??怎樣防止一房多賣？

已有5個回答

• 131****5025

  商品房買賣行為適用的法律有《民法通則》、《合同法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等，由于商品房交易行為比較復雜，高人民法院在2003年3月24日發(fā)布了《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《司法解釋》)，專門針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為房屋出賣方的商品房買賣合同行為進行規(guī)范處理。
  開發(fā)商一房多賣了怎么辦？
  為了保證買受人對其所購房屋擁有依法受保護的權(quán)，我國《民法通則》規(guī)定了物權(quán)的“公示公信”原則，《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等法律、法規(guī)也規(guī)定，房屋權(quán)的取得應當以房屋產(chǎn)權(quán)登記為標準。但在實際的商品房買賣過程中，由于簽訂房屋買賣合同、付款與辦理產(chǎn)權(quán)登記之間存在一定的時間差，不良房產(chǎn)商在此期間可能會一房多賣，后也許只有出價高的買受者得到了產(chǎn)權(quán)證，買受人的利益因此受到極大損害。
  為防止這種情況的發(fā)生，《物權(quán)法》第20條規(guī)定了預告登記制度，即買受人只要和開發(fā)商簽訂了預售買賣合同，即可向登記機構(gòu)申請預告登記，保證將來獲得對于不動產(chǎn)的權(quán)。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。
  遭遇一房多賣購房者如何維權(quán)？
  遭遇一房多賣時購房者首先可以確定購房合同是否有效，能否取得房屋權(quán)要看合同簽訂的時間。
  出賣人將商品房數(shù)次出賣所簽訂的合同，只要不存在《合同法》第五十二條規(guī)定的無效情形，均應認定為有效合同。不能履行的，依法承擔違約責任。在此情形下，先辦理商品房登記手續(xù)的買受人取得商品房的權(quán);未進行房屋產(chǎn)權(quán)登記但開發(fā)商已交付的，已經(jīng)合法取得商品房的買受人取得商品房的權(quán)，但出賣人和買受人之間惡意串通的除外。既未登記，又未合法占有商品房的，依法支持買賣合同成立時間在先的買受人履行合同的請求。所以能否取得房屋權(quán)要區(qū)分購房人簽訂合同的時間順序，以及是否有購房人已經(jīng)辦理房屋權(quán)。

  查看全文↓ 2019-05-17 11:29:28
• 147****9978

  對于購房者而言，應重視從源頭、從**初就開始防止和避免掉入“一房二賣”的陷阱。
  (一)買房時一定要及時網(wǎng)簽，嚴格采取資金監(jiān)管及資金托管的形式進行交易。根據(jù)目前的房屋買賣交易設(shè)置，二手房網(wǎng)簽可以使房產(chǎn)交易透明化，通過規(guī)范合同文本，充分保障買賣雙方當事人的合法利益，通過備案有效防止一房二賣。同時，買房者在簽訂購房合同時，應盡量能夠明確“一房二賣”等禁止性規(guī)定，并加重此種行為的違約責任。
  (二)購房者要調(diào)查所購房屋的產(chǎn)權(quán)，提存房屋產(chǎn)權(quán)證。從簽訂房屋買賣合同到正式辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)之間還有一段時間。由于房地產(chǎn)市場價格的波動，賣房者有可能在這段時間內(nèi)將房屋以較高價格轉(zhuǎn)讓給第三人。為了避免這種情況的發(fā)生，購房者可以調(diào)查所購房屋產(chǎn)權(quán)，提存房屋產(chǎn)權(quán)證對賣房者的“一房二賣”行為加以防范。
  (三)購房者應盡量要求在房屋交易中心登記后再向賣房者支付**款，這樣安排可以避免部分賣房者通過對房屋“一房二賣”而詐騙購房者的購房款，使購房者蒙受巨大經(jīng)濟損失。

  查看全文↓ 2019-05-17 11:29:17
• 137****0482

  一、一定要找正規(guī)的中介公司
  買房是一件大事，千萬不能草草了事，后期還關(guān)聯(lián)很多手續(xù)和一些風險，如一房二賣的風險，所以選擇正規(guī)的中介機構(gòu)是很有必要的。首先要選擇經(jīng)政府行業(yè)主管部門批準、已取得執(zhí)業(yè)資質(zhì)的中介公司，要親自到中介機構(gòu)辦公場所進行考察。
  二、確認賣方有權(quán)出賣房屋
  房屋權(quán)利人為多個人時，應當要求所有人同時在合同上簽字，若確有部分產(chǎn)權(quán)人無法到場簽字時，也需要求代簽者提供公證委托書，以免由于賣方無權(quán)處分房屋導致交易問題。
  三、縮短交易時間
  購房者應盡量縮短交易時間，要求對方簽約后立即安排過戶，過戶之后立即交房。因為辦理的時間一長，房價下跌或者上漲，如果一方反悔，極易引發(fā)糾紛。
  四、謹慎簽訂購房合同
  買房者在簽訂購房合同時，應盡量能夠明確“一房多賣”等禁止性規(guī)定，并加重此種行為的違約責任，同時要注意合同上是否加蓋正規(guī)公章，保證法律效力。
  五、提存房屋產(chǎn)權(quán)證
  簽訂買賣合同后，若未辦理過戶手續(xù)，房屋產(chǎn)權(quán)證仍由賣房者持有。有些購房者看到房屋產(chǎn)權(quán)證后，會誤認為產(chǎn)權(quán)仍為賣房者所有，為賣房者一房二賣提供了便利。為了避免風險的發(fā)生，購房者可要求賣房者將房屋產(chǎn)權(quán)證提存在中介或者第三人處，待辦理過戶時，再從中介或者第三人處取出。
  六、對房屋進行產(chǎn)權(quán)調(diào)查
  房產(chǎn)證只能反應取得房產(chǎn)證時的房屋權(quán)利狀況，無法反應目前的房屋權(quán)利狀況，因此買方應進行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)查，以確定目前房屋真實的情況，避免“一房多賣”以及由于抵押和查封帶來的風險。
  七、要及時網(wǎng)簽
  網(wǎng)簽就是指交易雙方簽訂合同后，到房地產(chǎn)相關(guān)部門進行備案，并公布在網(wǎng)上。房子在網(wǎng)簽后會給個網(wǎng)簽號，用戶可以通過網(wǎng)簽號在網(wǎng)上進行查詢。根據(jù)相關(guān)的法律規(guī)定，二手房網(wǎng)簽可以使房產(chǎn)交易透明化，充分保障買賣雙方當事人的合法利益，有效防止一房二賣。所以，買二手房時一定要及時網(wǎng)簽。

  查看全文↓ 2019-05-17 11:29:08
• 132****7261

  1、購買新房必須先查看房產(chǎn)五證是否齊全，也就是《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》。然后到當?shù)胤抗芫执_定這套房子當前沒有銷售出去。
  2、確定簽訂購房合同時必須確定甲方是房地產(chǎn)開發(fā)商，不能說其他機構(gòu)或者人員，所有合同必須到當?shù)毓C處公證。
  3、二手房的話，也是類似：
  （1）上網(wǎng)或去中介查看房源信息。
  （2）實地考察看房，確定購房意向。
  （3）產(chǎn)權(quán)調(diào)查、和房主商議合同細節(jié)。
  （4）簽訂買賣合同。
  （5）辦理貸款手續(xù)、支付首款。
  （6）產(chǎn)權(quán)（房產(chǎn)、地產(chǎn)）過戶，房屋交割。
  （7）領(lǐng)房產(chǎn)證（賣方收到銀行貸款）、交易完成每月還貸。
  4、確定二手房沒有一房多售，也是先確認五證齊全，到當?shù)胤抗芫执_定這套房子房主是賣房給你的人，確認房主沒有把房子做過抵押。

  查看全文↓ 2019-05-17 11:28:57
• 138****1240

  一、買房前，查詢房產(chǎn)的所有人
  選好了房子之后，與賣方進行交易的時候，要確定房產(chǎn)所有權(quán)人是和你交易的賣家是同一個人，一套房子不可能同時歸屬到很多人名下，除非是公有產(chǎn)權(quán)人，其他沒有例外。交易時，和賣家一同去房管部門進行查詢產(chǎn)權(quán)的歸屬。如果你要求查詢房子的產(chǎn)權(quán)情況，賣家卻以各種方式推脫，那么你就要小心了。
  二、先進行預告登記
  根據(jù)《物權(quán)法》第20條規(guī)定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。”
  這條規(guī)定是告訴人們，當事人簽訂房屋買賣協(xié)議后，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)是不發(fā)生物權(quán)效力的。也就是說該房只能賣給預告登記的購房人，預告登記后面的其他任何買賣人都不能再取得此房產(chǎn)權(quán)。
  只不過需要注意的是，根據(jù)第20條“預告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預告登記失效”的規(guī)定，3個月內(nèi)要進行產(chǎn)權(quán)登記，否則預告登記就失效了。
  三、購房時，要及時網(wǎng)簽
  網(wǎng)簽是指在房地產(chǎn)領(lǐng)域網(wǎng)簽就是交易雙方簽訂合同后，到房地產(chǎn)相關(guān)部門進行備案，并公布在網(wǎng)上。然后會給個網(wǎng)簽號，用戶可以通過網(wǎng)簽號在網(wǎng)上進行查詢。根據(jù)相關(guān)的法律規(guī)定，二手房網(wǎng)簽可以使房產(chǎn)交易透明化，通過規(guī)范合同文本，充分保障買賣雙方當事人的合法利益，通過備案有效防止一房二賣。
  網(wǎng)簽可以使交易過程中的資金將會更加安全，同時，買房者在簽訂購房合同時，應盡量能夠明確“一房二賣”等禁止性規(guī)定，并加重此種行為的違約責任。只要簽訂了網(wǎng)簽之后，便隨時可以網(wǎng)上實時查詢，得知房子的信息。
  四、視情況約定（高額）違約金
  “一房多賣”問題的產(chǎn)生，無非是利益作祟，即賣家想賣一個更高的價格或者本來就預謀要把一個房屋賣予多人以謀取利益**大化。因此，買房人有必要在與賣家簽訂合同時，約定一個比較高數(shù)額的違約金以警惕賣家不敢隨意違約。
  按照《合同法》第113條、114條和《合同法》司法解釋二第29條的規(guī)定，買賣雙方可以這樣約定：“任何一方不履行本合同約定義務，致合同目的不能實現(xiàn)的，守約方有權(quán)選擇定金罰則或要求對方支付該房地產(chǎn)總價款30％的違約金?！碑斎唬I賣雙方也可以在房地產(chǎn)總價款30％以內(nèi)進行協(xié)商。
  五、通過中介公司進行交易
  在和賣家交易時，如果實在不放心，可以去尋找當?shù)刂闹薪檫M行房屋交易。在交易的過程中，讓中介寫清楚“如果出現(xiàn)了房屋糾紛，一房多賣的情況，賣家要負全部責任”。雖然中介會收取一定的費用，但是這樣保障會更強，通過中介協(xié)助買賣雙方制定較為明確、細致的合同條款。

  查看全文↓ 2019-05-17 11:28:47

相關(guān)問題

• 問 怎樣識別一房多賣?怎樣防止一房多賣
  答

  方法：申請人需要拿房產(chǎn)證復印件和業(yè)主身份證復印件到檔案局查檔。如何防止一房多賣情況：一、購房者要進行產(chǎn)權(quán)調(diào)查。交易中心通常備有房屋的原始記錄，包含房屋所有的基本信息，如房屋土地狀況、產(chǎn)權(quán)共有人等。發(fā)現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)證上的記載與調(diào)查結(jié)果不相符時要注意，賣房者有可能是一房二賣。二、提存房屋產(chǎn)權(quán)證。簽訂買賣合同后，若未辦理過戶手續(xù)，房屋產(chǎn)權(quán)證仍由賣房者持有。有些購房者看到房屋產(chǎn)權(quán)證后，會誤認為產(chǎn)權(quán)仍為賣房者所有，為賣房者一房二賣提供了便利。購房者可要求賣房者將房屋產(chǎn)權(quán)證提存在第三人處，待辦理過戶時，再從第三人處取出。三、購房者要在交易中心登記后，再向業(yè)主支付**款。這樣可以避免某些人將房屋一房二賣后，再詐騙購房者的購房款。

  全部3個回答>
• 問 怎么避免一房多賣?怎樣防止一房多賣
  答

  為了預防賣方一房多賣，買房人要以合理方法限制賣方違約的可能性：1、房價波動比較大，建議從簽訂合同到**終過戶交付，時間不要拖得太長，時間越長，發(fā)生變化的可能性越大，產(chǎn)生糾紛的可能性自然就增加了。2、可能的話，將付一定款項后，即使暫時不能過戶，也要先交付房屋，房屋交付后，房主再想把房子賣給其他人，往往不那么容易。3、簽訂二手房買賣合同后，應盡快辦理網(wǎng)簽手續(xù)，這樣可以避免賣方把房屋過戶給其他人。4、在合同中，**好約定適量的且有一定約束力和制裁力的定金或違約金條款，使對方在違約時成本增加。有些幾百萬的房產(chǎn)，定金或違約金才約定幾萬元，明顯沒有力度。

  全部5個回答>
• 問 怎樣避免一房多賣?貸款如何防止一房多賣
  答

  一、指定買家的名字，可防止中介方炒樓，防止“一房多賣”。二、如果業(yè)主默認炒家的炒樓行為，可指定受托人與買方簽署的《房地產(chǎn)買賣合同》必須在一間公證處進行一站式公證。三、委托書條款中指定委托期限：三個月、六個月、一年等等。**好不要簽“辦妥為止”。四、指定收款賬戶。五、委托親戚朋友出售的**好在委托條款中指定**低售價，避免不必要的糾紛。六、在民事借款及擔保中，盡量選擇抵押登記的方式保障債權(quán)人利益，不要使用全權(quán)委托書

  全部3個回答>
• 問 如何防止開發(fā)商一房多賣嗎？怎樣防止一房多賣？
  答

  為你釋疑：開發(fā)商是找了個體面的借口準備將原先暫時留存的房屋賣出。疑問一，你覺得該樓已經(jīng)可以正常住人了，怎還會是“期房”？專業(yè)地講，期房與現(xiàn)房的根本性區(qū)別在于開發(fā)商是否已經(jīng)取得了大產(chǎn)證。若沒，則盡管已經(jīng)住了十年，它仍是“期房”。疑問二，“買下了，但網(wǎng)上信息顯示可售”。說明合同不是網(wǎng)簽的、也可能沒簽合同、或簽了后沒去辦合同備案。此種情況下，切忌與該名義上的買房人發(fā)生錢的往來?？梢箝_發(fā)商出示他們之間的已經(jīng)簽訂的合同。無論結(jié)果如何，都要求與開發(fā)商簽署一手房合同。拿得出原有合同的要求先辦理原合同解除，拿不出合同的就當一手房合同簽約，你只能付房款給開發(fā)商而不是給那個人。因為那個關(guān)系戶拿不出產(chǎn)權(quán)證就不是產(chǎn)權(quán)人，非產(chǎn)權(quán)人是沒資格賣房給別人的。房款付給不可賣房的個人，豈不不關(guān)開發(fā)商的事？目前能與開發(fā)商簽訂的也只能是《預售合同》——道理同上?！霸鯓臃乐归_發(fā)商一房多賣”，網(wǎng)簽合同就是一項很有效的技術(shù)措施，全國各地應該都大多執(zhí)行了?？梢院唵握J為：若能網(wǎng)簽合同，就可避開一房多賣陷阱。若沒實行網(wǎng)簽，還可以事先去交易中心查詢窗口得到**新的書面查詢結(jié)果，以避免網(wǎng)站信息的滯后帶來的誤判。

  全部3個回答>
• 問 怎樣防止新房一房多賣
  答

  一房多售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將同一商品房重復銷售的行為，其實質(zhì)是一種欺詐行為。從權(quán)屬管理規(guī)定看，已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)登記過戶手續(xù)或合同登記備案的買受人將優(yōu)先獲得該房的所有權(quán)，而其他買受人只能依據(jù)買賣合同追究房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的違約責任。對于開發(fā)商存在的“一房二賣”行為，根據(jù)**高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同案件適用法律若干問題的解釋》第八條 第（二）項：商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任的規(guī)定。你可先與開發(fā)商協(xié)商解決，若協(xié)商不成，可通過兩種途徑維護你的合法權(quán)益：1、若要求開發(fā)商繼續(xù)履行《商品房買賣合同》，你應先起訴開發(fā)商及劉某，請求確認開發(fā)商與劉某簽訂的《商品房買賣合同》無效或撤銷其買賣合同；2、購房的目的若不能實現(xiàn)，你可將開發(fā)商起訴至法院，請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。關(guān)于優(yōu)先受償權(quán)問題，所謂優(yōu)先受償權(quán)，是指特種債權(quán)人基于法律規(guī)定，對債務人的全部財產(chǎn)或特定財產(chǎn)享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。但建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)的行使是有限制的。根據(jù)**高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復》第二條及第四條規(guī)定：消費者交付購買商品房的全部或大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人；建設(shè)工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為六個月，自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計算。如何防止一房多賣購房者與開發(fā)商簽訂房屋買賣合同，開發(fā)商卻未按約定交房，擅自將房屋賣給他人。二手房房主與一人簽訂合同后，又將房屋賣給他人甚至于多人?！耙环慷噘u”讓買房者非常煩惱，甚至造成很大的財產(chǎn)損失。其實，根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，有兩個辦法可有效防止“一房多賣”現(xiàn)象的發(fā)生。一是預告登記法?！段餀?quán)法》第20條規(guī)定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。”這一規(guī)定告訴人們，當事人簽訂房屋買賣協(xié)議后，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)是不發(fā)生物權(quán)效力的。也就是說該房只能賣給預告登記的購房人，預告登記后面的其他任何買賣人都不能再取得此房產(chǎn)權(quán)。只不過要注意的是，根據(jù)第20條“預告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預告登記失效”的規(guī)定，3個月內(nèi)要進行產(chǎn)權(quán)登記，否則預告登記就失效了。二是及時登記法?！段餀?quán)法》第6條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應當依照法律規(guī)定登記?！痹撘?guī)定就是要求物權(quán)在設(shè)立和變動時，必須將物權(quán)設(shè)立和變動的事實向社會公開，從而使第三人知道物權(quán)變動情況，以避免第三人遭受損害，保護交易安全?！段餀?quán)法》第9條“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力”的規(guī)定說明，不動產(chǎn)物權(quán)，實行嚴格的登記制度，登記才生效，不登記不生效。所以，購房要及時進行過戶登記。因為，按照《物權(quán)法》第14條“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力”的規(guī)定，登記在誰名下房子就屬于誰，只要購買房子時及時進行過戶登記，也就能有效防止“一房多賣”現(xiàn)象的發(fā)生了。

  全部3個回答>