??有必要提前還房貸嗎？劃算嗎？

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• 142****4518

  現(xiàn)在很多人買房辦完房貸，手頭有資金就想考慮著提前歸還銀行貸款。然而，目前大多數(shù)銀行并不歡迎借款人提前還款，各家銀行辦理提前還貸的條件與門檻都比較多，那么，市民究竟是否應(yīng)當(dāng)提前還貸，還是把資金用做理財產(chǎn)品、信托等其他投資渠道呢？
  
  對于提前還貸這件事，銀行與客戶之間的想法大相徑庭。在銀根緊縮的環(huán)境下，提前還款會打亂銀行原有的貸款配比和放貸計劃。因此各家銀行辦理提前還貸的條件與門檻都比較多，對不滿一年且提前還貸的借款人還會收取一定數(shù)額的違約金。
  
  與銀行相比態(tài)度不同的是，目前提前還貸在借款人當(dāng)中卻是十分受歡迎的。對于借款人來說，提前還貸的目的在于減少貸款利息的支出，不少手中握有流動現(xiàn)金的人都打算提前歸還銀行貸款。
  
  對此，專家表示，兩類客戶可以考慮提前還貸。
  
  首先是目前還處于還款初期的客戶，因為還款利息的支出一般都產(chǎn)生在還款初期，而到了后期其實已償還了大部分利息，提前還貸并不劃算。如果手頭有閑置資金，而又沒有較好的投資方向，提前還貸也是一個不錯的選擇。其次是執(zhí)行上浮利率的貸款人，由于執(zhí)行上浮利率已經(jīng)較高，所以如果此類貸款人有能力一次還清貸款，相對會比較劃算。
  
  值得注意的是，如果用戶正享受著公積金貸款或7折利率，那么不必急于還款。因為目前7折的五年期貸款利率低于五年期存款利率，即使是把這些錢存入銀行，收益也要比提前還貸合適，如果提前還貸后再貸款購房，絕對不可能借到這么便宜的錢了。做買賣的生意人，手里需要更多的流動資金，如果投資回報率高于貸款利率，則沒有必要選擇提前還貸。如果客戶選擇的是商貸和公積金構(gòu)成的組合貸款，提前還房貸一定要先還商貸。由于公積金貸款含政策性補貼的成分，所以，貸款利率比商貸低不少。
  
  案例分析1
  
  客戶王先生借款100萬元、分15年還、執(zhí)行6.55%的基準(zhǔn)利率，從2014年1月開始還款，6月選擇還款20萬元，如果選擇還款期限不變，可以節(jié)省利息115857.58元，提前還款后，月供從原本的8738.58元降低至6883.75；如果選擇月供不變，減少貸款期限，還款年限則由2028 年12月縮短至2024年6月，利息總額減少260016.8元。不過，由于貸款期限不滿一年，王先生可能會被收取一定的違約金。
  
  案例分析2
  
  為了方便計算，我們還是以貸款100萬元、15年還、年利率6.55%計算，只不過還款日期從2004年1月開始，王先生在今年6月提前還款20萬元，在還款期不變的情況下，節(jié)省利息支出僅為33462.82元，月供由8738.58元降低至4334.92元；如果月供不變，縮短還款年限，可節(jié)省利息51505.38元，**后還款期則由2018年12月變?yōu)?016年6月。
  
  結(jié)論
  
  從上面的案例可以看出，在貸款初期提前還款節(jié)省的利息是**多的，如果到了還款后期，提前還款的意義不大。另外，如果選擇提前還款，**好選擇月供不變、縮短還款時間的方式，這樣會節(jié)省更多利息。

  查看全文↓ 2019-04-22 17:20:36
• 134****1566

  房貸提前還款劃算嗎
  
  并非每個人都適合提前還貸的，提前還貸是否換算較好要綜合宏觀大環(huán)境和個人實際情況來判斷，主要考慮貸款利率、個人投資能力、個人短期資金需求以及經(jīng)濟(jì)大環(huán)境等問題。
  
  首先，要看客戶貸款時簽訂的合同中所確定的貸款利率。若使用公積金貸款，年利率較低，僅為4.5%左右，在這種情況下并不需要急于還款。而對于使用商業(yè)貸款的客戶來說，目前來看5年以上貸款利率一般為6.55%，首套可享受8.5折~9折的優(yōu)惠，二套房需上浮10%。在這種情況下，若前期簽訂合同時能享受到較低折扣利率的，也不必提前還款。
  
  其次，是否提前還款需考慮個人的投資能力。資深按揭中介鄭大源指出，如果手頭有其他更好的投資理財項目如股票、基金、債券、理財產(chǎn)品等，若預(yù)計獲取的回報能夠覆蓋貸款成本，客戶較好將流動資金用于投資。
  
  此外，從經(jīng)濟(jì)大環(huán)境來看，如果正處于降息通道，短期內(nèi)加息的可能性不大?？蛻簟敖璧腻X越多、時間越長就越好，不必急于還款”。
  
  

  查看全文↓ 2019-04-22 17:20:29
• 142****6325

  如果單從節(jié)省利息角度來講，肯定是縮短貸款期限**劃算。選擇哪個方式更省錢其實很簡單，只要掌握一個規(guī)則“本金還得越多，利息越省”。
  
  如果客戶選擇縮短貸款期限，而月供不變，那么客戶的還款周期會加快，因為客戶每月還款額沒有變化。而如果選擇減少月供，那么每月還款壓力會減輕，但因為每月所還本金減少，自然總的貸款利息沒有月供不變的方式來得省。
  
  另外，提前還貸還是要算好賬，比如，還貸年限已經(jīng)超過一半，月還款額中本金大于利息，提前還款的意義就不大。

  查看全文↓ 2019-04-22 17:20:21

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• 問 有必要提前還房貸嗎？
  答

  其實不少人覺得欠錢心里是不舒服的，所以一旦手上有閑錢就急著提前還款，其實是否提前還款還是取決于自身的家庭條件，如果手上只有10多萬就一次性把房貸解決了，萬一遇到緊急事需要用錢怎么辦？個人覺得手上還是要一定的應(yīng)急資金，畢竟現(xiàn)在找親戚朋友借錢也不是很好開口，欠銀行總比欠親戚朋友好一些，不用還人情債，而且一旦結(jié)清銀行的按揭貸款再次貸款的利息和成本都要高不少，純屬個人意見，希望可以幫到你

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• 問 ??經(jīng)濟(jì)下行有必要提前還房貸嗎
  答

  各位學(xué)習(xí)理財?shù)挠H們，感謝大家對我的熱情關(guān)注和支持，今天一早上班看到帖子有朋友在問關(guān)于房貸提前還款和長期還款的問題，所以決定專門寫一篇關(guān)于房貸還款的帖子，建議準(zhǔn)備買房和已經(jīng)買房的朋友們可以看看哦~　　　　一、什么是提前還款，提前還款有哪些好處？　　1、提前還貸指借款人將自己的貸款部分向銀行提出提前還款的申請，并保證以前月份沒有逾期且歸還當(dāng)月貸款；按照銀行規(guī)定時間，將貸款部分全部一次還清或部分還清?！　?、提前還貸的好處：可以體現(xiàn)良好的信用記錄，提前還貸完畢可以少支付銀行的貸款利息?！　?、提前還貸有兩種種類：根據(jù)中國銀行法律法規(guī)的規(guī)定，個人住房貸款的種類有兩種：一種是公積金貸款，一種是商業(yè)貸款。　　個人住房貸款還款法有三種：　　一是等額本息還款法。　　二是等額本金還款法。　　三是累進(jìn)還款法?！　【蛨?zhí)行情況而言，多數(shù)銀行普遍采用的是第一種還款法即每月等額本息還款法，這也是老百姓**能接受和能夠很快看明白的還款法。 提前還款是一門學(xué)問，對此馬虎不得。這里包含兩方面內(nèi)容：一是要選擇好按期還貸方式；二是要選擇好提前還貸方式?！　〉诙禾崆斑€貸的四大細(xì)節(jié)問題　　（1）、提前還貸必須問清要求：　　借款人想提前還貸，必須是在還款半年以上，甚至個別銀行要求已經(jīng)還款一年以上?！　°y行一般要求借款人提前15個工作日提交書面或電話申請，銀行接到借款人提前還貸申請后要審批，所以一般需要一個月左右的時間?！　〈送?，各家銀行對于提前還貸的要求有所不同，比如有的銀行規(guī)定提前還貸是1萬的整數(shù)倍，有的銀行需要收取一定數(shù)額的違約金。　?。?）、提前還貸文件需要準(zhǔn)備好：　　借款人如果要提前還貸的話，一般要在電話或書面申請后，攜帶自己的身份證、借款合同到銀行辦理審批手續(xù)?！　∪绻墙Y(jié)清全部尾款的借款人，在銀行計算出剩余貸款額后，便于借款人存入足夠的錢來提前還貸?！　∪绻寝D(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)的客戶和業(yè)主，**好找專業(yè)的擔(dān)保機(jī)構(gòu)做委托公證，以免出現(xiàn)業(yè)主提前還款后，客戶不買或是客戶用**幫業(yè)主還清尾款后業(yè)主漲價的風(fēng)險。　?。?）、提前還貸勿忘退保及解抵押：　　貸款人提前結(jié)清全部尾款后，銀行會出具結(jié)清證明，借款人攜帶銀行開具的貸款結(jié)清證明原件、原保單的正副本等，打電話給相關(guān)保險公司，預(yù)約退保即可?！　〗杩钊嗽谵k理貸款時，銀行會辦理抵押登記?？蛻艚Y(jié)清貸款后，一定不要忘記去解抵押。借款人要攜帶房產(chǎn)證，結(jié)清證明和抵押在銀行的他項權(quán)利證去各區(qū)建委辦理解抵押。這樣自己的房產(chǎn)才可以說是完全屬于自己的財產(chǎn)?！　。?）、并非所有人都**適宜提前還貸：　　已經(jīng)簽約的7折利率貸款客戶，相比目前的CPI，現(xiàn)在的7折利率可以說非常低，這部分購房者的資金利用成本很低，所以不建議提前還貸?！　〉谌翰贿m合提前還貸的情況　　1、享受公積金貸款和七折利率的貸款客戶不必急于還款。因為目前七折的5年期貸款利率低于5年期存款利率，客戶把這些錢存入銀行收益要比提前還貸合適。如果這樣的客戶提前還貸后再貸款購房，銀行將按**新的貸款政策執(zhí)行，基準(zhǔn)利率上浮1.1倍，借款人將得不償失。　　2、等額本息還款已經(jīng)超過5年，貸款早期還款中大部分為利息，超過5年再提前還款，可以說本金更多，所以從資金利用的角度來看，可以考慮其他投資渠道，特別年收益率超過銀行房貸利率的渠道?！　?、客戶如果手頭有其他更好的投資理財項目如股票、基金、債券、理財產(chǎn)品等，或者做生意的買賣人，手里需要流動資金，如果投資收益率高于貸款利率，則沒有必要選擇提前還貸?！　?、簽訂貸款合同的時候享受7折到8.5折的利率優(yōu)惠。由于已享受較低的利率優(yōu)惠，目前又處于降息通道中。若央行在年內(nèi)無降息動作，即使按照**新利率執(zhí)行，利息也只會比前期更低?！　?、等額本金還款期已過1/3的購房者。由于等額本金是將貸款額總額平分成本金，根據(jù)所剩本金計算還款利息。也就是說，這種還款方式越到后期，所剩的本金越少，因此所產(chǎn)生的利息也越少。在這種情況下，當(dāng)還款期超過1/3時,借款人已還了將近一半的利息，后期所還的更多是本金，利息高低對還款額影響不大?！　?、等額本息還款已到中期的購房者。等額本息還款把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分?jǐn)偟矫總€月中。其中每月貸款利息按月初剩余貸款本金計算并逐月結(jié)清。也就是說，每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。到了還款中期，已經(jīng)償還了大部分的利息，因此提前還貸意義也不大?！　∫钥偟膩碚f，對于沒有高于貸款利息投資渠道且現(xiàn)金充裕的購房者，可以考慮在簽署合同里標(biāo)明的免違約金期限達(dá)到之后，同時在總貸款期限的三分之一時間以內(nèi)進(jìn)行提前還款（如果是等額本息可以延長至還款期一半時間以內(nèi)）。如果沒超過這個三分之一的時間就不建議提前還款了。　　附上**新房貸利率表：（想買房的朋友可以參考）　　

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• 問 ??有必要提前還房貸嗎？什么時候適合提前還房貸？
  答

  一、提前償還按揭貸款是否劃算，需要結(jié)合還款金額、已還款年限和還款方式等綜合判斷，不能一概而論。二、以下三種情況不宜提前還貸1、簽訂貸款合同的時候享受7折到8.5折的利率優(yōu)惠。由于已享受較低折扣的利率優(yōu)惠，目前又處于降息通道中。若央行在年內(nèi)無降息動作，即使明年1月1日按照**新利率執(zhí)行，利息也只會比前期更低。2、等額本金還款期已過1/3的購房者。由于等額本金是將貸款額總額平分成本金，根據(jù)所剩本金計算還款利息。也就是說，這種還款方式越到后期，所剩的本金越少，因此所產(chǎn)生的利息也越少。在這種情況下，當(dāng)還款期超過1/3時,借款人已還了將近一半的利息，后期所還的更多是本金，利息高低對還款額影響不大。3、等額本息還款已到中期的購房者。等額本息還款把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分?jǐn)偟矫總€月中。其中每月貸款利息按月初剩余貸款本金計算并逐月結(jié)清。也就是說，每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。到了還款中期，已經(jīng)償還了大部分的利息，因此提前還貸意義也不大。三、房貸提前還款注意事項1、銀行允許提前還貸時間不同大部分銀行都要求至少還款一年后才可以申請?zhí)崆斑€貸，但也有個別銀行表示隨時可以申請?zhí)崆斑€貸。在國有行里，中行、建行需要還貸一年后才可以申請?zhí)崆斑€貸，工行需半年才可以提前還貸。此外，招行、交行等銀行都需要一年后才能申請?zhí)崆斑€貸，華夏銀行則表示可以隨時申請還貸。2、銀行調(diào)整利息周期不同一般房貸期限都在10年以上，在這個周期里，央行調(diào)整利息是難免的，而各家銀行根據(jù)調(diào)整利息的時間也不一致。工行、農(nóng)行、建行等中資銀行大都一般是每年1月1日開始按照**近的央行基準(zhǔn)利率調(diào)整為新的還款利息。外資銀行一般會選擇在當(dāng)月或當(dāng)季度調(diào)整?；ㄆ煦y行是在下一個季度初按照新利率執(zhí)行，而匯豐銀行當(dāng)日便開始按新利率執(zhí)行。對于房貸族來說，如果處在降息通道中，顯然是越快調(diào)整越劃算;若在加息周期周，則是越晚調(diào)整越劃算。3、"還完房貸"后別忘記撤銷抵押登記無論是在合同期內(nèi)還完貸款的，還是提前還款的，市民在還貸完成之后都不要忘記辦理撤銷抵押登記。根據(jù)產(chǎn)權(quán)證在誰手里情況不同，還完貸款后領(lǐng)回產(chǎn)權(quán)證的程序也分好幾種，一種**簡單的情況就是產(chǎn)權(quán)證正本已經(jīng)抵押在銀行了。如果是這種情況，購房者還完了貸款，或者是提前還完貸款后就會領(lǐng)到一個還款憑證，銀行還會把產(chǎn)權(quán)證正本、買賣合同正本一并還給購房者。這樣購房者就可以拿回完全屬于自己的產(chǎn)權(quán)證，和銀行沒有什么關(guān)系了。但由于各個銀行不同分行的操作規(guī)定不統(tǒng)一，有些分行只需做一個抵押登記，購房者可以自己持有帶有抵押登記標(biāo)志的房產(chǎn)證。就是貸款未還清前，提前拿到房產(chǎn)證，房產(chǎn)證上其他項中會注明房屋現(xiàn)狀。如果是這種情況，購房者在還完貸款之后，除了重復(fù)上面的步驟外，還要進(jìn)行一個撤銷抵押登記的程序。購房者和銀行辦完結(jié)算手續(xù)后，一起去房管局撤銷抵押登記，即在房產(chǎn)證他項欄目中蓋上注銷的章即可。四、適合提前還款的人群1、不愿意有負(fù)債，不想承受過大生活壓力的人。2、購房不久，處于還款初期的人。由于剛開始還貸，本金基數(shù)大，利息相應(yīng)高，如果手頭有閑置資金，而又沒有較好的投資方向，提前還貸也是一個不錯的選擇。3、希望將房子作為融資工具、從銀行獲取更多貸款的情況。近年房價上漲較快，部分房屋評估價值相比購買初期已經(jīng)上漲較多，如果將房屋按揭貸款還清，再以房產(chǎn)抵押從銀行貸款往往能獲得更大授信額度。

  全部3個回答>
• 問 有錢了到底有沒有必要提前還房貸呀好糾結(jié)
  答

  一、公積金貸款不容易貸得，結(jié)清后再買房，很可能貸不到；二、遇有再次購房，閑錢被拿去結(jié)清公貸，只好申請商貸，利率上浮30%，**要五成；三、急需用錢，孩子上學(xué)，父母醫(yī)病，買車，，，沒有閑錢，申請抵押貸款，同樣是高利率；四、繼續(xù)還公貸，拿閑錢買短期理財產(chǎn)品，穩(wěn)妥，收益超過還公貸的利息，還有額外的收入；五、找到好的項目投資，70+萬，回報年收益至少10%，民間借貸都是至少24%（月息2分）的收益。說這么多，一句話，貸到公積金貸款就是撿了便宜，還清貸款就是主動放棄低息貸款的優(yōu)惠

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• 問 可以提前還房貸嗎?提前還房貸真的劃算嗎?
  答

  提前還貸劃算嗎觀點一：不如手頭留活錢在目前貨幣緊缺、信貸緊縮的環(huán)境下，提前還貸并不是一項好的選擇?，F(xiàn)在想要貸款的人很多，這時候把錢還了房貸，等到想用錢的時候再貸出來就難了。建議選擇一些短期的理財產(chǎn)品，如三個月以內(nèi)的產(chǎn)品，等到國家宏觀政策明朗、有明顯投資機(jī)會時進(jìn)行投資，把資金的主動權(quán)握在自己手上。負(fù)利率時代，銀行存款實質(zhì)上“縮水”是正?，F(xiàn)象，風(fēng)險承受度較高的投資者可多關(guān)注股票和基金的機(jī)會，選擇基金定投是一個不錯的投資方式。對保守型的借款人而言，選擇低風(fēng)險的銀行理財產(chǎn)品較為可靠。目前，一年期銀行理財產(chǎn)品的預(yù)期年化收益率約3.5%至4%左右，超過當(dāng)前CPI漲幅。目前銀行主攻的理財產(chǎn)品是3個月內(nèi)的短期、超短期保本或穩(wěn)健型理財產(chǎn)品，某行還有以1天、7天、14天、30天、60天和90天為周期的產(chǎn)品系列,為有不同流動性需求的市民提供多樣化的選擇。觀點二：善用房貸理財產(chǎn)品目前，加息的預(yù)期仍在，加息意味著房奴要多支付利息，減少利息支出**簡單、**穩(wěn)健的有效途徑就是盡早歸還本金。但是，有一種方式不必提前還貸也能起到同樣的效果，就是房貸理財產(chǎn)品。目前已有多家銀行推出了具有理財功能的房貸還款賬戶，市民將閑置的資金存入這種賬戶，就可以抵扣貸款本金，從而大幅度節(jié)省利息支出，使自己的還款負(fù)擔(dān)減輕。比如 “存貸通”，“貸活兩便”，“存貸寶”等，都有以存抵貸的功能。辦了這種房貸理財產(chǎn)品，銀行會將借款人存入存貸寶賬戶中超出一定數(shù)額以上的活期存款視同為提前還款，抵扣貸款本金。如果遇到新的投資機(jī)會、開支計劃，或者急需用錢，借款人則可以隨時支取存在賬戶中的存款，包括被視為提前還款的部分存款。銀行每天根據(jù)賬戶中的資金情況計算抵扣收益，每月定期匯總支付到客戶賬戶中，這樣即使賬戶中的資金經(jīng)常變動，也能節(jié)省利息。值得一提的是,對于不同的資金量,銀行所制定的抵減標(biāo)準(zhǔn)往往不盡相同。一般來說,資金量越大,可供抵減的比例也就越高,房貸客戶要量力而定。觀點三：不擅投資不妨提前還款不擅投資，手上的余錢長期不用的市民借款人，要節(jié)省房貸利息支出，提前還款也是一個辦法。假設(shè)借款人今年年初時辦理了一筆金額為50萬元、期限為20年的“七折利率”按揭貸款，采用等額本息的還款方式。這一年中，市民每月還款額為3071.69元，20年后還清時利息總支出為237205.82元。還款一年，貸款還有483619.89元未還。如果借款人年底時提前還款10萬元，保持還款年限不變，則每月還款額將減少到2436.55元，19年后還清時利息總支出為192392.6元。這樣，市民月供減少了635.14元，利息總支出減少了44813.22元。如果銀行允許，提前還款時還可以變更還款期限。假設(shè)這位借款人在提前還款10萬元的同時，申請將還款總期限縮短為15年，則其每月還款額變?yōu)?016.04元，14年后還清時利息總支出為143554.62元。這樣，每月的還款額只減少55.65元，而利息總支出則減少了93651.2元。提前還款前，借款人較好考慮好自己近期內(nèi)是否還有大額支出的可能。如果到時再申請新貸款，碰到央行加息，就要按照新利率還款，那樣反而不劃算。提前還款需謹(jǐn)慎，一定不可盲目提前還款。

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