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我于兩年前買了一套商品房，但是直到今天我仍然無法拿到房屋產(chǎn)權(quán)證，原來發(fā)展商早已把整幢樓抵押出去了。照理說，我買了該所房屋，這所房屋的產(chǎn)權(quán)就應(yīng)該屬于我，發(fā)展商沒有道理把我的房子作為抵押物，而只有我自己才可以抵押我自己的房產(chǎn)。為了討回公道，也為了保護(hù)購房者的利益，我和住在這幢樓里的全體居民準(zhǔn)備起訴發(fā)展商。■點(diǎn)評：大家都知道，房地產(chǎn)開發(fā)是一個需要大批資金支持的產(chǎn)業(yè)，光靠發(fā)展商自己是無法完成整個開發(fā)項(xiàng)目的。因此一般來說，發(fā)展商都會想辦法取得金融機(jī)構(gòu)的支持，而要想從銀行處得到支持，發(fā)展商需要采用各種方式取得金融機(jī)構(gòu)的信任，以獲得貸款，從而順利完成房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)。例如，發(fā)展商通常會用自己的土地使用權(quán)、在建項(xiàng)目、竣工的房地產(chǎn)項(xiàng)目等向金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行抵押，從而獲得貸款。如果已經(jīng)抵押的項(xiàng)目在銷售出去之前已經(jīng)解除抵押權(quán)，就不存在法律問題，這是第一種情況；但如果已經(jīng)抵押出去的房產(chǎn)在賣出去以后仍然不能解除抵押手續(xù)，或是發(fā)展商將剛剛銷售出去的房產(chǎn)又進(jìn)行擅自抵押，就出現(xiàn)了法律問題，這是第二種情況。第一種情況是，原來發(fā)展商為了籌措資金，將其在建項(xiàng)目抵押給銀行，在抵押期間雖然已將抵押房屋銷售出去，但長期不解除抵押手續(xù)；第二種情況是發(fā)展商在將房產(chǎn)預(yù)售給購房人后，在購房人尚未領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證之前，將已售出的房屋又抵押給金融機(jī)構(gòu)。由于發(fā)展商的這種抵押行為，使得購房人不能夠及時辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，同時又使購房人已購的房產(chǎn)在權(quán)利上受到威脅。如果發(fā)展商未按借款合同按期向金融機(jī)構(gòu)還款，金融機(jī)構(gòu)（抵押權(quán)人）要求主張或行使抵押權(quán)時，購房人的權(quán)益就有可能受到侵害，或至少購房人會被卷入一場關(guān)于房產(chǎn)權(quán)利的紛爭之中，這種情況會使購房人糊里糊涂地陷入一場無謂的法律訴訟之中。因此，可以說發(fā)展商的這種做法有意或無意中對購房人構(gòu)成了侵權(quán)。為避免上述風(fēng)險的發(fā)生，購房人在與發(fā)展商簽訂購房買賣合同之前要弄清，你所要購買的房子是否被發(fā)展商進(jìn)行了抵押，發(fā)展商是否將已經(jīng)抵押的房產(chǎn)解除了抵押。根據(jù)你的來信分析，情況應(yīng)該屬于發(fā)展商將已預(yù)售給你的房產(chǎn)擅自抵押了出去，你現(xiàn)在的唯一辦法就是提起訴訟，要求發(fā)展商承擔(dān)責(zé)任
全部3個回答>預(yù)售商品房抵押貸款怎么弄? 房屋預(yù)售合同能夠辦理抵押貸款嗎
156****7169 | 2019-02-25 17:33:18
已有3個回答
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158****3744
可以抵押貸款。預(yù)售商品房貸款抵押是指購房人在支付首期規(guī)定的房價款后,有貸款銀行代替支付金額,將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。
查看全文↓ 2019-02-25 17:33:35
所以辦理預(yù)購商品房抵押貸款就要辦理預(yù)抵押登記。這主要體現(xiàn)了購房者和銀行之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系,是對銀行債權(quán)的一種保證。
辦理預(yù)售商品房抵押貸款需要提供以下材料：
(1) 登記申請書;
(2) 申請人身份證明;
(3) 抵押合同
(4) 借款合同;
(5) 預(yù)售商品房預(yù)告登記證明;
(6) 商品房買賣合同。 -
141****0410
若是我行個人貸款，一般以房產(chǎn)作為抵押，抵押物為該房產(chǎn)的房產(chǎn)證原件。我行個人貸款接受產(chǎn)權(quán)明晰、變現(xiàn)能力較強(qiáng)的商品住房和商業(yè)用房作為抵押物，且必須已辦妥產(chǎn)權(quán)證明，產(chǎn)權(quán)清晰，可上市流通并能依法辦理抵押登記，沒有產(chǎn)權(quán)爭議等不利變現(xiàn)的情況。
查看全文↓ 2019-02-25 17:33:31
具體您的房子是否符合條件，需要您申請貸款時與經(jīng)辦行確認(rèn)。 -
145****8483
法客帝國按：
查看全文↓ 2019-02-25 17:33:27
《中華人民共和國物權(quán)法》第二十條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。”、《房屋登記辦法》第六十八條規(guī)定“預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人書面同意，處分該房屋申請登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予辦理。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行相應(yīng)的房屋登記之日起三個月內(nèi)，當(dāng)事人申請房屋登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照預(yù)告登記事項(xiàng)辦理相應(yīng)的登記。”
僅根據(jù)上述規(guī)定，抵押預(yù)告登記是否具有物權(quán)效力以及權(quán)利人是否因此而享有抵押權(quán)（優(yōu)先受償權(quán)），在理論和實(shí)務(wù)上一直都有爭議，在司法實(shí)踐中甚至存在截然相反的判例（對于各地區(qū)的相關(guān)相反判例，法客帝國將陸續(xù)推送）。這對保障債權(quán)人利益，尤其是為預(yù)售商品房提供貸款的商業(yè)銀行而言，存在極大的不確定性風(fēng)險，下面這則刊登在《**高人民法院公報》2014年第9期的上海市第二中級人民法院的二審判例，認(rèn)為預(yù)告登記并未使銀行獲得現(xiàn)實(shí)的抵押權(quán)，銀行不能對該預(yù)售商品房行使抵押權(quán)。本案終審日期為：2012年10月26日。
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【裁判摘要】
一、開發(fā)商為套取銀行資金，與自然人串通簽訂虛假的預(yù)售商品房買賣合同，以該自然人的名義與銀行簽訂商品房抵押貸款合同而獲得銀行貸款，當(dāng)商品房買賣合同被依法確認(rèn)無效后，開發(fā)商與該自然人應(yīng)對銀行的貸款共同承擔(dān)連帶清償責(zé)任。
二、預(yù)售商品房抵押貸款中，雖然銀行與借款人（購房人）對預(yù)售商品房做了抵押預(yù)告登記，但該預(yù)告登記并未使銀行獲得現(xiàn)實(shí)的抵押權(quán)，而是待房屋建成交付借款人后銀行就該房屋設(shè)立抵押權(quán)的一種預(yù)先的排他性保全。如果房屋建成后的產(chǎn)權(quán)未登記至借款人名下，則抵押權(quán)設(shè)立登記無法完成，銀行不能對該預(yù)售商品房行使抵押權(quán)。
原告：中國光大銀行股份有限公司上海青浦支行。
負(fù)責(zé)人：管銀熙，該支行行長。
被告：上海東鶴房地產(chǎn)有限公司。
法定代表人：童彬彬，該公司董事長。
被告：陳思綺。
原告中國光大銀行股份有限公司上海青浦支行(以下簡稱光大銀行)因與被告上海東鶴房地產(chǎn)有限公司(以下簡稱東鶴公司)、被告陳思綺發(fā)生保證合同糾紛，向上海市青浦區(qū)人民法院提起訴訟。
原告光大銀行訴稱：2007年8月29日，其與兩被告簽訂《個人貸款合同(抵押、保證)》1份，約定：被告陳思綺向其借款人民幣37萬元(以下幣種均為人民幣)，用于購買坐落于上海市青浦區(qū)鶴如路185弄20號102室房屋，被告東鶴公司承擔(dān)連帶責(zé)任。合同簽訂后，原告按約發(fā)放貸款。因兩被告之間的房屋買賣行為已被法院生效判決確認(rèn)無效，故請求判令被告陳思綺償付自2011年3月20日起至2011年6月20日的利息7843.86元以及自2011年6月21日起至實(shí)際清償之日止的利息(利率按合同約定計(jì)算)；被告東鶴公司連帶清償借款本金354852.26元，償付合同期內(nèi)利息和逾期利息7843.86元(暫計(jì)至2011年6月20日)及自2011年6月21日起至實(shí)際清償之日止的利息(利率按合同約定計(jì)算)；兩被告償付原告律師代理費(fèi)15000元；原告在抵押物處分時享有優(yōu)先受償權(quán)，不足部分由兩被告連帶清償。
被告陳思綺未作答辯。
被告東鶴公司辯稱：法院生效判決已經(jīng)明確其與被告陳思綺簽訂的《商品房預(yù)售合同》無效，故系爭《個人貸款合同(抵押、保證)》也無效，東鶴公司不應(yīng)承擔(dān)保證責(zé)任；且東鶴公司已經(jīng)向陳思綺返還房款，無需再向光大銀行還款。故請求駁回光大銀行對其的全部訴訟請求。
上海市青浦區(qū)人民法院一審查明：
1．2007年8月29日，原告光大銀行與被告陳思綺、東鶴公司簽訂《個人貸款合同(抵押、保證)》1份，約定陳思綺向光大銀行借款37萬元，用于購房。陳思綺以坐落于上海市青浦區(qū)鶴如路185弄20號102房屋作為抵押物提供擔(dān)保，擔(dān)保范圍包括利息、律師費(fèi)等；貸款期限自2007年9月12日至2037年9月12日，還款方式采用等額還本付息法。東鶴公司作為保證人在合同上蓋章。合同簽訂后，光大銀行和陳思綺于2007年9月12日辦理抵押物登記手續(xù)，光大銀行于同日發(fā)放貸款。
2．2010年12月28日，上海市青浦區(qū)人民法院受理陳思綺訴東鶴公司商品房預(yù)售合同糾紛案。審理中，光大銀行作為第三人參加訴訟。上海市青浦區(qū)人民法院在審理該案中認(rèn)為，陳思綺和東鶴公司通過簽訂商品房預(yù)售合同的合法形式，掩蓋了東鶴公司獲得銀行貸款的非法目的，該行為損害了他人的利益，故合同無效。因商品房預(yù)售合同被確認(rèn)無效，貸款合同的目的已無法實(shí)現(xiàn)，故該貸款合同應(yīng)一并予以解除。據(jù)此上海市青浦區(qū)人民法院作出(2011)青民三(民)初字第79號民事判決，判決合同無效；陳思綺歸還光大銀行借款本金355672.35元及截至2011年3月29日的利息。陳思綺不服該判決提起上訴，上海市第二中級人民法院作出(2011)滬二中民二(民)終字第1370號民事判決，駁回上訴，維持原判。之后，光大銀行收到歸還的貸款820.09元。
3．光大銀行為本案一審支出的律師費(fèi)用為5000元。
上海市青浦區(qū)人民法院一審認(rèn)為：
原告光大銀行與被告東鶴公司、陳思綺簽訂的《個人貸款合同(抵押、保證)》是當(dāng)事人在平等、自愿的基礎(chǔ)上締結(jié)的，是其真實(shí)意思表示，合法有效。由于貸款合同被判令解除后，陳思綺未履行生效判決規(guī)定的還款義務(wù)，根據(jù)合同約定，光大銀行有權(quán)行使抵押權(quán)。東鶴公司作為保證人也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的保證責(zé)任。光大銀行為本案支付的律師代理費(fèi)為5000元，根據(jù)合同約定，此款應(yīng)由陳思綺償付，東鶴公司承擔(dān)保證責(zé)任。對光大銀行主張的其他律師代理費(fèi)，因非本案支出的費(fèi)用，故不予支持。由于光大銀行的債權(quán)既有保證又有物的擔(dān)保，故東鶴公司對物的擔(dān)保以外的債權(quán)承擔(dān)保證責(zé)任。鑒于借款合同的有效性已在前述作了認(rèn)定，故保證合同有效，東鶴公司仍應(yīng)承擔(dān)保證責(zé)任。陳思綺經(jīng)合法傳喚無正當(dāng)理由拒不到庭參加訴訟，放棄了自己的抗辯權(quán)利。
綜上，上海市青浦區(qū)人民法院于2012年5月30日作出判決：
一、陳思綺應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)償付光大銀行律師代理費(fèi)5000元；
二、如陳思綺未履行(2011)青民三(民)初字第79號民事判決確定的歸還借款本金354852.26元(2011年6月21日后的利息按合同規(guī)定計(jì)算)以及本判決第一條確定的律師費(fèi)5000元，光大銀行可以與抵押人陳思綺協(xié)議，以坐落于上海市青浦區(qū)鶴如路185弄20號102室房屋折價，或者申請以拍賣、變賣該抵押物所得價款優(yōu)先受償。抵押物折價或者拍賣、變賣后，其價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人陳思綺所有，不足部分由陳思綺清償；
三、在陳思綺提供的抵押物不足以清償全部債務(wù)時，由東鶴公司對不足部分債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。東鶴公司承擔(dān)保證責(zé)任后，有權(quán)向陳思綺追償。
光大銀行、東鶴公司均不服一審判決，向上海市第二中級人民法院提起上訴。
上訴人光大銀行上訴稱：1.根據(jù)貸款合同約定，債權(quán)人為實(shí)現(xiàn)債權(quán)所支出的律師費(fèi)應(yīng)由債務(wù)人承擔(dān)，保證人承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。2．光大銀行有權(quán)向被上訴人陳思綺及東鶴公司主張因逾期還款導(dǎo)致的自2011年3月20日起至2011年6月20日的利息7843.86元。3．東鶴公司是貸款的實(shí)際使用人，與陳思綺構(gòu)成共同侵權(quán)，應(yīng)與陳思綺共同向光大銀行承擔(dān)連帶清償責(zé)任，不應(yīng)適用“先物的擔(dān)保，后人的擔(dān)?！钡脑瓌t。請求二審法院撤銷原判第一、二、三項(xiàng)，改判支持其一審的訴訟請求，上訴費(fèi)用由陳思綺與東鶴公司承擔(dān)。
上訴人東鶴公司上訴稱：1．上訴人光大銀行與被上訴人陳思綺的貸款合同已解除，東鶴公司不應(yīng)承擔(dān)保證責(zé)任，且光大銀行并非善意，其抵押權(quán)不應(yīng)受到保護(hù)。2．生效判決認(rèn)定房屋預(yù)售合同無效，系爭房屋歸東鶴公司所有。3．光大銀行支付的律師費(fèi)不應(yīng)由其承擔(dān)。請求二審法院：1．撤銷原審判決，依法改判或發(fā)回重審，駁回光大銀行對其的訴訟請求；2．由光大銀行與陳思綺承擔(dān)本案上訴費(fèi)用。
被上訴人陳思綺辯稱：1．上訴人光大銀行要求其還款是合理的，且認(rèn)可光大銀行主張的利息，但其無力還款。2．律師費(fèi)不是合理支出，不應(yīng)由其承擔(dān)。3．系爭房屋是其購買的，抵押權(quán)行使后超出債權(quán)部分應(yīng)歸其所有。請求駁回上訴人東鶴公司的上訴。
上海市第二中級人民法院經(jīng)二審，確認(rèn)了一審查明的事實(shí)。
另查明：
1．上訴人光大銀行和被上訴人陳思綺于2007年9月12日辦理預(yù)告登記(預(yù)購商品房抵押)。一審對此表述欠妥，應(yīng)予糾正。
相關(guān)問題
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若是我行個人貸款，一般以房產(chǎn)作為抵押，抵押物為該房產(chǎn)的房產(chǎn)證原件。我行個人貸款接受產(chǎn)權(quán)明晰、變現(xiàn)能力較強(qiáng)的商品住房和商業(yè)用房作為抵押物，且必須已辦妥產(chǎn)權(quán)證明，產(chǎn)權(quán)清晰，可上市流通并能依法辦理抵押登記，沒有產(chǎn)權(quán)爭議等不利變現(xiàn)的情況。具體您的房子是否符合條件，需要您申請貸款時與經(jīng)辦行確認(rèn)。
全部5個回答> -
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如何辦理：1、借款人準(zhǔn)備相關(guān)資料：在貸款前，借款人需要向銀行提供許多資料，這就包括身份證，戶口本，結(jié)婚證，房產(chǎn)證，購房合同．2、銀行流水對賬單：根據(jù)房屋價值的不同，銀行的房貸額度也不同，除了需要對房產(chǎn)證進(jìn)行抵押，銀行為了更好的規(guī)避風(fēng)險，也需要借款人有良好的信用和經(jīng)濟(jì)實(shí)力，所以大多數(shù)銀行會要求借款人提供個人賬戶近半年的銀行流水對賬單。3、向銀行申請貸款：房屋貸款的額度一般在5000元以上，房產(chǎn)價值的70％以下。貸款預(yù)期年化利率會根據(jù)央行基準(zhǔn)預(yù)期年化利率上調(diào)一定比率，貸款期限一般為5至30年，還款方式一般有等額本息，等額本金兩種方式，前者前期還款壓力較小，后者后期還款壓力較小，借款人可以根據(jù)自身情況靈活選擇。4、銀行審核房貸：在申請完房貸后，銀行就開始了對借款人的資質(zhì)審核。5、銀行審核通過，辦理相關(guān)手續(xù)：銀行在通過借款人的房貸審核，同意批貸后，借款人需要與銀行業(yè)務(wù)員一同前往當(dāng)?shù)乜h級以上產(chǎn)房管理部門做抵押登記手續(xù)。6、銀行獲得房產(chǎn)證，放款：在上面的手續(xù)和過程都辦好后，銀行將會向借款人放款。但是由于是房屋貸款，一般來說，銀行的放款會直接打到地產(chǎn)開發(fā)商的賬戶中，并不會直接發(fā)放給借款人。
全部4個回答> -
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可以抵押貸款。預(yù)售商品房貸款抵押是指購房人在支付首期規(guī)定的房價款后,有貸款銀行代替支付金額,將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。所以辦理預(yù)購商品房抵押貸款就要辦理預(yù)抵押登記。這主要體現(xiàn)了購房者和銀行之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系,是對銀行債權(quán)的一種保證。辦理預(yù)售商品房抵押貸款需要提供以下材料：(1) 登記申請書;(2) 申請人身份證明;(3) 抵押合同(4) 借款合同;(5) 預(yù)售商品房預(yù)告登記證明;(6) 商品房買賣合同。
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再將土地抵押就是重復(fù)抵押了。 因?yàn)檗k理預(yù)售許可證之后，預(yù)售的房地產(chǎn)可以進(jìn)行抵押。開發(fā)商如果已經(jīng)辦理預(yù)售許可證之后是不能將土地再進(jìn)行抵押的。開發(fā)商能夠預(yù)售需滿足以下條件：1、①、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;②、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;③、按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;④、向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。2、《城市商品房預(yù)售售管理辦法》第五條與《房地產(chǎn)管理法》第四十四條內(nèi)容相同;第六條商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。
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