??回遷房是什么意思?購買回遷房需要注意什么?

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• 145****9788

  　一、購買回遷房程序：
  　?。ㄒ唬┗剡w房，專指建立在國有出讓土地上，為私有房屋被拆遷人或者公有房屋承租人安置的，現(xiàn)在尚未取得但將來一定能夠取得個人房屋權(quán)屬證書的房屋。也就是說，建立在集體土地或者國有劃撥上的舊村（居）改造房屋不是本文討論的范圍。
  　?。ǘ┪慈〉梅慨a(chǎn)證回遷房能否買賣，買賣雙方簽訂的回遷房買賣協(xié)議能否有效？只要是出賣人有《拆遷協(xié)議》和《回遷證》，即取得對房屋的準所有權(quán)，有權(quán)對其所安置的房屋進行處分。因此，只要雙方意思表示真實，不損害國家、集體或第三人利益，在取得《房地產(chǎn)證》之前，可以轉(zhuǎn)讓房屋，買賣雙方簽訂的房地產(chǎn)買賣合同有效。
  　　另外，回遷房的買賣涉及到兩次稅費的繳納，一次是原房主取得房屋所有權(quán)證書是需要繳納的稅費，另一次是原房主轉(zhuǎn)讓時產(chǎn)生的稅費，這兩次稅費應當如何承擔，應當在合同中予以明確約定。
  　　二、購買回遷房要注意問題：
  　　對于回遷房買賣合同，還需要尤其注意以下幾點，并約定相應的違約責任。
  　?。ㄒ唬┮欢ㄒs定房產(chǎn)過戶和交房的時間
  　　簽訂回遷房買賣協(xié)議時，出賣人并沒有取得房產(chǎn)證，無法辦理過戶手續(xù)。因此，一定要約定房產(chǎn)過戶的時間，實踐中雖然不能保證何時取得房產(chǎn)證，但要寫明自取得房產(chǎn)證多少之日起辦理房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)。
  　　簽訂回遷房買賣協(xié)議時，要確定具體的交房時間，若在簽訂合同時就是現(xiàn)房，則可以約定繳納**之日即為交房時間。
  　?。ǘ﹪婪馈耙环慷噘u”的發(fā)生
  　　回遷房買賣無法辦理預告登記，這就為出賣人“一房數(shù)賣”留下漏洞可鉆，一旦房價高漲，違約成本過低，出賣人極有可能將房屋出售給他人。在房屋買賣合同都有效的情況下，辦理了交付或者登記手續(xù)，才能產(chǎn)生物權(quán)變動的法律效果。出賣人將商品房數(shù)次出賣所簽訂的合同，不違反法律的禁止性規(guī)定，均應當是有效的合同。購房人一定要注意這一點。
  　?。ㄈ┵I方不要一次性付全款
  　　沒有房產(chǎn)證的房屋買賣存諸多風險，違約責任的規(guī)制顯得非常重要。但要求違約方承擔違約責任，需要繳納法院訴訟費用、律師費，還需花費時間等成本。如果買房留有尾款，而賣方認為違約所得小于尾款時，買方的違約機會將會大大降低。當然，具體如何將為款留下，且能順利地完成買賣協(xié)議的簽訂，需要房產(chǎn)經(jīng)紀人或者買方較高的談判技巧。
  　?。ㄋ模┮筚u方的配偶簽名
  　　實踐中，回遷房一般屬于夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)，根據(jù)婚姻法的有關(guān)規(guī)定，該房產(chǎn)應屬于夫妻共同財產(chǎn)，一方處分應當?shù)玫搅硪环降耐猓駝t可能產(chǎn)生兩類法律后果：其一，若房價上漲，而配偶借口不同意出賣房屋，則有可能產(chǎn)生無效的法律后果；其二，若在過戶之前，賣方夫妻離婚，則涉及到共同財產(chǎn)的分割問題。以上兩種情況，只要賣方配偶簽名，并輔之以必要的條款，則基本上能夠預防。
  　　綜上可以看出，未取得房產(chǎn)證回遷房買賣合同是有效的，但是與期房轉(zhuǎn)讓一樣存在著一定的風險，如果購房者一定要購買未取得房產(chǎn)證回遷房，因相關(guān)操作較為復雜，建議盡可能尋求專業(yè)法律人士幫助，以**大程度地降低法律風險，保障自己的合法權(quán)益。

  查看全文↓ 2019-05-17 17:10:40
• 145****8624

  買回遷房風險
  （一）、辦證難有保障。許多“回遷房”會因各種復雜原因暫無法領(lǐng)取房產(chǎn)證，因此從回遷戶手里購買的回遷房，無法辦理過戶登記手續(xù)。有的回遷房即使能辦房產(chǎn)證，但辦證時間難保障。買回遷房風險
  （二）、過戶登記費用高。回遷戶可以享受的一些政策優(yōu)惠，但回遷房過戶交易時就可以面臨補交一些費用的情況，增加了過戶登記費用支出。比如，回遷房若是使用的劃撥土地，則需補交土地出讓金變成出讓土地，才能辦理土地使用證。買回遷房風險
  （三）、不能辦理按揭。無房產(chǎn)證的回遷房，銀行不會給辦理按揭貸款手續(xù)，只能雙方協(xié)商分期付款或一次性付款。買回遷房風險
  （四）、經(jīng)濟風險。大多購買回遷房的交易行為，一時無法辦理備案登記或產(chǎn)權(quán)過戶登記，有的回遷戶故意一房多賣，致購買者出資后無法取得房屋產(chǎn)權(quán)，有的即使索賠也會遭遇已無賠償能力的困境。在未辦理房產(chǎn)證前，若回遷戶對外有債務，回遷房可能會被法院查封。

  查看全文↓ 2019-05-17 17:10:33
• 153****1487

  　第一、一房多賣?；剡w房買賣無法辦理預告登記，這就為出賣人“一房數(shù)賣”留下漏洞可鉆，一旦房價高漲，違約成本過低，出賣人極有可能將房屋出售給他人。在房屋買賣合同都有效的情況下，辦理了交付或者登記手續(xù)，才能產(chǎn)生物權(quán)變動的法律效果。出賣人將商品房數(shù)次出賣所簽訂的合同，不違反法律的禁止性規(guī)定，均應當是有效的合同。購買時一定要注意。
  　　第二、盡量要求賣方的第一順序繼承人簽字。因回遷房房產(chǎn)證的取得具有一定的不確定性，在取得房產(chǎn)證之前，若賣方發(fā)生不測，該回遷房就可能作為遺產(chǎn)由繼承人分割。因此，回遷房買賣協(xié)議中要盡量讓賣方的第一順序繼承人簽字，以表明對賣方出賣行為的認可和對繼承權(quán)利的放棄。一般而言，順序繼承人包括配偶、父母、子女。實踐中，要求賣方的第一順序繼承人簽字時，一定要注意說話的方式和技巧，以免不快。
  　　第三、必須約定房產(chǎn)過戶和交房的時間。簽訂回遷房買賣協(xié)議時，出賣人并沒有取得房產(chǎn)證，無法辦理過戶手續(xù)。因此，一定要約定房產(chǎn)過戶的時間，實踐中雖然不能保證何時取得房產(chǎn)證，但要寫明自取得房產(chǎn)證多少之日起辦理房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)。簽訂回遷房買賣協(xié)議時，要確定具體的交房時間，若在簽訂合同時就是現(xiàn)房，則可以約定繳納**之日即為交房時間。
  　　第四、買方要留尾款。沒有房產(chǎn)證的房屋買賣存諸多風險，違約責任的規(guī)制顯得非常重要。但要求違約方承擔違約責任，需要繳納法院訴訟費用、律師費，還需花費時間等成本。如果買房留有尾款(做好是大額尾款)，而賣方認為違約所得小于尾款時，買方的違約機會將會大大降低。當然，具體如何將為款留下，且能順利地完成買賣協(xié)議的簽訂，需要房產(chǎn)經(jīng)紀人或者買方較高的談判技巧。

  查看全文↓ 2019-05-17 17:10:29
• 152****3347

  1、首先要確認房子是不是產(chǎn)權(quán)房，預計什么時間下方本。
  2、回遷房一般算是政府性質(zhì)的福利房，也是二類經(jīng)濟適用房。交易會存在毀約的風險。
  3、目前的價格是多少，包含什么費用，后續(xù)稅費或改革后稅費增高誰來出。
  4、家庭內(nèi)部會不會給予出示一份同意出售證明（也就是房主在分房時，用的是家庭維度及政策申請的）他們**好都同意簽字，按手印。
  5、費用怎么支付，要寫清楚，**好具體到日期。
  6、違約責任：任何一方違約，怎么懲罰，懲罰的起始日期什么節(jié)點，舉例，一方提出違約的當日起，5個工作內(nèi)向守約方支付什么比例的條件，這樣便于追訴，如果只寫違約賠付20%違約金，什么時間給，會有扯皮，包括付款也是如此。有日期和期限才會體現(xiàn)合同的嚴謹性。
  以上建議，可以下一個存量房買賣合同，加以修改，會比較嚴謹，內(nèi)容雖多，但約束會更有利于雙方。

  查看全文↓ 2019-05-17 17:10:22

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• 問 ??回遷房是什么意思?購買回遷房應注意什么?
  答

  買回遷房注意事項有哪些1、其實回遷房就是發(fā)展商征收土地時，賠給回遷民的房子。每一個樓盤基本都有回遷房，一般回遷房的售價都普遍低于商品房的售價。買回遷房的費用都比商品房要，敢于承擔風險，那就買回遷房比較劃算?；剡w房在辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證書后可進行買賣，購買未取得產(chǎn)權(quán)證書的回遷房則可能面臨極大的風險。2、我們買賣回遷房時要注意要求賣方提供回遷協(xié)議及其身份證明，并對回遷房的真實性進行核實，同時要注意確定該房屋之上是否有共有人，是否設(shè)定抵押權(quán)。另外須查明該房是屬于危改回遷，還是商品房回遷。該回遷房占用土地是劃撥用地，在辦理過戶時，由買受人補交土地出讓金。買方要注意讓賣方將戶口遷走，否則，買方的戶口遷不進來。3、要嚴防“一房數(shù)賣”回遷房買賣無法辦理預告登記，這就為出賣人“一房數(shù)賣”留下漏洞可鉆，一旦房價高漲，違約成本過低，出賣人極有可能將房屋出售給他人。我國民事立法采用的是債權(quán)形式主義的物權(quán)變動模式，即當事人之間存在著有效的債權(quán)合同并辦理了交付或者登記手續(xù)，才能產(chǎn)生物權(quán)變動的法律效果。買回遷房注意事項有哪些？回遷房過戶費怎么算？回遷房過戶費怎么算1、有關(guān)回遷房的買賣涉及到兩次稅費的繳納：一次是原房主取得房屋權(quán)證書是需要繳納的稅費，另一次是原房主轉(zhuǎn)讓時產(chǎn)生的稅費。我國稅收法律明確規(guī)定了稅種、稅率、稅額及納稅義務人，但并未禁止納稅義務人與合同相對人或第三人約定由合同相對人或第三人繳納稅款，即對于實際由誰繳納稅款并未作出強制性或禁止性規(guī)定。2、那回遷房的過戶費有：測繪費1．36元／平方，買方；評估費0．5％（評估額，允許浮動），買方；契稅評估額初次90平內(nèi)1％、90平－140平內(nèi)1．5％，超過140平或非首次3％，買方繳納；所得稅按全額的１％，由賣方承擔，滿五年唯一住房減免；交易費6／平方，雙方；工本費80元，買方（工本印花稅5元）買方；營業(yè)稅5．6％賣方繳納，普通住房滿五年可減免。

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• 問 ??回遷房是什么意思,購買回遷房有什么風險嗎?
  答

  買回遷房風險（一）、辦證難有保障。許多“回遷房”會因各種復雜原因暫無法領(lǐng)取房產(chǎn)證，因此從回遷戶手里購買的回遷房，無法辦理過戶登記手續(xù)。有的回遷房即使能辦房產(chǎn)證，但辦證時間難保障。買回遷房風險（二）、過戶登記費用高。回遷戶可以享受的一些政策優(yōu)惠，但回遷房過戶交易時就可以面臨補交一些費用的情況，增加了過戶登記費用支出。比如，回遷房若是使用的劃撥土地，則需補交土地出讓金變成出讓土地，才能辦理土地使用證。買回遷房風險（三）、不能辦理按揭。無房產(chǎn)證的回遷房，銀行不會給辦理按揭貸款手續(xù)，只能雙方協(xié)商分期付款或一次性付款。買回遷房風險（四）、經(jīng)濟風險。大多購買回遷房的交易行為，一時無法辦理備案登記或產(chǎn)權(quán)過戶登記，有的回遷戶故意一房多賣，致購買者出資后無法取得房屋產(chǎn)權(quán)，有的即使索賠也會遭遇已無賠償能力的困境。在未辦理房產(chǎn)證前，若回遷戶對外有債務，回遷房可能會被法院查封。

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• 問 購買回遷房需要注意什么？
  答

  如果有選擇的情況下盡量不選擇沒房本的房子，而且還是回遷房，風險系數(shù)比較高；可以注意以下問題：1、沒房本的房子不確定房本下發(fā)時間，交易周期會很長，房本開發(fā)商能否辦下來，2、需要確認房本下來后的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，能否正常買賣，是否有其他共有人，房本下來后稅費情況是否會發(fā)生變化，多出稅費誰來承擔，3、賣方違約風險等，4、房款如何交付，什么時間交房等。總之購買沒房本的回遷房跟沒房本的商品房還不一樣，風險系數(shù)更高一些，建議謹慎操作。

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• 問 購買回遷房需要注意什么
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  如果有選擇的情況下盡量不選擇沒房本的房子，而且還是回遷房，風險系數(shù)比較高

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• 問 買回遷房需要注意什么
  答

  其實在購買回遷房的時候，需要注意的問題還是很多的，如果說回遷房已經(jīng)擁有房屋所有產(chǎn)權(quán)證是可以按照二手房來買賣或者是租賃交易，如果說還暫時沒有取得房屋所有產(chǎn)權(quán)證，這種房子其實就類似于小產(chǎn)權(quán)房，在交易的時候是不受法律保護的，所以一旦出現(xiàn)有房東一房兩賣的情況，也很難保護自己的合法權(quán)益，而且出現(xiàn)房價高漲之后，因為違約的成本比較低，所以一房兩賣的情況會經(jīng)常發(fā)生。因為在市場上回遷房的價格要比商品房的價格要低很多，在購買的時候還要注意由誰來承擔相應的稅費，因為在交易的時候，涉及到兩次稅費的繳納，原房主在取得房屋所有產(chǎn)權(quán)證的時候，需要繳納一次費用，在轉(zhuǎn)讓的時候還需要繳納相應的土地出讓金，所以如果購買的時候要問清楚，這兩次費用是由誰來承擔。