??我想問下以公司名義買房的壞處有哪些？

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• 147****4322

  繼去年325“滬九條”、1128限貸升級之后，上海住房限購限貸政策之嚴**全國。很多買房人看好房產(chǎn)或急需住房，但囿于被限購，不得不想到“曲線救國”，比如以公司名義買房。
  
  不過，以公司名義買房，并不像看上去那么美。搜狐焦點小編從稅務部門、二手房中介、資深房產(chǎn)律師等處了解到，以公司名義買賣房產(chǎn)，交易成本不低，而且風險不小，有些貌似能規(guī)避稅費的手法，實際操作起來非常麻煩。
  
  初始投入成本高：
  
  一次性付款，契稅全部3%
  
  對于很多想“曲線救國”的外地投資客來說，以公司名義買房，雖然能規(guī)避限購政策，但因為絕大多數(shù)銀行的按揭貸款業(yè)務僅針對個人買房者，公司購置房產(chǎn)需一次性付款，這意味著初始的投入成本就很高。要到取得產(chǎn)權(quán)證后，才能進行抵押貸款。
  
  而且，無論是非住宅、普通住宅還是非普通住宅，只要是以公司名義購房，均需按照房款的3%繳納契稅，不享受稅率減半的優(yōu)惠；另外還需繳納0.05%的印花稅。根據(jù)杭州市地稅部門今年5月印制的房產(chǎn)交易稅費簡明表，購買商品房時，針對個人買房者和單位買房者的稅率是不同的，具體如下：
  
  房產(chǎn)持有成本高：
  
  每年要繳納房產(chǎn)稅
  
  雖然未來個人所持有的房產(chǎn)要全面征收房產(chǎn)稅已經(jīng)討論得甚囂塵上，包括前兩天上海市地方稅務局正式開征2016年度個人住房房產(chǎn)稅有關(guān)事項，就引發(fā)了一波熱議，但到目前為止，這一政策仍只局限在全國少數(shù)幾個地區(qū)，浙江暫時還未對個人開征房產(chǎn)稅。
  
  不過，根據(jù)1986年出臺的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，對于公司名下的房產(chǎn)，每年需繳納房產(chǎn)稅，具體稅費為：每年房產(chǎn)原值×70%×1.2%。在具體操作過程中，不同的地區(qū)對不同性質(zhì)的企業(yè)(如高新企業(yè)、扶貧單位等)可能會有三年內(nèi)免房產(chǎn)稅的優(yōu)惠。
  
  此外，公司購房所需繳納的稅目較多，計算較為復雜，購房人**好向相關(guān)稅務部門詳細咨詢具體稅費金額。
  
  手續(xù)準備資料多：
  
  要有股東會決議
  
  以公司名義購房，要準備的資料肯定比比個人購房要多。中原地產(chǎn)的相關(guān)工作人員列了一份基本的清單：營業(yè)執(zhí)照副本復印件、稅務登記證副本、組織機構(gòu)代碼副本、公章、法定代表人身份證復印件、股東會決議等。
  
  個人購買公司名義房產(chǎn)：
  
  也需要滿足購買條件
  
  根據(jù)“滬九條”新規(guī)：企業(yè)購買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上，若其交易對象為個人，按照本市限購政策執(zhí)行。
  
  原價轉(zhuǎn)賣公司名下房產(chǎn)：
  
  能規(guī)避高額稅費嗎
  
  目前地稅部門對個人賣家出售住宅房產(chǎn)，主要征收：
  
  1、增值稅及附加。其中超過2年(含)免征，未滿2年按不含稅收入×5.6%征收；
  
  2、個人所得稅。其中，轉(zhuǎn)讓家庭唯一住房免征個人所得稅；非家庭唯一住房的，則按(轉(zhuǎn)讓收入-房屋原值-合理費用-轉(zhuǎn)讓過程中繳納的稅金)×20%征收個人所得稅，或按房屋轉(zhuǎn)讓收入的1%核定征收個人所得稅。
  
  相比之下，對于出售公司名下房產(chǎn)，在交易過程中則需要繳納：
  
  1、增值稅及附加。按(不含稅收入-不含稅購置原價)×5.6%征收；
  
  2、土地增值稅。按(轉(zhuǎn)讓收入-扣除項目金額)×四級超率累進稅率征收；或由稅務機關(guān)按成交價格的5%的核定征收；
  
  3、印花稅。按成交價格×0.05%征收。
  
  此外，轉(zhuǎn)賣公司名下房產(chǎn)，還要繳納企業(yè)所得稅，目前一般按轉(zhuǎn)讓所得收益×25%征收。企業(yè)所得稅通常按季預繳，年終匯算清繳。
  
  有人發(fā)現(xiàn)了——兩者相比較，出售公司名下房產(chǎn)，如果以當初房屋買入價格的原價賣出，可以規(guī)避高額的營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。那么，像普通二手房買賣中的陰陽合同(即正式合同中做低房屋總價，余款另簽一份補充合同)那么操作，可行性大不大？
  
  對此，浙江騰飛金鷹律師事務所高級合伙人、資深房地產(chǎn)律師陳鐘認為，首先，這種做法涉及偷稅漏稅，屬于違法行為；其次，企業(yè)的每一筆賬目都有進出明細，要作假并不容易；再者，房屋成交過程中，會有相關(guān)部門做房價評估，價格做得太低一般是通不過的。
  
  綜合來看，以公司名義買房，成本不低、風險不小，看來，普通人要用公司名義買房避開限購，還真的沒那么容易。

  查看全文↓ 2019-02-27 13:33:29
• 144****4509

  首先，無論是普通住宅還是非普通住宅，只要是以公司名義購房，均需按照房款的3%繳納契稅，不享受稅率減半的優(yōu)惠。其次，公司購房還得多繳納房產(chǎn)稅和印花稅。
  以首次購買一套100平方米、總房款250萬元的5年內(nèi)二手房為例，分別計算了個人購房和公司購房的稅費總額，發(fā)現(xiàn)公司購房要多繳納稅費近6萬元。
  個人購房：稅費支出＝契稅3.75萬(250萬×1.5%)＋營業(yè)稅13.75萬(250萬×5.5%)＋個人所得稅2.5萬(250萬×1%)＝20萬元
  單位購房：稅費支出＝契稅7.5萬(250萬×3%)＋營業(yè)稅13.75萬(250萬×5.5%)＋個人所得稅2.5萬(250萬×1%)＋房產(chǎn)稅2.1萬(250萬×70%×1.2%)＋印花稅0.125萬(250萬×0.5%。)＝25.975萬元

  查看全文↓ 2019-02-27 13:33:22
• 141****1720

  　以公司的名義買房的好處主要是下面幾個方面：
  　　1、個人購入房產(chǎn)不足5年轉(zhuǎn)讓的，要交5.6%的營業(yè)稅和附加，但是公司持有房產(chǎn)在沒有差價的情況下，你就算是今天買過來一套200萬的房子，我明天200萬賣出去你是不用交這個營業(yè)稅的，今天買明天賣都可以。土地增值稅企業(yè)所得稅因為他沒有盈利沒有賺錢也不需要交，這個需要財務的一些知識做了。所以在公司選擇購入房產(chǎn)的時候盡量選擇成交價過戶，就是你買過來的時候你可以跟對方說我要成交價過戶，你要交什么稅我?guī)湍憬o多一點。房子再次轉(zhuǎn)讓的時候產(chǎn)生高額的差價和產(chǎn)生高額的稅費。
  　　2、雖然公司在購入房產(chǎn)的時候，暫時來說有一些剛成立的公司是沒有辦法獲得銀行貸款的，但是對于紅本轉(zhuǎn)讓的一些房子可以找一些擔保公司支付全額，全部買過來以后再向銀行抵押房產(chǎn)取得一些經(jīng)營性的貸款，一般可以貸到房產(chǎn)價值的7成，實業(yè)公司或者是去年10年、11年的時候?qū)崢I(yè)公司是可以貸到房產(chǎn)的100%的，200萬的房子我可以貸出200萬給你。在國家對中小企業(yè)，不單是中小企業(yè)還有微小企業(yè)的政策支持力度非常大，如果是一些經(jīng)營信用良好的公司貸款，在未來的3—5年之內(nèi)比個人貸款更容易取得。如果萬一以后又出現(xiàn)貸款收緊限貸了，銀行不放款的情況下，可能公司的房產(chǎn)去做一些抵押貸款，比你個人的房產(chǎn)做一些抵押更容易取得銀行的貸款。
  　　3、公司名下如果只有一個房產(chǎn)而沒有其他業(yè)務進行的話，打個比方如果我的公司買了一個100萬房子，我過了十年這個房子漲到1000萬了，中間有很大的差價我又要買這個房子怎么辦呢？我可以通過轉(zhuǎn)讓這個公司的股權(quán)，股權(quán)的買賣只需要交一點點股權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅費，就避開了轉(zhuǎn)讓這個物業(yè)轉(zhuǎn)讓高額差價的一些稅費了，土地增值稅企業(yè)所得稅那些都可以免掉非常的多。

  查看全文↓ 2019-02-27 13:33:11

相關(guān)問題

• 問 我想問下以公司名義買房能貸款嗎
  答

  其實是可以的，這里面的購房者既可以是個人，也可以是公司企業(yè)或者其他的團體法人，只要附條件都是可以的。不過公司買房不管買什么房子都視為商業(yè)用房，貸款的額度一般在房價款的50%，但利率要上幅10%，不過外資公司在國內(nèi)只能買一套房子。

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• 問 ??公司名義買房的壞處
  答

  公司的名義進行買房弊端是比較多的，首先就是成本問題，公司名義去買房，需要一次性付清。其次，用公司名義買房，手續(xù)很多，**后，就是需要交多繳納一定的稅。對于年輕人買房很不利，如果沒有全款的話，無法分期付款，享受不了先住房的福利。采用公司的名義來進行買房，雖然在一定程度上會避開限購的情況，但是投入的成本會非常高，而且如果之后要進行出售的話，那么所需要付出的稅率也比個人住房要高上許多，同時，即便是之后房價上漲，那么收益也是非常有限的，而且公司名義的是不容易進行轉(zhuǎn)手的，每年還需要繳納一定的房產(chǎn)稅，所以綜合來說，從投資的角度來看，選擇公司名義購房是很不劃算的，不過通過公司名義買房也并不是完全不可取，還需要根據(jù)自身的情況來進行判斷。

• 問 ??用公司名義買房的好處與壞處有哪些?用公司名義購房劃算嗎?
  答

  　　以公司的名義買房的好處主要是下面幾個方面：　　1、個人購入房產(chǎn)不足5年轉(zhuǎn)讓的，要交5.6%的營業(yè)稅和附加，但是公司持有房產(chǎn)在沒有差價的情況下，你就算是今天買過來一套200萬的房子，我明天200萬賣出去你是不用交這個營業(yè)稅的，今天買明天賣都可以。土地增值稅企業(yè)所得稅因為他沒有盈利沒有賺錢也不需要交，這個需要財務的一些知識做了。所以在公司選擇購入房產(chǎn)的時候盡量選擇成交價過戶，就是你買過來的時候你可以跟對方說我要成交價過戶，你要交什么稅我?guī)湍憬o多一點。房子再次轉(zhuǎn)讓的時候產(chǎn)生高額的差價和產(chǎn)生高額的稅費?！　?、雖然公司在購入房產(chǎn)的時候，暫時來說有一些剛成立的公司是沒有辦法獲得銀行貸款的，但是對于紅本轉(zhuǎn)讓的一些房子可以找一些擔保公司支付全額，全部買過來以后再向銀行抵押房產(chǎn)取得一些經(jīng)營性的貸款，一般可以貸到房產(chǎn)價值的7成，實業(yè)公司或者是去年10年、11年的時候?qū)崢I(yè)公司是可以貸到房產(chǎn)的100%的，200萬的房子我可以貸出200萬給你。在國家對中小企業(yè)，不單是中小企業(yè)還有微小企業(yè)的政策支持力度非常大，如果是一些經(jīng)營信用良好的公司貸款，在未來的3—5年之內(nèi)比個人貸款更容易取得。如果萬一以后又出現(xiàn)貸款收緊限貸了，銀行不放款的情況下，可能公司的房產(chǎn)去做一些抵押貸款，比你個人的房產(chǎn)做一些抵押更容易取得銀行的貸款?！　?、公司名下如果只有一個房產(chǎn)而沒有其他業(yè)務進行的話，打個比方如果我的公司買了一個100萬房子，我過了十年這個房子漲到1000萬了，中間有很大的差價我又要買這個房子怎么辦呢？我可以通過轉(zhuǎn)讓這個公司的股權(quán)，股權(quán)的買賣只需要交一點點股權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅費，就避開了轉(zhuǎn)讓這個物業(yè)轉(zhuǎn)讓高額差價的一些稅費了，土地增值稅企業(yè)所得稅那些都可以免掉非常的多。

  全部4個回答>
• 問 公司名義買房的好處和壞處
  答

  公司購買住房的情況越來越多，公司名義買房的好處和壞處主要分為以下2點：好處個人購買房產(chǎn)，不足5年以上轉(zhuǎn)讓時需要繳納相應的營業(yè)稅和其他的附加費用，要按照交易總金額的5.6%收取營業(yè)稅，相對來說是一筆不小的費用。但公司的名義購房不存在繳納營業(yè)稅，也不存在需要等待5年以上的時間。此外公司購房可以通過抵押房產(chǎn)的形式獲得經(jīng)營性的貸款，有助于資金的流動。壞處公司購房，房屋的所有權(quán)歸屬于公司所有，對比于個人購房來說，不僅轉(zhuǎn)讓成本要高，而且要繳納的稅種會更多，無形之中增加了購房的成本，并且存在有許多隱藏的財產(chǎn)風險，如果面臨公司負債較高的情況之下，可能會用做抵押欠款。而且公司購房一般都需要繳納全款，不能夠進行房屋抵押貸款，作為公司的資產(chǎn)之一，日后要進行出售，還需要得到全體董事會的同意。

• 問 ??可以以公司名義買房嗎？公司名義買房稅費都有什么?公司名義買房的流程是怎樣的?
  答

  一、以公司名義購房是需要繳稅的，而且所需繳納的稅目較多，計算較為復雜。二、并不是所有的公司都能在北京市成為購房主體。如果購房人想以公司作為購房主體，要認真核實“營業(yè)執(zhí)照”等證明材料，確認是否符合在京購房政策，中國大陸公司在京購房，除個人獨資的單位、個體工商戶、外企（外企在京設(shè)立分公司的除外）的購房受限制外，其他的公司/單位購房均不受限制。但外企在京購房則不是無限的，根據(jù)規(guī)定，外企在中國大陸僅能在公司注冊所在地購買一套非住宅商品房。三、以公司名義購房，購房人要準備的資料：1、營業(yè)執(zhí)照副本；2、稅務登記證副本；3、組織機構(gòu)代碼副本；4、公司公章；5、法定代表人身份證；6、代理人身份證；7、授權(quán)委托書。其中要特別注意授權(quán)文件中的授權(quán)權(quán)限及受托期限，確認自身具備簽約權(quán)限，而且合同中要加蓋公司公章。四、以公司名義購房所需繳納的稅費1、契稅：契稅一律要按照3%繳納，不享受優(yōu)惠契稅政策；2、房產(chǎn)稅：每年房產(chǎn)原值×70%×1.2%；3、土地使用稅：建筑面積×30元/年4、如房產(chǎn)稅、土地使用稅未按時繳納，需要按照每日萬分之五繳納滯納金。以公司名義購房所需繳納的稅目較多，計算較為復雜，建議購房人在采用公司名義買房時應先到房屋所在地的稅務管理部門核實具體稅費金額，再考慮后續(xù)問題。

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