??購買二手房如何貸款?有哪些方面要注意的？

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• 141****6766

  1、貸款材料要真實(shí)
  申請貸款時(shí)，銀行一般要求借款人提供經(jīng)濟(jì)收入證明，對于個人來講，應(yīng)提供真實(shí)的個人職業(yè)和近期經(jīng)濟(jì)狀況證明。因?yàn)槿绻杩钊说氖杖胛催_(dá)到一定水平，又沒有足夠的能力還貸款卻夸大收入水平的話，經(jīng)銀行調(diào)查證實(shí)借款人提供了虛假證明，就會使銀行對其信任度大大降低，從而影響貸款的審批。
  2、經(jīng)濟(jì)適用房一定要滿五年
  滿五年的經(jīng)濟(jì)適用房才可以上市交易，如果購買五年以下的房子是肯定申請不到貸款的。
  3、共有產(chǎn)權(quán)人必須同意出售房屋
  有一些房子的產(chǎn)權(quán)歸屬者不只是一個人，常見的是夫妻或者父母與子女之間共同擁有房產(chǎn)，購買這種房子，一定要提前了解其它產(chǎn)權(quán)人的意愿，并要求對方提供同意出售房屋的證明。另外，在簽訂購房合同的時(shí)候也需要所有共有產(chǎn)權(quán)人到場簽字，否則申請貸款也是很難成功的。
  4、房齡不能太老
  銀行對二手房的房齡有比較嚴(yán)格的規(guī)定，若房齡過老，那么貸款申請很可能會被銀行拒絕。有的銀行要求二手房房齡和貸款時(shí)間加起來不能超過30年，有的直接規(guī)定二手房的房齡不能超過15年。因此，購房者**好遠(yuǎn)離房齡太老的二手房。
  那么，如何了解房齡大小？
  第一種方法是去當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)登記部門查檔（住建委或者不動產(chǎn)登記中心）。不過，這需要房主提供房產(chǎn)證、身份證配合查檔，比較麻煩。如果碰到不配合的房主，只有等到簽了購房合同，進(jìn)入貸款申請階段才能通過銀行查檔，即便這個時(shí)候發(fā)現(xiàn)房齡影響貸款申請也來不及了，所以通過這種方式查房齡要取決于賣家是否配合。
  第二種方法是通過街坊鄰居、小區(qū)業(yè)主論壇等多渠道了解房子房齡，這樣獲得的信息更加真實(shí)、全面。
  5、征信要保持良好
  征信報(bào)告是借款人個人信用的體現(xiàn)，征信良好說明借款人貸款、還款習(xí)慣好，以后按時(shí)還房貸的可能性更高。
  通常銀行會查借款人5年內(nèi)的貸款記錄和2年內(nèi)的信用卡記錄，有的查的時(shí)間范圍更廣。由于銀行政策要求不同，審查征信的寬松程度會有差異。如果借款人有逾期情況，輕則提高貸款利率或者貸款**，嚴(yán)重的會被拒貸。

  查看全文↓ 2019-03-27 14:56:14
• 142****6785

  　二手房怎么貸款
  　　1、大家作為借款的方面，需要在辦理貸款前首先需要與中介確定按揭服務(wù)公司，并向按揭服務(wù)公司提出貸款咨詢，確定貸款方案，這時(shí)候要選擇一下，盡量找一些優(yōu)質(zhì)服務(wù)價(jià)格比較低的公司。
  　　2、大家在和買二手房的人確定購房意向后，大家需要提供公積金帳號，由選擇的按揭服務(wù)公司進(jìn)行公積金查詢，確定可貸款的金額和貸款年限，需要說明一下的是，如果大家資金和收入較少，應(yīng)該多一些償還年限，這樣可以降低壓力。
  　　3、大家與二手房房主簽定房屋買賣合同，由于交易中心要求不同，大家需要根據(jù)自己的地區(qū)的情況簽訂，這點(diǎn)可以咨詢一下，很簡單。然后大家就要準(zhǔn)備貸款資料，審核貸款資質(zhì)，一般審核時(shí)間很快。
  　　4、當(dāng)按揭服務(wù)公司將初審后，大家的情況基本符合的話，就會把貸款資料交貸款銀行審核，銀行如果也通過后，按揭服務(wù)公司將安排大家與銀行簽定貸款協(xié)議和辦理協(xié)議公證，同時(shí)收取費(fèi)用，包括房屋保險(xiǎn)費(fèi)。
  　　5、一切準(zhǔn)備就緒后，大家就可以到房屋所在區(qū)的交易中心辦理房屋過戶和抵押手續(xù)，并將抵押收件收據(jù)通過按揭服務(wù)公司交貸款銀行，這樣銀行就可以進(jìn)行處理，在辦理過戶的時(shí)候一定要仔細(xì)，注意自己的房屋具體情況。
  　　6、大家作為貸款人，當(dāng)大家的房產(chǎn)證和他項(xiàng)權(quán)利證明辦出后，按揭服務(wù)公司將會按照規(guī)定把大家的產(chǎn)證復(fù)印件和他項(xiàng)權(quán)利證明原件交銀行，貸款的銀行在收到大家的房產(chǎn)證和他項(xiàng)權(quán)利證明后，按揭服務(wù)公司將所貸金額發(fā)放給大家，這樣整個程序就基本結(jié)束了。
  　　有哪些注意事項(xiàng)
  　　1、明確雙方義務(wù)責(zé)任
  　　首先買賣雙方在簽訂交易合同的時(shí)候，**好就明確約定貸款手續(xù)辦理過程中雙方的義務(wù)，以分清責(zé)任，此外，在購房合同中約定買賣各方應(yīng)當(dāng)提供的資料清單、提供期限以及不能按時(shí)提供資料時(shí)所應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約責(zé)任。這樣，如果購房者不能按期取得貸款，就可以根據(jù)合同約定追究責(zé)任人的違約責(zé)任。
  　　2、明確貸款未獲批的處理方式
  　　在交易合同中還應(yīng)該明確約定貸款未批準(zhǔn)或批準(zhǔn)的額度、期限沒有達(dá)到購房者預(yù)期要求時(shí)的處理方式。
  　　3、簽約前充分了解自身支付能力和銀行政策
  　　這一點(diǎn)是非常重要的，購房者在簽訂合同之初對于自身的支付能力和銀行的信貸情況都應(yīng)該有一個比較清晰的認(rèn)識。
  　　4、每月還款額度要量力而行
  　　在申請個人住房貸款時(shí)，借款人應(yīng)當(dāng)對自己目前的經(jīng)濟(jì)狀況、還款能力作出正確的判斷，同時(shí)對自己未來的收入支出有所預(yù)測，這樣在與銀行簽訂貸款合同約定貸款額度和選擇還款方式的時(shí)候就能夠根據(jù)自己的實(shí)際情況正確的做出選擇，不會出現(xiàn)無法足額還款的困境。
  　　5、要妥當(dāng)選擇貸款銀行
  　　大家購買的是二手房，所以可以自己選擇貸款銀行。每一個銀行的服務(wù)品種不一樣，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也不盡相同。所以借款人需要提前了解咨詢各大銀行關(guān)于買房貸款的政策，根據(jù)自己的實(shí)際情況選擇您自己中意的、**劃算的貸款銀行。
  　　6、向銀行提供材料要真實(shí)
  　　申請個人住房商業(yè)性貸款，銀行一般要求借款人提供經(jīng)濟(jì)收入證明，對于個人來講，應(yīng)提供真實(shí)的個人職業(yè)和近期經(jīng)濟(jì)狀況證明。因?yàn)槿绻杩钊耸杖胛催_(dá)到一定水平，又沒有足夠的能力還貸款卻夸大收入水平，經(jīng)銀行調(diào)查證實(shí)借款人提供了虛假證明，就會使銀行對其信任度大大降低，從而影響貸款的審批。
  　　7、提供本人住址要準(zhǔn)確及時(shí)
  　　借款人提供給銀行的地址準(zhǔn)確，就能方便銀行與其聯(lián)系，每月能按時(shí)收到銀行寄出的還款通知單．遇到人民銀行調(diào)整貸款利率，還可在年和收到銀行寄出的調(diào)整利率通知。
  　　8、每月還款要及時(shí)，避免罰息
  對于借款人來說，必須在每月約定的還款日期查看自己的賬戶上是否有足夠的資金，防止由于疏忽造成的違約而被銀行罰息，同時(shí)，在銀行留下不良的信用記錄。

  查看全文↓ 2019-03-27 14:56:05
• 148****7775

  二手房中介公司了解到，二手房貸款與一手房貸款存在一定差異。目前，銀行發(fā)放二手房貸款，都是根據(jù)銀行自己給出的房屋評估價(jià)進(jìn)行貸款，而不是二手房買賣雙方的交易總房價(jià)。“如果是首套房，那么銀行只給你貸評估價(jià)的7成?！苯魇▲櫥慨a(chǎn)置換有限公司營銷總監(jiān)胡秋虹說：“按照銀行給出的評估價(jià)來貸款，就意味著買主得付更多的**款，而一些不清楚這一情況的客戶往往會出現(xiàn)**不夠的情形。事實(shí)上，現(xiàn)在一套7000元/㎡的二手房，銀行評估到5000元/㎡都已經(jīng)不錯了。”胡秋虹表示，因?yàn)檫@樣的銀行政策，他們一般都告訴客戶**要付4成。因此，經(jīng)適房家庭在買二手房時(shí)，若要貸款，應(yīng)計(jì)算清楚是否能夠支付**。
  
  關(guān)注房屋年代
  
  除此之外，記者還了解到，銀行在二手房樓層、面積方面也有要求。“樓棟總樓層6層樓以上、房屋面積50㎡以上的二手房，銀行才做貸款。”一中介公司熊經(jīng)理表示，銀行有這樣的相關(guān)要求，是考慮到建筑年代太早等風(fēng)險(xiǎn)問題。
  
  “建筑年代太早，風(fēng)險(xiǎn)也比較大，銀行給出的評估價(jià)也會壓得很低，同時(shí)放貸的機(jī)率也較小?！毙芙?jīng)理表示，90年的房子普遍都是8層左右的多層，現(xiàn)在老城區(qū)這類房源也比較多。
  
  注意周邊環(huán)境
  
  “選二手房要注意周邊環(huán)境，看小區(qū)樓下是不是有餐館，旁邊是不是有垃圾站，這些都會影響到生活環(huán)境?！闭f到這里，胡秋虹特別提到，小區(qū)物業(yè)管理也應(yīng)上心，一些老社區(qū)并沒有物管，只有街道辦事處。
  
  熊經(jīng)理表示：“交通環(huán)境很重要，不僅僅要關(guān)注居住環(huán)境，還要看子女入校就讀是否方便，這類生活配套是必須關(guān)注的?！?br/>
  注意歷史遺留問題
  
  置業(yè)者在看房時(shí)，普遍會關(guān)注房屋戶型、采光、通風(fēng)的方面，除了這些基本的信息應(yīng)該留心外，業(yè)內(nèi)人士提醒，置業(yè)者在看房時(shí)一定要注意房屋是否有歷史遺留問題。
  
  “比如說，水、電是否獨(dú)立？墻面是不是有漏水、滲水跡象？如果是1、2層，是不是有下水道堵塞問題？”胡秋虹告訴記者，作為賣家當(dāng)然不會愿意提房屋問題，但是如果買家不留心這些，吃虧的還是自己。

  查看全文↓ 2019-03-27 14:55:38
• 156****5923

  其實(shí)這位朋友的想法是有道理的，但凡涉及到金錢，總是小心為好。下面小編就給大家講講，當(dāng)購買有貸款的二手房時(shí)，應(yīng)該注意些什么才能安心交易呢？
  一、不要相信口頭約定，一定要寫在合同上
  購房合同是具有法律效力的，因?yàn)樗茉陉P(guān)鍵時(shí)刻可以保護(hù)作為買方你的權(quán)益，所以任何附加條件都要寫在合同里。只有當(dāng)房屋價(jià)格、權(quán)屬、稅費(fèi)，解除抵押過戶期間出現(xiàn)的違約問題、違約責(zé)任落實(shí)到購房合同中，出現(xiàn)問題了才容易維權(quán)。
  另外，如果中介表示房產(chǎn)買賣合同有標(biāo)準(zhǔn)模板，不能隨意添加條款，那么在這種情況下，記得一定要堅(jiān)持簽訂附加合同。因?yàn)樵诰S權(quán)過程中，能幫助你的只有白紙黑字，而口頭約定是沒有任何效力的。
  
  二、預(yù)告登記以防一房二賣
  其實(shí)，所謂預(yù)告登記的官方定義就是：指當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)關(guān)申請預(yù)告登記。
  而預(yù)告登記的主要的法律依據(jù)是2007年頒布的《物權(quán)法》中的規(guī)定：登記預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。
  總之，國家法律出的這一招防的就是買賣雙方雖然已經(jīng)簽訂了購房合同，但是還未辦理過戶，在這期間不動產(chǎn)權(quán)證仍保留在賣方手里，房主仍然可以暗自將房屋抵押。當(dāng)完成預(yù)告登記，若沒有購房者的同意，房主就沒有權(quán)利將房屋進(jìn)行抵押、擔(dān)保，也無權(quán)變更房屋權(quán)屬人。
  即便房主在預(yù)告登記后仍私自與第三方簽訂了抵押合同、擔(dān)保合同，該合同也沒有法律效力。也就是說，進(jìn)行預(yù)告登記后，如果房主想一房二賣，也絕無可能。當(dāng)然，這也是**有效的防止房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生糾紛的方法，既保障了買房人權(quán)益，也保障了房主權(quán)益。
  
  三、查房屋檔案和房屋詳細(xì)信息
  去房產(chǎn)局查看檔案是要在未繳納購房款之前進(jìn)行的。一般來說，房產(chǎn)局查冊只要知道房產(chǎn)地址和不動產(chǎn)權(quán)證號就可以，但是通常都是要收費(fèi)的。建議在買有貸款的二手房前可以查詢到其房產(chǎn)基本情況、查封情況和抵押情況，以確保房子能夠順利過戶，并在過戶后不會產(chǎn)生糾紛。
  但是，上述的這種方法也可能不用了，因?yàn)楝F(xiàn)在有“宗地號”了，而通過“宗地號”查詢房產(chǎn)詳細(xì)信息是在完成不動產(chǎn)登記后進(jìn)行的。在已經(jīng)實(shí)行不動產(chǎn)登記的今天，房產(chǎn)買賣雙方是完全可以通過“宗地號”查詢到房屋產(chǎn)權(quán)，土地性質(zhì)，抵押、查封等基本信息。
  那什么是“宗地號”呢？其實(shí)，宗地號又稱地號，根據(jù)宗地的劃分情況，每個宗地編號共長13位，第1－10位為該宗地所屬行政區(qū)劃的代碼。僅從宗地號上就能夠了解到許多房屋的信息了。
  其實(shí)二手房交易風(fēng)險(xiǎn)還是有的，尤其是貸款未還清的房子，會拉長整個交易流程。因此關(guān)于二手房買賣，小編在這里給大家一些小建議：
  首先房屋歸屬要搞清，不動產(chǎn)權(quán)證看好是否抵押，以及產(chǎn)權(quán)年限。其次購買有貸款的房子，房主要先還款，因此預(yù)約還款需要時(shí)間；房主還完貸款還要進(jìn)行抵押注銷方可過戶，過戶很可能需要排號，故而這個時(shí)間成本要心里有數(shù)。
  **后如果有房產(chǎn)中介代辦，中間能省掉許多麻煩。但千萬別為了省中介費(fèi)委托不了解的小中介，須知任何服務(wù)都是一分錢一分貨，一定要選擇信譽(yù)良好的正規(guī)中介。

  查看全文↓ 2019-03-27 14:55:01
• 131****2334

  購買二手房公積金貸款流程
  1、進(jìn)行交易房屋評估、確定貸款金額、期限和還款方式、進(jìn)行交易房屋評估、確定貸款金額、雙方擬交易房屋（抵押物）的價(jià)值由住房公積金管理中心指定的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估，交易雙方應(yīng)積極予以配合。
  2、貸款需求備案、準(zhǔn)備申請二手房貸款的職工應(yīng)提交《借款人（配偶）工資收入及住房公積金繳存證明》（一式三份）和交易前的《房屋所有權(quán)證》的原件及復(fù)印件，由業(yè)務(wù)人員審核確認(rèn)該職工住房公積金繳存情況是否正常，該職工（配偶）工資收入證明是否真實(shí)、規(guī)范。
  3、選擇貸款擔(dān)保方式，二手房住房公積金貸款擔(dān)保方式有階段性保證加抵押、抵押兩種，借款人可以根據(jù)自身實(shí)際情況自主選擇。
  4、簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同、辦理自籌資金交付、買賣雙方辦理房屋交易手續(xù)、領(lǐng)取房屋評估報(bào)告、簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同、辦理自籌資金交付、買賣雙方辦理房屋交易手續(xù)、自籌資金交付的方式交易雙方，既可在擔(dān)保公司（受托銀行）見證下交付，也可選擇由受托銀行監(jiān)管支付。
  5、填寫《住房公積金貸款申請表》并按要求提交全部貸款申請資料（包括房屋評估報(bào)告、填寫《住房公積金貸款申請表》并按要求提交全部貸款申請資料包括房屋評估報(bào)告，并按要求提交全部貸款申請資料包括房屋評估報(bào)告）。
  6、銀行放款隨著銀行貸款利息的逐漸提高以及首套房貸的利率優(yōu)惠取消，購房采用商業(yè)貸款利息成本相比住房公積金貸款越來越高。如果具備住房公積金貸款條件的購房者，采用公積金貸款是**劃算的辦法。
  7、審核、審批、審核。
  8、簽訂借款合同等手續(xù)。
  購買二手房公積金貸款流程
  購買二手房公積金貸款注意事項(xiàng)
  1、應(yīng)按照借款合同約定，在每月的還款日前足額將當(dāng)月的應(yīng)還款存入還款賬戶內(nèi)。
  2、按照銀行規(guī)定須向銀行交納銀行卡、折年費(fèi)或小額賬戶管理費(fèi)的，借款人應(yīng)保證還款卡（折）內(nèi)余額足以償還當(dāng)月貸款月供，以免由于卡（折）余額不足而造成貸款逾期。
  3、采用等額月均還款或等額本金還款方式的借款人申請?zhí)崆斑€款、且貸款發(fā)放銀行為交通銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、工商銀行、建設(shè)銀行的，借款人本人應(yīng)避開還款日及前后各三個工作日，持本人身份證及復(fù)印件、《借款合同》到貸款業(yè)務(wù)部門辦理提前還款手續(xù)，同時(shí)必須注意貸款處于逾期狀態(tài)無法辦理提前還款業(yè)務(wù)。
  4、采用自由還款方式的借款人調(diào)整月還款額或申請?zhí)崆斑€清貸款的，可按照北京住房公積金管理中心《自由還款操作手冊》辦理相關(guān)手續(xù)。

  查看全文↓ 2019-03-27 14:54:30

相關(guān)問題

• 問 ??二手房公積金如何貸款?有哪些方面要注意的？
  答

  所需材料：申請人本人及輔助借款人身份證，戶口簿，填寫好的貸款申請表，房屋買賣契約，已過戶的房屋所有權(quán)證，評估報(bào)告等流程如下：1、申請人持已公證的二手房買賣契約到住房公積金管理中心（以下簡稱中心）領(lǐng)取貸款申請表；2、申請人持本人及輔助借款人身份證，戶口簿，填寫好的貸款申請表，房屋買賣契約，已過戶的房屋所有權(quán)證，評估報(bào)告等材料到中心審核貸款額度并計(jì)算應(yīng)交的各項(xiàng)費(fèi)用；3、中心工作人員現(xiàn)場看房后，對同意辦理貸款的，申請人應(yīng)向中心提交如下材料：借款人身份證復(fù)印件4份，戶口簿復(fù)印件1份，貸款申請表，房屋買賣契約1份，評估報(bào)告2份，已過戶的房屋所有權(quán)證及所有權(quán)證復(fù)印件2份，完稅發(fā)票復(fù)印件1份，并交納相關(guān)費(fèi)用（擔(dān)保費(fèi)，抵押登記費(fèi)，代辦手續(xù)費(fèi)等費(fèi)用）后簽訂貸款合同；4、申請人在指定日期到中心代辦銀行窗口劃款，并領(lǐng)取回執(zhí)。

  全部5個回答>
• 問 購買二手房需要注意哪些方面
  答

  在購買二手房的時(shí)候，需要注意的事情還是比較多的，因?yàn)榇蠖鄶?shù)的二手房在交易的時(shí)候需要通過當(dāng)?shù)氐闹薪楣荆M可能要找大一些和當(dāng)?shù)孛麣獗容^高的中介，這樣能夠享受到更好的服務(wù)，相對來說中介公司的收費(fèi)也會比較合理。二手房基本上都是現(xiàn)房，而且有一些二手房已經(jīng)裝修過，所以最好是能夠?qū)嵉乜疾煲幌路孔拥那闆r，了解房屋的戶型結(jié)構(gòu)，采光層高以及裝修的實(shí)際情況，如果有條件的話可以多去幾次，這樣還能夠了解一下房屋周邊的環(huán)境，看物業(yè)管理如何，平時(shí)小區(qū)的安全系數(shù)高不高。除了了解房屋本身之外，還要看產(chǎn)權(quán)是否清晰，這一點(diǎn)在購房過程當(dāng)中是特別重要的，如果沒有房產(chǎn)證的話，就不建議大家購買有房產(chǎn)證的也要看清楚房主是誰，是否是賣房人本人。

• 問 購買二手房需要注意哪些方面
  答

  1、注意交易雙方的身份證件，以確保雙方依法合法進(jìn)行交易；2、要求房主出示房屋的不動產(chǎn)權(quán)證明，以確保房屋的權(quán)屬；3、了解房屋的歷史情況，以確保房屋的安全性和真實(shí)性；4、要求房主出示房屋的改建和裝修記錄，以確保裝修的安全性；5、了解房屋的所有權(quán)繼承情況，以確保房屋的所有權(quán)；6、要求房主出示房屋的建筑面積、用途和交易價(jià)格，以確保交易的真實(shí)性；7、要求房主出示房屋的水電報(bào)表，以確保房屋的用水電情況；8、了解房屋的拆遷情況，以確保房屋的未來發(fā)展；9、了解房屋的維修保養(yǎng)情況，以確保房屋的使用性；10、要求房主出示房屋的實(shí)物圖片，以確保房屋的實(shí)物狀況；11、要求房主出示房屋的合同及相關(guān)法律文書，以確保房屋交易的合法性。

  全部2個回答>
• 問 買二手房要注意哪些方面
  答

  二手房要注意些什么1、核實(shí)賣方的身份。如果是個人，看他的身份證；如果是單位，到工商局看它的檔案資料；如果賣方有代理人，看他有沒有經(jīng)過公證的授權(quán)委托書。2、到房管局查驗(yàn)賣方的房產(chǎn)證?？丛摲课菔欠裼蟹课莨灿袡?quán)人，如果房屋為多人共有，則須賣房人提供所有共有人的身份證件及同意出賣房屋的書面文件；如是夫妻共有財(cái)產(chǎn)，是否經(jīng)過賣方配偶的書面同意；如果房屋已出租，則須賣房人提供承租人同意出售的書面意見；如果房屋已被抵押，則須賣房人提供抵押權(quán)人同意房屋出售的書面文件。3、如通過房屋中介購房，購房者要選擇正規(guī)的、有一定信譽(yù)度的中介機(jī)構(gòu)，必要時(shí)可查閱中介機(jī)構(gòu)應(yīng)具備的"兩證"，一為工商部門頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照，二為房屋土地管理局頒發(fā)的中介代理資質(zhì)證書。4、仔細(xì)核對賣方身份證或工商檔案中的名稱與房產(chǎn)證上的房屋所有人是否一致，原則上是一個字也不能錯。5、如購買公房，須了解所購公房是成本價(jià)還是標(biāo)準(zhǔn)價(jià)，標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的公房在出讓時(shí)須按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用。由于公房原單位對公房一般都保留優(yōu)先購買權(quán)，因此，應(yīng)要求賣房人提供單位放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面意見；另外，軍隊(duì)、醫(yī)院、**的公房，由于其特殊性，在沒有取得單位同意的情況下，一律不得出售。6、如果所購房屋是已購公房或經(jīng)濟(jì)適用房，還須賣房人提供政府部門對其上市交易的批準(zhǔn)書。7、如果了解到欲購房屋屬于下列幾種情況，則千萬不能購買：已列入拆遷公告范圍的房屋或被國家征用的房屋；被人民法院或行政機(jī)關(guān)依法查封的房屋；屬違法或違章建筑的房屋；存在產(chǎn)權(quán)爭議的房屋。8、對房屋質(zhì)量及其他配套主設(shè)施的審查。在這一環(huán)節(jié)，購房者除對房屋戶型、結(jié)構(gòu)、用材等較直觀的方面進(jìn)行查看外，還須進(jìn)一步了解有關(guān)供用電情況、水質(zhì)、水壓、煤氣、供暖、管線走向等細(xì)節(jié)；了解物業(yè)公司提供的服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。9、關(guān)鍵性承諾應(yīng)體現(xiàn)在房屋買賣合同當(dāng)中。交易雙方當(dāng)事人對房地產(chǎn)管理部門申報(bào)的成交價(jià)明顯低于市場價(jià)時(shí)，或者以所購房屋進(jìn)行抵押貸款時(shí)，要對所購房屋進(jìn)行評估；簽約過程中應(yīng)特別注意，對交易的任何關(guān)鍵性約定或賣方的任何承諾均應(yīng)體現(xiàn)在合同中，不能以口頭約定代之，因?yàn)榭陬^約定在一旦發(fā)生糾紛時(shí)則無法舉證。合同的必備條款主要包括：房屋面積及附屬設(shè)施、價(jià)款及給付方式、土地使用年限、房屋交付期限、違約責(zé)任等；如果選擇了按揭貸款的付款方式，則須按照規(guī)定辦理貸款手續(xù)。

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• 問 二手房的改造裝修有哪些方面要注意的？
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  二手房裝修要注意的：1、為洗手間做閉水試驗(yàn)在裝修二手房之前要注意，首先應(yīng)該請裝修工人為洗手間進(jìn)行閉水試驗(yàn)，檢查以前的防水處理做的如何。方法是:堵住地漏，在洗手間放5CM的水，觀察24小時(shí)，然后到樓下鄰居家檢查，如果沒有漏水現(xiàn)象，證明防水處理做的很好；如果漏水的話，必須請物業(yè)重新做防水處理，做完防水處理后，要等地面完全干透，再帖瓷磚，否則地面會開裂。2、水、電路改造的處理裝修二手房要注意水、電路改造是舊房改造**復(fù)雜的。水路改造，人們使用更多的是具有50年質(zhì)量保證的日豐管。在所有的水路改造完成后，要做到管路合理、連接緊密、無跑冒滴漏、無違章拆移。電路的改造方面，如果舊房子使用的是鋁線，裝修二手房要注意一定要拆掉，現(xiàn)代家庭電器很多，按照國家標(biāo)準(zhǔn)，裝修中必須使用2.5毫米銅線，而對于安裝空調(diào)等大功率電器的線路則應(yīng)單獨(dú)走一路4平方毫米的線路。在往墻中埋線時(shí)必須使用PVC絕緣管。3、裝修二手房要注意粉刷墻面，打底是關(guān)鍵老房子的墻面會出現(xiàn)開裂、脫皮的現(xiàn)象，所以在裝修二手房要注意裝修墻面的時(shí)候，一定要注意做好基層處理，一般好的裝飾公司在把墻面鏟平之后，會涂上界面劑，界面劑具有防潮的作用，還能夠起到保護(hù)乳膠漆的作用，接下來裝修二手房要注意是刮膩?zhàn)?，膩?zhàn)痈嘁x用防水的油膩?zhàn)樱佔(zhàn)右话阋稳椋?*后是刷乳膠漆。如果墻面想刷成帶顏色的，那么要相應(yīng)的涂上底漆。4、裝修二手房要注意更換鋁合金或塑鋼門窗裝修二手房要注意木質(zhì)的門窗，如果沒有變形或者開裂，說明材質(zhì)很好，可以在裝修時(shí)，貼上飾面板材，再涂上油漆，繼續(xù)使用；如果木門窗已經(jīng)變形，那么就要拆掉，重新制作。鐵制的門窗，如果表面的油漆已經(jīng)脫落或者主體開裂，建議大家拆掉，換成鋁合金或者塑鋼的材質(zhì)。因?yàn)檫@兩種材質(zhì)的門窗可以起到密封、隔音、隔熱的作用。

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