小產(chǎn)權(quán)房違法嗎? 買小產(chǎn)權(quán)房違法嗎？買了有風(fēng)險嗎？

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• 156****8771

  1、小產(chǎn)權(quán)房子從法律上來說是不允許交易的，在購買后如果出了問題而調(diào)解不成是得不到法律保障的。所以，不建議你購買小產(chǎn)權(quán)房。
  
  2、購買小產(chǎn)權(quán)房屋存在的風(fēng)險：
  
  第一，“使用權(quán)”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”的房屋無產(chǎn)權(quán)保障，不具有房屋所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利，且不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。
  
  第二，像小產(chǎn)權(quán)中的“鄉(xiāng)產(chǎn)房”、“村產(chǎn)房”等并沒有國家的產(chǎn)權(quán)證書，只有鄉(xiāng)政府或村委會給的產(chǎn)權(quán)證，不能像大產(chǎn)權(quán)的房子一樣抵押、流轉(zhuǎn)。如果遇到國家征地或拆遷，購房人的利益將很難保證。雙方簽署的購房合同也不是法律認可的正式購房合同，如果房產(chǎn)出現(xiàn)糾紛，缺少法律支持。
  
  第三，購買鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)那樣的小產(chǎn)權(quán)房無法辦理貸款，只能一次性或分期付款，這樣無形中會加大購房人的資金壓力，增加購房風(fēng)險。

  查看全文↓ 2019-04-23 17:37:36
• 152****5286

  在國內(nèi)城市商品房價格飛漲的情況，多數(shù)的或者說相當(dāng)一部分人對于目前的商品房只能是“望房興嘆”。因為小產(chǎn)權(quán)房價格要比一般的商品房低的較多，所以這些人將目光瞄準(zhǔn)了小產(chǎn)權(quán)房。在黃浦買小產(chǎn)權(quán)房違法嗎？黃浦的小產(chǎn)權(quán)房買了有風(fēng)險嗎？
  
  在黃浦買小產(chǎn)權(quán)房違法嗎？
  
  1、購買小產(chǎn)權(quán)房行為的并不違法，但是有很大的風(fēng)險，購買小產(chǎn)權(quán)房是一個有極大風(fēng)險的行為，明知有風(fēng)險而為之，是利益和需求的驅(qū)使，購買小產(chǎn)權(quán)房的**大的風(fēng)險就是沒有法律保護，法律是不保護這些小產(chǎn)權(quán)房擁有者的財產(chǎn)權(quán)的。
  
  2、小產(chǎn)權(quán)房的價格低的原因很多，比如沒有繳納土地出讓金，建設(shè)的質(zhì)量，配套服務(wù)業(yè)，環(huán)境，物業(yè)等等，都不能和商品房相比，所以價格低是由其成本低形成的。
  
  3、法律是允許鄉(xiāng)村集體在集體土地上建造住宅的。因此，并非只要是小產(chǎn)權(quán)房就是非法建筑，其只是因銷售環(huán)節(jié)存在的一些問題和現(xiàn)行法律法規(guī)發(fā)生沖突，才讓人誤認為是非法建筑。
  
  4、小產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。但這并不是說小產(chǎn)權(quán)房就不能轉(zhuǎn)讓，而是說其轉(zhuǎn)讓或銷售的對象是有限制的，只能在集體成員內(nèi)部是可以轉(zhuǎn)讓、置換。
  
  黃浦的小產(chǎn)權(quán)房買了有風(fēng)險嗎？
  
  小產(chǎn)權(quán)房，由于它根上就有問題，沒有一個合規(guī)的房產(chǎn)證。它就可能引出一系列的問題、麻煩和風(fēng)險。

  查看全文↓ 2019-04-23 17:37:32
• 156****7931

  定義：
  小產(chǎn)權(quán)房并不是法律上的概念，它只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗稱的稱謂。是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)的，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”，又叫“小產(chǎn)權(quán)”。
  
  鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案，所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。
  
  類型
  1、通常意義上的小產(chǎn)權(quán)房：占用集體用地或耕地違法建設(shè)，將農(nóng)民集體用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，用于商品住宅開發(fā)的違法建筑。(這個是**常見的)
  
  2、限制銷售的小產(chǎn)權(quán)房：在政府劃撥或出讓的土地上，不按規(guī)劃功能開發(fā)或使用，并將限制銷售的房屋直接在市場上銷售，具有產(chǎn)權(quán)糾紛的不完全產(chǎn)權(quán)房。
  
  3、軍產(chǎn)房：在軍隊享有使用權(quán)的土地上進行商品房的開發(fā)，之后賣給軍人以外的地方居民，俗稱“軍產(chǎn)房”
  
  4、部分二手房：一些二手房還沒辦理征地手續(xù)及欠繳土地出讓金就進行交易，該類房屋的買賣合同會被視為無效。
  
  特點
  相對于“大產(chǎn)權(quán)房”，小產(chǎn)權(quán)房的特點還是十分明顯的：
  
  1、價格優(yōu)勢明顯：
  
  小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)在集體土地上，這些集體用地的地理位置相對偏遠，一般位于城市郊區(qū)或遠郊區(qū)，本身土地價值較低。**重要的一點是，無須繳納國有土地出讓金和相關(guān)稅費，于是土地建設(shè)成本極低。
  
  2、產(chǎn)權(quán)不完整：
  
  國家不承認并不予辦理小產(chǎn)權(quán)房的過戶登記手續(xù)，也不能上市交易。并且，依照相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同屬于無效合同，并不受《合同法》的保護。既無法律保障，也不可以上市交易。嚴(yán)格上來說，小產(chǎn)權(quán)本質(zhì)上是無產(chǎn)權(quán)。
  
  3、不合法性：
  
  小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)在農(nóng)村集體土地之上，與國家現(xiàn)行的土地管理法相違背。農(nóng)村集體土地使用權(quán)是該集體組織成員的專有權(quán)利，是不能出讓、轉(zhuǎn)讓的。目前利用農(nóng)村集體土地建造房屋出售給城鎮(zhèn)居民的行為是違法的，小產(chǎn)權(quán)房購買者獲得的鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)或村集體組織相關(guān)證明文件并不具有法律效力。
  
  4、法律風(fēng)險大：
  
  小產(chǎn)權(quán)房在房屋質(zhì)量、物業(yè)管理、配套設(shè)施、水電煤氣等方面都可能存在問題，更重要的是，購房者從鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村委會獲得的所謂房屋“所有權(quán)”不能正常行使，在轉(zhuǎn)讓、繼承、抵押、拆遷補償?shù)确矫婢鶗艿捷^大的限制，相關(guān)權(quán)益難以得到保障。
  
  政策
  根據(jù)我國《土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對宅基地也只享有使用權(quán)，村民將房屋賣給本村以外人員的買賣行為不能受到法律的認可與保護，也不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。
  
  《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》規(guī)定，“對于借戶籍制度改革或擅自通過‘村改居’等方式非法將農(nóng)民集體土地轉(zhuǎn)為國有土地、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織非法出讓或出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)、城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權(quán)房’等違法用地，不得登記發(fā)證。”
  
  看到這里，你還敢買小產(chǎn)權(quán)房嗎?可能還是會有大膽的網(wǎng)友，認為“法不責(zé)眾”、“人多力量大”，覺得多人一起購買，在拆遷或賠償時，可以一起抱團，跟發(fā)展商或政府談判。事實是怎么樣呢?接下來小編將結(jié)合具體的案例給寶寶們分析。
  
  

  查看全文↓ 2019-04-23 17:37:27

相關(guān)問題

• 問 小產(chǎn)權(quán)房違法嗎？
  答

  您好，目前我國并不保護小產(chǎn)權(quán)房所謂的“產(chǎn)權(quán)”，雖然便宜，但可能有潛在麻煩，比方說，賣方反悔，您的權(quán)利可能得不到保障。免費房產(chǎn)糾紛法律咨詢就到法幫網(wǎng)

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• 問 小產(chǎn)權(quán)房違法嗎？
  答

  小產(chǎn)權(quán)房并不違法，很多房產(chǎn)都是小產(chǎn)權(quán)房，眾所周知的經(jīng)濟適用房，在上市前就屬于小產(chǎn)權(quán)房。違法的是在沒取得規(guī)劃的土地上建商品房，并用于商業(yè)銷售。比如在農(nóng)村集體土地上，村委會給本村村民蓋房居住并不違法，但是把蓋好的房產(chǎn)當(dāng)做商品房出售就是違法行為了。你老公單位，通過正規(guī)渠道得到土地，通過了相關(guān)部門審批后，集資建房用于解決內(nèi)部職工生活居住的，就是合法的小產(chǎn)權(quán)房。這個小產(chǎn)權(quán)是相對于你們住戶來說的，只有內(nèi)部產(chǎn)權(quán)，叫做小產(chǎn)權(quán)。而對于你老公的單位來說，建房有合法手續(xù)，即擁有了合法的大產(chǎn)權(quán)，只不過沒有按戶劃分罷了。這種房子，你們自己居住是合理合法的。但是不能出售，一旦出售，就屬于違法了?；蛘叩热舾赡旰螅憷瞎珕挝粚⒋螽a(chǎn)權(quán)分拆為一個個具體住戶內(nèi)，你們也就有大產(chǎn)權(quán)了。屆時就能出售房產(chǎn)了。

• 問 小產(chǎn)權(quán)房違法嗎? 小產(chǎn)權(quán)房子能買嗎？有什么壞處？
  答

  小產(chǎn)權(quán)房子買賣不合法，從法律上來說小產(chǎn)權(quán)房子是不允許交易的，因此沒有法律效應(yīng)，在購買后如果出了問題而調(diào)解不成是得不到法律保障的?！吨腥A人民共和國土地管理法》第六十三條 農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)小產(chǎn)權(quán)房的流通轉(zhuǎn)讓存在很多的限制。

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• 問 小產(chǎn)權(quán)房是違法嗎
  答

  小產(chǎn)權(quán)的房子屬于違建，小產(chǎn)權(quán)房在我國是屬于限制性購買的房屋！　一、小產(chǎn)權(quán)房的特點　　(1)房屋不合法地依附于農(nóng)村集體土地上，具有嚴(yán)重違法性。　　《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)、農(nóng)村村民住宅等三類鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)可以使用集體所有土地，其他任何單位和個人進行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地。小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)顯然不符合現(xiàn)行土地管理法的規(guī)定。此外，國務(wù)院辦公廳1999年《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》規(guī)定，農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售。2004年12月國務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》再次強調(diào)，加強農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。國務(wù)院2008年1月《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》再次明確，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”，任何單位和個人不得自行與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或個人簽訂協(xié)議將農(nóng)用地和未利用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地?？傊?，從國家相關(guān)法律法規(guī)、政策的規(guī)定可以看出，農(nóng)村集體土地使用權(quán)是該集體組織成員的專有權(quán)利，與農(nóng)民特定身份相聯(lián)系，是不能出讓、轉(zhuǎn)讓的。目前利用農(nóng)村集體土地建造房屋出售給城鎮(zhèn)居民的行為是違法的，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同本身是無效的，小產(chǎn)權(quán)房購買者獲得的鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)證或村集體組織相關(guān)證明文件并不具有法律效力。　　(2)開發(fā)成本及銷售價格較為低廉。　　由于小產(chǎn)權(quán)房直接在集體土地上開發(fā)建設(shè)，在建設(shè)過程中沒有經(jīng)過規(guī)劃許可、集體土地征用、國有土地“招、拍、掛”等環(huán)節(jié)，省略繳納國有土地出讓金和相關(guān)稅費，節(jié)約了大量資金，降低建設(shè)成本。并且，房屋占用的土地區(qū)位優(yōu)勢不足，房價低廉，故更具有市場競爭力。在當(dāng)今商品房市場售價畸形高漲及購買者面臨資金壓力的形勢下，低廉的銷售價格成為小產(chǎn)權(quán)房不正當(dāng)競爭的法寶，導(dǎo)致購買小產(chǎn)權(quán)房者趨之若鶩?？陀^上刺激了小產(chǎn)權(quán)房違建開發(fā)和銷售。　　(3)小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)權(quán)的缺失和不完整性，這是與具有產(chǎn)權(quán)的“三證”商品房的**大差別?！　∵@一天然不足，注定小產(chǎn)權(quán)房只具備了普通商品房的使用性質(zhì)，因不具備合法性，其流通轉(zhuǎn)讓受到諸多限制，既無法律保障，也不可以上市交易。這已經(jīng)在日常交易中埋下諸多矛盾隱患?！　?4)交易風(fēng)險隱患較大?！　‘?dāng)前小產(chǎn)權(quán)房交易糾紛已成為法院當(dāng)前審判的難點問題之一?！　《?、小產(chǎn)權(quán)房的違建方式　　(1)農(nóng)民利用自己宅基地，或者將其宅基地使用權(quán)非法轉(zhuǎn)讓他人或單位違建銷售。若為一處，一般違建規(guī)模不大，但成片銜接的多戶宅基地綜合利用違建開發(fā)，違建規(guī)模和影響卻不可小覷，甚至成為違建處理執(zhí)法的難點?！　?2)集體經(jīng)濟組織或其他單位、個人在集體土地上以集中建設(shè)農(nóng)民住宅樓、福利房或其他名義，未經(jīng)土地、規(guī)劃、建設(shè)等主管部門許可，開發(fā)商品房，對外公開出售?，F(xiàn)實中，因新農(nóng)村建設(shè)、征地等原因重新建安置房雖不在少數(shù)，但因是對本村集體組織成員銷售，其違法影響和危害性相對不大。如對集體組織以外成員銷售，則另當(dāng)別論，并成為當(dāng)前嚴(yán)厲打擊的重點。

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• 問 銷售小產(chǎn)權(quán)房違法嗎
  答

  小產(chǎn)權(quán)房可以買賣嗎？首先應(yīng)當(dāng)明確小產(chǎn)權(quán)房包括兩種：一種是在集體建設(shè)用地上建成的。即“宅基地”上建成的房子。法律是允許鄉(xiāng)村集體組織在集體土地上建造住宅的。只要依法辦理了相關(guān)審批手續(xù)，就是合法建筑。另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的。違反《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。因此，并非只要是小產(chǎn)權(quán)房就是非法建筑。非法的不可購買，那合法的是否可購買和轉(zhuǎn)讓呢？根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的相關(guān)規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬于集體所有，村民對宅基地也只是享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認可與保護，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。由此可見，小產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。但這并不是說小產(chǎn)權(quán)房就不能轉(zhuǎn)讓，而是說其轉(zhuǎn)讓或銷售的對象是有限制的，只能在集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓、置換。買小產(chǎn)權(quán)有什么法律風(fēng)險呢？由于小產(chǎn)權(quán)房的特殊法律屬性，使得小產(chǎn)權(quán)房的流通轉(zhuǎn)讓存在很多的限制，因為小產(chǎn)權(quán)房只具備了普通商品房的使用性質(zhì)，但不具備普通商品房的法律性質(zhì)，其并不是商品房。所以，法律法規(guī)對商品房的相關(guān)規(guī)定和制度對小產(chǎn)權(quán)房是無效的，人民法院也就不能適用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及小產(chǎn)權(quán)房的案件，購房人的權(quán)益很難得到維護。同時，由于購買小產(chǎn)權(quán)房的合同是無效的，因此根據(jù)法律規(guī)定購房人只能要求開發(fā)商退還購房款并按銀行同期貸款利率支付利息等。但是根據(jù)目前已有的案例來看，如果購房人明知所購房屋是小產(chǎn)權(quán)房仍然購買的，由于己方有過錯，可能人民法院就不會支持其要求賠償損失的請求。而且即使開發(fā)商違約，由于合同無效，購買人的權(quán)利也無法得到保障。由于小產(chǎn)權(quán)房不受法律認可，也不用在房管部門備案，不在政府機構(gòu)監(jiān)管范圍內(nèi)，因此在使用房屋的過程中，如果遇到一些房屋質(zhì)量問題、公共設(shè)施維護問題，其救濟途徑就非常有限。同時，由于所購小產(chǎn)權(quán)房得不到法律的認可和保護，沒有得到國家房地產(chǎn)主管部門的批準(zhǔn)，無法辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)，購買后也不能合法轉(zhuǎn)讓過戶。這對房屋的保值和**也有很大影響。所以在這里要提醒各位購房者注意，不動產(chǎn)登記可能會引發(fā)一批持有小產(chǎn)權(quán)房的房屋所有者低價拋售，在買房時一定要擦亮眼睛，切勿為了貪便宜買到了沒有房產(chǎn)證的房子，讓自己的利益受到損害。

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