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簡單解釋，國家發(fā)產權證的叫大產權。如開發(fā)商辦理合法的立項開發(fā)手續(xù)后，辦理土地出讓手續(xù)并按規(guī)定上繳給國家土地出讓金和使用稅(費)，由國家發(fā)放給開發(fā)商土地使用證和房屋預售許可證，這樣的房屋稱為大產權房屋。而國家不發(fā)產權證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產權，也就是說在農民的集體土地上，僅有鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或村委會的蓋章以證明其權屬，并沒有國家房管部門的蓋章，這種房屋被視為鄉(xiāng)產權，即小產權房屋。 小產權和大產權的區(qū)別是什么？ 大產權即完全產權,包括房產使用權證與國有土地使用權。大產權的房屋在進入二級市場時,無需繳納土地出讓金和收益收成。小產權即不完全產權,只包括房屋的使用權,它與大產權的本質區(qū)別在于土地使用權。通俗的解釋，買的房再轉讓時不用再交土地出讓金的叫“大產權”，再轉讓時要補繳土地出讓金的叫“小產權”?！ ⌒‘a權二手房包括哪些房屋？可以買賣嗎？ 嚴格來說，小產權二手房包括：已購公房，鄉(xiāng)產房和使用權房。根據這些房屋性質的不同，在房產轉讓時也會區(qū)別對待?！耙奄徆俊保彿咳酥灰a齊土地出讓金，也就是購買房款的1％，就可以等同為商品房上市出售?！班l(xiāng)產權”，歸農村集體所有，產權關系很難改變，很難過渡為完全產權，否則將會動搖國家的土地制度。而對于“使用權”房來說，上市出售則會有一線希望，因為，國家也在一直提倡并做著改革試點的努力?！ ≠徺I小產權房屋存在哪些風險？ 第一，根據北京市建委發(fā)出購房風險提示指出，“使用權”、“鄉(xiāng)產權”、“小產權”的房屋無產權保障，不具有房屋所有、轉讓、處分、收益等權利，且不能辦理房屋產權過戶手續(xù)。
全部4個回答>小產權房敢買嗎?小產權房子能買嗎？有什么壞處？
154****4898 | 2019-04-15 19:33:59
已有3個回答
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156****2994
小產權房購買風險較大，價格便宜，衡量風險后再下決定。
查看全文↓ 2019-04-15 19:34:15
1.法律風險
根據《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設。
由于小產權房只具備了普通商品房的使用性質，而不具備普通商品房的法律性質，其實并不是商品房。因此法律法規(guī)對商品房的相關規(guī)定和制度對小產權房是無效的，也就無法維護購房者的權益。
此外，由于小產權房不受法律認可，也不用在房管部門備案，不在政府機構監(jiān)管范圍內。因此，在使用房屋的過程中，如果遇到一些房屋質量問題、公共設施維護問題，其救濟途徑也就非常有限了。
2.政策風險
對于在建小產權房，當購房者與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，一旦遇到政府整頓小產權房，那么可導致部分項目停建甚至被強迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。
購房者在購得小產權房后，一旦遇到政府征地拆遷，由于小產權房并沒有國家頒發(fā)的房產證。因此，購房者也就并非合法的產權人，也就無法獲得相應的拆遷補償，而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產權補償相比微乎其微。
3.轉讓風險
根據《土地管理法》規(guī)定：農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設。
而農村宅基地屬集體所有，村民對宅基地也只有享有使用權，農民將房屋賣給城市居民的買賣行為 -
148****4160
小產權理論上是不可以買賣的，甚至有的人正是因為價格便宜才選購小產權。但是小產權房存在很大的風險，如果購房者購買了，會對之后的居住有很大影響。購買小產權房的風險有哪些呢？
查看全文↓ 2019-04-15 19:34:10
1、不能貸款 不能過戶由于土地性質的原因，小產權只有居住功能，就連購房貸款都不能辦理。如果購房者買了小產權房子，不僅不能向銀行貸款，還不可以抵押，不可以按揭，也不可以到房管局去過戶，理論上不可以買賣，如果要私下買賣，也只有一紙合同或者協(xié)議而已，沒有房產證。
2、易出問題 維權難如果購房者選購了小產權房，并和開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，遇到政府整頓小產權房，那么可導致部分項目停建甚至被強迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。
3、物業(yè)和其它權益得不到保障一般而言，小產權的小區(qū)管理可能跟不上現代化的管理模式，因此物業(yè)服務得不到保障。除此之外，購房者在購得小產權房后，一旦遇到政府征地拆遷，無法獲得相應的拆遷補償。 -
143****8883
查看全文↓ 2019-04-15 19:34:06
●所謂“小產權房”，是人們在社會實踐中的一種約定俗成的稱謂, 具有不被政策承認、不得確權發(fā)證、不受法律保護的“先天缺陷”。私自建設、交易小產權房是一種違法行為。
到底什么是“小產權房”？
具體判定一個建筑是不是小產權房，主要看兩點：一是有沒有“五證”，即《國有土地使用證》《建設用地規(guī)劃許可證》《建筑工程規(guī)劃許可證》《建設工程施工許可證》《商品房預售許可證》，“五證”缺一不可。二是有沒有違法交易行為，包括租賃、銷售等。凡沒有“五證”，凡存在建設、銷售等違法交易事實的，一般就可認定為是小產權房。
私自建設、交易小產權房屬違法行為，國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設部多次聯(lián)合發(fā)文，要求對在建、在售的小產權房堅決叫停、嚴肅查處，對頂風違法建設、銷售，造成惡劣影響的小產權房案件，要公開曝光、嚴肅查處、堅決拆除。
為什么會出現小產權房
●小產權房的產生，既有歷史因素、也有現實原因。我市小產權房問題經過“從無到有、從小到大”十多年的疊加累積，已經到了“不管不行”的時候。
小產權房問題不是一時一地的個性問題，而是普遍存在的共性問題，是與工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進程相伴生的“發(fā)展中的問題”，是我國城鄉(xiāng)二元體制的一個典型反映。
武安小產權房大致經歷了“苗頭初現、逐漸增多、規(guī)模爆發(fā)”三個階段：2005年以前武安基本沒有小產權房，2006年起在房價持續(xù)上漲、農村人口大量進城、大小產權之間天然價差等綜合因素影響下，我市小產權房“從無到有、從少到多”，**初是城區(qū)個人居民利用自家宅基地翻建小產權房，后發(fā)展到城區(qū)周邊、城鄉(xiāng)結合部區(qū)域利用集體土地成棟建設，近幾年出現了“兩個變化”：規(guī)模由“小”向“大”轉變，從自建房“小打小鬧”轉向“集中連片”，有的甚至“樓盤式、規(guī)模化”建設；性質由“居民自住”向“開發(fā)牟利”轉變。
小產權房產生的根源
●小產權房產生的根源在于利益。“建房者”為了少投入、高回報、圖掙錢，“買房者”為了少投資、有房住、圖省錢。
小產權房的產生，既有相關部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)和街村等監(jiān)管缺失原因，又有畸形市場驅動等方面原因，但根子在于“利益”二字。
從建房主體看，我市小產權房主要分為兩大類：
一類是城區(qū)周邊街村主導建設。借“城中村改造”、“新民居建設”等名義，違規(guī)違法利用集體土地開發(fā)建設多層住宅樓。我市重點管控的主城區(qū)及周邊典型違法建筑大都屬于此類。
另一類是個別街村居民違規(guī)建設。利用自家宅基地、或多戶聯(lián)建超高多層住宅，原來的四合院、小二層翻蓋成多層單元樓；部分街村居民委托所謂的“開發(fā)商”建設單元式多層住宅樓，通常為六層左右，面向社會租賃或銷售。
從買房主體看，小產權房的購買群體主要為中低收入家庭。
“有錢誰買小產權！”這是走訪時聽到**多的聲音，也從側面反映出了很多購買者的心態(tài)。大致有“三種類型、五種心理”：
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小產權房子買賣不合法，從法律上來說小產權房子是不允許交易的，因此沒有法律效應，在購買后如果出了問題而調解不成是得不到法律保障的。《中華人民共和國土地管理法》第六十三條 農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發(fā)生轉移的除外。小產權房是指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)小產權房的流通轉讓存在很多的限制。
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一般小產權房分為這三類：一是在集體建設用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只屬于該農村的集體所有者，外村農民不能購買；二是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違建設的房子；三是各類農業(yè)園或養(yǎng)老院的別墅。小產權房與大產權房的區(qū)別一、小產權房①小產權房的房產證由鄉(xiāng)鎮(zhèn)頒發(fā)，個人并沒有實際的產權。②個人想要轉讓小產權房，必須在購買滿五年之后才能夠進行。③小產權房的建設用地一般是歸鄉(xiāng)集體所有，并且這類房產只能由這個鄉(xiāng)的村民購買居住。④購買小產權房之后，若要再轉讓，必須補交土地出讓金，否則便不能夠上市交易。二、大產權房①大產權房的房產證由國家頒發(fā)，被國家認可和接受。②職工可以自由或轉讓大產權房，沒有時間上的。③大產權房的用地是由國家(也就是當地)劃撥或者轉讓的，銷售對象可以是任何人。④購買大產權房之后，購買者可以自由進行使用、或轉讓，不用補繳任何費用。買小產權房的風險1、缺少“五證”如果沒有“五證”是不能辦理房產證的。沒有產權，不受律的保護。2、拆遷難補償只要依辦理了審批手續(xù)，它就是合建筑。但也不排除那些在規(guī)定范圍以外的違章建筑，如果和國家的規(guī)劃相沖突，還很有可能被拆除，而且業(yè)主也不會得到拆遷安置補償。3、質量難保證這些房屋價格便宜，房屋質量沒人監(jiān)督，一些開發(fā)商為賺錢會偷工減料，存在安全隱患。這類房屋一般由土地所在村開發(fā)，除了房屋質量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業(yè)管理也極容易出現問題。4、小產權房不能抵押或者上市轉賣由于沒有正規(guī)的產權證，小產權房不能作為抵押或上市專賣。這些都是購房者在購買小產權房需要注意的地方。5、小產權房不能抵押貸款小產權房不能在房地產管理部門登記備案，所以不可以辦理抵押等他項權利，沒有他項權利就相當于沒有合的質押物抵押到銀行，銀行貸款就無批復，這意味著你需要一次性付款買房。小產權房存在的一個重要原因就是它的價格非常便宜，給很多無力買房但又有住房需求的人提供了一條買房捷徑。但購買這類房屋得不到法律和政策上的保障，存在著較大的風險，因此，購買這類房屋一定要謹慎。
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首先要明確自己買小產權房用來干什么的，是自住還是投資？自住是肯定沒有任何問題的，但值得提醒的是，盡量找成規(guī)模的，即該樓層已成片區(qū)，政府拆遷也不可能說拆就拆。并且購買協(xié)議盡可能叫上多幾個見證人并在協(xié)議書上簽名，協(xié)議書內容要包括各方面的內容，如政策允許原戶主或村委應該主動協(xié)助買主辦理過戶手續(xù)、房屋售出后，原戶主不再擁有任何所有僅及使用僅，即買主永久擁有該房子，并遇政府拆遷或其他因素，所有賠償都歸買主所有、原戶主或村委售出房產后，單方面違約賠償買主購房款的3倍等等協(xié)議合同。投資暫時就不要考慮該類小產權房了，因為轉手不方便，就如你現在購買也擔心很多問題，所以到時轉手麻煩，且收入也不會很大（目前現狀情況下）
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所謂“小產權房”是指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產權房”，又叫“小產權房”。目前，“小產權房”、“鄉(xiāng)產權房”有兩種：一種是在集體建設用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只屬于該農村的集體所有者，外村農民根本不能夠購買；另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設的。和一般意義上的商品房相比，“小產權房”沒有土地出讓金概念，也沒有開發(fā)商瘋狂的利潤攫取，所以，“小產權房”的價格，一般僅是同地區(qū)商品房價格的三分之一甚至更低?！傲畠r”是大量城鎮(zhèn)居民頂著產權風險購買“小產權房”的根本原因。1、小產權房產沒有國家頒發(fā)的房產證無論是村委會還是鄉(xiāng)政府頒發(fā)的產權證都屬于無效證件，在法律上不予承認。2、小產權住房無法上市流通由于小產權住房沒有國家認可的房產證明，所以不具備進行房產轉讓、處分、收益和繼承等權利。3、小產權房產無法過戶由于小產權房產本身就不具備相應的產權，所以也不具備過戶的權利。4、小產權住房沒有占地補償遇到政府或合法開發(fā)商征用小產權房產占地的情況時，小產權房主只能得到很少或無法得到相關的補償。因為該小產權占有的土地屬于當地村委會或鄉(xiāng)政府所有，補償款會直接劃給當地村委會或鄉(xiāng)政府。5、小產權無法辦理銀行貸款因為辦理貸款買房需要以該房屋的產權證辦理抵押登記手續(xù)，沒有國家出具合法產權證的房產銀行的不會放款的。6、戶口無法遷入由于購買小產權住房無法遷入戶口，所以購房人及其子女，無法獲得當地的免費醫(yī)療和義務教育資源。7、政策的不確定性由于現階段國家還沒有對小產權房產做出明確的處理決定，使我們無法預知的風險明顯加大。抱有法不責眾的心態(tài)是不恰當的，因為購買小產權住房的人群，相對于購買合法房產的人群來講，還只能算“小眾”。國家出臺相關政策時，不得不對“大眾”的利益進行考慮。說了這么多購買小產權住房的弊端，只是為大家提個醒。在購買小產權房時，需要特別注意，因為國家對小產權房有很多的限制，比如，小產權房產無法過戶、小產權無法辦理銀行貸款、小產權房產沒有國家頒發(fā)的房產證等，這些都需要多加小心，千萬不要被銷售人員忽悠了，在此，建議您咨詢相關專業(yè)的律師，讓律師幫您分析，相信您會受益匪淺。
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