賣(mài)這套房子，必須征得其他共有人的書(shū)面同意，否則，即使進(jìn)行了交易，這種交易也是無(wú)效的。四、鑒定為危樓的房屋。房屋一旦屬于危樓，不但居住沒(méi)有安全感，而且也沒(méi)有了其他的利用價(jià)值，因此購(gòu)房時(shí)一定要了解房屋的房齡、結(jié)構(gòu)等其他情況，做出是否屬于危樓的初步判斷，或者直接交給評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估。五、在農(nóng)村集體土地上興建的房屋。根據(jù)《土地管理法》有關(guān)規(guī)定，我國(guó)土地所有權(quán)包括兩種方式，就是國(guó)家所有土地和集體所有土地。城市居民從事建設(shè)應(yīng)當(dāng)依法使用國(guó)有土地，農(nóng)村居民每戶(hù)可以申請(qǐng)一處宅基地，農(nóng)村土地不能用于非農(nóng)業(yè)用途，因此，利用農(nóng)村集體土地建設(shè)的房屋對(duì)外出手的二手房，法律并不認(rèn)可，是不受法律保護(hù)的。六、已經(jīng)被列入拆遷公告范圍的房屋。通常情況下，被列入拆遷范圍的戶(hù)口是被凍結(jié)的，而且已經(jīng)列入拆遷公告的房屋，房地產(chǎn)交易管理部門(mén)不予辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)。因此，如購(gòu)買(mǎi)了此種房屋，會(huì)面臨相當(dāng)大的法律風(fēng)險(xiǎn)。七、依法被司法和行政機(jī)關(guān)查封、扣押或者依法以其他形式限制權(quán)屬轉(zhuǎn)移的房屋。國(guó)家司法機(jī)關(guān)主要是指法院、檢察院，行政機(jī)關(guān)如公安、海關(guān)等。上述機(jī)關(guān)代表國(guó)家行使司法權(quán)力和行政權(quán)力，對(duì)房屋的查封和扣押就是上述機(jī)關(guān)行使權(quán)力的表現(xiàn)，其目的在于限制所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。因此房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移是不能對(duì)抗此種公權(quán)力的。八、已經(jīng)出租給他人，出賣(mài)人未按規(guī)定通知承租人、侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)等權(quán)益的房屋。根據(jù)《合同法》第二百三十條規(guī)定：出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)力?！耙虼?，在出售房屋存在出租的情形下購(gòu)買(mǎi)，也會(huì)有相應(yīng)的法律風(fēng)險(xiǎn)。

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• 問(wèn) 簽房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)該注意點(diǎn)什么問(wèn)題
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  在購(gòu)買(mǎi)二手房查看清楚以下幾部分就不太會(huì)有大問(wèn)題出現(xiàn)。1、核實(shí)產(chǎn)權(quán)是否清晰:賣(mài)方必須是房屋的所有人，通過(guò)查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)證和產(chǎn)權(quán)人身份證核實(shí)，確認(rèn)無(wú)誤即可。2、核實(shí)房屋狀況：在看房的時(shí)候從以下幾個(gè)方面入手了解：房屋建筑狀況、房屋小區(qū)狀況、房屋權(quán)利情況。這些情況的核實(shí)，有利于你控制好交易的實(shí)際成本和風(fēng)險(xiǎn)。3、明確交易程序：二手房交易可分為看房、簽約、按合同約定明確時(shí)間給首付款、過(guò)戶(hù)、交房、給余款幾大步驟。這幾個(gè)步驟需要注意：保留好交易的證據(jù)、過(guò)戶(hù)是一定要房產(chǎn)證上所有人都到場(chǎng)才可以過(guò)戶(hù)、在交房時(shí)要查看清楚對(duì)方是否繳納清了物業(yè)費(fèi)、水電煤氣費(fèi)。4、明確違約責(zé)任：和賣(mài)方要明確嚴(yán)格的違約責(zé)任，是雙方誠(chéng)信履行二手房買(mǎi)賣(mài)合同的保障。實(shí)踐中，小額的定金處罰或簡(jiǎn)單的“違約方應(yīng)承擔(dān)守約方損失”，缺少實(shí)際效果。當(dāng)房?jī)r(jià)波動(dòng)、資金不足、稅費(fèi)改革等情況出現(xiàn)時(shí)，一方拖延或拒絕履行合同的情形時(shí)有發(fā)生。