??小產(chǎn)權(quán)房能過戶嗎?購買小產(chǎn)權(quán)房會有風(fēng)險(xiǎn)嗎？

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• 133****6551

  小產(chǎn)權(quán)房屋國家三令五申，禁止買賣，任何買賣小產(chǎn)權(quán)房的行為都是無效行為。
  
  作為買受方，如果想要該房屋，可以不辦理過戶手續(xù)，直接使用，占有該房屋就可以了，如果不想要該房屋，可以要求確認(rèn)合同無效，返還購房款。
  
  小產(chǎn)權(quán)房的問題：
  
  1、小產(chǎn)權(quán)房沒有房產(chǎn)證，流通受到限制。小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)在集體土地上，不可對外銷售，沒有法律上的保障，拿不到產(chǎn)權(quán)證，對外的流通有所限制。
  
  2、小產(chǎn)權(quán)房拆遷后補(bǔ)償困難。小產(chǎn)權(quán)房多是違章建筑，因此很有可能被拆除，一般是不會得到國家給予的拆遷安置補(bǔ)償。
  
  3、小產(chǎn)權(quán)房質(zhì)量沒有辦法保證，通常房屋的質(zhì)量監(jiān)管是不到位的，存在偷工減料現(xiàn)象，因?yàn)橐灿邪踩系碾[患。

  查看全文↓ 2019-03-11 19:43:58
• 157****2556

  不可以。需要有房產(chǎn)證才可以過戶。
  過戶流程：
  領(lǐng)表：《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓申請審批書》、《房地產(chǎn)買賣合同》、《買方確認(rèn)單》，填表；
  交易：買賣雙方驗(yàn)人簽字；
  查檔：查房屋產(chǎn)權(quán)是否清晰、有無抵押、查封（上午查下午出結(jié)果，下午查次日出結(jié)果） ；
  鑒定：做《房屋安全鑒定報(bào)告》；
  核價(jià)：財(cái)政部門根據(jù)《房屋買賣（置換）合同》的成交金額評估房價(jià)；
  地稅：繳納賣方房產(chǎn)營業(yè)稅（免稅的地稅部門開具免稅確認(rèn)單）和印花稅，印花稅買賣雙方各萬分之五；
  第二天或第三天交件七天后交契稅：交納契稅，領(lǐng)取契證交手續(xù)費(fèi)：交納交易手續(xù)費(fèi)封卷；
  領(lǐng)取證回執(zhí)此后十個有效工作日后領(lǐng)證：買方拿身份證原件取房證。

  查看全文↓ 2019-03-11 19:43:52
• 138****5109

  小產(chǎn)權(quán)房無房產(chǎn)證，無法過戶。買小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)：1、缺少“五證”；2、拆遷難補(bǔ)償；3、質(zhì)量難保證；4、小產(chǎn)權(quán)房不能抵押或者上市轉(zhuǎn)賣；5、小產(chǎn)權(quán)房不能抵押貸款。

  查看全文↓ 2019-03-11 19:43:43
• 155****8008

  小產(chǎn)權(quán)房是一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的商品房。小產(chǎn)權(quán)房只是人們在社會實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。小產(chǎn)權(quán)房是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。所以，小產(chǎn)權(quán)其實(shí)就是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)，它并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。
  
  中國實(shí)行二元制土地所有權(quán)結(jié)構(gòu)，即國有土地所有制和集體土地所有制。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對宅基地只享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受到法律的認(rèn)可與保護(hù)，即不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。因此，小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，只能在集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓、置換。

  查看全文↓ 2019-03-11 19:43:39
• 157****4650

  小產(chǎn)權(quán)房因?yàn)闆]有土地使用證，同樣也沒有產(chǎn)權(quán)證書，因此不能進(jìn)行正規(guī)的過戶交易，即便是私下交易，也是不受法律保護(hù)。
  
  根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》中第二十五條規(guī)定：
  
  房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得有下列行為：
  
  1.捏造散布漲價(jià)信息，或者與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營單位串通捂盤惜售、炒賣房號，操縱市場價(jià)格；
  
  2.對交易當(dāng)事人隱瞞真實(shí)的房屋交易信息，低價(jià)收進(jìn)高價(jià)賣（租）出房屋賺取差價(jià)；
  
  3.以隱瞞、欺詐、脅迫、賄賂等不正當(dāng)手段招攬業(yè)務(wù)，誘騙消費(fèi)者交易或者強(qiáng)制交易；
  
  4.泄露或者不當(dāng)使用委托人的個人信息或者商業(yè)秘密，謀取不正當(dāng)利益；
  
  5.為交易當(dāng)事人規(guī)避房屋交易稅費(fèi)等非法目的，就同一房屋簽訂不同交易價(jià)款的合同提供便利；
  
  6.改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分割出租；
  
  7.侵占、挪用房地產(chǎn)交易資金；
  
  8.承購、承租自己提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)的房屋；
  
  9.為不符合交易條件的保障性住房和禁止交易的房屋提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)；
  
  10.法律、法規(guī)禁止的其他行為。

  查看全文↓ 2019-03-11 19:43:35

相關(guān)問題

• 問 ??二手小產(chǎn)權(quán)房能買嗎？購買小產(chǎn)權(quán)房會有什么風(fēng)險(xiǎn)嗎？
  答

  小產(chǎn)權(quán)房購買風(fēng)險(xiǎn)較大，價(jià)格便宜，衡量風(fēng)險(xiǎn)后再下決定。1.法律風(fēng)險(xiǎn)根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。由于小產(chǎn)權(quán)房只具備了普通商品房的使用性質(zhì)，而不具備普通商品房的法律性質(zhì)，其實(shí)并不是商品房。因此法律法規(guī)對商品房的相關(guān)規(guī)定和制度對小產(chǎn)權(quán)房是無效的，也就無法維護(hù)購房者的權(quán)益。此外，由于小產(chǎn)權(quán)房不受法律認(rèn)可，也不用在房管部門備案，不在政府機(jī)構(gòu)監(jiān)管范圍內(nèi)。因此，在使用房屋的過程中，如果遇到一些房屋質(zhì)量問題、公共設(shè)施維護(hù)問題，其救濟(jì)途徑也就非常有限了。2.政策風(fēng)險(xiǎn)對于在建小產(chǎn)權(quán)房，當(dāng)購房者與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，一旦遇到政府整頓小產(chǎn)權(quán)房，那么可導(dǎo)致部分項(xiàng)目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋，又不能及時(shí)索回房款的尷尬境地。購房者在購得小產(chǎn)權(quán)房后，一旦遇到政府征地拆遷，由于小產(chǎn)權(quán)房并沒有國家頒發(fā)的房產(chǎn)證。因此，購房者也就并非合法的產(chǎn)權(quán)人，也就無法獲得相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償，而作為實(shí)際使用人所得到的拆遷補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償相比微乎其微。3.轉(zhuǎn)讓風(fēng)險(xiǎn)根據(jù)《土地管理法》規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對宅基地也只有享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認(rèn)可與保護(hù)。也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。由此可見，小產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。

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• 問 小產(chǎn)權(quán)房能買嗎，購買小產(chǎn)權(quán)房有什么風(fēng)險(xiǎn)？
  答

  一、小產(chǎn)權(quán)房的概念小產(chǎn)權(quán)房通常是指在中國農(nóng)村和城市郊區(qū)農(nóng)民集體所有的土地上建設(shè)的用于銷售的住房。由于集體土地在使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)并未繳納土地出讓金等費(fèi)用，因此這類住房無法得到由國家房管部門頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，而是由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)，所以也稱鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房。二、小產(chǎn)權(quán)房的分類1、占用集體用地或耕地違法建設(shè)，將農(nóng)民集體用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，用于商品住宅開發(fā)的違法建筑。2、在政府劃撥或出讓的土地上，不按規(guī)劃功能開發(fā)或使用，并將限制銷售的房屋直接在市場上銷售，具有產(chǎn)權(quán)糾紛隱患的不完全產(chǎn)權(quán)房。3、在軍隊(duì)享有使用權(quán)的土地上進(jìn)行商品房的開發(fā)，之后賣給軍人以外的地方居民，俗稱“軍產(chǎn)房”。三、小產(chǎn)權(quán)房與商品房的區(qū)別1、小產(chǎn)權(quán)房屋買賣不受國家法律保護(hù)；而商品房是經(jīng)國家批準(zhǔn)建設(shè)的，買賣受國家法律保護(hù)。2、小產(chǎn)權(quán)房國家不辦理房產(chǎn)證、土地使用證、契稅證；而商品房由國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證、國有土地使用證、契稅證。3、小產(chǎn)權(quán)房不具有房屋合法所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利；商品房具有房屋所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利。4、購買小產(chǎn)權(quán)房無法辦理貸款，只能一次性或分期付款；而購買商品房可以辦理按揭貸款。四、購買小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)1、小產(chǎn)權(quán)房買賣合同一般無效小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力以認(rèn)定無效為原則，以認(rèn)定有效為例外，如買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，經(jīng)過了宅基地審批手續(xù)的，可以認(rèn)定合同有效。對于將房屋賣給本集體組織之外的成員，尤其是城鎮(zhèn)居民的，無論建房行為是否合法，法院通常以買賣合同違反國家政策的禁止性規(guī)定而認(rèn)定其無效。根據(jù)《合同法》規(guī)定，合同無效或被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還，不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。2、小產(chǎn)權(quán)房無法辦理兩證2011年11月，《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》發(fā)布，明確指出，城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”等違法用地，不得登記發(fā)證。這相當(dāng)于對小產(chǎn)權(quán)房“無證”身份的再次宣判。3、小產(chǎn)權(quán)房不能轉(zhuǎn)讓小產(chǎn)權(quán)房由于沒有房產(chǎn)證，不能進(jìn)入正常的三級市場進(jìn)行流轉(zhuǎn)。據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的相關(guān)規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬于集體所有，村民對宅基地也只是享有使用權(quán)，小產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。4、拆遷無法得到補(bǔ)償小產(chǎn)權(quán)房的房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證；購房后如果遇到國家征地拆遷，很可能無法得到拆遷補(bǔ)償。5、房產(chǎn)無法抵押、貸款購買小產(chǎn)權(quán)房需要一次性付款，不能按揭；買入后，房子無法抵押。小產(chǎn)權(quán)房價(jià)格雖然便宜，但是購買時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)比較大，如果想要購買小產(chǎn)權(quán)房，建議謹(jǐn)慎考慮。

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• 問 小產(chǎn)權(quán)房能買嗎？購買小產(chǎn)權(quán)房有什么風(fēng)險(xiǎn)
  答

  近年來，小產(chǎn)權(quán)房可以說是樓市的“香餑餑”。但是，由于小產(chǎn)權(quán)房本身不合法，因而購買小產(chǎn)權(quán)房會具備一定的風(fēng)險(xiǎn)。 風(fēng)險(xiǎn)一、缺少“五證” 所謂“五證”是消費(fèi)者取得房產(chǎn)證的先決條件，即具備國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證及商品房銷預(yù)售許可證。包括城中村改造在內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，如果沒有“五證”是不能辦理房產(chǎn)證的。盡管“小產(chǎn)權(quán)房”一片熱銷，但眾多業(yè)內(nèi)人士卻認(rèn)為，“小產(chǎn)權(quán)房”存在諸多風(fēng)險(xiǎn)，**大的問題就是沒有產(chǎn)權(quán)，不受法律的保護(hù)。 風(fēng)險(xiǎn)二、拆遷難補(bǔ)償 小產(chǎn)權(quán)房，除了不能辦理房產(chǎn)證外，那些“便宜房”實(shí)際上屬于在政府規(guī)定范圍以外的違章建筑，如果和國家的規(guī)劃相沖突，還很有可能被拆除，而且業(yè)主也不會得到拆遷安置補(bǔ)償。 風(fēng)險(xiǎn)三、質(zhì)量難保證 **可怕的是，房屋質(zhì)量沒人監(jiān)督，一些開發(fā)商為賺錢會偷工減料，存在安全隱患。這類房屋一般由土地所在村開發(fā)，除了房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業(yè)管理也極容易出現(xiàn)問題。 風(fēng)險(xiǎn)四、配套不完善 小產(chǎn)權(quán)房幾乎都沒有暖氣、天然氣等配套設(shè)施。而且將來一旦出現(xiàn)糾紛，可能連水電都沒有。 風(fēng)險(xiǎn)五、遺贈也麻煩 小產(chǎn)權(quán)房由于缺乏產(chǎn)權(quán)，未來在遺產(chǎn)繼承時(shí)也會遇到許多麻煩。借新農(nóng)村建設(shè)、舊村改造名義，是“小產(chǎn)權(quán)房”目前普遍的運(yùn)作模式，具有打擦邊球的性質(zhì)。一位業(yè)內(nèi)人士還透露，因?yàn)闆]有辦理相關(guān)手續(xù)，所以這種房子房價(jià)一般都很低，有些開發(fā)商是“打一槍換一個地方”，一旦清盤，兌現(xiàn)不了承諾馬上撤離，后續(xù)引發(fā)的許多麻煩都甩給購房者。 風(fēng)險(xiǎn)六、小產(chǎn)權(quán)房不能抵押或者上市轉(zhuǎn)賣 對于大多數(shù)人來說，都不是個小事，甚至是父母和自己2代人的積蓄，所以在購買之前一定要慎之又慎！

• 問 小產(chǎn)權(quán)房能買嗎，購買小產(chǎn)權(quán)房有什么風(fēng)險(xiǎn)？
  答

  通常來說，小產(chǎn)權(quán)房是可以購買的，風(fēng)險(xiǎn)不是很大。購買小產(chǎn)權(quán)房主要分為以下兩種情況：1、如果你買房的目的是自住，那么，風(fēng)險(xiǎn)并不大。首先，你的房是蓋在村屬的土地上，土地歸所在村集體所有，所以，發(fā)生產(chǎn)權(quán)爭議的可能性非常之小。作為對該房產(chǎn)的準(zhǔn)司法仲裁主體的村委會是承認(rèn)你的產(chǎn)權(quán)的，如遇到拆遷，村委會將視你的產(chǎn)權(quán)為該村產(chǎn)權(quán)的一部分而予以保護(hù)。至于以違章建筑對待，于法于理均不通。2、如果，你所買的“小產(chǎn)權(quán)房”在親屬、朋友、熟人中發(fā)生轉(zhuǎn)讓買賣，也是可以進(jìn)行的。因?yàn)樵诖朔N轉(zhuǎn)讓中產(chǎn)權(quán)證并不重要，可以用民間的商業(yè)合同方式進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，它一樣具有約束力。己建成的房不讓人家賣，正建的房子不讓人家建，堵塞農(nóng)民的致富之路，于情于理于法，都不妥。農(nóng)民建房售房就像平價(jià)藥房的橫空出世，它作了政府多年來一直想作，而未能作到的，老百姓夢寐以求的事。它攻擊的是房地產(chǎn)商們的價(jià)格同盟，也許畸形的房價(jià)能從這里打開缺口，這是件天大的好事。政府應(yīng)該作的事，是為城中村農(nóng)民建房售房提供政策支持，提供法律幫助，而不是相反。而且“小產(chǎn)權(quán)房”的確會對構(gòu)建和諧社會，平抑房價(jià)，實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”，作出貢獻(xiàn)。小產(chǎn)權(quán)房并不是一個法律上的概念，它只是人們在社會實(shí)踐中，形成的一種約定俗成的稱謂。目前通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。所以，“小產(chǎn)權(quán)”其實(shí)就是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”，它并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。說的再直白一些，“小產(chǎn)權(quán)房”是一些村集體組織或者開發(fā)商，打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋，或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”存在下面法律意義上的風(fēng)險(xiǎn)。1、 由村委會印制頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證不合法，國家不予承認(rèn)。當(dāng)“小產(chǎn)權(quán)房”遇到產(chǎn)權(quán)爭議時(shí)，產(chǎn)權(quán)擁有人的權(quán)益將得不到法律保護(hù)。2、“小產(chǎn)權(quán)房”不能上市交易，不能辦理過戶手續(xù)。3、如遇到拆遷，將被視為違章建筑，得不到拆遷補(bǔ)償。

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• 問 小產(chǎn)權(quán)房能買嗎，購買小產(chǎn)權(quán)房有什么風(fēng)險(xiǎn)？
  答

  **好買政府已經(jīng)規(guī)劃城市更新（舊改）的小產(chǎn)權(quán)房，因?yàn)橛虚_發(fā)商簽（拆遷賠償協(xié)議），新房賠到手了，價(jià)值很高，龍崗碧桂園回遷房，單價(jià)2.X萬/平，量大優(yōu)惠，回遷房買賣，如果能跟開發(fā)商的項(xiàng)目公司直接簽（拆遷賠償協(xié)議），這樣就沒有風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)橘I規(guī)劃拆遷的小產(chǎn)權(quán)回遷房是想得到賠償?shù)男路?，賠的新房又是紅本住宅，很劃算，但是只有開發(fā)商才能保證新房回遷給業(yè)主及過渡費(fèi)的補(bǔ)償，所以評估開發(fā)商的實(shí)力是很重要的！譚（一八九0二四四三九一五）

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