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再將土地抵押就是重復(fù)抵押了。 因為辦理預(yù)售許可證之后，預(yù)售的房地產(chǎn)可以進行抵押。開發(fā)商如果已經(jīng)辦理預(yù)售許可證之后是不能將土地再進行抵押的。開發(fā)商能夠預(yù)售需滿足以下條件：1、①、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;②、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;③、按提供的預(yù)售商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期;④、向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。2、《城市商品房預(yù)售售管理辦法》第五條與《房地產(chǎn)管理法》第四十四條內(nèi)容相同;第六條商品房預(yù)售實行許可證制度。開發(fā)企業(yè)進行商品房預(yù)售，應(yīng)當向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。
全部3個回答>預(yù)售商品房抵押貸款可以嗎? 如何查詢開發(fā)商預(yù)售房產(chǎn)是否存在抵押貸款
135****5876 | 2019-03-11 23:05:31
已有5個回答
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131****0053
全款買的房子，你的購房合同效力已經(jīng)不及兩證了，因為在沒有交情放款之前你是拿不到兩證的，所以你辦不了抵押，因此在辦理按揭貸款時用你的被見證過的購房合同辦理抵押，從而獲得貸款。
查看全文↓ 2019-03-11 23:05:54
可是現(xiàn)在你已經(jīng)付了全款了，那就必須是兩證辦理！ -
151****7598
按揭沒還完的房子是可以用于抵押貸款的，這種行為是房產(chǎn)二押，需要申請，具體是否可以申請審批，需要統(tǒng)一個人情況（借款人的年齡、還款能力、工資水平）等相關(guān)性。
查看全文↓ 2019-03-11 23:05:50
房產(chǎn)二押幾乎與第一次抵押貸款申請相同，我們必須經(jīng)過正式的審計程序和借款人的評估程序，但是，由于價格變動過大，兩次抵押將增加銀行的風險，因此抵押貸款利率將相對較低，所以具體銀行不借貸或者可以借到**高金額多少，還要到銀行的網(wǎng)絡(luò)咨詢。
此外，應(yīng)該指出的是，一些銀行已經(jīng)規(guī)定，處理房產(chǎn)二押的條件是房地產(chǎn)的第一次抵押必須由銀行進行，而其他銀行處理的第一次抵押的第二次抵押不會通過，因此，申請時，您必須事先了解相關(guān)銀行的要求。
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137****4363
開發(fā)商搞“在建工程抵押借款”后，就已經(jīng)在交易中心辦理了抵押登記。在它取得預(yù)售證準備賣期房時，一定會先通知銀行，將即將賣出的房號告訴銀行，由銀行出面去交易中心辦理相關(guān)房屋的抵押撤銷手續(xù)，這樣交易中心才能受理這些期房的買賣合同。因為期房抵押未解除前不可重復(fù)再抵押，所以若銀行不知道開賣或不同意去撤銷原抵押，則開發(fā)商是賣不成房的——標志是，《預(yù)售合同》備案做不成。
查看全文↓ 2019-03-11 23:05:46
所以，咱們可以反向推斷：簽約后，若在合理期間內(nèi)辦不了合同備案，購房人可以懷疑開發(fā)商這事沒辦，有問題，可以立即追究、維權(quán)。
懂了這道理，并及時采取措施，優(yōu)先償債之慮，就不會再發(fā)生 -
133****4500
惡意串通借款將已出售房屋抵押，買受人訴請合同無效法院支持嗎？！
查看全文↓ 2019-03-11 23:05:42
——童某與邊某、唐某確認合同無效糾紛（二審）案法律解析
【關(guān)鍵詞】
惡意串通 **高額抵押 現(xiàn)金支付 合同無效 抵押人 抵押權(quán)人 審慎注意義務(wù) 善意
【要點提示】
根據(jù)《中華人民共和國合同法》規(guī)定，惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的合同，為無效合同。本案中，法院從出賣人主觀惡意，借款資金來源、交付、利息給付及相關(guān)證據(jù)之間的差異等方面認定出賣人與抵押權(quán)人惡意串通、虛假借款抵押，損害了買受人的合法權(quán)益，從而判決案涉抵押合同無效。
【當事人信息】
原告：邊某（買受人、被上訴人）
被告：唐某（出賣人、被上訴人、抵押人）
被告：童某（上訴人、抵押權(quán)人）
【案情簡介】
2009年11月28日，某房地產(chǎn)公司（以下簡稱某公司）與唐某簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》，約定：某公司將涉案房屋出賣給唐某。2011年4月30日前交付該商品房，總價款1345128元。2011年6月23日，唐某向某公司支付了上述購房款。
2012年7月7日，唐某作為出賣人與邊某作為買受人簽訂《房屋買賣合同》，約定：所售房屋為樓房，建筑面積為69.78平方米。該房屋目前尚未取得房屋所有權(quán)證書，預(yù)計取得時間為2013年6月。經(jīng)買賣雙方協(xié)商一致，該房屋按套計價，總成交價格為167萬元。當事人雙方同意，邊某取得批貸許可之日起10內(nèi)，雙方共同向房屋權(quán)屬部門登記申請辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。買賣雙方另對具體款項支付做出約定。合同簽訂后，邊某按照合同約定交付了100萬元。
2013年5月29日，李某（唐某丈夫）以確認合同無效為由將唐某、邊某訴至法院，要求判令唐某、邊某于2012年7月7日簽訂的《房屋買賣合同》及補充條款無效。2013年8月16日，法院作出民事判決書，駁回了李某的訴訟請求。
2013年7月15日唐某與童某簽訂《抵押合同》，約定：唐某向童某借款120萬元，并將涉案房屋抵押給童某。
邊某認為唐某與童某惡意串通，行為嚴重侵犯了其合法權(quán)益，故起訴至法院，要求：判令唐某與童某之間簽訂的《抵押合同》無效。
【法院判決】
【一審】
確認唐某與童某簽訂的《房屋**高額抵押貸款合同》無效。
【二審】駁回上訴，維持原判。
【案件解析】
出賣人將已出售房屋抵押借款，是否構(gòu)成惡意串通？買受人訴請合同無效法院支持嗎？
買受人邊某訴稱：童某與唐某存在惡意串通，1.因房屋價格上漲，李某起訴要求確認涉案的房屋買賣合同無效，后唐某又將涉案房屋抵押給童某，唐某主觀惡意明顯。2.童某與唐某之間的借貸關(guān)系虛假，120萬元借款以現(xiàn)金形式交付不合常理，且林某的證人證言中關(guān)于借貸關(guān)系的細節(jié)與抵押貸款合同明顯不符，童某與唐某顯系惡意串通。
抵押權(quán)人童某辯稱：第一，童某持有唐某書寫的120萬元收條，并有證人出庭作證交接過程，且童某提供了出借款項120萬元資金來源的證據(jù)，可以證明童某向唐某交付120萬元現(xiàn)金事實。第二，童某與唐某不存在惡意串通。借款時童某對唐某的房產(chǎn)有無債務(wù)糾紛進行核實，唐某并未告知其與邊某簽訂《房屋買賣合同》；其次，經(jīng)查詢，唐某系抵押房屋單獨所有權(quán)人；再次，童某已經(jīng)盡到審慎注意義務(wù)，主觀沒有惡意，亦沒有和唐某進行串通。第三，童某在抵押權(quán)設(shè)立時系善意的。
法院審理后認為：第一，關(guān)于唐某本人就涉案房屋設(shè)立抵押存在惡意可以認定。唐某于2012年7月即將涉案房屋出售給邊某，并于當月取得大部分房款的情況下，仍于2013年7月將該房屋抵押給童某，故其本人存在惡意。第二，關(guān)于童某就設(shè)立抵押一節(jié)是否與唐某存在串通的問題。首先，從童某出借資金來源看，童某稱其資金來源來自其本人擔任股東某公司1，由法定代表人向其預(yù)支年底分紅，交付方式為現(xiàn)金。此一節(jié)，僅有法定代表人唐某1賬戶明細及童某本人向唐某1出具的收條佐證，并無其他證據(jù)佐證。某公司1當年是否存在紅利，某公司1以往分配紅利情況均無法核實。童某僅提交唐某1取款憑證，無法證明其交付給童某。其次，童某向唐某、李某1出借120萬元同樣以現(xiàn)金形式交付，林某作為李某1的朋友，其證言與李某1存在一定的利害關(guān)系。根據(jù)唐某向童某出具的借條顯示，錢款交接時間為16日下午2、3點，李某1同時在場。此節(jié)與邊某提交的錄音、錄像中顯示的李某1回京時間不符。童某、唐某對邊某提交的錄音錄像真實性不予認可，經(jīng)詢問不申請鑒定，故應(yīng)當承擔不利的法律后果。唐某稱其本人及李某1在錄音、錄像中陳述李某1回京時間不是真實陳述，但未提交證據(jù)證明。再次，童某、唐某、林某均稱童某向唐某出借款項，收取每月1萬元利息，并稱按月給付利息，但各方均未對利息給付情況進行舉證。故綜合以上情形，童某向唐某出借120萬元現(xiàn)金款項存有疑點。童某與唐某就涉案房屋抵押權(quán)設(shè)立一節(jié)存在惡意的串通行為，損害了買受人邊某的合法權(quán)益。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，童某與唐某簽訂的《抵押合同》無效。
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138****3542
當前樓市有下行風險，房地產(chǎn)在建工程抵押貸款占很多銀行各項貸款的比重也逐步增加。由于房地產(chǎn)在建工程抵押貸款同時涉及企業(yè)、銀行、購房人、在建工程承包人、抵押登記部門等多方當事人，法律關(guān)系相對一般的房地產(chǎn)抵押復(fù)雜，必須十分謹慎操作，才能防范風險。小v整理了本文，擬結(jié)合銀行實際，在現(xiàn)有的法律、法規(guī)框架內(nèi)，就辦理在建工程抵押貸款和貸款過程中可能存在的法律和信貸風險進行分析，并就如何防范和化解風險進行初步探討。
查看全文↓ 2019-03-11 23:05:37
一、簽訂房地產(chǎn)在建工程抵押貸款合同的風險及防范
關(guān)于房地產(chǎn)在建工程抵押，建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》（以下簡稱《辦法》）第3條作了明確規(guī)定：“本辦法所稱在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為?！薄掇k法》第11條同時規(guī)定：“以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權(quán)隨之抵押?！薄?*高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第47條規(guī)定：“以依法獲準尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認定抵押有效?！苯Y(jié)合建設(shè)部的《辦法》和**高院的《解釋》，辦理在建工程抵押應(yīng)要注意：
?。ㄒ唬┰诮üこ痰盅嘿J款的目的是“抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款”，該貸款的用途是繼續(xù)建造工程，在建工程抵押的抵押人必須是借款合同的債務(wù)人，同時也是在建工程所占用土地的使用權(quán)人。這就要求我們不能接受債務(wù)人以第三人的在建工程作為抵押物的貸款。需要進一步說明的是，雖然《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定在建工程抵押的目的是抵押人為了取得在建工程繼續(xù)建造的資金，但擔保法司法解釋并無此要求，而只是明確規(guī)定“當事人辦理了抵押登記的，人民法院可以認定抵押有效”。因此，如果抵押人以在建工程為他人進行擔保，或為自己其它性質(zhì)的債務(wù)進行擔保，并在有關(guān)部門辦理了抵押登記的，那么這種抵押合同是否有效呢？按照《合同法》的規(guī)定，只有違反法律的合同才是當然的無效合同，因此，建設(shè)部的部門規(guī)章并不足以作為抵押合同當然無效的依據(jù)。但是，部門規(guī)章對法院的判決有很強的參考作用，鑒此，在接受在建工程抵押貸款時，為保證抵押的合法及有效，債務(wù)人以第三人的在建工程作為抵押物的貸款相對來說存在較大的風險性。
?。ǘ┙ㄔO(shè)部《辦法》還規(guī)定以在建工程抵押時，抵押合同還應(yīng)當載明以下內(nèi)容：1、《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》三證的編號；2、已交納的土地使用權(quán)出讓金或需交納的相當于土地使用權(quán)出讓金的款額；3、已投入在建工程的工程款；4、施工進度及工程竣工日期；5、已完成的工作量和工程量。
?。ㄈ┤绾魏侠泶_定在建工程抵押物的價值
在建工程抵押的抵押物必須是抵押人“合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)”，同時必須是“依法獲準尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物”。因此，抵押人必須已經(jīng)取得在建工程占用土地的國有土地使用權(quán)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證及其他證件。這就要求我們在辦理在建工程抵押貸款時不僅必須查看和收集有關(guān)證件，還必須準確評估在建工程的價值。在建工程抵押權(quán)人所享有抵押權(quán)的標的范圍一般僅為辦理抵押登記時已經(jīng)建成并登記的在建工程和該在建工程占用范圍內(nèi)相應(yīng)比例的土地使用權(quán)，而不包括登記后在建工程上繼續(xù)新增的層數(shù)和占用范圍外的土地使用權(quán)。在確定抵押物價值時，應(yīng)考慮以下三方面的因素：1、用于該在建工程實際支出，核對有關(guān)支出發(fā)票和銀行支票存根；2、監(jiān)理公司出具的監(jiān)理報告，一定要有明確的工程進度；3、建筑施工單位就該項目出具的完成工程量證明，工程款的受償情況。
二、在建工程抵押權(quán)與建設(shè)工程款優(yōu)先權(quán)沖突的風險及防范
**高人民法院在《關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》中規(guī)定：人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)依照《合同法》第286條的規(guī)定，認定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。該批復(fù)同時對建設(shè)工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限做了限制，規(guī)定了行使優(yōu)先權(quán)的期限為六個月，自建設(shè)工程竣工驗收之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計算。按照上述規(guī)定，在建工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)，貸款銀行抵押權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)將處于“有名無實”的境地。在實際操作中，銀行發(fā)放了在建工程抵押貸款，但開發(fā)企業(yè)并未如約支付承包人建筑工程款，銀行的抵押權(quán)很可能落空。甚至會出現(xiàn)工程發(fā)包人與承包人串通虛構(gòu)“發(fā)包人未按照約定支付工程款”的事實，導(dǎo)致抵押權(quán)處于法律上有效、實際上無效的狀態(tài)。因此我們在發(fā)放在建工程抵押貸款時要做到：
相關(guān)問題
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要查詢開發(fā)商預(yù)售房產(chǎn)的抵押情況，您可以通過官方渠道查詢不動產(chǎn)登記信息，或聯(lián)系房地產(chǎn)管理部門獲取相關(guān)文件。此外，還可以委托專業(yè)機構(gòu)進行盡職調(diào)查，全面了解抵押情況和潛在風險。
全部3個回答> -
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開發(fā)商不可以預(yù)售而未售的商品房辦理抵押權(quán)，現(xiàn)實中開發(fā)商為套取銀行資金，與自然人串通簽訂虛假的預(yù)售商品房買賣合同，以該自然人的名義與銀行簽訂商品房抵押貸款合同而獲得銀行貸款，當商品房買賣合同被依法確認無效后，開發(fā)商與該自然人應(yīng)對銀行的貸款共同承擔連帶清償責任。 預(yù)售商品房抵押貸款中，雖然銀行與借款人（購房人）對預(yù)售商品房做了抵押預(yù)告登記，但該預(yù)告登記并未使銀行獲得現(xiàn)實的抵押權(quán)，而是待房屋建成交付借款人后銀行就該房屋設(shè)立抵押權(quán)的一種預(yù)先的排他性保全。如果房屋建成后的產(chǎn)權(quán)未登記至借款人名下，則抵押權(quán)設(shè)立登記無法完成，銀行不能對該預(yù)售商品房行使抵押權(quán)。 《中華人民共和國物權(quán)法》第二十條第一款規(guī)定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力?！?、《房屋登記辦法》第六十八條規(guī)定“預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人書面同意，處分該房屋申請登記的，房屋登記機構(gòu)應(yīng)當不予辦理。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行相應(yīng)的房屋登記之日起三個月內(nèi)，當事人申請房屋登記的，房屋登記機構(gòu)應(yīng)當按照預(yù)告登記事項辦理相應(yīng)的登記?！?/p> 全部3個回答>
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答
若是我行個人貸款，一般以房產(chǎn)作為抵押，抵押物為該房產(chǎn)的房產(chǎn)證原件。我行個人貸款接受產(chǎn)權(quán)明晰、變現(xiàn)能力較強的商品住房和商業(yè)用房作為抵押物，且必須已辦妥產(chǎn)權(quán)證明，產(chǎn)權(quán)清晰，可上市流通并能依法辦理抵押登記，沒有產(chǎn)權(quán)爭議等不利變現(xiàn)的情況。具體您的房子是否符合條件，需要您申請貸款時與經(jīng)辦行確認。
全部5個回答> -
答
可以抵押貸款。預(yù)售商品房貸款抵押是指購房人在支付首期規(guī)定的房價款后,有貸款銀行代替支付金額,將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。所以辦理預(yù)購商品房抵押貸款就要辦理預(yù)抵押登記。這主要體現(xiàn)了購房者和銀行之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系,是對銀行債權(quán)的一種保證。辦理預(yù)售商品房抵押貸款需要提供以下材料：(1) 登記申請書;(2) 申請人身份證明;(3) 抵押合同(4) 借款合同;(5) 預(yù)售商品房預(yù)告登記證明;(6) 商品房買賣合同。
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