預(yù)售商品房抵押貸款可以嗎? 開發(fā)商有權(quán)將簽了預(yù)售合同的商品房進(jìn)行抵押貸款嗎

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• 158****2649

  再將土地抵押就是重復(fù)抵押了。 因?yàn)檗k理預(yù)售許可證之后，預(yù)售的房地產(chǎn)可以進(jìn)行抵押。開發(fā)商如果已經(jīng)辦理預(yù)售許可證之后是不能將土地再進(jìn)行抵押的。
  
  開發(fā)商能夠預(yù)售需滿足以下條件：
  
  1、①、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;
  
  ②、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;
  
  ③、按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;
  
  ④、向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。
  
  2、《城市商品房預(yù)售售管理辦法》第五條與《房地產(chǎn)管理法》第四十四條內(nèi)容相同;第六條商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。

  查看全文↓ 2019-03-03 14:55:50
• 152****5178

  房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移并不是合同設(shè)立時(shí)生效的，而是登記生效。所以對方是可以進(jìn)行抵押貸款的。
  但是房地產(chǎn)買賣合同簽訂后，未告知買受人又將房屋抵押給第三人的，其行為構(gòu)成了欺詐，買受人可以在解除合同并要求對方賠償損失的前提下要求房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)不超過已付房款1倍的懲罰性賠償金。

  查看全文↓ 2019-03-03 14:55:46
• 146****8579

  
  商品房在中國興起于上世紀(jì)80年代，隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，與此相關(guān)的法律糾紛也日益頻發(fā)。當(dāng)今個(gè)人向銀行按揭貸款買房，購買預(yù)售房已屬常見情況。
  
  當(dāng)購房者與開發(fā)商解除商品房預(yù)售合同后，與銀行的借款合同該如何處理？銀行的訴訟地位又該如何列明？
  
  
  
  01
  
  
  【案情簡介】
  
  2010年4月13日，B（乙方、買方）與上海某房地產(chǎn)開發(fā)公司（甲方、賣方）簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》，約定乙方向甲方購買北翟路某房屋。甲方定于2011年12月31日前將該房屋交付給乙方，不可抗力情形除外。逾期超過60天，乙方有權(quán)單方面解除本合同。合同簽訂后，B于2010年4月14日向上海某房地產(chǎn)開發(fā)公司支付了首期購房款952848元，并作為借款人與上行青浦支行（貸款人）、上海某房地產(chǎn)開發(fā)公司（保證人）簽訂《個(gè)人住房借款擔(dān)保合同》，約定貸款金額為141萬元。
  
  
  
  同年5月9日，上行青浦支行取得涉案房屋的抵押權(quán)人預(yù)告登記證明。2010年4月30日，上行青浦支行發(fā)放貸款141萬元。B自2010年5月20日起逐月向上行青浦支行歸還貸款本息。
  
  
  
  后上海某房地產(chǎn)開發(fā)公司逾期交房超過60日，B請求解除商品房預(yù)售合同和借款擔(dān)保合同，遂訴至法院。
  
  
  
  一審法院判決解除商品房預(yù)售合同和借款擔(dān)保合同，由上海某房地產(chǎn)開發(fā)公司向上行青浦支行償還《個(gè)人住房借款擔(dān)保合同》剩余的貸款。
  
  
  
  上行青浦支行不服，上訴至上海市一中院，提出其應(yīng)當(dāng)作為有獨(dú)立請求權(quán)的第三人參加訴訟，但原審法院仍將其訴訟地位確定為被告，使其無法主張自身的權(quán)利；本案歸還貸款的義務(wù)主體應(yīng)包括B與上海某房地產(chǎn)開發(fā)公司雙方。
  
  
  
  02
  
  
  【裁判要旨】
  
  根據(jù)**高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十四條之規(guī)定，因商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。據(jù)此，購房人B要求解除其與上行青浦支行、上海某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的《個(gè)人住房借款擔(dān)保合同》，原審法院亦應(yīng)予支持。
  
  
  
  合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。
  
  
  
  本案B作為原審原告在提起訴訟時(shí)一并要求解除商品房買賣合同及按揭貸款合同，并將作為按揭貸款合同一方當(dāng)事人的上行青浦支行列為被告，并無不當(dāng)。
  
  
  
  **高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十五條的規(guī)定系解決按揭銀行進(jìn)入單純商品房買賣合同糾紛訴訟的訴訟地位問題，即商品房買賣合同的雙方僅就買賣合同提起訴訟時(shí)，按揭銀行有權(quán)作為有獨(dú)立請求權(quán)的第三人主動(dòng)要求參加該案訴訟。
  
  本案顯然非為上行青浦支行主動(dòng)申請參加單純商品房買賣合同糾紛之訴的情形，前述**高人民法院的司法解釋并不適用。
  
  事實(shí)上，上行青浦支行作為原審被告參加訴訟，針對原審原告B的訴訟請求，亦并未喪失抗辯及提出反訴的權(quán)利和機(jī)會(huì)，程序上已獲相當(dāng)保障。
  
  

  查看全文↓ 2019-03-03 14:55:42

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• 問 預(yù)售商品房抵押貸款可以嗎? 如何查詢開發(fā)商預(yù)售房產(chǎn)是否存在抵押貸款
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  全款買的房子，你的購房合同效力已經(jīng)不及兩證了，因?yàn)樵跊]有交情放款之前你是拿不到兩證的，所以你辦不了抵押，因此在辦理按揭貸款時(shí)用你的被見證過的購房合同辦理抵押，從而獲得貸款?？墒乾F(xiàn)在你已經(jīng)付了全款了，那就必須是兩證辦理！

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• 問 預(yù)售商品房抵押貸款是嗎？ 什么是預(yù)售商品房抵押貸款
  答

  若是我行個(gè)人貸款，一般以房產(chǎn)作為抵押，抵押物為該房產(chǎn)的房產(chǎn)證原件。我行個(gè)人貸款接受產(chǎn)權(quán)明晰、變現(xiàn)能力較強(qiáng)的商品住房和商業(yè)用房作為抵押物，且必須已辦妥產(chǎn)權(quán)證明，產(chǎn)權(quán)清晰，可上市流通并能依法辦理抵押登記，沒有產(chǎn)權(quán)爭議等不利變現(xiàn)的情況。具體您的房子是否符合條件，需要您申請貸款時(shí)與經(jīng)辦行確認(rèn)。

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• 問 ??預(yù)售商品房可以抵押貸款嗎
  答

  可以抵押貸款。預(yù)售商品房貸款抵押是指購房人在支付首期規(guī)定的房價(jià)款后,有貸款銀行代替支付金額,將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。所以辦理預(yù)購商品房抵押貸款就要辦理預(yù)抵押登記。這主要體現(xiàn)了購房者和銀行之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系,是對銀行債權(quán)的一種保證。辦理預(yù)售商品房抵押貸款需要提供以下材料：(1) 登記申請書;(2) 申請人身份證明;(3) 抵押合同(4) 借款合同;(5) 預(yù)售商品房預(yù)告登記證明;(6) 商品房買賣合同。

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• 問 預(yù)售商品房抵押貸款可以嗎? 按揭中的房子可以抵押貸款嗎？
  答

  再將土地抵押就是重復(fù)抵押了。 因?yàn)檗k理預(yù)售許可證之后，預(yù)售的房地產(chǎn)可以進(jìn)行抵押。開發(fā)商如果已經(jīng)辦理預(yù)售許可證之后是不能將土地再進(jìn)行抵押的。開發(fā)商能夠預(yù)售需滿足以下條件：1、①、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;②、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;③、按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;④、向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。2、《城市商品房預(yù)售售管理辦法》第五條與《房地產(chǎn)管理法》第四十四條內(nèi)容相同;第六條商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。

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• 問 預(yù)售商品房抵押貸款怎么弄? 房屋預(yù)售合同能夠辦理抵押貸款嗎
  答

  可以抵押貸款。預(yù)售商品房貸款抵押是指購房人在支付首期規(guī)定的房價(jià)款后,有貸款銀行代替支付金額,將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。所以辦理預(yù)購商品房抵押貸款就要辦理預(yù)抵押登記。這主要體現(xiàn)了購房者和銀行之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系,是對銀行債權(quán)的一種保證。辦理預(yù)售商品房抵押貸款需要提供以下材料：(1) 登記申請書;(2) 申請人身份證明;(3) 抵押合同(4) 借款合同;(5) 預(yù)售商品房預(yù)告登記證明;(6) 商品房買賣合同。

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