??什么是延期交房?遇到新房延期交房要怎么處理？

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• 147****9418

  一、何為延期交房？
  所謂的延期交房，根據(jù)我國的相關(guān)法律規(guī)定可以分為正常延期交房和非正常延期交房。這兩個的判定標準如下：
  正常延期交付：正常延期交付主要指由于施工遲延或者相關(guān)政府手續(xù)辦理遲延、市政配套遲延等導致的房屋交付逾期。這種延期交付屬于延后交房時間，購房者給出賣人一定的寬限期，經(jīng)過一段時間等待就可以收房的情況。
  非正常延期交付：非正常延期交付主要指由于出賣人經(jīng)濟實力、相關(guān)政府手續(xù)違法且無法辦理等導致出賣人不能或者短時間內(nèi)不能交付房屋的情形。
  其中有一個補充條款，以下條件不算構(gòu)成延期交房：
  1、因不可抗力對按時交付產(chǎn)生影響。根據(jù)《合同法》第一百十七條：“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規(guī)定的除外。當事人延期履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責任”的規(guī)定，因不可抗力的出現(xiàn)對房屋的正常交付產(chǎn)生重大影響，造成出賣人可能延期交房的，出賣人可因此部分或全部免除責任。但是，出賣人應(yīng)在合理時間內(nèi)對買受人及時履行通知義務(wù)，否則構(gòu)成延期交房。
  2、因重大規(guī)劃、設(shè)計變更對按時交付產(chǎn)生影響。如果在房屋建設(shè)過程中遇到政府主動提起的規(guī)劃變更，或者是房屋在施工過程中遭遇重大技術(shù)難題必須對設(shè)計進行變更的，此類情況因不能歸人不可抗力范疇而使出賣人免責，但如果完全按照買賣合同的約定由出賣人承擔違約責任，顯然有失公平。
  看到這里，你大概就明白了延期交房是怎么認定的，而一般購房合同里，延期交房的開發(fā)商是要向業(yè)主支付違約金的，但那是在非正常延期交付的情況下才有，正常的延期交付是不算違約金的。
  
  二、購房者如何避免被“坑”？
  延期交房的情況是房屋買賣過程中普遍存在的一種情況，那么購房者如何才能避免被“坑”？簡單來說，給大家支三招，有這三點，任何套路開發(fā)商都你可以跟他說理，并且它絕對不會套得了你，無論**后你是退房還是賠償違約金，法律一定會站在你這邊。這三條就是：
  1、注意保留材料。你在購房一直到交房時候的所有材料必須要保存起來，這個非常重要，這是關(guān)鍵時刻能夠硬懟開發(fā)商的證據(jù)。如果你材料都不齊全，那你再有理都有難度。
  2、契約流程要走完。比如開發(fā)商一直不交房，你想解除合同，就必須得先走催告，催告后三個月，開發(fā)商仍然沒有交房，你就名正言順的有了合同解除權(quán)。這程序如果少了，就容易被對方抓到空子。
  3、律師協(xié)助簽補充合同。在簽訂購房合同時，合同正本往往問題不大，真正有容易出現(xiàn)問題的是合同的附件，也就是補充合同里面。這個時候，有一個懂經(jīng)濟法和民法的律師在身旁，幫你審閱合同，那么基本上就不可能會被開發(fā)商鉆到空子。
  有這三條在手，你就是開發(fā)商眼里**厲害的維權(quán)者！雖然這些東西會讓你感覺很麻煩，但卻讓你穩(wěn)穩(wěn)的不被開發(fā)商坑蒙。

  查看全文↓ 2019-02-16 19:16:46
• 151****0848

  一、交房時應(yīng)注意什么 房屋交付涉及兩方面關(guān)系:一是房屋買賣合同的履行,二是物業(yè)管理合同的建立。 收房時主要應(yīng)注意三個問題:
  1、審查有關(guān)證件。首先審查房屋是否具備交房條件,示范合同第八條有明確約定。按《北京市城市房屋轉(zhuǎn)讓管理辦法》規(guī)定,取得建設(shè)工程竣工備案表為交房的法定前提條件。否則,購房者一般可拒絕收房。此外,還需審查幾個證件,包括住宅質(zhì)量說明書、住宅質(zhì)量保證書、房屋面積實測表等。
  2、審查房屋質(zhì)量。主要看房屋是否與合同約定一致,包括戶型、朝向、尺寸、結(jié)構(gòu)等。如這些方面發(fā)生變化,購房者可要求退房。如存在質(zhì)量問題,應(yīng)要求開發(fā)商修理,待修理后再重新驗房。
  3、審查交房費用。 房屋價款結(jié)算。期房是依據(jù)房屋預測面積計算合同價款,收房時雙方應(yīng)根據(jù)面積差異予以結(jié)算。物業(yè)管理費用。作為異產(chǎn)毗鄰房產(chǎn),實行強制性物業(yè)管理制度。購房者接收房屋后,無論是否入住,就開始享受到前期物業(yè)服務(wù),因此收房時就須交納物業(yè)管理費。按北京現(xiàn)行規(guī)定,物業(yè)管理企業(yè)一次**多可收取一年的物業(yè)費。 公共維修基金。公共維修基金是為房屋公共部位和公共設(shè)施進行大、中修而準備的基金,按照房款2%交納,可交給開發(fā)商,也可直接去房管局小區(qū)辦交納。
  二、開發(fā)商延期交房如何處理 在房地產(chǎn)買賣合同中,一般均約定有交房時間,但開發(fā)商延期交房的情況仍十分普遍。當業(yè)主遭遇開發(fā)商延期交房時,應(yīng)根據(jù)不同情況進行處理:
  1、雙方在《房地產(chǎn)買賣合同》中的約定有違約責任的,則根據(jù)合同的約定進行處理。
  2、如合同沒有約定的,則依照法律規(guī)定進行處理。根據(jù)《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條、第十七條的規(guī)定,可作如下處理:
  (1)、出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款,經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行,業(yè)主一方可以請求解除合同的,但合同另有約定的除外。解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的,解除權(quán)應(yīng)當在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;逾期不行使的,解除權(quán)消滅。
  (2)業(yè)主可以主張逾期交房違約金。逾期交付使用房屋的違約金,按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定。

  查看全文↓ 2019-02-16 19:16:40
• 155****9573

  一、遇到逾期交房，該如何維權(quán)？
  逾期交付房屋是指房屋出賣方在超出與購房者約定的時間之后才交房。為了解決逾期交房這一問題，建議購房者**好能向第三方提供房屋達到合同中規(guī)定的交付標準的有關(guān)證明文件以及購房合同中關(guān)于交房時間的具體約定。
  如果是出賣方的原因?qū)е路课萦馄诮桓?，那么購房者可以按照購房合同上關(guān)于逾期交房的約定，追究出賣方的責任。但如果兩者僅是口頭協(xié)議約定交房時間，出賣方違背口頭約定但并未超過合同上注明的交房時間，購房者則無法追究出賣方的違約責任。
  
  二、不動產(chǎn)權(quán)證按時辦不下來，該怎么辦？
  購房過程中涉及到的環(huán)節(jié)有很多，購房者無法按時辦理好不動產(chǎn)權(quán)證的原因也比較復雜。
  比如開發(fā)商沒有取得合法的土地使用權(quán)力、土地出讓金還未完全繳清、沒有取得銷售許可資格、在售樓盤內(nèi)存在違章建筑物、政策的調(diào)整或者辦理不暢等等，都會影響到不動產(chǎn)權(quán)證的辦理速度。
  因此，如果購房者沒能按時拿到不動產(chǎn)權(quán)證，首先要確定一下未能按時辦理房產(chǎn)證的具體原因，并根據(jù)雙方簽訂的購房合同細則來追究相關(guān)的違約責任。
  
  三、買新房簽購房合同時應(yīng)該注意什么？
  1、購房合同中，開發(fā)商簽字蓋章處不得是該樓盤當時的代理商或者房屋交易中介機構(gòu)的信息，必須是這個合法項目開發(fā)商的簽章。代理商和中介應(yīng)在其代理機構(gòu)的位置上簽字蓋章。
  2、購房合同是開發(fā)商和購房者之間的協(xié)議約定，無論是建設(shè)單位還是代理商或者中介，即便他們是掛靠在合法的開發(fā)企業(yè)名下的，也不能以與他們簽訂的合同作為依據(jù)。因為這種合同在法律意義上是不被認可的。
  3、開發(fā)商簽章處除了有該開發(fā)企業(yè)的公章，也要有開發(fā)商或者相關(guān)委托人的簽章。因為只有這樣才能更好地避免合同在履行過程中出現(xiàn)糾紛。
  4、如果開發(fā)商在五證齊全的情況下，再三拖延交房時間，而項目的實際情況也表明其并未實際履行合同，已經(jīng)構(gòu)成了違約，購房者可以通過法律途徑要求解除合同。讓開發(fā)商返還房款并承擔因此造成的經(jīng)濟損失。
  5、如果因為某些原因?qū)е虏粍赢a(chǎn)權(quán)證辦理延遲，買方也可以根據(jù)合同約定，通過協(xié)商或訴訟的方式，要求開發(fā)商承擔逾期交房的違約責任。

  查看全文↓ 2019-02-16 19:16:31
• 138****2779

  一:審查相關(guān)證明材料。交房時審查開發(fā)商是否辦理了綜合驗收備案證明等資料。二:看是不是非開發(fā)商原因造成的延期交房。根據(jù)“合同”規(guī)定,不可抗力是指不能預見、不能 避免并不能克服的客觀情況。否則,開發(fā)商不能輕易免除延期交房的違約責任。三:保留相關(guān)證明材料。四:注意訴訟時效。

  查看全文↓ 2019-02-16 19:16:25

相關(guān)問題

• 問 ??新房延期交房怎么辦?交房延期如何處理?
  答

  一、延期交房是如何認定的？延期交房是指開發(fā)商在商品房預售合同規(guī)定的交付使用期限內(nèi)，沒有將符合交付使用條件的房屋交給購房者入住的行為。延期交房包括兩種情況：1、正常延期交付。正常延期交付主要指由于施工遲延或者相關(guān)政府手續(xù)辦理遲延、市政配套遲延等導致的房屋交付逾期。這種延期交付屬于延后交房時間，購房者給開發(fā)商一定的寬限期，經(jīng)過一段時間等待就可以收房的情況。2、 非正常延期交付。非正常延期交付主要指由于開發(fā)商經(jīng)濟實力、相關(guān)政府手續(xù)違法且無法辦理等導致開發(fā)商不能或者短時間內(nèi)不能交付房屋的情形。原則上，出賣人不能在約定時間交付房屋便構(gòu)成延期交房。但在下列情況下，不構(gòu)成延期交房：①因不可抗力對按時交付產(chǎn)生影響。根據(jù)《合同法》第一百十七條：因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規(guī)定的除外。當事人延期履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責任的規(guī)定，因不可抗力的出現(xiàn)對房屋的正常交付產(chǎn)生重大影響，造成出賣人可能延期交房的，出賣人可因此部分或全部免除責任。但是，出賣人應(yīng)在合理時間內(nèi)對買受人及時履行通知義務(wù)，否則構(gòu)成延期交房。②因重大規(guī)劃、設(shè)計變更對按時交付產(chǎn)生影響。如果在房屋建設(shè)過程中遇到政府主動提起的規(guī)劃變更（如政府部門需要拓寬建設(shè)項目前的道路，要求道路兩旁建筑物各自退后一定距離，為此，開發(fā)商需要時間來對整個設(shè)計方案進行修改），或者是房屋在施工過程中遭遇重大技術(shù)難題（如地質(zhì)條件的突變）必須對設(shè)計進行變更的，此類情況因不能歸人不可抗力范疇而使開發(fā)商免責，但如果完全按照買賣合同的約定由開發(fā)商承擔違約責任，顯然有失公平。

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• 問 新房延期交房怎么辦?交房延期如何處理?
  答

  首先應(yīng)當確定的是，開發(fā)商逾期交房肯定是構(gòu)成違約的。既然構(gòu)成違約，就應(yīng)承擔相應(yīng)的違約責任。關(guān)于違約責任的承擔，一般商品房買賣合同中會有約定。有約定的，當然從其約定，如果合同未對違約責任作出約定，則需要根據(jù)相關(guān)法律來確定違約責任。根據(jù)法律規(guī)定，開發(fā)商逾期交房，購房者可以要求其支付違約金，滿足條件的還可以要求解除購房合同。關(guān)于違約金金額的確定，根據(jù)規(guī)定，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定。而當開發(fā)商遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在3個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當事人可以請求解除合同。購房者維權(quán)可以先與開發(fā)商進行溝通協(xié)商。法律依據(jù)：《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當事人另有約定的除外?！?*高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算。

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• 問 開放商延期交房怎么辦? 開發(fā)商延期交房要怎么處理
  答

  開發(fā)商無正當理由延期交房的，購房人應(yīng)當催告，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)如果仍然沒有交房，可以要求解除合同。另外購房者也可按照合同要求支付違約金或者賠償損失。如果合同既約定違約金又約定了賠償損失的，不能同時適用，可擇一較高者適用?！逗贤ā返诰攀臈l規(guī)定，當事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行的，對方可以解除合同。**高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》對“合理期限”進行了明確，該解釋規(guī)定，出賣人遲延交付房屋，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當事人另有約定的除外。該解釋又規(guī)定，法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經(jīng)對方當事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;逾期不行使的，解除權(quán)消滅。以上規(guī)定中，兩個催告和兩個三個月的規(guī)定應(yīng)當區(qū)分清楚，一為購房者催告開發(fā)商交房，一為開發(fā)商催告購房者行使解除權(quán);一為購房者催告后經(jīng)過三個月取得解除權(quán)，一為開發(fā)商催告后購房者的解除權(quán)有效期縮短為三個月。鑒于以上的規(guī)定，在開發(fā)商延遲交房時，不管購房者是不是真的準備解除合同，都應(yīng)當在開發(fā)商延遲交房后立即發(fā)函催告，一是在開發(fā)商遲遲不能交付房屋時采取的一個應(yīng)對舉措;二是催告后可解除合同對開發(fā)商也是一種壓力。依合同法和司法解釋的規(guī)定，應(yīng)當是不可以的，催告是解除合同的前提條件。法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經(jīng)對方當事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;延期不行使的，解除權(quán)消滅。按照《合同法》的有關(guān)規(guī)定，出賣人延期交付房屋的，應(yīng)當支付違約金或者賠償損失。當事人可以約定一方違約時應(yīng)當根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。

  全部3個回答>
• 問 房子延期交房怎么處理
  答

  遇到房子延期交房的情況，要根據(jù)實際的情況進行解決，如果是因為市政部門的規(guī)劃或者是一些正常的原因而延期交房，在能夠接受的時間范圍之內(nèi)可以給開發(fā)商一定的寬限期，適當?shù)难娱L一段時間，等待開發(fā)商通知驗收房屋，如果屬于非正常延期交房，購房者可以根據(jù)自身所簽署的購房合同，按照合同上所約定的時間要求開發(fā)商及早交房并且給予相應(yīng)的違約補償。購房者在與開發(fā)商簽署房屋買賣協(xié)議的過程當中，都會在合同當中明確標識出交房的時間，如果是因為開發(fā)商自身的原因，比如房屋質(zhì)量不過關(guān)，或者是設(shè)計規(guī)劃出現(xiàn)問題而導致的延期交房，購房者可以選擇退房，或者是向消協(xié)投訴以及相關(guān)的房管部門反映，**好是與其他的購房者共同向開發(fā)商協(xié)商，必要的話也能夠向法院提起訴訟。

• 問 新房延期交房怎么辦?？延期交房怎么退房？
  答

  逾期交付要注意以下幾點：1、給開發(fā)商書面的催交付通知書2、約定交付時間和違約責任3、追究本次違約責任4、了解房子工程狀況，和未交付原因

  全部4個回答>