??首次買房必備常用知識(shí) 貸款需要哪些手續(xù)？

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• 146****2217

  申請人應(yīng)具備的條件：
  1、年滿18歲，具有完全民事行為能力，有合法有效的身份證明；
  2、有穩(wěn)定的收入，具有按期償還貸款本息的能力；
  3、同意以所購的房產(chǎn)作為抵押物；
  4、已與開發(fā)商簽訂了房地產(chǎn)買賣合同。
  貸款所需資料：
  1.借款人的有效身份證、戶口簿；
  2.婚姻狀況證明，未婚的需提供未婚證、已離婚的需出具法院民事調(diào)解書或離婚證（注明離異后未再婚）；
  3.已婚需提供配偶的有效身份證、戶口簿及結(jié)婚證；
  4.借款人的收入證明（連續(xù)半年的工資收入證明或納稅憑證當(dāng)?shù)兀?br/>5.房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證；
  6.擔(dān)保人（需要提供身份證、戶口本、結(jié)（未）婚證等） 。

  查看全文↓ 2019-02-26 18:44:16
• 132****0715

  買房是一件比較繁瑣和麻煩的一件事，很多人都會(huì)因?yàn)椴涣私獗桓愕氖置δ_亂，無從下手，那買房查看證件有哪些都需要什么手續(xù)呢，小編為大家整理了一些相關(guān)買房查看哪些證件的資料，希望能幫到大家。
  
  買房查看證件第一步：看房驗(yàn)明房子的產(chǎn)權(quán)是關(guān)鍵
  
  買房一定要看土地、房屋的產(chǎn)權(quán)的關(guān)系是否清楚明了，有無糾紛的問題等，防止一房兩賣；審定這個(gè)房屋的產(chǎn)權(quán)的完整性、真實(shí)性、可靠性。注意這個(gè)房子的產(chǎn)權(quán)證上的業(yè)主姓名和賣房子的是否相符，有沒有抵押的情況或者共有人等；還要搞清楚所買的房子是商品房、集資房還是經(jīng)適房。集資房是需要單位的蓋章后才能真正的上市交易的，然而經(jīng)濟(jì)適用住房是要住滿5年才能購上市交易的。
  
  如果是期房的話首先了解房子的開發(fā)商是不是已具備商品房預(yù)售資格，也就是查看“五證”是否齊全。五證是指《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房銷售（預(yù)售）許可證》。
  
  買房查看證件第二步：簽合同
  
  確認(rèn)買賣雙方合法身份，簽署房產(chǎn)中介合同前一要審查其資格，看是否辦理了工商登記手續(xù)；審查對方的委托授權(quán)書，以確認(rèn)對方是賣主的合法代理人。簽訂《買賣契約》時(shí)，買方需交納購房**款或訂金，切記此款應(yīng)親自交給賣主，并由賣主出具收據(jù)。交給其他人，一定要審查對方的委托授權(quán)書，以確認(rèn)對方是否是賣主的合法代理人。
  
  買房查看證件第三步：辦手續(xù)
  
  必要程序不能簡化經(jīng)過選房、看房、簽合同三個(gè)步驟后，將進(jìn)入買房的實(shí)質(zhì)性階段。具體是：房屋面積測繪、房屋價(jià)值評估、房屋抵押貸款、房屋產(chǎn)權(quán)過戶、取得回執(zhí)。
  
  購房后應(yīng)盡快辦理房產(chǎn)證，并督促賣方盡快遷出戶口；千萬不要簡化程序，不要私下交易，要合法、徹底辦理過戶手續(xù)。產(chǎn)權(quán)過戶必須報(bào)經(jīng)產(chǎn)權(quán)部門才能完成過戶手續(xù)。
  
  買房查看證件第四步：交房
  
  按照合同約定執(zhí)行辦理完所有手續(xù)后，買賣雙方按合同條款交接房屋，驗(yàn)收房內(nèi)不得拆除的房屋裝修和附屬設(shè)施，驗(yàn)收合格后買方付款。買方在未取得房產(chǎn)證前，不應(yīng)付清全部房款。
  
  關(guān)于稅費(fèi)的交納應(yīng)在《買賣契約》中注明由哪一方繳納，未注明的要按照規(guī)定各自承擔(dān)；**后，按照房地產(chǎn)交易中心規(guī)定，領(lǐng)取房產(chǎn)證時(shí)，必須本人到場，如本人因故不能到場領(lǐng)證，應(yīng)提前辦理委托領(lǐng)證公證手續(xù)。
  
  全款買房需要的證件
  
  1、已婚：夫妻雙方的結(jié)婚證、身份證、戶口本
  
  2、單身：身份證、戶口本、單身證明
  
  全款買房手續(xù)：
  
  一次性付款，一般直接到售樓處交錢就可以了（包括各種稅費(fèi)的錢），剩下的售樓處可以替您辦理，就等著拿產(chǎn)權(quán)證可以了。
  
  貸款買房需要的證件
  
  1、已婚：結(jié)婚證、戶口本、收入證明、單位營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件加蓋公章、工資卡流水（一年或者半年，銀行不同，需求不同）、身份證、配偶的身份證、配偶的戶口本、配偶的結(jié)婚證。如兩人共同借款，配偶還需要出示收入證明、單位營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件加蓋公章、工資流水。
  
  2、單身：單身證明（單位、街道或者戶口所在地派出所出示的均可）、戶口本、收入證明、銀行流水單、身份證。

  查看全文↓ 2019-02-26 18:44:12
• 135****2038

  辦理手套房購房貸款新房和二手房需要的資料如下：
  買新房：
  身份證、戶口本、婚姻證明、收入證明、銀行流水、購房合同（已婚提供夫妻雙方資料）
  條件：只要有穩(wěn)定的收入和銀行流水，流水只要每月都有就可以了，收入證明上的月收入需要是月供的2倍，比如月供2000元，月收入需要是4000元左右，還有就是征信不能有過逾期，一般銀行的要求是兩年內(nèi)不能連續(xù)三次逾期和累計(jì)六次，是以家庭為單位看的。
  買二手房：
  身份證、戶口本、婚姻證明、收入證明、銀行流水、（已婚提供夫妻雙方資料）
  條件和新房條件一樣：只要有穩(wěn)定的收入和銀行流水，流水只要每月都有就可以了，收入證明上的月收入需要是月供的2倍，比如月供2000元，月收入需要是4000元左右，還有就是征信不能有過逾期，一般銀行的要求是兩年內(nèi)不能連續(xù)三次逾期和累計(jì)六次，是以家庭為單位看的。

  查看全文↓ 2019-02-26 18:44:04

相關(guān)問題

• 問 樓層風(fēng)水有哪些必備知識(shí) 如何考慮買房問題
  答

  買房是人生大事，在選樓層的時(shí)候往往令人不知所措，不僅不同的樓層有不同的居住環(huán)境，樓層風(fēng)水也是不可忽視的一個(gè)環(huán)節(jié)，買房選層有什么禁忌？又要怎么去選擇適合自己的樓層呢？ 中國的風(fēng)水學(xué)之所以神奇，因?yàn)樗茉谮吋軆磻?yīng)用上，同時(shí)，它能與時(shí)俱進(jìn)，并非在時(shí)間的巨輪中顯得格格不入！為什么這樣說呢，風(fēng)水學(xué)源于古代，古代的房子大都是一層的如民房或者說是多進(jìn)型的如祠堂等，而現(xiàn)代的房子是多層次的，象高樓大廈等，如果說古代的風(fēng)水是研究平面的風(fēng)水，那么現(xiàn)代風(fēng)水就是研究立體的風(fēng)。 那么，現(xiàn)代建筑是三層，七層，甚至幾十層，內(nèi)部結(jié)構(gòu)可能相同，卻吉兇完全不一，為何呢?這就涉及到祖先對河洛數(shù)的發(fā)明，一六共蹤，二七同道，三八為朋，四九為友，五十共蹤！ 選擇樓層時(shí)除了注意樓層與人的五行關(guān)系之外，還要留意，五行的每一元素不是獨(dú)立存在的，而是互相依賴，也是互相制約的。這就是五行相生相克的道理，其相生的次序是：火生土、土生金、金生水、水生木、木生火。 樓層風(fēng)水來源于樓層與命主的關(guān)系。在高級(jí)風(fēng)水師看來，風(fēng)水對環(huán)境的要求不是單向的，人是風(fēng)水研究的核心；而五行構(gòu)成萬物，那么樓層的五行不同，對人的影響當(dāng)然就不同，所以樓層五行和樓層風(fēng)水就與人的命運(yùn)了密切關(guān)系.那么如果命理不同既是是住在同一層，也是效果各異.五行相生相克的關(guān)系，將風(fēng)水環(huán)境與宅主的命理緊密結(jié)合起來。 在挑選樓層時(shí)應(yīng)盡量避開大樓的“設(shè)備層”，即有供暖、供電或供水樞紐設(shè)備的那層。同時(shí)它之下的一層也**好避開，因?yàn)楣艿?、設(shè)備在頭頂上不利于居室風(fēng)水，相比之下“設(shè)備層”之上一層就好一些。 另外，推算樓層五行時(shí)須依照實(shí)際樓層。如有的大樓因?yàn)楸苤M將14層稱為13B或改稱15層的，還是要以14為準(zhǔn)。像帶有“4”的樓層，其實(shí)并不會(huì)對樓層風(fēng)水有什么影響。 在設(shè)備層或其下一層，設(shè)備的噪音、機(jī)械振動(dòng)等都會(huì)給居住環(huán)境帶來負(fù)面影響。至于對“4”的避諱，也不過是上世紀(jì)八九十年代從廣東興起的講究，此前的幾千年里也不曾有過這種傳統(tǒng)，所以在風(fēng)水上也就不足為據(jù)了。 究竟你是住在底層、中間層還是住在高層，需要首先了解自身，因?yàn)椴煌娜?、不同的五行命理，對?yīng)不同的風(fēng)水格局。因此，需要了解： 1、你的屬相五行所屬，如下表： 生肖 鼠 牛 虎 兔 龍 蛇 馬 羊 猴 雞 狗 豬 五行 水 土 木 木 土 火 火 土 金 金 土 水 舉例：屬豬者，五行屬水，居住在一樓或六樓，則水可助其主命水，為好；居住在四樓或九樓，則金生其主命水，為好；居住在五樓或十樓，則土克其主命水，不好；居住在三樓或八樓，則木泄其主命水，也不好；居住在二樓或七樓，則火被其主命水克制，中等論。 2、你的命理五行，通過排測八字獲得。 3、你的五行與家人或團(tuán)隊(duì)的五行相生相克情況。 所以，你究竟適合住哪一層，要看你的屬相和命理情況來定。

• 問 首次買房需要必備哪些技巧 90后購房需要注意些什么
  答

  與70、80后相比，90后購房者們雖然經(jīng)濟(jì)實(shí)力薄弱，很多要靠父母支持購房款或**，但是90后買房絕不將就，要的不僅是價(jià)格實(shí)惠，更追求實(shí)用主義之上的個(gè)性和享受，盡**大努力提高居住舒適度。那么，90后買房新手們，首次買房有哪些技巧，需要注意哪些問題呢？ 一、做足功課輕松上路 買房前做足準(zhǔn)備功課很重要，比如關(guān)注樓市銷售動(dòng)態(tài)、**新銀行信貸及地方房地產(chǎn)政策等，另外學(xué)習(xí)些買房常識(shí)，不至于被置業(yè)顧問牽著鼻子走。準(zhǔn)備工作做好了，才能輕松上路。如果性情豪氣的，想要不拿駕照就開車上路，小心出車禍喲！ 二、低總價(jià)小戶型優(yōu)先 買房要根據(jù)購房者的經(jīng)濟(jì)實(shí)力而定，90后很多工作不穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)不扎實(shí)，買房時(shí)要控制總價(jià)，首次置業(yè)，房子滿足基本的功能需求就好。低總價(jià)、低月供小戶型是首選，避免月供過高，會(huì)給生活帶來沉重的包袱。除了還貸，購房者還要有日常生活、學(xué)習(xí)充電、旅游等方面支出，月供方面，**好控制在你的收入3成左右為宜。 如果你選擇大戶型住宅，高額的房貸和**款就會(huì)讓你吃不消，看著選擇吧。 三、小空間容納大生活 對于戶型的要求在精不在大，小空間還要能容納大生活，休息、學(xué)習(xí)、***、休閑、社交等功能**好都有，所以戶型百變很重要，比如同樣的70平米，有的戶型只能設(shè)計(jì)出一居室，而有的卻能設(shè)計(jì)出兩居室，而且各功能比較齊全，讓購房者在有限的空間享受更高品質(zhì)的生活。 戶型設(shè)計(jì)對于剛結(jié)婚的90后尤為重要，首套房幾年內(nèi)不可能再換新房，有要孩子準(zhǔn)備的年輕購房者，必然要考慮家庭成員的居住問題。 四、精裝房質(zhì)量要看清 對于年輕購房者來說，購買精裝房隨時(shí)入住，能省去不少裝修時(shí)間和資金，因此是購房者的首選。但是購買精裝房時(shí)要重點(diǎn)考察房屋質(zhì)量，**好在合同中對采用的裝修材料的品牌、規(guī)格、型號(hào)、生產(chǎn)廠商等做出明確詳細(xì)的約定，保留保修條款，以便日后維權(quán)之用。 精裝房***面看著光鮮，其實(shí)問題還蠻多，收房不自信可能會(huì)帶來更多麻煩，這就要求購房者在選房時(shí)，質(zhì)量要更看的清楚。 五、出行成本的計(jì)算 年輕人的時(shí)間很寶貴，如果每天上班時(shí)間多花費(fèi)半小時(shí)，早上就得早起半小時(shí)，業(yè)余時(shí)間也會(huì)被壓縮，因此買房時(shí)要仔細(xì)計(jì)算交通、時(shí)間成本。選擇購房區(qū)域時(shí)，要多考察房子與單位間的交通情況，看看是否有**公交、打的是否方便。 六、**空間的考慮 不少90后買房是作為過渡居住，日后可能有重新置業(yè)需求，所以買房時(shí)也應(yīng)考慮到日后保值**空間，減少購買新房的壓力。可從交通、配套、地段、政府規(guī)劃等方面，綜合判斷區(qū)域前景及房子的**潛力。

• 問 買房交定金前有哪些必備知識(shí) 如何交付定金
  答

  買房時(shí)，一旦確定購房，開發(fā)商都會(huì)要求交付定金， 因?yàn)槎ń鹁哂蟹尚Я?，一旦交付定金后則不好退還，因此交定金前一定要做以下幾件事，以免交完定金事后后悔。 1. 謹(jǐn)慎做出選擇 不要過分相信開發(fā)商、銷售中介。不要覺得覺得買房子這么大個(gè)事情，開發(fā)商不會(huì)騙你， 也不要覺得銷售和中介隱瞞房屋情況或者故意騙你，他心頭會(huì)內(nèi)疚或者害怕。更不要覺得房子會(huì)總會(huì)有市場給你兜底，商品房商品房，都是市場買賣，被坑了只有打官司的，不過真打起官司來，估計(jì)你連人都找不到。 2. 查驗(yàn)房產(chǎn)信息 購房人必須要認(rèn)真核查房屋信息，避免交易風(fēng)險(xiǎn)。 第一步：查開發(fā)商情況，查房源情況 多方面了解開發(fā)商的信息，普通老百姓可能渠道有限，但是百度你還是能用的撒，工地情況上去看看撒，有不有工人施工，該房屋工期是否正常，是否在合理的進(jìn)度之內(nèi)，政府的公告等，全部都去看看，如果發(fā)現(xiàn)可疑情況，立刻暫停購房。 在透明網(wǎng)上查詢房源情況，查驗(yàn)房屋真實(shí)的銷售狀態(tài)，通過透明房產(chǎn)網(wǎng)查詢在售項(xiàng)目的樓盤表，得到的樓盤銷售狀態(tài)比較真實(shí)，房源10種不同銷售狀態(tài)（可售、擬訂合同、已售、發(fā)證、抵押、查封、非售、定購、自由、公用）均有明確的區(qū)分。 第二步：查預(yù)售許可證 預(yù)售許可證審查掌握“兩個(gè)要點(diǎn)”，查看預(yù)售項(xiàng)目是否與銷售樓盤名稱相符，所購房屋是否在預(yù)售范圍內(nèi)。 第三步：查個(gè)人信貸資料 去中國人民銀行查征信：http://www.pbccrc.org.cn/，或者去柜臺(tái)查詢。 了解自己的社保、流水、戶口等是否符合貸款條件，千萬別輕信銷售人員的口頭承諾，“這個(gè)應(yīng)該沒問題？這個(gè)打個(gè)假的就行了？這個(gè)我們能幫你辦”，這些話，聽聽就行了，如果真的出了問題，難道銷售會(huì)承認(rèn)，會(huì)給你解決到底？ 第四步：查備案 開發(fā)商一房多賣，當(dāng)你準(zhǔn)備收房的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)屋頭有人在裝修，打官司法院還裁定，這個(gè)房子不屬于你。 簽了合同，交了**之后，與讓開發(fā)商聲明備案時(shí)間，如果半個(gè)月了你都沒受到備案成功的短信，就可以天天扭著開發(fā)商鬧了，如果已經(jīng)幾個(gè)月了，悲催，搞不好你的房子在之前已經(jīng)賣給別人了。收到備案編號(hào)后，自己去查一下真?zhèn)?，然后就可以踏踏?shí)實(shí)的去銀行辦貸款了。

• 問 買房有哪些必備知識(shí) 定金與訂金到底有什么區(qū)別
  答

  “定金”和“訂金”一樣嗎？一字之差差別真的很大嗎？購房時(shí)若不注意，會(huì)被騙的很慘哦！跟著小編看看二者的區(qū)別，做到心中有數(shù)。   下面小編從三個(gè)不同的法律角度來為您訴說定金與訂金的區(qū)別。讓您全面了解擔(dān)保法、合同法等領(lǐng)域內(nèi)不同的定金含義與作用。 根據(jù)《擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定，定金當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為的擔(dān)保。履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定。當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)當(dāng)約定交付定金的期限。定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效。 定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超過主合同標(biāo)的額的百分之二十。若當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。定金作為合同擔(dān)保的一種形式，首要作用是擔(dān)保合同的履行;定金還有證明合同成立的作用。 預(yù)付款是一種支付手段，其目的是解決合同一方周轉(zhuǎn)資金短缺。預(yù)付款不具有擔(dān)保債的履行的作用，也不能證明合同的成立。收受預(yù)付款一方違約，只須返還所收款項(xiàng)，而無須雙倍返還。此外，法律對預(yù)付款的使用有嚴(yán)格規(guī)定，當(dāng)事人不得任意在合同往來中預(yù)付款項(xiàng)，而對定金則無此限制。 關(guān)于訂金，根據(jù)我國現(xiàn)行法律的有關(guān)規(guī)定，其不具有定金的性質(zhì)，交付訂金的一方主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持。一般情況下，交付訂金的視作交付預(yù)付款。 另外，根據(jù)市房屋資源管理局發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房預(yù)訂行為的通知》的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取訂金的，訂金數(shù)額應(yīng)當(dāng)在總房價(jià)的千分之五以內(nèi)，雙方在簽訂商品房預(yù)售合同或出售合同后，訂金應(yīng)即時(shí)返還或抵充房價(jià)。購房者在支付訂金后，不購買預(yù)訂房屋的，訂金按預(yù)訂協(xié)議約定的辦法處理，但屬下列情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)全額返還購房者支付的訂金： (1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未簽訂書面協(xié)議收取訂金的； (2)簽訂的書面協(xié)議對訂金的處理未作約定或約定不明確的； (3)雙方對預(yù)售合同或出售合同條款存在分歧、不能協(xié)商一致的； (4)廣告、售樓書、樣品房與實(shí)際狀況不相符的。 定金，是指合同當(dāng)事人為了確保合同的履行，依據(jù)法律規(guī)定或者當(dāng)事人雙方的約定，由當(dāng)事人一方在合同訂立時(shí)或者訂立后履行前，按照合同標(biāo)的額的一定比例(不超過20%)，預(yù)先給付對方當(dāng)事人的金錢或其替代物。它是作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。 簽合同時(shí)，對定金必需以書面形式進(jìn)行約定，同時(shí)還應(yīng)約定定金的數(shù)額和交付期限。給付定金一方如果不履行債務(wù)，無權(quán)要求另一方返還定金;接受定金的一方如果不履行債務(wù)，需向另一方雙倍返還債務(wù)。債務(wù)人履行債務(wù)后，依照約定，定金應(yīng)抵作價(jià)款或者收回。 1、訂約定金 “解釋”第一百一十五條規(guī)定了訂約定金。訂約定金即立約定金，其設(shè)立是為了擔(dān)保主合同的簽訂。訂約定金的特點(diǎn)是，其法律效力的發(fā)生與主合同是否發(fā)生法律效力沒有關(guān)系。凡在意向書一類的協(xié)議中設(shè)定了訂約定金，其法律效力自當(dāng)事人實(shí)際交付定金時(shí)就存在，在其所擔(dān)保的訂約行為沒有發(fā)生時(shí)，對拒絕訂立主合同的當(dāng)事人就要實(shí)施定金處罰。 2、成約定金 “解釋”第一百一十六條規(guī)定了成約定金。作為主合同成立或生效要件而約定的定金，稱之為成約定金。當(dāng)事人在合同中約定有成約定金的，定金未交付，則合同不成立或不生效。若當(dāng)事人約定定金并明確表示定金的交付構(gòu)成合同的成立或生效要件的，該定金具有成約定金的性質(zhì)。但是，為了鼓勵(lì)交易，如果主合同已經(jīng)履行或者履行了主要部分，即使給付定金的一方當(dāng)事人未按約實(shí)際交付定金，仍應(yīng)當(dāng)承認(rèn)主合同的成立或生效。 3、解約定金 “解釋”第一百一十七條規(guī)定了解約定金。解約定金是指以定金做為保留合同解除權(quán)的代價(jià)，即支付定金的一方當(dāng)事人可以放棄定金以解除合同，接受定金的一方當(dāng)事人也可以雙倍返還定金以解除合同。需要注意的是，當(dāng)事人一方雖然以承擔(dān)定金損失解除了合同，但在守約的當(dāng)事人因合同解除受到的損失大于定金收益的情況下，解約方仍然應(yīng)承擔(dān)損害賠償?shù)呢?zé)任。 4、違約定金 《擔(dān)保法》第八十九條對違約定金作了規(guī)定，"解釋"第一百二十條、第一百二十二條對違約定金作了補(bǔ)充規(guī)定。違約定金是指以定金的放棄或者雙倍返還作為違反合同的補(bǔ)救方法而約定的定金。《擔(dān)保法》規(guī)定以當(dāng)事人一方不履行約定的債務(wù)作為適用定金罰則的條件，"解釋"進(jìn)一步對"不履行"分不同情況作了不同規(guī)定。一是明確規(guī)定違約定金處罰的條件不但要有遲延履行等違約行為，還要有因該違約行為致使合同目的落空的結(jié)果，這兩個(gè)條件缺一不可。 二是主合同部分得到履行，部分沒有履行，一方當(dāng)事人因此受到了損失，但是合同的目的沒有完全落空，這時(shí)，既要對不完全履行合同的當(dāng)事人進(jìn)行定金處罰，又不能使定金全部被罰。三是因不可抗力、意外事件或第三人過錯(cuò)致使主合同不能履行，能否適用定金罰則的規(guī)定。對于因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不適用定金罰則。因合同關(guān)系以外第三人的過錯(cuò)，致使主合同不能履行的，適用定金罰則。當(dāng)事人一方受定金處罰后，可以依法向第三人追償。 而訂金在法律上是不明確的，也是不規(guī)范的，在審判實(shí)踐中一般被視為預(yù)付款，即使認(rèn)定為一種履約保證，這種保證也是單方的，它只對給付方形成約束，即給付方對收受方的保證。若收受方違約，只能退回原訂金，得不到雙倍返還;若給付方違約，收受方會(huì)以種種理由把訂金抵作賠償金或違約金而不予退還。 1、交付定金的協(xié)議是從合同，依約定應(yīng)交付定金而未付的，不構(gòu)成對主合同的違反;而交付訂金的協(xié)議是主合同的一部分，依約定應(yīng)交付訂金而未交付的，即構(gòu)成對主合同的違反。 2、交付和收受訂金的當(dāng)事人一方不履行合同債務(wù)時(shí)，不發(fā)生喪失或者雙倍返還預(yù)付款的后果，訂金僅可作損害賠償金。 3、訂金的數(shù)額在法律規(guī)定上有一定限制，例如《擔(dān)保法》就規(guī)定定金數(shù)額不超過主合同標(biāo)的額的20%;而訂金的數(shù)額依當(dāng)事人之間自由約定，法律一般不作限制。 4、定金具有擔(dān)保性質(zhì)，而訂金只是單方行為，不具有明顯的擔(dān)保性質(zhì)。 可見定金和訂金雖只一字之差，但其所產(chǎn)生的法律后果是不一樣的，訂金不能產(chǎn)生定金所有的四種法律效果，更不能適用定金罰則。 關(guān)于商品房定金與訂金的區(qū)別。所謂定金是指合同一方當(dāng)事人根據(jù)合同的約定，預(yù)先付給另一方當(dāng)事人一定數(shù)額的金額，以保證合同的履行，是作為債權(quán)擔(dān)保而存在的。在買賣合同中，只要約定了定金條款，如果違約都要承擔(dān)與定金數(shù)額相等的損失。換句話說，如果支付定金的一方違約，即喪失定金的，定金歸收取定金的一方所有。如果收取定金的一方違約，則應(yīng)雙倍返還定金。這種以定金方式確保合同履行的方法稱為定金罰則。 在商品房銷售中，定金罰則同樣適用。但應(yīng)在開發(fā)企業(yè)取得房屋合法的銷售證件后，才能收取買房人的定金。作為消費(fèi)者必須清楚開發(fā)商是否有資質(zhì)，是否有權(quán)收取定金。在不具備資質(zhì)的條件下，開發(fā)商如果因?yàn)槭袌龅脑颍崆跋蛏鐣?huì)發(fā)售房產(chǎn)，則買受人認(rèn)購時(shí)交納的只為保留金，客戶隨時(shí)可以選擇退房，保留金如數(shù)退還，對客戶的約束力較小。 如果客戶不想買了，即使收據(jù)上寫的是定金，從法律意義上講開發(fā)商也應(yīng)退還。同時(shí)作為買受人，應(yīng)該區(qū)分定金和訂金的區(qū)別。訂金只是預(yù)付款的一部分，起不到擔(dān)保債權(quán)的作用，在開發(fā)商違約不簽定合同的情況下，無法得到雙倍的返還。

• 問 衡水新手買房有哪些必備知識(shí) 交定金注意事項(xiàng)有什么
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  買房交的“定金”到底屬于什么性質(zhì)？買房交定金有哪些注意事項(xiàng)？購房者簽了認(rèn)購書又不想買了，這筆錢到底該不該退？  注意事項(xiàng) 首先，“認(rèn)購金”與“定金”是需要澄清的兩個(gè)概念。從法律角度上看，二者是不盡相同的。特別需要說明的是，簽訂認(rèn)購書和交納認(rèn)購金并不是法律規(guī)定的必須過程，而是房地產(chǎn)交易領(lǐng)域的一種習(xí)慣做法，它通常是在購房者與發(fā)展商就房屋買賣的意向初步達(dá)成協(xié)議后、準(zhǔn)備進(jìn)一步協(xié)商前簽訂的臨時(shí)認(rèn)購協(xié)議。 通常的做法是在約定所選房號(hào)、面積、房屋單價(jià)及總價(jià)款后，約定一個(gè)期限，買方需要此期限內(nèi)與賣方簽署正式合同。買方支付認(rèn)購金即取得在此期限內(nèi)的優(yōu)先購買權(quán)，而在此期限內(nèi)，賣方不得將該房屋售與他人，如果買方?jīng)Q定不購買，賣方應(yīng)將認(rèn)購金退還;但如果買方超過規(guī)定期限以后才決定不購買，認(rèn)購金就作為對賣方保留房號(hào)期間損失的賠償，不退給買方。 定金與認(rèn)購金不同，定金是一種合同履行的擔(dān)保。根據(jù)我國民法通則和《擔(dān)保法》規(guī)定，簽訂合同當(dāng)事人一方可以向另一方給付定金作為履行合同的擔(dān)保。如果購房者交了定金之后改變主意決定不買，發(fā)展商有權(quán)以購房者違約為由不退定金;如果發(fā)展商將房屋賣給他人，應(yīng)當(dāng)向購房者雙倍返還定金。 另外，如果購房者在認(rèn)購書規(guī)定的時(shí)限內(nèi)去與發(fā)展商簽訂合同，但因購房合同或補(bǔ)充協(xié)議的個(gè)體條款雙方存在爭議，不能達(dá)到一致意見，致使購房者不能購買認(rèn)購房屋的，發(fā)展商應(yīng)當(dāng)退還定金。 因此，您需要記住的是，當(dāng)認(rèn)購書中標(biāo)明的是“訂金”時(shí)，購房者可要回;如標(biāo)明的是“定金”而您又未在認(rèn)購書中規(guī)定的期限內(nèi)進(jìn)行進(jìn)一步協(xié)商，從理論上講，要回定金就比較困難了。 在簽訂認(rèn)購書后，購房者后悔的情況相當(dāng)普遍，而由此引發(fā)的糾紛更是難于解決。所以，對于購房者來說，為了避免喪失認(rèn)購金或定金，千萬不要急于在簽訂認(rèn)購書時(shí)馬上交錢，而是要考慮清楚后再說。一旦決定交錢認(rèn)購，不妨在認(rèn)購書中書面約定，如果購房者決定放棄認(rèn)購的房屋，發(fā)展商應(yīng)當(dāng)將定金或認(rèn)購金退不。