??小產權房有問題能去法院起訴嗎?小產權房糾紛法院不受理怎么辦?

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• 151****7707

  在高房價的背景下，由于種種原因，小產權房作為一種尷尬的存在一直廣泛游離于市場體系之外，形成龐大的住房黑市。
  
  集體土地上的房屋能不能買賣？
  
  我國實行房地一體主義立法模式，對集體土地上的房屋買賣的法律和政策調整主要通過對土地的調整體現。集體建設用地上建造的房屋如果銷售給城鎮(zhèn)居民，則房屋占用范圍內的集體建設用地使用權也一并轉讓給了城鎮(zhèn)居民。雖然房屋所有權人對自己的房屋擁有完全產權，但是出賣房屋就變相處分了集體建設用地使用權。
  
  《城市房地產管理法》第31條規(guī)定，房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占有范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。
  
  《物權法》對此也作出了相同規(guī)定。
  
  《土地管理法》第63條規(guī)定，農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設。
  
  由于集體建設用地使用權的轉讓受到限制，出賣房屋也就受到限制。根據規(guī)定，農村私有房屋買賣合同的效力應認定無效為原則，以認定有效為例外。只有房屋買賣的雙方均是同一集體經濟組織的成員的，可以認定合同有效。
  
  另有規(guī)定，城鎮(zhèn)居民與農村居民之間簽訂的房屋或者宅基地的買賣合同無效，不支持城鎮(zhèn)居民要求在農村購買宅基地或者房屋的訴訟請求。
  
  但在對于1999年《土地管理法》修訂之前訂立并已履行完畢的合同而言，如符合當時的國家政策及有關法律規(guī)定的，不應以損害社會公共利益為由認定其無效。
  
  集體土地上的房屋買賣包括農民自有房屋即農村宅基地房屋買賣、集體土地上作為商品房出售的小產權房買賣等。
  
  本集體經濟組織以外人員都是指哪些？
  
  本集體經濟組織以外人員分為其他集體經濟組織成員和城鎮(zhèn)居民兩種情況，這兩種情況雖買賣主體不同，但合同法律效力并無差異。
  
  由于農村宅基地具有較強的福利和保障性質，且是本集體組織成員無償取得的，取得宅基地使用權的主體僅限于本集體經濟組織成員，否則將會擾亂現行的集體土地管理秩序和農村經濟管理體制。因此其他集體經濟組織成員購買農村宅基地和房屋的合同無效。
  
  對于城鎮(zhèn)居民買賣建立于集體土地之上的宅基地使用權的問題，《物權法》沒有明確規(guī)定，因此應當適用國家有關政策的規(guī)定進行裁判。
  
  國務院辦公廳1999年5月6日發(fā)布的《關于加強土地管理嚴禁炒賣土地的通知》第2條第2款規(guī)定：“農村的住宅不得向城市居民出售”；
  
  2004年12月24日國務院在《關于深化改革嚴格土地管理的規(guī)定》：“加強農村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地”。
  
  2011年11月10日，國土資源部、中央農村工作領導小組辦公室、財政部、農業(yè)部發(fā)布的《關于農村集體土地確權登記發(fā)證的若干意見》第10條規(guī)定：“對于借戶籍管理制度改革或擅自通過‘村改居’等方式非經法定征收程序將農民集體所有土地轉為國有土地、農村集體經濟組織非法出讓或出租集體土地用于非農建設、城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地、農民住宅或‘小產權房’等違法用地，不得登記發(fā)證?！?br/>
  上述國家政策明確規(guī)定禁止城鎮(zhèn)居民在農村購買宅基地或地上建筑物，因此，應當認定城鎮(zhèn)居民和農村居民之間簽訂的房屋或者宅基地的買賣合同為無效合同。
  
  集體經濟組織以外人員購買集體土地房屋，在哪些情況下有效？
  
  本集體經濟組織以外人員買賣集體土地上房屋的合同有效的例外情形。
  
  一是出賣人將宅基地上所建房屋賣與其他集體經濟組織成員、城鎮(zhèn)居民前或同時，該房屋所占該宅基地因征收已轉為國有土地，原為農民身份的出賣人也轉為城鎮(zhèn)居民的，則宅基地性質已發(fā)生變化的，可以認定房屋買賣有效。
  
  二是購買農村私有房屋后，如果所買的房屋已近有批準權的機關批準和當地的集體經濟組織同意，辦理了房屋所有權和宅基地使用權產權變動手續(xù)，并取得合法權屬證書的，可以認定買賣房屋合同有效。因為行政機關已經對房屋和土地權屬的變更作出行政許可，亦應認定合同有效。
  
  三是買受人雖系其他集體經濟組織成員、城鎮(zhèn)居民，但其配偶或子女為購買房屋所在地集體經濟組織成員，且在購買房屋時系家庭成員共同出資，也為共同居住的，村集體經濟組織同意其買賣合同內容的，可以認定為家庭共同購買的，買賣房屋合同有效。此種情況下，可以視為同一集體經濟組織成員之間買賣的農村宅基地房屋，合同有效。
  
  四是根據1986年《土地管理法》及1999年1月4日發(fā)布的《土地管理法實施條例》第27條的規(guī)定，回原籍鄉(xiāng)村落戶的職工、退伍軍人和離、退休干部，以及回鄉(xiāng)定居的華僑、港澳同胞的，需要集體土地建住宅的，依照《土地管理法》規(guī)定的農民申請宅基地的程序辦理。該條雖被此后修訂的《土地管理實施條例》刪除。但根據“法不溯及既往”的原則，在1999年1月1日《土地管理法》修訂之前，農村村民將房屋轉讓給回鄉(xiāng)落戶的干部、職工、退伍軍人以及華僑、港澳同胞的，應當認定房屋買賣合同有效。
  
  五是對同一房屋經多次買賣、轉讓的效力，可以依據**后一手的身份和交易情況，結合前述原則進行判斷認定。如果**后一手的買賣人系本集體經濟組織成員的，視為宅基地并未流轉給本集體經濟組織以外的人，不違反法律、政策的禁止性規(guī)定，合同有效。

  查看全文↓ 2019-06-06 07:35:51
• 136****6173

  **高院規(guī)定法院對于民事訴訟實行登記制度，即使是小產權房也需要登記立案，
  《**高人民法院關于人民法院登記立案若干問題的規(guī)定》
  第一條 人民法院對依法應該受理的一審民事起訴、行政起訴和刑事自訴，實行立案登記制。
  第二條 對起訴、自訴，人民法院應當一律接收訴狀，出具書面憑證并注明收到日期。
  　　對符合法律規(guī)定的起訴、自訴，人民法院應當當場予以登記立案。
  　　對不符合法律規(guī)定的起訴、自訴，人民法院應當予以釋明。

  查看全文↓ 2019-06-06 07:35:21
• 158****8746

  由于小產權房是不合法的不動產,小產權房的糾紛法院是不受理的，只能想辦法和房地產公司協(xié)商處理。
  
  小產權房不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產權證亦不是真正合法有效的產權證。
  
  小產權房的性質有兩種：一種是在集體建設用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只屬于該農村的集體所有者，外村農民不能購買；另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設的房子。

  查看全文↓ 2019-06-06 07:35:16

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• 問 小產權房有問題能去法院起訴嗎？
  答

  一般是不予以支持要求法律保護的訴訟請求。

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• 問 小產權房有問題能去法院起訴嗎？
  答

  一般來說“小產權房”是在集體土地上建起來的房子，并且按照現在的政策，政府一般是不支持的，并且能夠頒發(fā)這種房子的產權證只有鄉(xiāng)一級政府和村級才能頒發(fā)，因此做“鄉(xiāng)產權房”，又叫“小產權房”。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產權房產，實際上沒有真正的產權。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產權證也不是真正合法有效的產權證。從價格看，鄉(xiāng)產權房要比普通商品房便宜，價格只有同樣位置商品房價格的40%～60%; 從住房形態(tài)看，一樣是普通住宅; 從建設手續(xù)看，屬于舊村改造或者新村建設，沒有市區(qū)規(guī)劃、建委管理部門的批復管理，施工過程也沒有監(jiān)督檢驗。小產權房占用的是集體土地，按照我國現行法律，這類土地只能用于農業(yè)生產或者作為農民的宅基地，土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設，它沒有產權，更沒有國家的土地使用證和預售許可證，因此小產權就是沒產權。

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• 問 ??小產權房有問題能去法院起訴嗎？法院對小產權房糾紛的處理規(guī)定有哪些？
  答

  法院的內部規(guī)定比法律的效率還大！**高人民法院副院長奚曉明在今天召開的全國民事審判工作會議上表示,人民法院在民事審判中要更為全面地認識合同效力。在采礦權等糾紛中,要根據不同的強制性規(guī)范來確定合同屬于無效還是未生效,對于未生效的采礦權轉讓合同,要注意其繼續(xù)履行的可能性。在農村小產權房糾紛案件中,要貫徹國家的公共政策和誠信交易秩序,對于無效的小產權房買賣合同,要通過運用締約過失責任避免當事人利益失衡。

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• 問 小產權房糾紛法院受理嗎？
  答

  　**高院規(guī)定法院對于民事訴訟實行登記制度，即使是小產權房也需要登記立案，　　《**高人民法院關于人民法院登記立案若干問題的規(guī)定》　　第一條 人民法院對依法應該受理的一審民事起訴、行政起訴和刑事自訴，實行立案登記制?！　〉诙l 對起訴、自訴，人民法院應當一律接收訴狀，出具書面憑證并注明收到日期?！　Ψ戏梢?guī)定的起訴、自訴，人民法院應當當場予以登記立案?！　Σ环戏梢?guī)定的起訴、自訴，人民法院應當予以釋明。　　小產權房屬于違法建筑，買賣小產權房的合同無效，不受法律的保護，因此，要維權是很困難的事情?！　「鞯貙π‘a權房的糾紛所持的態(tài)度也不盡相同，有的主張“買賣農村的私有房屋，如雙方自愿并立有契約，買方已交付了房款，并實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完善的，應認定買賣關系有效，但應著其補辦有關手續(xù)?！薄　∮械膭t主張“此類合同的效力以認定無效為原則，以認定有效為例外，例如買賣雙方都是同一集體經濟組織的成員，經過了宅基地審批手續(xù)的，可以認定合同有效?！辫b于此，解決小產權房的糾紛，**好是通過協(xié)商解決的方式來處理?！　∈紫龋‘a權房的性質是屬于履行了審批手續(xù)的房屋，但是集體經濟組織在安置本集體民過程中擅自擴大了銷售對象。　　在此情況下，應首先認定所涉房屋的所有權是屬于農村集體經濟組織所有，或者屬于宅基地使用人所有，拆遷安置補償的利益，只能由所有權人即集體經濟組織及其成員享有?！　∑浯危‘a權房是屬于違法建筑。根據《城市房屋拆遷管理條例》第22條第2款“拆除違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償”的規(guī)定。

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• 問 小產權房經濟糾紛法院受理嗎？
  答

  如果是非本集體經濟組織成員購買小產權房的，逾期交房糾紛不受法律保護，法院不會受理

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