??什么是前期物業(yè)管理?前期物業(yè)管理有什么作用呢?

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  物業(yè)管理是指業(yè)主對區(qū)分所有建筑物共有部分以及建筑區(qū)劃內(nèi)共有建筑物、場所、設(shè)施的共同管理或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人對業(yè)主共有的建筑物、設(shè)施、設(shè)備、場所、場地進行管理的活動;物權(quán)法規(guī)定，業(yè)主可以自行管理物業(yè)，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其它管理者進行管理。物業(yè)管理有狹義和廣義之分;狹義的物業(yè)管理是指業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)委托合同進行的房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、生活秩序和環(huán)境容貌等管理項目進行維護，修繕活動;廣義的物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)包括業(yè)主共同管理的過程，和委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人進行的管理過程。物業(yè)管理內(nèi)容包括：
  1、住宅小區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容包括對住宅小區(qū)居民和住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安、環(huán)境等的管理。
  2、住宅小區(qū)物業(yè)管理的對象住宅小區(qū)的物業(yè)管理，管理和服務(wù)的對象首先就是住宅小區(qū)的居民。管理居民在小區(qū)居住時的部分行為。
  3、居住環(huán)境管理住宅小區(qū)物業(yè)管理的自然環(huán)境管理，是對自然環(huán)境的監(jiān)測與防止自然環(huán)境中不良因素的發(fā)生。法律依據(jù)：《物業(yè)管理條例》第二條本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

  查看全文↓ 2019-05-05 23:06:06
• 157****6835

  一、什么是前期物業(yè)管理
  所謂前期物業(yè)管理，是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，實施的物業(yè)管理服務(wù)。
  在一般情況下，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)是分期分批售出的，已經(jīng)入住的業(yè)主人數(shù)相對于將來物業(yè)全部或者大部分售出時的業(yè)主人數(shù)來說只是少數(shù)，同時人住的業(yè)主彼此之間并不熟悉，也很難聯(lián)合起來與物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立物業(yè)服務(wù)合同。在這些問題沒有得到解決，條件沒有具備之前，往往無法召開業(yè)主大會。與此同時，出于物業(yè)本身維護與保養(yǎng)的迫切需要，不可能等到業(yè)主大會選聘出物業(yè)服務(wù)企業(yè)之后才開始實施，否則會嚴重影響物業(yè)的使用與管理，也大大降低了業(yè)主居住與生活的質(zhì)量。
  為了解決這一問題，填補業(yè)主大會選聘出物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前這一段時間內(nèi)物業(yè)管理的空缺，就需要由相關(guān)當(dāng)事人出面選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，委托其做好前期的物業(yè)服務(wù)工作。建設(shè)單位則是較為適當(dāng)?shù)娜诉x，同時建設(shè)單位出于維持物業(yè)狀況的考慮，也會積極選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
  二、前期物業(yè)管理注意事項有哪些
  （一）簽訂協(xié)議
  國務(wù)院《物業(yè)管理條例》規(guī)定：“建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)管理合同?！痹谇捌谖飿I(yè)管理中，無論是開發(fā)商指定的或是自己直接成立的物管公司，都是獨立的法人，而且在房地產(chǎn)開發(fā)過程中開發(fā)公司與物管公司是兩個不同的環(huán)節(jié)，一個是建房，一個是管房。以協(xié)議的形式賦予物管企業(yè)獨立管理運作的權(quán)利，可以減少開發(fā)商不必要的干擾，更有利于物管企業(yè)提高自己的管理能力和服務(wù)水平。
  （二）合理收費
  新建住宅小區(qū)前期物業(yè)管理收費要經(jīng)當(dāng)?shù)匚飪r部門批準才能實施，是一項政策性很強的收費項目。因此物管企業(yè)要根據(jù)小區(qū)建設(shè)的實際情況，合理確定收費標(biāo)準，及時報物價部門審核批準后才能服務(wù)收費。有的物管企業(yè)由于不主動向物價部門申報收費，擅自確定收費標(biāo)準，引起了業(yè)主的不滿和投訴，受到物價部門的查處和經(jīng)濟罰款，既影響了物管公司在業(yè)主中的形象，又使企業(yè)蒙受了經(jīng)濟損失。因此，物管公司人員尤其是物管公司的經(jīng)理既要懂得管理，更要熟悉有關(guān)的法律法規(guī)，要有依法經(jīng)營的意識，切不可盲目蠻干。
  （三）處理好三者關(guān)系
  前期物業(yè)管理中，存在著開發(fā)商、物管公司、業(yè)主之間相互關(guān)聯(lián)制約的關(guān)系。雖然三者之間表現(xiàn)形式是一種契約關(guān)系，但開發(fā)商與物管公司是整體與部門的關(guān)系，是上下級關(guān)系，物管公司要聽開發(fā)商的指揮。物管公司與業(yè)主是管理服務(wù)與被管理服務(wù)的關(guān)系，是主與從的關(guān)系，在管理上物管公司是主，業(yè)主是從；在服務(wù)上，業(yè)主是主，物管公司是從。業(yè)主與開發(fā)商的關(guān)系純粹是一種買賣關(guān)系，契約關(guān)系，在業(yè)主與開發(fā)商之間，物管公司起著一種協(xié)調(diào)和媒介作用。在這三者關(guān)系之中，物管公司既不能得罪開發(fā)商，更不能得罪業(yè)主，因為前期物業(yè)管理結(jié)束后，物管企業(yè)能否繼續(xù)在這里實施管理服務(wù)，不是開發(fā)商說了算，而是業(yè)主大會說了算。所以物管公司要特別注意協(xié)調(diào)好業(yè)主與開放商之間發(fā)生的矛盾，既要承擔(dān)起開發(fā)商賦予的管理服務(wù)職責(zé)，為開發(fā)商排憂解難，又不能犧牲業(yè)主的利益，尤其對業(yè)主反映的問題，物管公司無法解決或無能力解決時，切不可盲目應(yīng)允，給自己留下后患。以保證在前期物業(yè)管理結(jié)束后繼續(xù)在該小區(qū)實施物業(yè)管理為**終目標(biāo)。
  （四）安民告示
  前期物業(yè)管理，是在新建住宅小區(qū)中進行的，業(yè)主來自五湖四海，個人的職業(yè)、品行、生活習(xí)慣各不相同，想法各異。物管公司作為小區(qū)的管家，要對小區(qū)的各項管理規(guī)定及早安民告示，可通過通知、公告、告示等形式將具體的規(guī)定和要求及時通知業(yè)主。規(guī)模較大的小區(qū)還可印制業(yè)主手冊，將業(yè)主公約、小區(qū)建設(shè)規(guī)劃、服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準、公眾應(yīng)急電話等集于一冊，使業(yè)主不出門便知物管事，提高物業(yè)管理的服務(wù)水平。
  現(xiàn)代社會問題層出不窮，糾紛不斷，了解上述內(nèi)容還是很有必要。如果您在這個階段，遇到類似問題不理解的，可以咨詢專業(yè)律師， 律師會根據(jù)你所提出的問題，分析其性質(zhì)，弄清問題的大小及嚴重性等為你全面解釋，以使你了解實情真相，找到合理的解決辦法，充分維護你的合法權(quán)益。
  

  查看全文↓ 2019-05-05 23:05:56
• 144****5743

  　一回事。
  　　其實，物業(yè)公司的管理和服務(wù)不是相互獨立的兩個部分，我們通常所說的物業(yè)公司或者物業(yè)管理公司或者物業(yè)服務(wù)公司，應(yīng)該是物業(yè)管理服務(wù)公司的簡稱，物業(yè)管理服務(wù)本質(zhì)上可以概括為：對物的管理，對人的服務(wù)。
  　　那么，什么是物業(yè)管理的前期管理服務(wù)呢？
  　　物業(yè)管理的前期管理服務(wù)是指開發(fā)建設(shè)項目立項后,物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)之前,由開發(fā)建設(shè)單位聘任或委托物業(yè)管理企業(yè)參與物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計和建設(shè)的過程。主要是從業(yè)主(使用人)及物業(yè)管理的角度,提出一些合理化建議,以使開發(fā)出的物業(yè)**大限度地滿足業(yè)主的需求和物業(yè)管理的需要。做好小區(qū)的前期物業(yè)管理服務(wù)是解決物業(yè)管理矛盾糾紛、提高物業(yè)管理水平的重要途徑。亦是有利于房地產(chǎn)開發(fā)商樓盤的質(zhì)量和銷售、有利于維護業(yè)主合法權(quán)益。對開發(fā)商利益、業(yè)主權(quán)益和社會穩(wěn)定都具有重大意義。然而,在房地產(chǎn)開發(fā)中,房地產(chǎn)項目的滾動開發(fā)、業(yè)主入住是一個漸進的過程,不可能同時入住。為了搞好物業(yè)管理服務(wù)的后期工作,就得加強對小區(qū)前期物業(yè)管理服務(wù)地力度,筆者認為應(yīng)該做好以下幾方面工作：
  　　第一,重視小區(qū)物業(yè)的前期介入工作
  　　物業(yè)管理企業(yè)在介入房地產(chǎn)開發(fā)項目之后,應(yīng)根據(jù)前期物業(yè)管理合同和物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計情況,編制物業(yè)管理方案,成立前期介入小組會同設(shè)計部門、施工單位、開發(fā)商一起會審圖紙,主要是從業(yè)主使用的角度就原設(shè)計中不合理的部分提出建議,亦可根據(jù)物業(yè)管理的實際經(jīng)驗,向相關(guān)部門提供各項設(shè)備設(shè)施的性能、質(zhì)量和廠家信譽等情況并提出有價值的建議。參與小區(qū)物業(yè)設(shè)施設(shè)備安裝調(diào)試的全過程,特別重視對給排水、配電、防水、電梯、消防、智能化等設(shè)備系統(tǒng)的檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時要求開發(fā)商解決,既能避免日后提高物業(yè)管理成本,又能確保各項設(shè)備設(shè)施在投入使用時能正常運行,促使物業(yè)更易貼近業(yè)主起居生活。
  　　第二,物業(yè)的接管驗收
  　　物業(yè)的接管驗收是前期物業(yè)管理的一個重要環(huán)節(jié),是對已竣工驗收并達到交付使用條件的物業(yè)項目進行再一次的質(zhì)量把關(guān)工作,亦是明確物業(yè)管理公司與開發(fā)商維修管理責(zé)任的重要措施。物業(yè)的接管驗收一般分為二大部分,其一是樓宇本體的接管驗收;其二是公共配套設(shè)施設(shè)備的接管驗收。
  　　其一,樓宇本體的交接驗收工作。
  　　參照建設(shè)部1991年7月頒布的《房屋接管驗收標(biāo)準》以及建設(shè)局2006年月10月制定的《深圳市商品住宅建筑質(zhì)量逐套檢驗管理規(guī)定》,建設(shè)單位在進行商品住宅建筑工程竣工驗收時,物業(yè)管理公司前期介入小組應(yīng)參與由建設(shè)單位組織工程施工和監(jiān)理等單位對每一套住宅的建筑觀感、使用功能和使用安全等內(nèi)容進行專門檢驗。逐套檢驗項目包括建筑結(jié)構(gòu)、地面、墻面、防水、室內(nèi)電氣安裝等10多個方面。物業(yè)管理公司前期介入小組嚴格按照市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)公布的《深圳市商品住宅建筑質(zhì)量逐套檢驗指引》對工程進行逐套檢驗,并填寫《檢驗結(jié)果表》。建設(shè)單位依據(jù)《檢驗結(jié)果表》和《房屋建筑工程竣工驗收報告》,逐套出具《商品住宅建筑質(zhì)量合格證明》。
  　　其二,公共配套設(shè)備設(shè)施的接管驗收工作
  　　公共配套設(shè)備設(shè)施的接管驗收是小區(qū)物業(yè)前期管理過程中一個重要的環(huán)節(jié),其可以明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系,固在接管驗收中嚴格把好質(zhì)量關(guān)。雖然物業(yè)管理前期介入小組參與了小區(qū)公共配套設(shè)備設(shè)施的安裝調(diào)試過程,但是還得分二個階段(一階段是預(yù)驗收;二階段是正式驗收)來接管小區(qū)公共配套設(shè)備設(shè)施。
  　　其一,驗收小組按照驗收計劃、標(biāo)準(依據(jù)建設(shè)部《房屋接管驗收標(biāo)標(biāo)準》),按專業(yè)分工進行以預(yù)驗收,在其過程中查出不符合標(biāo)準的項目,遞交書面的《物業(yè)驗收整改通知書》給移交單位,并要求限期整改完成。尤其是對單項設(shè)備驗收中,須進行試運行驗收,主要驗收設(shè)備的安裝質(zhì)量各運轉(zhuǎn)中設(shè)備的主要技術(shù)指標(biāo),對不符合指標(biāo)的,及時提出書面意見,要求移交單位組織設(shè)備制造廠或施工單位重新調(diào)試,直至驗收標(biāo)準方可止;
  　　其二,正式驗收是在預(yù)驗收中提出的項目落實后,驗收小組要進行檢查、驗證,如整改合格,而進行的正式驗收。須做到“三符合，一完整”。
  　　所謂“三符合，一完整其實就是：
  　　1，是圖紙與設(shè)備規(guī)格型號、數(shù)量符合;
  　　2，是工程的主要設(shè)備的實際安裝位置與設(shè)計安裝位置符合;
  　　3，是設(shè)備包括設(shè)備連接的整個系統(tǒng)的技術(shù)性能與設(shè)計的功能符合。
  　　4，“一完整”：就是圖紙資料完整,如產(chǎn)權(quán)資料、技術(shù)資料、竣工驗收證明書及設(shè)備設(shè)施檢驗合格證書等。
  　　物業(yè)的接管驗收是一項頗具復(fù)雜的過程,不僅涉及到建筑工程技術(shù),而且牽涉到眾多法規(guī)政策,常見一些實際結(jié)果與理論要求不一致的地方,為了處理好接管驗收中存在的問題,需把握好二個基本原則:其一是堅持原則性與靈活性相結(jié)合原則,即對一些不盡人意的問題,接管驗收人員不必拘泥于成規(guī),要針對不同情況分別采取措施,具體問題具體分析,大家共同協(xié)商，力爭合理地、圓滿地解決驗收中存在的問題。其二是做到細致入微與整體把握相結(jié)合原則,即在物業(yè)接管驗收中不能因注重細致入微而忽視整體把握,也不能因重視整體效果而忽視細節(jié)問題。
  　　第三,做好環(huán)境衛(wèi)生保潔工作
  　　環(huán)境衛(wèi)生管理是小區(qū)物業(yè)管理中一項至關(guān)重要的工作,環(huán)境衛(wèi)生保潔工作是住宅小區(qū)物業(yè)管理**直觀環(huán)節(jié),亦是業(yè)戶評價物業(yè)管理公司能力高低的要素。行業(yè)上一般將小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生保潔工作聘請專業(yè)的清潔公司管理,物業(yè)管理公司起監(jiān)督管理作用。前期物業(yè)小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生保潔二大重點工作：
  　　一，是物業(yè)清潔的開荒工作;
  　　二，是房屋裝修期的清潔工作。
  　　物業(yè)管理公司對新建物業(yè)的清潔開荒(是指管理公司在完成對物業(yè)的竣工驗收、接管驗收之后,對物業(yè)內(nèi)外進行全面、徹底的清潔,將干干凈凈的物業(yè)交給業(yè)主)工作特別重視,安排專人全程監(jiān)管清潔公司的開荒工作,專業(yè)清潔公司集中人手大規(guī)模對物業(yè)進行清潔開荒,其內(nèi)容不限于:對物業(yè)內(nèi)外建筑垃圾的清理;對玻璃、地面、墻面等處所沾灰塵、污垢的清除;對公用部位(消防樓梯、電梯轎廂、電梯廳、屋面等)、辦公房以及設(shè)施的清掃等。物業(yè)的清潔保持階段是指業(yè)主入住后清潔,業(yè)主入伙后伴隨著房屋集中裝修期的開始,裝修期是對專業(yè)清潔公司的一個嚴峻的考驗。常常是前邊掃后邊倒,保潔始終無法達到應(yīng)有的效果,小區(qū)總是處于一種比較臟亂的狀態(tài)。針對這種現(xiàn)象,裝修期的環(huán)境衛(wèi)生保潔首先須抓好裝修垃圾的集中堆放和及時清運工作,盡量減少灰塵污染。其次是通過定時、定點、定人進行各種垃圾的分類收集、處理和清運,以及清、掃、擦、抹等專業(yè)性操作,同時還可以適當(dāng)增加保潔力量,增加保潔次數(shù)來維護小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生;三是加強宣傳教育和督查力度,采取各種有效的辦法手段,多管齊下,培養(yǎng)業(yè)主文明衛(wèi)生的好習(xí)慣,使其知道,只有養(yǎng)成良好的衛(wèi)生習(xí)慣,才能將小區(qū)營造出整潔、衛(wèi)生、優(yōu)美、舒適的生活環(huán)境。
  　　第四,做好業(yè)主入伙工作
  　　入伙亦稱入住,是指入住人收到書面入住(入伙)通知并辦理完結(jié)相應(yīng)手續(xù);入住人收到入住(入伙)通知后在限定期限內(nèi)不辦理相應(yīng)手續(xù)的,亦視為入住?！度牖锿ㄖ獣钒l(fā)出時,應(yīng)清楚說明入伙的條件,以便日后業(yè)主推遲辦理時,物業(yè)管理服務(wù)費(業(yè)主可以放棄入住的權(quán)利但須承擔(dān)繳納物業(yè)服務(wù)的義務(wù))的收取工作能夠順利開展。向業(yè)主的入伙通知發(fā)放后,物業(yè)公司應(yīng)及時組建引導(dǎo)組、接待組、收樓組以及咨詢組等入伙工作的相關(guān)組織,依據(jù)購房合同以有相關(guān)法律文件,如《房屋竣工驗收備案回執(zhí)》、《房屋竣工測量報告》、《房屋使用說明書》、《房屋質(zhì)量保證書》公共設(shè)施設(shè)備移交清單等文件,認真準備業(yè)主入伙資料文件并由小組長負責(zé)相關(guān)的培訓(xùn)和指導(dǎo)工作。入伙現(xiàn)場要營造出喜慶的氛圍,車輛/行人進出有序,服務(wù)人員著裝整齊、熱情、禮貌大方。入伙期間采用“一條龍”服務(wù)模式進行,發(fā)展商、施工單位、公共事業(yè)部門、物業(yè)公司聯(lián)合現(xiàn)場辦公。
  　　業(yè)主手持《入伙通知書》進入物業(yè)公司入伙接待處、由接待人員核對身份后,在《業(yè)主簽到表》簽到,然后辦理入伙手續(xù)簽署的相關(guān)文件,如:《業(yè)主管理規(guī)約》、《前期物業(yè)管理協(xié)議》、《防火責(zé)任書》、《業(yè)戶手冊》、《家庭住戶成員登記表》、《銀行委托協(xié)議》等。房屋驗收交接時,物業(yè)管理公司組織專業(yè)人員與業(yè)主共同對住宅室內(nèi)水電、門窗、墻壁、地面等項目進行查驗交接,雙方逐項查驗,逐項登記,如發(fā)現(xiàn)問題記錄下來,存檔管理,督促相關(guān)部門限期整改;如經(jīng)查驗無問題,與業(yè)主確認水、電、氣表底度,并在《驗房交接表》上簽字認可移交房屋鑰匙。總之,在業(yè)主入伙期間要做到一切為業(yè)主著想,以業(yè)主為中心開展各項工作。
  　　第五,妥善協(xié)調(diào)三者之間的各種矛盾
  　　物業(yè)管理公司特別注意協(xié)調(diào)好業(yè)主與開放商之間發(fā)生的矛盾,既要承擔(dān)起開發(fā)商賦予的管理服務(wù)職責(zé),為開發(fā)商排憂解難,又不能犧牲業(yè)主的利益。在業(yè)主與開發(fā)商之間處理好三者關(guān)系,物業(yè)管理公司起著一種協(xié)調(diào)和信息傳遞作用。尤其對業(yè)主反映的問題,如房屋質(zhì)量問題,首先要分清性質(zhì),弄清情況,做好解釋工作,本著“誰受理,誰跟進,誰回復(fù)”的原則,及時快捷地將業(yè)主反應(yīng)的問題傳遞給相關(guān)部門,積極協(xié)調(diào)各方妥善解決,在**短的時間解決業(yè)主反映的問題。
  　　第六,抓好小區(qū)公共秩序管理工作
  　　小區(qū)公共秩序管理在住宅區(qū)物業(yè)管理中占有很重要的地位,它是物業(yè)管理公司為防火、防盜、防破壞、防災(zāi)害事故等而實施的一系列安全措施,秩序維護員不僅要善于發(fā)現(xiàn)安全隱患,更要有防止、終止危及或影響轄區(qū)內(nèi)業(yè)戶造成損失及傷害的能力,亦是體現(xiàn)一個管理公司服務(wù)水平的重要環(huán)節(jié)。公共秩序管理主要工作：
  　　其一，健全安全管理制度和完善崗位責(zé)任制,制度是企業(yè)利益的保障,“沒有規(guī)矩不成方圓”,制定完善詳細的規(guī)章制度。如小區(qū)大門崗,嚴格按照《門崗崗位職責(zé)》把好大門關(guān),對來訪人員實行“來訪登記”制度,裝飾裝修人員憑證進出,杜絕閑散人員進入小區(qū);大件物品持《物品放行條》放出等;
  　　其二，建立“預(yù)防為主,防治結(jié)合”以及“群防群治”的機制,維護片區(qū)治安,物業(yè)管理公司應(yīng)與當(dāng)?shù)剌爡^(qū)社區(qū)人員保持密切聯(lián)系,緊密合作,與當(dāng)?shù)仄３至己玫年P(guān)系,及時了解當(dāng)?shù)刂伟睬闆r,確保轄區(qū)物業(yè)的安全。如業(yè)主入伙后伴隨房屋裝修伊始,進出小區(qū)裝修人員比較多且雜,加之小區(qū)安全防范的配套設(shè)施未完全安裝到位,易給一些偷盜者可乘之機,因此要加強小區(qū)的巡查次數(shù),記錄好巡查情況,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)可疑情況要及時處置,發(fā)現(xiàn)失竊事件要及時報案。再如在遇到特殊緊急情況時,住用戶家中和辦公區(qū)域,發(fā)生火災(zāi)、煤氣泄漏、跑水、刑事案件等突發(fā)事件時,要善于借助第三方的力量,雖然可以采取緊急避險和正當(dāng)防衛(wèi)的做法,但在采取其它方式(例如破門前)時,尋求第三方(派出所、街道辦、居委會、業(yè)委會或業(yè)主指定人等)見證,以規(guī)避風(fēng)險,減少損失;
  　　其三，是要充分利用好已有的安全設(shè)施,如電子門禁、可視對講、監(jiān)控攝像機等設(shè)備,減少失竊案件發(fā)生機率;
  　　其四，抓好小區(qū)進出車輛的管制和疏導(dǎo),有利于維護小區(qū)交通秩序,避免車輛亂停亂放。特別是各種運送裝修材料的車輛,要及時裝卸,避免長時間停留,以減少小區(qū)交通壓力。通過嚴格的訓(xùn)練,加強管理,在車輛進入小區(qū)時,認真落實制度,堅決做到對車、對人、對卡。建全技術(shù)防范設(shè)備,適當(dāng)配備先進的技術(shù)器具設(shè)施,比如存放、記錄、查詢、自動安全檢索功能、計算機安全管理系統(tǒng)等,才能有效的確保車場安全運行;
  　　其五，組建一支高素質(zhì)的秩序維護隊伍,不定期對秩序維護員的實施培訓(xùn),主要從“業(yè)務(wù)知識、儀表、言行、體能、崗前、崗中培訓(xùn)著手。更是加強其服務(wù)意識方面的培養(yǎng),把“讓主戶滿意”作為秩序維護員工作的準則,把轄區(qū)內(nèi)的公共秩序服務(wù)工作做得更細、更好。

  查看全文↓ 2019-05-05 23:05:47

相關(guān)問題

• 問 什么是前期物業(yè)管理？前期物業(yè)管理都需要做什么呢？
  答

  這里是物業(yè)管理的相關(guān)條例:隨著人們住房消費檔次的提高，物業(yè)管理水平的高低日益受到購房人的關(guān)注。物業(yè)管理直接關(guān)系到入住后生活的諸多方面，然而，物業(yè)管理并不是完全由購房者說了算。事實上，現(xiàn)在的物業(yè)公司基本都是暫時由開發(fā)商或代理商確定的，對于購房者而言，關(guān)鍵是簽好物業(yè)管理合同，以保證自己的正當(dāng)權(quán)益。物業(yè)管理涉及以下幾方面的合約：1．業(yè)主公約答：目前，沒有明文規(guī)定。但從行業(yè)慣例來看，開發(fā)商的空置房都交納物業(yè)管理費。至于交納管理費的多少，按照《房屋使用、管理、維修公約》中確定的標(biāo)準執(zhí)行。業(yè)主公約是物業(yè)管理中一個極為重要的文件，它是全體業(yè)主遵守物業(yè)管理各項規(guī)章制度的行為守則。業(yè)主公約由物業(yè)管理委員會負責(zé)制定，由全體業(yè)主討論通過并簽字生效。業(yè)主公約的主要內(nèi)容：（一）業(yè)主大會的召集程序；（二）對物業(yè)管理委員會成員的選舉與罷免程序；（三）業(yè)主參與住宅物業(yè)管理的權(quán)利；（四）業(yè)主對管委會和物業(yè)管理公司的監(jiān)督權(quán)；（五）業(yè)主使用物業(yè)區(qū)內(nèi)公共場所及公用設(shè)施的權(quán)利；（六）業(yè)主對住宅區(qū)或物業(yè)區(qū)內(nèi)重大事項的表決程序等。2．管理委員會章程物業(yè)管理委員會負責(zé)制定出管委會章程。章程的主要內(nèi)容如下：（一）管委會的宗旨；（二）管委會的組織機構(gòu)；（三）管委會成員的選舉方式及任期；（四）管委會的主要職責(zé)、權(quán)利、義務(wù)、作用；（五）管委會與業(yè)主大會的關(guān)系；（六）管委會成員懲罰獎勵條款；（七）管委會與物業(yè)管理公司的關(guān)系；（八）管委會向業(yè)主大會報告制度等。3．委托管理合同委托管理合同是發(fā)展商或管理委員會與物業(yè)管理公司簽訂的合同，是物業(yè)管理公司對物業(yè)進行管理的法律依據(jù)。委托管理合同對物業(yè)管理公司的權(quán)利有明確的規(guī)定。一般委托管理合同先由發(fā)展商與管理公司簽訂，然后由物業(yè)管理委員會與管理公司續(xù)簽。發(fā)展商的**初委托是臨時性的安排，而管理委員會的委托才是**終的。委托管理合同的主要內(nèi)容：（一）委托雙方名稱、性質(zhì)、地址、電話；（二）委托的內(nèi)容、范圍、權(quán)限；（三）收費的種類、標(biāo)準；（四）委托雙方的權(quán)利義務(wù)；（五）委托期限；（六）解約的條件；（七）違約責(zé)任；（八）獎懲條款；（九）管理費收支；（十）利潤及風(fēng)險等。4．管理公約管理公約是房屋產(chǎn)權(quán)所有人（業(yè)主）和使用人與物業(yè)管理公司共同簽署并承諾共同遵守的行為守則。管理公約是物業(yè)管理工作中**為重要的法律文件，它涉及物業(yè)管理領(lǐng)域的方方面面。根據(jù)目前我國關(guān)于物業(yè)管理的有關(guān)法律與規(guī)定，物業(yè)管理公司是受廣大業(yè)主之委托才進入物業(yè)區(qū)進行管理的，他們之間的關(guān)系是聘用與被聘用、委托與被委托的關(guān)系。大部分情況下，管理公約在物業(yè)管理初期由發(fā)展商自行管理或由發(fā)展商指定管理，但這都屬于臨時措施，所有業(yè)主并未因此而放棄重新選擇管理公司的權(quán)利，而這種權(quán)利的行使是通過業(yè)主管理委員會得以實現(xiàn)的。因此，一個完善的、體現(xiàn)公平原則的管理公約應(yīng)該由管理公司和業(yè)主委員會協(xié)商共同制定出來。管理公約的主要內(nèi)容：（一）所管物業(yè)、范圍；（二）業(yè)主名稱、物業(yè)位置；（三）管理者提供服務(wù)的種類；（四）各種收費的標(biāo)準、繳費的時間；（五）業(yè)主應(yīng)遵守哪些具體規(guī)則；（六）公共設(shè)施和地區(qū)的使用；（七）業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)；（八）管理者的權(quán)利與義務(wù)；（九）違反公約的懲罰條款；（十）法律糾紛的解決方法等。管理公約關(guān)系到物業(yè)區(qū)內(nèi)的每一個業(yè)主的利益，所以每一個業(yè)主都有權(quán)仔細閱讀公約的每一條，都有權(quán)提出自己的修改意見，但這種意見應(yīng)該通過業(yè)主管理委員會來反映出來。業(yè)主委員會要與物業(yè)管理公司密切合作，認真反復(fù)研究，結(jié)合各物業(yè)區(qū)的特點，制定出切實可行的公正的物業(yè)管理公約。

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• 問 前期物業(yè)管理的概念是什么 前期物業(yè)管理有哪些特點
  答

  前期物業(yè)管理是物業(yè)服務(wù)企業(yè)對新物業(yè)項目實施的物業(yè)管理服務(wù),前期管理服務(wù)的對象是全體業(yè)主，并按規(guī)定向業(yè)主收取物業(yè)管理服務(wù)費用。在物業(yè)管理的初期，由于發(fā)展商擁有大部分產(chǎn)權(quán)，所以開發(fā)商在物業(yè)管理中的作用比較大，又因為是發(fā)展商首先聘用了物業(yè)公司，所以前期物業(yè)管理是由發(fā)展商來制定的。我們知道了什么是前期物業(yè)管理，前期物業(yè)管理的服務(wù)對象是誰，然而前期物業(yè)管理的特點又有什么呢？ 前期物業(yè)管理 （一）基礎(chǔ)性 由前期物業(yè)管理的具體內(nèi)容分析可見，前期物業(yè)管理的許多工作，尤其是前期物業(yè)管理的許多特定內(nèi)容是以后常規(guī)期物業(yè)管理的基礎(chǔ)，對常規(guī)期物業(yè)管理有著直接和重要的影響。這是前期物業(yè)管理**明顯的特點。 （二）過渡性 前期物業(yè)管理的職責(zé)是在新建物業(yè)投入使用初期，建立物業(yè)管理服務(wù)體系并提供服務(wù)，其介于早期介入與常規(guī)物業(yè)管理之間。因此，前期物業(yè)管理在時間上和管理上均是一個過渡階段。 （三）復(fù)雜性 新建物業(yè)及其設(shè)備設(shè)施往往會因其施工質(zhì)量隱患、安裝調(diào)試缺陷、設(shè)計配套不完善等問題，在投入使用的初期集中反映出來，造成物業(yè)使用功能的不正常，甚至可能會出現(xiàn)臨時停水停電、電梯運行不平穩(wěn)、空調(diào)時冷時熱等現(xiàn)象。由于物業(yè)及設(shè)備設(shè)施需要經(jīng)過一個自然磨合期才能逐步進入平穩(wěn)的運行狀態(tài)，因此，此階段的物業(yè)管理也明顯呈現(xiàn)波動和不穩(wěn)定性。 （四）投入性 在前期物業(yè)管理階段，需要投入人、財、物等資源，投入較大，管理成本相對較高。但物業(yè)空置率卻較高，管理費收繳率較低。因此，前期管理階段的經(jīng)營收支一般是收入少、支出多、收支不平衡。

• 問 ??什么是前期物業(yè)管理？前期物業(yè)管理的具體的含義是什么?
  答

  　　第一：“前期物業(yè)管理”是指在業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立之前，由建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行的物業(yè)服務(wù)活動，叫前期物業(yè)；　　第二：沒有“后期物業(yè)”這個詞，出了上面介紹的“前期物業(yè)管理”之外，就是業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立之后，進行的物業(yè)管理活動　　第三：下面說說兩者的區(qū)別：　?。ㄒ唬┖贤p方簽訂的主體不同：　　前期物業(yè)管理的簽訂合同的雙方是建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)；但合同對全體業(yè)主同樣有效；　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立后的物業(yè)服務(wù)合同，簽訂合同雙方是業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)；　?。ǘ┪飿I(yè)費的定價原則不同　　前期物業(yè)管理活動的物業(yè)費定價實行政府指導(dǎo)價，接受政府行政主管部門的監(jiān)督；　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立后的物業(yè)服務(wù)活動，物業(yè)費定價實行市場調(diào)節(jié)價，雙方自愿合同約定?！　。ㄈ﹥?nèi)容不同　　前期物業(yè)管理活動，包涵早期介入、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位的承接查驗、對建設(shè)單位和全體業(yè)主的物業(yè)服務(wù)；　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立后的物業(yè)服務(wù)活動，主要服務(wù)內(nèi)容是對全體業(yè)主的物業(yè)服務(wù)；如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)進入和撤出，需要和業(yè)主委員會做好承接查驗或交接。

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• 問 前期物業(yè)管理要注意什么 前期物業(yè)管理有哪些重要工作
  答

  物業(yè)公司進入一個新的小區(qū)，要使小區(qū)居民擁有更好的居住和生活環(huán)境,物業(yè)管理公司應(yīng)從管理者的角度對即將管理的物業(yè)進行審視，及時糾正規(guī)劃設(shè)計中的不足，更好地滿足業(yè)主的使用要求。因此，物業(yè)管理早期介入有利于優(yōu)化設(shè)計，完善設(shè)計細節(jié)。然而物業(yè)管理公司如何做好前期物業(yè)管理工作。 前期物業(yè)管理 （一）簽好合同 國務(wù)院《物業(yè)管理條例》規(guī)定：“建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)管理合同?！痹谇捌谖飿I(yè)管理中，無論是物業(yè)建設(shè)單位指定的或是自己直接成立的物管公司，都是獨立的法人，而且在房地產(chǎn)開發(fā)過程中開發(fā)公司與物管公司是兩個不同的環(huán)節(jié)，一個是建房，一個是管房。以合同的形式賦予物業(yè)服務(wù)企業(yè)獨立管理運作的權(quán)利，可以減少物業(yè)建設(shè)單位不必要的干擾，更有利于物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高自己的管理能力和服務(wù)水平。 （二）處好關(guān)系 前期物業(yè)管理中，存在著物業(yè)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主之間相互關(guān)聯(lián)與制約的關(guān)系。在這三者關(guān)系之中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)既不能得罪物業(yè)建設(shè)單位，更不能得罪業(yè)主，因為前期物業(yè)管理結(jié)束后，物管企業(yè)能否繼續(xù)在這里實施管理服務(wù)，不是物業(yè)建設(shè)單位說了算，而是業(yè)主大會說了算。所以物管公司要特別注意協(xié)調(diào)好業(yè)主與開發(fā)商之間發(fā)生的矛盾，既要承擔(dān)起物業(yè)建設(shè)單位賦予的管理服務(wù)職責(zé)，為物業(yè)建設(shè)單位排憂解難，又不能犧牲業(yè)主的利益，尤其對業(yè)主反映的問題，物管公司無法解決或無能力解決時，切不可盲目應(yīng)允，給自己留下后患。以保證在前期物業(yè)管理結(jié)束后繼續(xù)在該小區(qū)實施物業(yè)管理為**終目標(biāo)。 （三）搞好告示 前期物業(yè)管理，是在新建住宅小區(qū)中進行的。業(yè)主來自五湖四海，個人的職業(yè)、品行、生活習(xí)慣各不相同，想法各異。物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為小區(qū)的管家，要將小區(qū)的各項管理規(guī)定及安民告示，通過通知、公告、告示等形式將具體的規(guī)定和要求及時通知業(yè)主。規(guī)模較大的小區(qū)還可印制業(yè)主手冊，將業(yè)主公約、小區(qū)建設(shè)規(guī)劃、服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準、公眾應(yīng)急電話等集于一冊，使業(yè)主不出門便知物管事，提高物業(yè)管理的服務(wù)水平。 （四）處理好三者關(guān)系。 前期物業(yè)管理中，存在著開發(fā)商、物管公司、業(yè)主之間相互關(guān)聯(lián)制約的關(guān)系。雖然三者之間表現(xiàn)形式是一種契約關(guān)系，但開發(fā)商與物管公司是整體與部門的關(guān)系，是上下級關(guān)系，物管公司要聽開發(fā)商的指揮。物管公司與業(yè)主是管理服務(wù)與被管理服務(wù)的關(guān)系，是主與從的關(guān)系，在管理上物管公司是主，業(yè)主是從；在服務(wù)上，業(yè)主是主，物管公司是從。業(yè)主與開發(fā)商的關(guān)系純粹是一種買賣關(guān)系，契約關(guān)系，在業(yè)主與開發(fā)商之間，物管公司起著一種協(xié)調(diào)和媒介作用。在這三者關(guān)系之中，物管公司既不能得罪開發(fā)商，更不能得罪業(yè)主，因為前期物業(yè)管理結(jié)束后，物管企業(yè)能否繼續(xù)在這里實施管理服務(wù)，不是開發(fā)商說了算，而是業(yè)主大會說了算。所以物管公司要特別注意協(xié)調(diào)好業(yè)主與開放商之間發(fā)生的矛盾，既要承擔(dān)起開發(fā)商賦予的管理服務(wù)職責(zé)，為開發(fā)商排憂解難，又不能犧牲業(yè)主的利益，尤其對業(yè)主反映的問題，物管公司無法解決或無能力解決時，切不可盲目應(yīng)允，給自己留下后患。以保證在前期物業(yè)管理結(jié)束后繼續(xù)在該小區(qū)實施物業(yè)管理為**終目標(biāo)。

• 問 前期物業(yè)管理方案是什么 前期物業(yè)管理方案詳細內(nèi)容包括什么
  答

  物業(yè)管理在一般人眼中無異于“商品的售后服務(wù)”。其工作的開展往往是業(yè)主入住以后，其實不然，物業(yè)公司在前期物業(yè)管理中也發(fā)揮著重要的作用，下面就來介紹一下前期物業(yè)管理方案中的內(nèi)容。 前期物業(yè)管理方案 一、物業(yè)管理前期籌備工作 （一）管理人員、水電工、保安人員，應(yīng)提早介入了解圖紙熟悉房屋結(jié)構(gòu)、性能、水電管道布局，智能化安防監(jiān)控系統(tǒng)等管理中應(yīng)注意事項，加強培訓(xùn)，為以后提高、保養(yǎng)、維修打下基礎(chǔ)，為業(yè)主解決后顧之憂。 （二）建立整理樓宇的詳細資料，組織整理設(shè)備檔案，資料檔案及業(yè)主資料，做到檔案齊全，有序管理。 （三）依據(jù)相關(guān)文件及本小區(qū)住宅特點制定「小區(qū)業(yè)主公約」，「管理處崗位職責(zé)」，以及員工的規(guī)章制度。 （四）制定詳細的設(shè)備，設(shè)施維修，房屋保養(yǎng)計劃和檢查制度，「水電設(shè)施、設(shè)備巡檢計劃」，「公共照明維修計劃」，「監(jiān)控與消防系統(tǒng)維護計劃」等。 （五）規(guī)范各部門的日常管理工作，做好人員調(diào)配崗位培訓(xùn)期限一個月。并對項目管理特點現(xiàn)場培訓(xùn)，提高實用素質(zhì)。 二、接管后的日常管理服務(wù)工作 （一）設(shè)接待處，白天有專職人員接待客戶，處理服務(wù)范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理住戶的咨詢和投訴。服務(wù)做到禮貌、熱情、友善、樂觀、主動、平等。 （二）安防工作： 1、保安人員著裝統(tǒng)一、整齊，待人要禮貌、熱情。 2、保安倒班制，實現(xiàn)24小時值班和巡視。 3、門衛(wèi)進出管理要嚴格，來訪車輛要登記，搬遷貨物需由業(yè)主開具證明 4、充分發(fā)揮小區(qū)24小時電視監(jiān)控系統(tǒng)，Tv分割鏡頭監(jiān)控系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)，搞好社區(qū)智能化管理。 5、做好消防工作，建立防火、防盜責(zé)任制，定期檢查消防器誡 6、建立消防安全制度，開展消防知識宣傳教育活動。 7、配有消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備，能隨時啟動。 8、小區(qū)內(nèi)出入口設(shè)有明顯標(biāo)識，各棟、單元、戶有明顯標(biāo)志，訂有突發(fā)火災(zāi)應(yīng)急方案。 9、加強與鄰近派出所聯(lián)系，建立聯(lián)防，共同維護樓區(qū)安全，以創(chuàng)造良好治安環(huán)境。 10、車輛進出憑卡，外來車輛未經(jīng)許可不得入?yún)^(qū)。 （三）為保障小區(qū)內(nèi)公共秩序和財產(chǎn)安全，依據(jù)「中華人民共和國治安管理公司處罰條例」，特制定本規(guī)定。