??哪位能來(lái)告知下買房子應(yīng)該注意什么嗎？

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• 148****7841

  購(gòu)買者在購(gòu)買預(yù)售的商品房時(shí)應(yīng)把握好以下幾個(gè)重要環(huán)節(jié)：
  一、注意房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售的商品房應(yīng)具備的條件
  《城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)商品房預(yù)售的條件作出以下規(guī)定：
  1、已經(jīng)交付了全部土地使用權(quán)的出讓金，取得了土地使用權(quán)證書。擁有合法的土地使用權(quán)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)和預(yù)售的前提條件，在未取得土地使用權(quán)的土地上開發(fā)的房屋是非法建筑。購(gòu)買者要在購(gòu)買前要求驗(yàn)證開發(fā)企業(yè)的土地使用權(quán)證，以確保該房屋的合法性。
  2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。此項(xiàng)規(guī)定是房屋開工建設(shè)的前提，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有在其建設(shè)項(xiàng)目符合城市規(guī)劃，領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證后才能開工建設(shè)。
  3、按照預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并且已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。此規(guī)定是為了保障工程建設(shè)的穩(wěn)定性和如期交房，避免開發(fā)商過(guò)分依賴預(yù)售款從事項(xiàng)目開發(fā)，防止無(wú)法如期交房損害購(gòu)房者的利益。
  4、向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理了預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明（在本市開發(fā)房地產(chǎn)的企業(yè)應(yīng)到日照市房地產(chǎn)管理局登記備案并取得該局頒發(fā)的商品房預(yù)售許可證明）。此規(guī)定的目的在于將房地產(chǎn)預(yù)售的活動(dòng)置于政府房地產(chǎn)管理部門的監(jiān)督之下，從而保證商品房預(yù)售的合法性。
  二、了解商品房預(yù)售合同基本的內(nèi)容
  1、主體。即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購(gòu)房人，應(yīng)寫明雙方的名稱地址等。
  2、預(yù)售的商品房的基本情況。預(yù)售合同應(yīng)明確記載預(yù)售的商品房的所在地區(qū)、座落、土地使用權(quán)證號(hào)、土地使用權(quán)取得方式、土地使用性質(zhì)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證號(hào)、商品房預(yù)售許可證號(hào)、房屋建筑面積、房屋結(jié)構(gòu)、房屋竣工交付日期及附房屋平面圖等。
  3、面積。預(yù)售商品房的面積應(yīng)以平方米為單位計(jì)算，并明確是建筑面積、使用面積還是其他面積。
  4、價(jià)款。即預(yù)售商品房的價(jià)金，包括單價(jià)和總價(jià)，如每平方米多少元。我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》雖然對(duì)商品房預(yù)售的條件和程序進(jìn)行了規(guī)定，但對(duì)預(yù)售款實(shí)收的數(shù)額和期限卻沒(méi)有統(tǒng)一的規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)在合同中明確。
  5、房屋交付方式和期限。逾期交房的免則條件。例如合同中可以約定由于一定的自然事件，如地震、洪水、惡劣天氣的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的交房期限可以合理順延。
  6、房屋使用性質(zhì)。是住宅用房、辦公用房還是生產(chǎn)用房或其他。
  7、違約責(zé)任。包括購(gòu)房一方不能依約支付價(jià)款的責(zé)任和預(yù)售方不能按時(shí)、按質(zhì)、按量交房的責(zé)任。
  8、房地產(chǎn)權(quán)屬登記義務(wù)。
  9、物業(yè)管理?xiàng)l款。
  10、糾紛解決方式。如選擇訴訟還是仲裁。
  11、其他條款或當(dāng)事人約定的條款。
  下面說(shuō)說(shuō)購(gòu)買現(xiàn)房應(yīng)注意的事項(xiàng)：
  一、注意房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售商品房的條件
  2001年4月4日，建設(shè)部發(fā)布了《商品房銷售管理辦法》該辦法自當(dāng)年6月1日起正式施行。規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)售商品房應(yīng)具備下列條件：
  （一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；
  （二）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；
  （三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
  （四）已通過(guò)竣工驗(yàn)收；
  （五）拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；
  （六）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；
  （七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。
  不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用。
  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房；也不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。
  符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買賣合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績(jī)r(jià)款；當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用。
  二、了解商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)明確的內(nèi)容
  （一）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所;
  （二）商品房基本情況；
  （三）商品房銷售方式；
  （四）商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；
  （五）交付使用條件及日期；
  （六）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；
  （七）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；

  查看全文↓ 2019-04-17 19:25:29
• 145****8654

  一、二手房交易十項(xiàng)注意
  （1.）房屋手續(xù)是否齊全
  房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對(duì)買受人來(lái)說(shuō)有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒(méi)有將來(lái)辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以**好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。
  （2.）房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰
  有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對(duì)此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無(wú)效的。
  （3.）交易房屋是否在租
  有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過(guò)戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈?guó)包括大部分國(guó)家均認(rèn)可“買賣不破租賃”，也就是說(shuō)房屋買賣合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。
  （4）.土地情況是否清晰
  二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無(wú)償使用，政府可無(wú)償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利；還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來(lái)年，對(duì)于買受人來(lái)說(shuō)是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來(lái)衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。
  （5.）市政規(guī)劃是否影響
  有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價(jià)格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購(gòu)買時(shí)應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。
  （6）.福利房屋是否合法
  房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國(guó)家規(guī)定，買受人購(gòu)買時(shí)要避免買賣合同與國(guó)家法律沖突。
  （7.）單位房屋是否侵權(quán)
  一般單位的房屋有成本價(jià)的職工住房，還有標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納土地使用費(fèi)。再者，對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時(shí)，單位享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。買受人如果沒(méi)有注意這些可能會(huì)和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。
  （8）物管費(fèi)用是否拖欠
  有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其物業(yè)管理費(fèi)，電費(fèi)以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費(fèi)用長(zhǎng)期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費(fèi)用，買受人不知情購(gòu)買了此房屋，所有費(fèi)用買受人有可能要全部承擔(dān)。
  （9）.中介公司是否違規(guī)
  有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時(shí)，為買受人提供零**的服務(wù)，即買受人所支付的全部購(gòu)房款均可從銀行騙貸出來(lái)。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責(zé)任有可能自己都要承擔(dān)。
  （10.）合同約定是否明確
  二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對(duì)于一些細(xì)節(jié)問(wèn)題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價(jià)款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問(wèn)題均應(yīng)全面考慮
  二、二手房交易的整個(gè)過(guò)程大致分以下幾個(gè)階段：
  （1）、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。
  （2）、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購(gòu)房定金（交納購(gòu)房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過(guò)協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見(jiàn)后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。
  （3）、買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請(qǐng)，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過(guò)戶手續(xù)，對(duì)無(wú)產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。
  （4）、立契。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購(gòu)買對(duì)象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)?，F(xiàn)在北京市已取消了交易過(guò)程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”。
  （5）繳納稅費(fèi)。稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。
  （6）、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。
  （7）、對(duì)貸款的買受人來(lái)說(shuō)在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對(duì)雙方欲交易的房屋進(jìn)行評(píng)估，以確定買方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。
  （8）、買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。
  三、北京：二手房買賣可找銀行做付款中間人
  首次做生意的兩個(gè)人由于相互之間不了解，對(duì)交錢付貨的安全沒(méi)有十足把握，尤其是二手房交易更要防不良中介截留資金，或者出現(xiàn)問(wèn)題后卷款逃跑的風(fēng)險(xiǎn)。如果這筆錢的收和付都由銀行來(lái)做，似乎買賣雙方都能安下心來(lái)談交易。浦發(fā)銀行日前推出了這種專門為個(gè)人商品交易提供支付款服務(wù)的業(yè)務(wù)，從房產(chǎn)、汽車，到郵幣卡、工藝品及古董交易的個(gè)人客戶都可以申請(qǐng)由銀行來(lái)“管理”錢的交割。

  查看全文↓ 2019-04-17 19:25:20
• 134****3597

  　對(duì)于大多數(shù)人來(lái)說(shuō)，可能一輩子也就是買一次房。所以說(shuō)其實(shí)大家都是菜鳥。為了幫助大家選好房、買好房，下面就買房的交易流程、稅費(fèi)繳納、買房技巧等方面與大家作一個(gè)交流。
  　　眾所周知，買房前充分做好準(zhǔn)備工作，全面了解購(gòu)房流程和房產(chǎn)知識(shí)，是十分必要的。因此小編為大家逐條梳理了新房購(gòu)房流程及買房過(guò)程中可能遇到的陷阱，希望能幫助大家在漫漫購(gòu)房路上行走的穩(wěn)健、順暢。
  　　一、明確目標(biāo)
  　　買房做什么用途？這是買房時(shí)首先要明確的問(wèn)題。如果用來(lái)自住，要多關(guān)注周邊配套和出行成本等因素，優(yōu)先選擇靠近市區(qū)的住宅；如果用來(lái)投資，則應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注房屋的**潛力。
  　　二、新房pk二手房
  　　買新房還是買二手房？小編認(rèn)為，這是對(duì)兩種不同生活方式的選擇。對(duì)生活便利度要求高的人，適合購(gòu)買市區(qū)二手房；對(duì)生活品質(zhì)要求高的人，不妨選擇郊區(qū)新房。此外，通常情況下新房**比二手房低，**壓力大的購(gòu)房者，可以優(yōu)先考慮新房。
  　　三、準(zhǔn)備資金
  　　買房的時(shí)候，**少不了的就是錢。**和月供的金額，將直接關(guān)系到未來(lái)數(shù)十年的生活品質(zhì)。因此建議大家買房時(shí)量力而為，根據(jù)家庭的收入情況來(lái)確定房?jī)r(jià)總額和還款年限。
  　　四、選擇樓盤
  　　通常情況下，有實(shí)力、口碑好的大開發(fā)商開發(fā)的樓盤，品質(zhì)相對(duì)更有保障。在同一區(qū)域連續(xù)成功開發(fā)的樓盤，也可以優(yōu)先考慮，因?yàn)榇祟悩潜P通常資源整合度高，配套較完善。
  　　五、考察配套
  　　配套的完善與否直接影響著小區(qū)居民的生活品質(zhì)。一個(gè)配套完善的小區(qū)，在3公里內(nèi)應(yīng)該有滿足業(yè)主衣、食、住、行等日常生活所需的基礎(chǔ)設(shè)施。如果有自建的幼兒園、會(huì)所等，生活將更為便捷。
  　　六、劃定面積
  　　確定樓盤后，可以根據(jù)樓盤均價(jià)和家庭可承受的房屋總價(jià)來(lái)估算該買多大面積的房子。房屋面積應(yīng)結(jié)合家庭經(jīng)濟(jì)情況和實(shí)際需求來(lái)定，不宜過(guò)大，但也不能過(guò)小，適中為好。
  　　溫馨提示：在劃定房屋面積時(shí)，稅費(fèi)也是一項(xiàng)重要的參考標(biāo)準(zhǔn)。按國(guó)家規(guī)定，首次購(gòu)房面積90平米內(nèi)，需繳納總房款的1%；首次購(gòu)房面積90-144平米，需繳納總房款的1.5%；非首次購(gòu)房或首次購(gòu)房144平方以上，按總房款3%繳納。
  　　七、選對(duì)樓層
  　　高樓層就是好樓層？no！樓層的挑選要結(jié)合家庭成員情況來(lái)定。一般情況下，家中有老人的，宜選低層；家中有小孩的，宜選中低層；年輕人居住的話，可根據(jù)個(gè)人喜好而定。
  　　八、抉擇戶型
  　　格局方正、南北通透、明廚明衛(wèi)、動(dòng)靜分明的戶型，是通常意義上的好戶型。戶型不規(guī)則、采光通風(fēng)差、動(dòng)靜功能區(qū)混雜的戶型，則是通常意義上的差戶型。
  　　九、查驗(yàn)五證
  　　五證是辦理房產(chǎn)證的前提和基礎(chǔ)，五證不全的房子，購(gòu)買起來(lái)風(fēng)險(xiǎn)很大。稍有不慎，就可能錢房?jī)煽铡Ｌ貏e提醒大家：查驗(yàn)五證時(shí)**好查原件，因?yàn)閺?fù)印件比較容易被做手腳；如果開發(fā)商不同意查驗(yàn)五證，購(gòu)房者則至少要核實(shí)《商品房預(yù)售許可證》的真實(shí)性。
  　　溫馨提示：“五證”是指開發(fā)商銷售商品房時(shí)必須具備的五證證件，它們分別是：《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國(guó)有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》，如果開發(fā)商五證不全，購(gòu)房者即使交了錢，也無(wú)法明確房屋的產(chǎn)權(quán)所屬。
  　　十、簽訂合同
  　　由于買賣雙方在購(gòu)房知識(shí)方面的不對(duì)等，使得購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，常常處于被動(dòng)地位。簽訂合同時(shí)，應(yīng)仔細(xì)閱讀、理解合同各項(xiàng)條款和補(bǔ)充協(xié)議，必要時(shí)可向律師和主管部門求助。
  　　溫馨提示：簽合同時(shí)除了"五證"，還要查驗(yàn)"兩書"。"兩書"是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》，其中《住宅質(zhì)量保證書》尤為重要。它相當(dāng)于房屋的保修卡，與合同具有同等效力。簽訂《住宅質(zhì)量保證書》后，開發(fā)商需根據(jù)相關(guān)規(guī)定對(duì)管道堵塞、地面開裂、電器開關(guān)損毀等房屋質(zhì)量問(wèn)題提供2個(gè)月到一年不等的保修服務(wù)。

  查看全文↓ 2019-04-17 19:25:09
• 138****4214

  現(xiàn)房是指消費(fèi)者在購(gòu)買時(shí)具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售房屋的房產(chǎn)證的商品房，與消費(fèi)者簽訂商品房買賣合同后，購(gòu)房者立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。買現(xiàn)房要注意什么?
  1、在房子的價(jià)格上面做好準(zhǔn)備。計(jì)劃購(gòu)置現(xiàn)房的置業(yè)者要對(duì)自己的資金能力進(jìn)行準(zhǔn)確評(píng)估，對(duì)置業(yè)地段和所購(gòu)房屋面積有一個(gè)準(zhǔn)確的判斷。
  2、看內(nèi)部布局是否合理。比如客廳多面開門，不便擺設(shè)家具;下水管道是否在室內(nèi)，通風(fēng)、采光是否良好等。
  3、檢查裝修質(zhì)量。比如，看墻體是否容易脫白，室內(nèi)是否散發(fā)出刺激性的氣體，電氣線路的安裝是否符合規(guī)范，電線、插座是否為次品或不合格產(chǎn)品等。
  4、小區(qū)的環(huán)境和生活配套也關(guān)乎居住質(zhì)量。可以看看小區(qū)環(huán)境是否干凈安全，綠化率情況，項(xiàng)目自身配套的設(shè)施是否與廣告、合同相符。還需要看看配套是否完善齊備，如電梯的數(shù)量是否與小區(qū)的住戶相匹配等，小區(qū)的停車位是否充足等。
  5、配套是否齊備。如交通條件、商業(yè)配套設(shè)施、教育、醫(yī)療設(shè)施是否齊備，還要關(guān)注距離的遠(yuǎn)近、規(guī)模的大小等。
  6、和開發(fā)商約定處理房產(chǎn)證的時(shí)間。

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• 141****9308

  第一步：登記，看房。買賣雙方到中介機(jī)構(gòu)咨詢二手房交易的相關(guān)政策，并詳細(xì)登記購(gòu)房、售房信息。委托有信用的中介。
  　1.把你的業(yè)務(wù)交給中介公司之前應(yīng)該了解：
  　　a.中介公司提供的服務(wù)有哪幾項(xiàng)?是否可以幫助申請(qǐng)二手房按揭?買賣過(guò)程中若發(fā)生了問(wèn)題，中介公司是否有義務(wù)、有能力負(fù)責(zé)賠償損失;中介公司的服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是多少?是否能保證買到稱心的二手房。
  　　b.了解中介公司誠(chéng)信中介公司應(yīng)該提供兩證：有效的工商局頒發(fā)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，市房產(chǎn)管理局頒發(fā)的中介代理行證書;資質(zhì)證書是行業(yè)管理部門頒發(fā)的，對(duì)保證中介公司的可靠性更有作用。中介人員的執(zhí)業(yè)證。
  c.很多不規(guī)范中介為不影響成交而對(duì)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行模糊。防范措施：對(duì)每項(xiàng)費(fèi)用都在合同中作明確落實(shí)，**好在合同后附《費(fèi)用清單》詳細(xì)計(jì)算相關(guān)收費(fèi)。
  2.入夜看房能考察小區(qū)物業(yè)管理是否重視安全、有無(wú)定時(shí)巡邏，安全防范措施是否周全，有無(wú)攤販等產(chǎn)生的噪音干擾等。
  3.看格局：購(gòu)買房屋**好是看空房子。因?yàn)榭辗孔記](méi)有家具、家電等物遮擋，可以清晰地看到整個(gè)房子的格局。理想的格局是打開大門從陽(yáng)臺(tái)進(jìn)入客廳，然后是餐廳、廚房、臥室。如果客廳的門直接面對(duì)臥室，則私密性比較差。好格局的房子應(yīng)該有效地把各種功能區(qū)分開來(lái)。如宴客功能、休息功能等。應(yīng)注意房子的通風(fēng)狀況是否良好，房屋是否有潮濕、霉味，采光是否良好。檢查一下房屋的窗戶有無(wú)對(duì)著別家的排氣孔。
  4.不看墻面看墻角：查看墻面是否平坦或潮濕、龜裂，可以幫助購(gòu)房者了解是否有滲水的情況。墻角是承接上下左右結(jié)構(gòu)力量的，如發(fā)生地震，墻角的承重力是關(guān)鍵，而墻角嚴(yán)重裂縫時(shí)，漏水的問(wèn)題也會(huì)隨時(shí)出現(xiàn)。
  5.好的裝潢都會(huì)讓人眼睛一亮，但高明的裝潢卻可以把龜裂的墻角、發(fā)霉、漏水等毛病一一遮掩。因此買房子的時(shí)候，購(gòu)房者必須要注意房屋的做工，尤其是墻角、窗沿、天花板的收邊工序是否細(xì)致，而這些地方往往容易被忽視。如果發(fā)生問(wèn)題，對(duì)這些細(xì)小處進(jìn)行修繕是件很麻煩的事，挑出這些小毛病，可以增加和業(yè)主討價(jià)還價(jià)的籌碼。一般來(lái)講，裝潢新但做工很粗糙的房子，很有可能是投資客買來(lái)的盤源，其目的是低價(jià)高賣賺取差價(jià)，對(duì)這類房源要多加注意。
  6.看水管周圍有沒(méi)有水垢、水有無(wú)泛黃。檢驗(yàn)浴缸時(shí)要先打開水龍頭，看流水是否通暢，等到蓄滿水后再放水，看看排水系統(tǒng)是否正常?？匆幌绿旎ò迨欠裼兴疂n，或是漆色不均勻的現(xiàn)象?？匆幌碌蹴斃镂葑铀慕鞘欠裼杏推崦撀?、漏水等。
  7.查看隔熱設(shè)施是否完善。夏季天氣炎熱，如果住宅側(cè)墻朝西或者室內(nèi)朝陽(yáng)面窗戶面積大、數(shù)量多都會(huì)影響到隔熱效果。選擇頂層住宅的購(gòu)房者要關(guān)注頂層隔熱層是否完善。
  8.違章搭建要拆除。違章搭建情形并不少見(jiàn)。如果碰到違章搭建情形，買家一定要在收房時(shí)敦促賣家拆除，以免給自己留下不必要的麻煩。
  　　9.了解管理費(fèi)的價(jià)格。
  10.是否朝南。有效的日照能改善住宅的小氣候，保證住宅的衛(wèi)生，提高住宅的舒適度。住宅內(nèi)的日照標(biāo)準(zhǔn)，由日照時(shí)間和日照質(zhì)量來(lái)衡量。有些住宅樓南北之間間距達(dá)不到規(guī)范要求，南向窗面積很小或開在深凹槽里往往使住宅不能獲得有效日照。注意住宅樓是否處在開敞的空間，住宅區(qū)的樓房布局是否有利于在夏季引進(jìn)主導(dǎo)風(fēng)，保證風(fēng)路暢通。
  　　11.看戶型：平面布局合理是居住舒適的根本，好的戶型設(shè)計(jì)應(yīng)做到以下幾點(diǎn)：
  　　(1)入口有過(guò)渡空間，即“玄關(guān)”，便于換衣、換鞋，避免一覽無(wú)遺。
  　　(2)平面布局中應(yīng)做到“動(dòng)靜”分區(qū)。動(dòng)區(qū)包括起居廳、廚房、餐廳，其中餐廳和廚房應(yīng)聯(lián)系緊密并靠近住宅入口。靜區(qū)包括主臥室、書房、兒童臥室等。若為雙衛(wèi)，帶洗浴設(shè)備的衛(wèi)生間應(yīng)靠近主臥室。另一個(gè)則應(yīng)在動(dòng)區(qū)。
  　　(3)起居廳的設(shè)計(jì)應(yīng)開敞、明亮，有較好的視野，廳內(nèi)不能開門過(guò)多，應(yīng)有一個(gè)相對(duì)完整的空間擺放家具，便于家人休閑、娛樂(lè)、團(tuán)聚。
  　　(4)房間的開間與進(jìn)深之比不宜超過(guò)1比2。
  (5)廚房、衛(wèi)生間應(yīng)為整體設(shè)計(jì)，廚房不宜過(guò)于狹長(zhǎng)，應(yīng)有配套的廚具、吊柜，應(yīng)有放置冰箱的空間。衛(wèi)生間應(yīng)有獨(dú)立可靠的排氣系統(tǒng)。下水道和存水彎管不得在室內(nèi)外露。
  　　12.樓頂?shù)姆孔?包括帶閣樓的房子)，從理論上說(shuō)可能漏雨，而且冬冷夏熱。實(shí)際上，更不能抱有幻想，漏雨按照開發(fā)商的說(shuō)法是建筑通病，無(wú)法根治?，F(xiàn)在的防水材料，**長(zhǎng)壽命為5年，一些劣質(zhì)的甚至才一年左右。如果到時(shí)候防水材料老化導(dǎo)致滲漏，沒(méi)有別的辦法，只能是維修，而且要過(guò)幾年就大修一次。樓頂?shù)姆孔佣湎臒岬某潭?，只有?shí)際住過(guò)的才能體會(huì)出來(lái)。
  一樓(半地下室)的房子，**好也別買。這樣的房子不但采光、私密性、安全性大打折扣，而且可能存在返潮等問(wèn)題。
  13.遠(yuǎn)離高壓電塔離高壓電塔**好超過(guò)200公尺，免小孩流鼻血，大人易得癌癥或其它暗病。不與高架橋、陸橋同行之房屋免流年與五黃飛到，禍不單行。
  14.不住太老舊的房子屋子太老，過(guò)去必承受太多人間怨氣，久住則易受影響。不貪求便宜低于行情之屋子，必有不利市場(chǎng)及租方的條件。如屋子在風(fēng)水上不利于住人，曾經(jīng)死過(guò)人或結(jié)構(gòu)有問(wèn)題等等。
  15.不鄰病家如屋內(nèi)有病人，或與房東合住，房東家中有久病或重病之人，**好都不要搬進(jìn)去住，免得惹穢氣上身。不住貼有符紙、化煞物品(如凹凸鏡、八卦鏡等)的房不管房東如何托詞，**好都不要住進(jìn)去。
  16.不近廟宇、天主教堂或基督教堂因?yàn)殛帤馓兀紝訇幧分?，一般?*好不要太靠近，否則輕則運(yùn)勢(shì)低落，重則大病喪身。不靠墳場(chǎng)或大醫(yī)院屋宅**好不要靠著墳場(chǎng)或大醫(yī)院，**好要有一百公尺以上的距離，免得犯到煞氣。
  17.不住暗宅屋宅太暗，容易招邪;白天開窗屋內(nèi)仍陰暗之宅，屬陰氣過(guò)盛，陽(yáng)氣不足之地，一般人**好少住。不住孤宅所謂孤宅，是指屋宅四周只有你一間屋宅;或者一棟大樓里，只有你一戶人家;因人少陰氣盛，也不利于人。不靠深山惡水租屋**好不要再深山惡水邊，因這些地方容易聚集死于意外的孤魂野鬼。
  　　土建驗(yàn)收
  　　1、樓宇整體外觀不出現(xiàn)傾斜，房間內(nèi)的梁、柱、墻無(wú)明顯的尺寸偏差(請(qǐng)帶上卷尺);
  　　2、房屋墻壁、墻角、天花板是否有裂痕，房子的外墻有無(wú)裂縫。查
  　　3、批蕩層不允許有龜裂縫、脫皮、起沙眼以及起泡等缺陷;
  　　4、門窗與墻身之間結(jié)合部的處理應(yīng)平整，無(wú)缺棱掉角。
  　　給排水驗(yàn)收
  　　1、給排水管之間的接駁處無(wú)滲水，尤其是塑膠管的接駁位;
  　　2、所有水喉出水情況正常，抽水馬桶不漏水，水管無(wú)破裂，各接口處密封良好;
  3、廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)地面坡度足夠，地漏無(wú)阻塞，排水迅速，外留意陽(yáng)臺(tái)、衛(wèi)生間附近的地板，看看有沒(méi)有潮濕發(fā)霉的現(xiàn)象。
  4、在廚、廁做泡水試驗(yàn)24小時(shí)，無(wú)滲漏現(xiàn)象，看房子水壓夠不夠。
  　　(1)地漏出墻管處不應(yīng)有水滲出至外墻;
  　　(2)不應(yīng)有水從廚廁沿墻腳滲到廳、房墻面、墻腳;
  　　(3)上層住戶廚廁、陽(yáng)臺(tái)內(nèi)的水不應(yīng)滲下至您家相應(yīng)的天花(特別要檢查天花燈座、豎管口周圍);
  (4)屋面下的天花和墻角、墻面(尤其是窗周圍)不應(yīng)有雨水滲入的痕跡(在大雨過(guò)后兩天內(nèi)來(lái)檢查為宜)。
  　　電氣驗(yàn)收
  　　1、檢查房?jī)?nèi)電源總開關(guān)和漏電保護(hù)裝置的靈敏度(一般是以按動(dòng)電器自有的檢測(cè)鈕觀察保護(hù)器能否工作為準(zhǔn));
  　　2、檢查戶內(nèi)電線鋪設(shè)走向是否合理與美觀;
  　　3、三線插座是否已安裝接好地線;
  　　4、燈具開關(guān)是否正常，插座可否通電(不防帶上可充電剃須刀等物來(lái)試驗(yàn));
  5、門鈴、報(bào)警系統(tǒng)是否工作正常。
  　　裝修驗(yàn)收
  　　1、木地板、瓷磚、窗臺(tái)、大理石等無(wú)裂縫和色差，平整無(wú)空鼓(小錘敲起來(lái)不空洞);
  　　2、墻面、天花乳膠漆或白灰色澤是否正確、均勻，面層無(wú)剝落現(xiàn)象;
  　　3、無(wú)木地板、地瓷磚時(shí)，水泥地面應(yīng)大致平整;
  　　4、鋁合金或鋼木門窗應(yīng)安裝平正牢固，無(wú)扭曲變形，開關(guān)靈活，配件齊全，尤其是窗戶和陽(yáng)臺(tái)落地玻璃門的安裝;
  　　5、衛(wèi)生間內(nèi)坐廁、浴缸、洗手盆應(yīng)無(wú)裂痕、崩角或刮傷;浴缸出水應(yīng)正常;
  6、坐廁的配附件應(yīng)齊全，水箱出水口的密封膠圈嚴(yán)密;排氣扇要檢查它的馬達(dá)運(yùn)轉(zhuǎn)是否無(wú)雜音，工作正常。
  第二步：驗(yàn)證。中介機(jī)構(gòu)審核賣方身份證及產(chǎn)權(quán)證(包括產(chǎn)權(quán)是否共有、房屋是否抵押等)，并留存證件復(fù)印件備案。同時(shí)實(shí)地考察、掌握房屋詳情，初步估價(jià)，為確定售價(jià)提供參考。
  　　訂立房地產(chǎn)買賣合同特別是支付定金時(shí)必須搞清楚自己要買的房產(chǎn)的權(quán)利是否已被抵押、查封、凍結(jié)，是否還在按揭等(可花30元人民幣，到房屋所在地的交易中心查詢需要交易的該房地產(chǎn)權(quán)利的信息);若房東執(zhí)意要求一次性付款，則房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)存在問(wèn)題的可能性較大。買二手房，建議即使購(gòu)房資金充足，**好也采取貸款購(gòu)房的方式。買二手房之前，一定要搞清楚房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬，凡是產(chǎn)權(quán)有糾紛的，或是產(chǎn)權(quán)不清及無(wú)產(chǎn)權(quán)的房子，即使再便宜也不要購(gòu)買。集體產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)的房子**好也別買。
  　　1.承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)利在同等條件下，房屋的承租人具備優(yōu)先購(gòu)買該房屋的權(quán)利，所以必須得到該承租人不購(gòu)買房屋的書面承諾，或是等租賃關(guān)系結(jié)束后再購(gòu)買該套房屋。
  　　2.注意房屋用途限定買房自住者可不必在意這一點(diǎn)，但如果是準(zhǔn)備買房用作營(yíng)業(yè)或辦公，則應(yīng)注意房產(chǎn)權(quán)證上的房屋用途限定。若該套房屋不能用作辦公，就只能望“房”興嘆了。
  　　3.房改房，小產(chǎn)權(quán)房的有關(guān)規(guī)定，贈(zèng)與、繼承房等稅收高，低報(bào)稅風(fēng)險(xiǎn)高，購(gòu)房不到5年稅高
  　　4.確定二手房“年齡”。
  　　5.量實(shí)際面積
  6.在支付定金和房款前必須搞清楚簽約的主體是否是全部的房地產(chǎn)權(quán)利人;驗(yàn)證合同簽訂人是否是產(chǎn)權(quán)人。若購(gòu)房人忽略驗(yàn)證合同簽訂人是否是產(chǎn)權(quán)人，及該房屋是否還有其他產(chǎn)權(quán)人，則產(chǎn)權(quán)人或其他共有產(chǎn)權(quán)人若以合同簽訂人未取得其委托為由，主張?jiān)摵贤瑹o(wú)效，那么，購(gòu)房人僅能向合同簽訂人追究非常有限的締約過(guò)失責(zé)任。核實(shí)上家身份是首要，公共安全專家局調(diào)查人口信息。

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相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??有哪位能告知下在農(nóng)村買房子要注意什么?
  答

  農(nóng)村房屋買賣需要注意以下事項(xiàng)：1、農(nóng)村房屋只能在本村村民之間買賣。賣給外村村民的，合同無(wú)效，不受法律保護(hù)。2、要簽訂房屋買賣合同，詳細(xì)約定房屋、價(jià)格、支付方式及違約責(zé)任等內(nèi)容。3、農(nóng)村房屋買賣也可以辦理房屋過(guò)戶手續(xù)。4、沒(méi)有房產(chǎn)證的，要經(jīng)村民委員會(huì)同意并出具相關(guān)宅基地轉(zhuǎn)移的證明，以便未來(lái)辦理房產(chǎn)證時(shí)使用。5、農(nóng)村房屋買賣要謹(jǐn)慎，對(duì)于此類交易，法院是以認(rèn)定無(wú)效為原則。想要有效的話，要求是買賣雙方是同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員，且經(jīng)過(guò)審批（或符合審批條件，比如沒(méi)有宅基地等）。

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• 問(wèn) ??有哪位能告知下在農(nóng)村買房子要注意什么?
  答

  農(nóng)村房屋買賣是一個(gè)比較復(fù)雜的問(wèn)題，由于法律上并沒(méi)有非常明確的規(guī)定，各地在認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣合同效力問(wèn)題上有不同的判例。購(gòu)買農(nóng)村房屋時(shí)，須謹(jǐn)慎考慮，此外還要考慮各地往常判例如何。如有必要，可咨詢當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)律師，以更清楚地了解當(dāng)?shù)氐那闆r以及農(nóng)村房屋買賣的前景。一、農(nóng)村房屋可以買賣嗎?　　眾所周知，農(nóng)村房屋是建立在農(nóng)村宅基地之上的，而農(nóng)村村民對(duì)農(nóng)村宅基地僅有使用權(quán)而沒(méi)有所有權(quán)，這是由我國(guó)集體土地所有制所決定的。因?yàn)槲覈?guó)法律規(guī)定，嚴(yán)禁買賣農(nóng)村宅基地。而對(duì)于其上的農(nóng)村房屋是否可以買賣并沒(méi)有明確規(guī)定。根據(jù)司法實(shí)踐以及法理邏輯，農(nóng)村房屋要買賣必須具備以下條件：　　1、如果農(nóng)村房屋的受讓對(duì)象是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員;　　2、受讓人沒(méi)有其他房產(chǎn);　　3、該轉(zhuǎn)讓房屋建造合法，是經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)建造的，并且該受讓房屋必須符合當(dāng)?shù)匾?guī)定的標(biāo)準(zhǔn);　　4、房屋買賣應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)并經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織批準(zhǔn)同意。　　除此之外的其他情況，農(nóng)村房屋原則上是不可以買賣的，比如城鎮(zhèn)居民因?yàn)椴皇羌w經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員，是不允許購(gòu)買農(nóng)村房屋的?！　《⑥r(nóng)村房屋買賣應(yīng)注意哪些事項(xiàng)?　　購(gòu)買農(nóng)村房屋時(shí)，必須滿足上述購(gòu)買農(nóng)村房屋的主體要件，除此之外，還應(yīng)該注意以下事項(xiàng)：　　1、房屋買賣應(yīng)經(jīng)集體即村民委員會(huì)書面同意。　　2、如系共有房屋，必須征得其他共有人同意。　　3、應(yīng)提交戶口簿、居民身份證及土地證、房產(chǎn)證等相關(guān)材料的原件?！　?、應(yīng)到產(chǎn)權(quán)登記部門查看房屋產(chǎn)權(quán)是否存在瑕疵：如是否存在抵押等擔(dān)保、是否有人民法院采取查封等財(cái)產(chǎn)保全措施?！　?、應(yīng)訂立書面買賣合同、并辦理審批、過(guò)戶等手續(xù)。房屋買賣合同應(yīng)由相關(guān)職能部門審批，并辦理“宅基地證”或“集體土地使用證”的過(guò)戶更名手續(xù);還應(yīng)到房產(chǎn)管理部門依法辦理“房產(chǎn)證”的過(guò)戶更名手續(xù)。

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• 問(wèn) 哪位能來(lái)告知下高層水費(fèi)怎么收?
  答

  一般術(shù)語(yǔ)說(shuō)來(lái) 就是 （利用水泵等措施）二次打壓，供水，或是直接打壓或是經(jīng)過(guò)生活水箱等再循環(huán)。所以高層一般供水上，**大的不好就是 有 水的 二次污染，暫時(shí)避免不了。一般都建有一個(gè)和自來(lái)水管網(wǎng)相通的水池，用于存放管網(wǎng)送過(guò)來(lái) 的自來(lái)水，這個(gè)池的水位和補(bǔ)水一般靠“浮球供水閥”自動(dòng)控制，水滿池后可以自動(dòng)關(guān)閉進(jìn)水；在水池到小區(qū)各幢樓和各幢樓的樓層之間，用“自來(lái)水增壓系統(tǒng)”連接，也就是增壓水泵系統(tǒng)；如果在高樓頂部有樓頂水箱的話，那就是使用的“自動(dòng)補(bǔ)水”形式的水泵系統(tǒng)，如果樓頂沒(méi)有水箱的話，那就是使用的“調(diào)頻供水增壓系統(tǒng)”，這個(gè)系統(tǒng)的供水方式為“恒壓供水方式”。前者的情況是樓層低的比樓層高的住戶的出水壓力大，而采用后者的供水系統(tǒng)方式的樓層，高低樓層住戶的出水壓力的差別不大或者是不明顯。

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• 問(wèn) 哪位能來(lái)告知下貸款買房什么時(shí)候開始還貸款？
  答

  買房貸款在**繳納后辦理，一般辦理時(shí)限同開發(fā)商簽訂的購(gòu)房合同有詳細(xì)的約定。按揭買房的辦理?xiàng)l件：一、借款人所需條件1、年齡在18-60歲的自然人（港澳臺(tái)及外籍亦可）；2、具有穩(wěn)定職業(yè)、穩(wěn)定收入，按期償付貸款本息的能力；3、借款人的實(shí)際年齡加貸款申請(qǐng)期限不應(yīng)超過(guò)70歲。二、需要提供的資料：1、申請(qǐng)人和配偶的身份證、戶口原件及復(fù)印件3份（如申請(qǐng)人與配偶不屬于同一戶口的需另附婚姻關(guān)系證明）；2、購(gòu)房協(xié)議書正本；3、房?jī)r(jià)20%或以上預(yù)付款收據(jù)原件及復(fù)印件各1份；4、申請(qǐng)人家庭收入證明材料和有關(guān)資產(chǎn)證明等，包括工資單、個(gè)人所得稅納稅單、單位開具的收入證明、銀行存單等；5、開發(fā)商的收款帳號(hào)1份。三、借款人應(yīng)提供的材料1、夫妻雙方身份證、戶口本/外地人需暫住證和戶口本；2、結(jié)婚證/離婚證或法院判決書/單身證明2份；3、收入證明（銀行指定格式）；4、所在單位的營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件（加蓋公章）；5、資信證明：包括學(xué)歷證，其他房產(chǎn)，銀行流水，大額存單等；6、如果借款人為企業(yè)法人的還必須提供經(jīng)年檢的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、組織機(jī)構(gòu)代碼證、企業(yè)章程、財(cái)務(wù)報(bào)表。

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• 問(wèn) ??哪位能來(lái)告知下買房時(shí)怎么判斷大小產(chǎn)權(quán)?
  答

  國(guó)家開發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫“大產(chǎn)權(quán)房”，國(guó)家不開發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫“小產(chǎn)權(quán)房”。大、小產(chǎn)權(quán)房的區(qū)別在于土地使用權(quán)。大產(chǎn)權(quán)房的特征：購(gòu)房者既有了《房屋所有權(quán)證》，也有了《土地使用權(quán)證》?？梢院戏ǖ倪M(jìn)行二手房交易，買的房建在合法的建筑用地上。大產(chǎn)權(quán)房具有占有、使用、收益和處分四項(xiàng)完整的權(quán)能。小產(chǎn)權(quán)房的特征：小產(chǎn)權(quán)房是在集體建設(shè)用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，外村農(nóng)民不能購(gòu)買；小產(chǎn)權(quán)房是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的房子。

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