??安置房超出面積怎么辦?該如何去解決?

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• 152****4248

  一. 商品房買賣合同.
  1.定義:是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人,買受人支付價款的合同.
  2.特征:
  （1）出賣人的法定性,特定性:商品房的賣方只能是具有資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)商.而單位,村委會出賣的房屋均不是商品房.
  （2）房屋的商品性:商品房是為進(jìn)入商品流通領(lǐng)域獲取利潤而開發(fā)建設(shè)的房屋.而經(jīng)濟(jì)適用房,房改房,私有房屋雖也可在房地產(chǎn)市場交易,但上市交易要受國家相關(guān)政策的限制.
  （3）出售行為社會化,公開化:商品房是向社會不特定的人出售的房屋.而開發(fā)商建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房則受政府各方面的調(diào)控,不是向社會公開出售的.
  3.商品房買賣合同不同于房屋委建合同;商品房預(yù)售合同不同于期貨交易合同,也不同于商品房交易預(yù)約合同（認(rèn)購書）
  4.趙律師認(rèn)為,從買房人的角度,**好能請名陪購律師,在簽訂合同前一定要查驗(yàn)開發(fā)商的相關(guān)證件,如:營業(yè)執(zhí)照,建設(shè)土地規(guī)劃許可證,建設(shè)工程規(guī)劃許可證,施工許可證,商品房預(yù)售許可證等:一定要認(rèn)真審查商品房認(rèn)購書以及商品房買賣合同的相關(guān)條款,可要求開發(fā)商增加或減少相關(guān)條款,以避免可能存在對買方不利的法律風(fēng)險(xiǎn).
  5.趙律師認(rèn)為,從開發(fā)商的角度,**好能利用法律規(guī)定的格式合同,如建設(shè)部,國家工商局發(fā)布的<< 商品房買賣合同示范文本>>（GF—2000—0171）.
  二.商品房認(rèn)購書.
  1.商品房買賣認(rèn)購,訂購,預(yù)訂等協(xié)議是指商品房買賣合同雙方當(dāng)事人在簽署預(yù)售或買賣房屋之前所簽訂的文書,是對雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn).內(nèi)容一般包括:雙方當(dāng)事人的基本情況,房屋基本情況,簽署正式合同的時限約定等.性質(zhì)為商品房買賣預(yù)約合同,而非正式買賣合同.是開發(fā)商在取得預(yù)售許可證之前和買房人所簽定的預(yù)約合同.
  2.如果認(rèn)購書具備<<商品房銷售管理辦法>>第16條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容,并且開發(fā)商已經(jīng)按照約定收受購房款的,該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為正式的商品房買賣合同.
  <<商品房銷售管理辦法>>第16條規(guī)定:商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下內(nèi)容:（1）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所,（2）商品房基本狀況,（3）商品房的銷售方式,（4）商品房價款的確定方式及總價款,付款方式,付款時間,（5）交付使用條件及日期,（6）裝飾,設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾,（7）供水,供電,供熱,燃?xì)?通訊,道路,綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益,責(zé)任,（8）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬,（9）面積差異的處理方式,（10）辦理產(chǎn)權(quán)登記的有關(guān)事宜,（11）解決爭議的方式,（12）違約責(zé)任,（13）雙方約定的其他事項(xiàng).如果認(rèn)購書具備了上述主要條款,則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定本約,而非預(yù)約.
  開發(fā)商已經(jīng)收取了部分購房款,而不用全部收受,即可認(rèn)定為正式的商品房買賣合同.
  3.認(rèn)購書中一般都約定了定金作為訂立商品房買賣合同的擔(dān)保,如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同,應(yīng)當(dāng)按照擔(dān)保法中關(guān)于定金的規(guī)定處理,即因買方的原因未能訂立買賣合同的,定金不用返還,因賣方的原因未能訂立買賣合同的,已交付的定金賣方要雙倍返還買方.但如果是因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由,導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的,出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人.合同中的訂金,押金等不能認(rèn)定為定金,但如果寫明買受人違約不退還,出賣人違約雙倍返還的,則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為定金.
  4.趙律師認(rèn)為,作為買房人和開發(fā)商一定要注意雙方所簽訂的合同是預(yù)約合同還是買賣合同,區(qū)分兩者的標(biāo)準(zhǔn)是合同條款是否具備了<<銷售管理辦法>>第16條中規(guī)定的主要條款.雙方還要注意認(rèn)購書中約定的是定金還是訂金,押金,區(qū)分的標(biāo)準(zhǔn)是字眼以及是否適用定金罰則.
  三.商品房預(yù)售合同.
  1.商品房預(yù)售條件:<<城市房地產(chǎn)管理法>>第44條規(guī)定了商品房預(yù)售必須具備的4個條件:（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金,（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證,（3）按提供的預(yù)售商品房計(jì)算,投入開發(fā)建設(shè)的獎金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上,并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期.（4）已辦理預(yù)售登記,取得商品房預(yù)售許可證明.但應(yīng)當(dāng)注意,開發(fā)商是否具備此四個條件不是商品房預(yù)售合同是否有效的依據(jù).這只是行政部門是否為開發(fā)商頒發(fā)預(yù)售許可證的條件.不能因?yàn)殚_發(fā)商不具備此四項(xiàng)條件,而認(rèn)定所簽訂的商品房預(yù)售合同無效,只要開發(fā)商取得了商品房預(yù)售許可證,其所簽訂的商品房買賣合同就是有效的.人民法院不應(yīng)當(dāng)對開發(fā)商是否具備四個條件進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查,只要查明開發(fā)商有預(yù)售許可證即可認(rèn)定合同有效.
  2.開發(fā)商未取得商品房預(yù)售許可證明,與買房人訂立的商品房預(yù)售合同,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效.因合同無效給買房人造成的損失,應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商承擔(dān).
  3.但如果在起訴前開發(fā)商取得了商品房預(yù)售許可證明的,可以認(rèn)定商品房預(yù)售合同有效.
  4.商品房未按照法律,行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)的,不能請求確認(rèn)合同無效.如果雙方約定以辦理登記備案手續(xù)為預(yù)售合同生效條件的,從其約定,但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù),對方接受的除外.比如買方已經(jīng)交付了訂金,開發(fā)商已經(jīng)接受了,則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定雙方的合同已經(jīng)生效.
  5趙律師認(rèn)為,作為買房人應(yīng)當(dāng)在簽訂買賣合同時一定要審查開發(fā)商是否具備預(yù)售許可證,如其沒有則不能簽訂合同,否則簽訂的合同不受法律保護(hù).買房人一定要要求開發(fā)商對預(yù)售合同進(jìn)行備案,按照物權(quán)法的規(guī)定叫預(yù)
  6.趙律師認(rèn)為,.作為開發(fā)商一定要在具備預(yù)售許可證的條件下才能對外銷售房屋,否則會構(gòu)成對買房人的欺詐,要承擔(dān)已交房款雙倍的返還責(zé)任.

  查看全文↓ 2019-05-03 17:47:49
• 136****7875

  可以去跟拆遷方要求調(diào)換到90平米的房屋，但是建房，不可能實(shí)打?qū)嵉木?0平米，超出面積或者少些面積，多退少補(bǔ)。超出平方的錢可以拒交。
  
  拆遷安置房超出面積的合法部分給予補(bǔ)償，對違法建筑不予補(bǔ)償。
  
  依據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十四條規(guī)定：
  
  市、縣級人民政府及其有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)對建設(shè)活動的監(jiān)督管理，對違反城鄉(xiāng)規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)的，依法予以處理。
  
  對認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償；對認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的，不予補(bǔ)償。

  查看全文↓ 2019-05-03 17:47:34
• 153****0955

  拆遷協(xié)議上面都有注明的,仔細(xì)看看拆遷協(xié)議,如果安置房超出面積是協(xié)議范圍內(nèi)的,既然你簽字了就要按協(xié)議內(nèi)容執(zhí)行,補(bǔ)交協(xié)議規(guī)定的差價,如果超出面積不在協(xié)議范圍內(nèi).那么你就有權(quán)不交差價或少補(bǔ)差價,具體還是得和開發(fā)單位協(xié)商.如果不行,只能采取司法途徑解決.

  查看全文↓ 2019-05-03 17:47:28

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• 問 ??安置房超出面積怎么辦?需要怎么解決呢?
  答

  可以去跟拆遷方要求調(diào)換到90平米的房屋，但是建房，不可能實(shí)打?qū)嵉木?0平米，超出面積或者少些面積，多退少補(bǔ)。超出平方的錢可以拒交。拆遷安置房超出面積的合法部分給予補(bǔ)償，對違法建筑不予補(bǔ)償。 依據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十四條規(guī)定：市、縣級人民政府及其有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)對建設(shè)活動的監(jiān)督管理，對違反城鄉(xiāng)規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)的，依法予以處理。對認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償；對認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的，不予補(bǔ)償。

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• 問 安置房超出面積怎么辦
  答

  安置房超出面積可以按照合同中所提出的約定來進(jìn)行辦理或者是進(jìn)行協(xié)商解決。合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：面積誤差比絕對值超出3%，買房戶請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。房屋拆遷過程中所會產(chǎn)生的糾紛，以及解決的方法，有以下幾點(diǎn)：1.國有土地上房屋的拆遷，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定的法定程序執(zhí)行。在該法中也規(guī)定了政府及職能部門的職責(zé)，如果存在違法且侵害他人合法權(quán)益，則權(quán)益被侵害人可以依法申請行政復(fù)議或行政訴訟。對于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)問題，法律規(guī)定是不低于周邊房屋市場價格。2.集體土地上房屋的拆遷，應(yīng)當(dāng)依照《土地管理法》及各地集體土地上房屋拆遷辦法執(zhí)行，此類拆遷也應(yīng)依法進(jìn)行。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)當(dāng)參照國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例精神執(zhí)行。

• 問 ??有誰清楚安置房超出面積怎么辦?
  答

  可以去跟拆遷方要求調(diào)換到90平米的房屋，但是建房，不可能實(shí)打?qū)嵉木?0平米，超出面積或者少些面積，多退少補(bǔ)。超出平方的錢可以拒交。拆遷安置房超出面積的合法部分給予補(bǔ)償，對違法建筑不予補(bǔ)償。 依據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十四條規(guī)定：市、縣級人民政府及其有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)對建設(shè)活動的監(jiān)督管理，對違反城鄉(xiāng)規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)的，依法予以處理。對認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償；對認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的，不予補(bǔ)償。

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• 問 拆遷安置房超出面積怎么辦
  答

  拆遷安置房超出面積的合法部分給予補(bǔ)償,對違法建筑不予補(bǔ)償。 《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十四條規(guī)定:市、縣級人民政府及其有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)對建設(shè)活動的監(jiān)督管理,對違反城鄉(xiāng)規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)的,依法予以處理。 市、縣級人民政府作出房屋征收決定前,應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的,應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償;對認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的,不予補(bǔ)償。

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• 問 ??安置房超出面積怎么辦?大概超出7平米?
  答

  可以去跟拆遷方要求調(diào)換到90平米的房屋，但是建房，不可能實(shí)打?qū)嵉木?0平米，超出面積或者少些面積，多退少補(bǔ)。超出平方的錢可以拒交。拆遷安置房超出面積的合法部分給予補(bǔ)償，對違法建筑不予補(bǔ)償。 依據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十四條規(guī)定：市、縣級人民政府及其有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)對建設(shè)活動的監(jiān)督管理，對違反城鄉(xiāng)規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)的，依法予以處理。對認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償；對認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的，不予補(bǔ)償。

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