??買房子贈送地下室有產(chǎn)權(quán)嗎？有什么隱患嗎？

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• 145****8892

  　盡管**近幾年，地面上的贈送面積在東莞樓市已經(jīng)被帶上了“鐐銬”，不過，隨著土地越發(fā)稀缺，開發(fā)商已經(jīng)開始向地下要空間。正在修建中的皇馬驪宮、光耀叁渡松山湖將贈送2層地下室，贈送面積已經(jīng)喧賓奪主，大過付費的產(chǎn)權(quán)面積，甚至達到產(chǎn)權(quán)面積的2倍之多。但是，需要注意的是，贈送面積屬于一種打擦邊球的做法，存在產(chǎn)權(quán)不清晰、擴建建筑違規(guī)、安全隱患等風險，不過，這種做法整體來說這些年還算風平浪靜，沒有出現(xiàn)太大問題。 買房時，市民應該詳細詢問清楚，并留存相關(guān)材料，做好錄音錄像工作，作為維權(quán)證據(jù)。
  　　別墅附帶2層地下室
  
  　　如今，開發(fā)商大玩贈送牌，送地下室、送花園、送陽臺、送露臺、送天井、送房間、送電梯位、送飄窗等，手法繁復多樣。
  
  　　在東城八一路南側(cè)，皇馬驪宮住宅小區(qū)正在緊鑼密鼓地修建之中。臨時咨詢中心內(nèi)，售樓小姐介紹，項目估計在今年年底或明年年初入市，首批將推出300多平方米的雙拼、聯(lián)排別墅，“地上4層，地下2層”。她說，別墅贈送面積很大，2層地下室也是贈送的，加上贈送面積之后，340平方米的聯(lián)排別墅總面積達到739平方米，370平方米的雙拼、聯(lián)排別墅總面積達到928平方米。
  
  　　據(jù)此計算，340平方米的戶型，贈送面積為399平方米，比產(chǎn)權(quán)面積多17%。而370平方米的戶型，贈送面積更是達到558平方米，是產(chǎn)權(quán)面積的1.5倍之多！
  
  　　除了花樣年君山等極個別項目的極少數(shù)別墅有2層地下室之外，東莞此前的別墅一般只有1層地下室，甚至沒有地下室。如今，皇馬驪宮大批量建2層地下室的別墅，著實令市場關(guān)注。
  
  　　當然，皇馬驪宮并非獨領(lǐng)風騷，松山湖的光耀叁渡松山湖項目也有類似的別墅戶型。據(jù)業(yè)界消息，光耀叁渡松山湖將推出100平方米的“限量版精裝平層別墅”，地面上只有1層，不過地下卻別有洞天，有2層空間，整棟別墅呈向地下生長的趨勢，總面積達到300平方米，贈送面積達高達200平方米，是產(chǎn)權(quán)面積的2倍之多！
  
  　　對此消息，光耀地產(chǎn)東莞公司相關(guān)負責人對具體的戶型結(jié)構(gòu)不愿具體說明，只說100平方米的別墅不多，非主力產(chǎn)品，項目預計在11月入市。
  
  　　贈送手法繁復多樣
  
  　　在東莞樓市尤其是別墅市場上，贈送地下室是開發(fā)商常規(guī)做法，除此之外，開發(fā)商還在地面上送花園、送陽臺、送露臺、送閣樓、送房間等，大玩免費牌。
  
  　　塘廈的萬科朗潤園在售350平方米的聯(lián)排別墅，售樓員稱別墅贈送采光天井、電梯位，采光天井的垂直空間全部贈送，澆筑樓板后，使用面積大增，整棟別墅的總面積可達到500平方米。據(jù)此計算，贈送率高達43%。
  
  　　而位于東城東板塊的中惠·卡麗蘭主打復式洋房產(chǎn)品，當前在售的是82、95、136平方米的3、4房戶型，當然，這些只是房產(chǎn)證的面積，加上贈送面積后，這些戶型分別就變成了122、128、180平方米，贈送面積在27—44平方米不等，贈送率至少28%，高的達到49%。
  
  　　南城西平的君珆花園在售81—110平方米的“2+1”房戶型，贈送10—15平方米不等，贈送率大約13%，贈送面積分別在陽臺、入戶花園、室內(nèi)空中花園、飄窗等部位，其中81、108平方米的戶型附帶室內(nèi)空中花園，這個空中花園贈送面積較大，可改成一個房間。
  
  　　萬科朗潤園、中惠·卡麗蘭、君珆花園采用的是贈送地上房間的做法。而一些項目則贈送地面花園。如，沙田的碧桂園·柏麗灣在售的一樓92、96平方米的3房洋房戶型，附帶了80—200平方米不等的后院。至于贈送陽臺、飄窗、入戶花園、露臺等常規(guī)做法，在東莞則更是普遍。如今，大多數(shù)項目都有或多或少的贈送面積。
  
  　　地緊張催生送面積
  
  　　建筑面積的贈送，在東莞并不是新鮮事兒了。據(jù)東莞中原策略研究中心總監(jiān)車德銳回憶，早在2006年，以東城的尚書苑、香繽時代園等為代表，東莞的開發(fā)商開始玩起了贈送面積，比如，香繽時代園當時賣復式公寓，“買一層送一層”，出手相當闊綽。受到公寓、洋房的帶動，別墅也開始贈送地下室，以萬科棠樾、虹溪諾雅等為先鋒。
  
  　　發(fā)現(xiàn)免費贈送頗受市民歡迎之后，開發(fā)商便大打贈送牌，通過設計技術(shù)在容積率之外大量拓展建筑面積，一時間，土地的容積率（地面建筑面積與土地面積的比值）指標拉響警報。
  
  　　2009年，見勢頭不妙，政府踩了一腳剎車。當年3月，東莞市城建規(guī)劃局發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整我市建設項目規(guī)劃方案面積計算規(guī)定的通知》（東規(guī)發(fā)〔2009〕8號），通知盡管只有短短600多字，卻給房地產(chǎn)贈送面積戴上了緊箍咒。其中，“居住建筑每戶的陽臺面積之和（含入戶花園、戶內(nèi)花園等）超過戶內(nèi)建筑面積20%的部分，應按全面積計入容積率”這一規(guī)定，對開發(fā)商束縛。此后，整體來說，贈送面積大為規(guī)范。當前開發(fā)商所言的贈送面積，往往把飄窗面積也算入，而這一部分與陽臺面積是分列統(tǒng)計的，符合一定指標可不計入容積率。
  
  　　業(yè)內(nèi)人士說，每塊土地都有容積率指標，地上的建筑面積有上限規(guī)定，若通過設計技術(shù)在容積率之外拓展一些建筑面積，開發(fā)商可以增加可售面積，進而獲取更多的人民幣。雖然這些額外的建筑面積美其名曰贈送，但是“羊毛出在羊身上”，開發(fā)商已經(jīng)將其收費轉(zhuǎn)移到產(chǎn)權(quán)面積之上。而這一部分拓展面積，由于沒有地價成本，所以整體成本較低，利潤也較高，可以較低價出售，進而提高項目的性價比。對于一些剛需戶型，若有拓展面積的話，可以使得戶型更緊湊實用，若80平方米就可做到3房的格局，如此則更受市民青睞，項目走貨速度則更快。
  
  　　東莞市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長陳駿良說，歸根結(jié)底來看，就是因為可用的土地少了，所以才有贈送面積這回事。以前，土地大把，別墅根本上不需要建地下室，現(xiàn)在土地少了，就要向地下要居住空間了。地下室不計入容積率，開發(fā)自由度更大。歐美一些地廣人稀的地區(qū)，根本就不用地鐵，日本人多地少，地鐵就很發(fā)達，現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)中的地下室也一樣。至于地上的贈送面積，如果土地多，那么，房價就低，那還需要玩贈送？
  
  　　2層地下室或難成勢
  
  　　地少，催生了贈送面積。在別墅市場，主要體現(xiàn)為地下室甚至2層地下室。
  
  　　早年，東莞的別墅是沒有地下室的，如景湖花園、峰景高爾夫、東城中心等。到了**近六七年，別墅才開始附帶地下室?，F(xiàn)在，又出現(xiàn)了2層地下室的別墅戶型。那么，皇馬驪宮、光耀三渡松山湖是否會引發(fā)羊群效應，帶來眾多的效仿者呢？
  
  　　相比地面空間，地下空間在通風、采光、防潮、排水等方面，處理難度更大，居住的舒適度較弱，所以，現(xiàn)在的地下室主要用為娛樂、會客、窖藏等空間以及傭人房，主人臥室和客人臥室一般都在地面上。
  
  　　車德銳說，從當前的建筑技術(shù)和市場需求來看，2層地下室應該只是個案，不會形成一個大趨勢，相反，陽光地下室則是一種較為明顯的趨勢。陽光地下室是指有一部分空間在地上的地下室，通風、采光、防潮等效果良好。
  
  　　分析人士說，既然是土地的緊張催生了地下室，地下室修建成本高，但舒適度又不如地面空間，當前東莞的土地還沒有緊缺到要在地下室大量住人，目前的別墅仍遍地開花，絕大部分僅附帶1層地下室，由此看來，2層地下室在東莞發(fā)展會較為緩慢。
  
  　　【小貼士】
  
  　　房企承諾贈送面積
  
  　　業(yè)主保留證據(jù)
  
  　　樓市中的贈送手法，在東莞已經(jīng)出現(xiàn)大約7年時間了，開發(fā)商已經(jīng)玩得很轉(zhuǎn)了。
  
  　　贈送面積屬于一種打擦邊球的做法，存在產(chǎn)權(quán)不清晰、擴建建筑違規(guī)、安全隱患等風險，不過，這種做法整體來說這些年還算風平浪靜，沒有出現(xiàn)太大問題。不過，也有項目出現(xiàn)了后期糾紛，如塘廈一項目去年就因為贈送空間后期搭建費用該由誰買單出現(xiàn)了糾紛。

  查看全文↓ 2019-06-06 08:06:09
• 133****6614

  對于凈高超過2M的地下室、半地下室，一般會在產(chǎn)權(quán)證中注明或另發(fā)單獨產(chǎn)權(quán)證。開發(fā)商在銷售時會說贈送花園或地下室，但一般不會愿意承諾或簽定贈與合同，在買房時要談清楚，買房后就沒法說了。
  按理說應該有。
  但不排除是前任業(yè)主或開發(fā)商的添附行為。

  查看全文↓ 2019-06-06 08:05:53
• 154****9762

  看產(chǎn)證，如果產(chǎn)證上有對于這個地下室的描述和配圖，那么李和張交易過戶后，這個地下室就歸了張，因為地下室屬于這個房子的配套設施，就如同買復式一樣，總會送一個層高不足2.2米的地下室，這個面積是不算如房產(chǎn)證里的，但是產(chǎn)證上會有配圖和詳述的。
  舉個例子，就車位問題而言，買賣房子前要先行過戶車位，車位也是有產(chǎn)證的，沒有過戶交易，房子是無法過戶的。
  再有一種情況，是單位曾經(jīng)分的房子，地下室又稱儲藏室，面積不大，只能存放自行車，摩托車的那種，這種性質(zhì)的就麻煩了，可能當時就是跟單位買下來的，或許有協(xié)議性合同。
  總之，如果合同上沒有，就看產(chǎn)證，產(chǎn)證上只要有這個地下室的描述，那這個地下室就算在李和張買賣的總房價款內(nèi)了。
  回答你補充提問：
  張可以詢問這個房子歸屬的物業(yè)和開發(fā)商，對地下室當初的分配和買賣是通過何種方式獲得的，產(chǎn)證上沒有描述，那么基本可以肯定地下室在交易中心沒有備案的，所以即便張不買李的也可以買其它人的，同樣，權(quán)益的保障要看交易中心是不存在備案。 因此，搞清這個小區(qū)地下室性質(zhì)是**關(guān)鍵的，因為，李是靠何種憑證證明這個地下室歸屬與他呢？那個權(quán)利部門給他的權(quán)利保障呢？張問清這些，對自己將來擁有一套權(quán)利清晰明確的地下室也是必須要做的工作。

  查看全文↓ 2019-06-06 08:05:48

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• 問 買房子贈送地下室有產(chǎn)權(quán)嗎？
  答

  這個你要看你們簽訂的房屋買賣合同上是怎么約定的

  全部3個回答>
• 問 買房子送了地下室，請問贈送的地下室有產(chǎn)權(quán)嗎？
  答

  對于凈高超過2M的地下室、半地下室，一般會在產(chǎn)權(quán)證中注明或另發(fā)單獨產(chǎn)權(quán)證。開發(fā)商在銷售時會說贈送花園或地下室，但一般不會愿意承諾或簽定贈與合同，在買房時要談清楚，買房后就沒法說了。按理說應該有。但不排除是前任業(yè)主或開發(fā)商的添附行為。跟開發(fā)商買就好辦一點，因為他擅自添附的可能性不大，你可以約定（?。┊a(chǎn)權(quán)證辦出后付80％（可以看出地下室和花園有無產(chǎn)權(quán)），產(chǎn)權(quán)證辦好后付尾款。這樣你就可以控制風險了。地下室作為具有獨立空間的建筑，是有產(chǎn)權(quán)的，通?？梢詴w現(xiàn)在房產(chǎn)證中?；▓@所占用的土地屬于小區(qū)共用設施，《物業(yè)管理條例》第二十七條明確規(guī)定業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設單位不得擅自處分。因此，開發(fā)商贈予的只能是一種利益，而不能構(gòu)成物權(quán)性質(zhì)或者債權(quán)性質(zhì)的所有權(quán)或者使用權(quán)。

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• 問 ??有誰比較清楚買房子贈送地下室有產(chǎn)權(quán)嗎？
  答

  對于凈高超過2M的地下室、半地下室，一般會在產(chǎn)權(quán)證中注明或另發(fā)單獨產(chǎn)權(quán)證。開發(fā)商在銷售時會說贈送花園或地下室，但一般不會愿意承諾或簽定贈與合同，在買房時要談清楚，買房后就沒法說了。按理說應該有。但不排除是前任業(yè)主或開發(fā)商的添附行為。

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• 問 ??買房子贈送地下室有產(chǎn)權(quán)嗎?買房贈送地下室是否會在房產(chǎn)證上注明面積?
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  1、飄窗：開發(fā)商**?！八汀钡拿娣e便是在舊版《規(guī)范》中不算面積的飄窗，有的甚至還有可能是假的飄窗，而業(yè)主裝修時可以將窗臺打掉變成房間面積。在**新出版的《規(guī)范》中規(guī)定，窗臺與室內(nèi)樓地面高差在0.45米以下、結(jié)構(gòu)凈高在2.1米及以上的凸（飄）窗，應該要按照板面積進行計算。如果說樓層的盤層高在2.9米左右，凈高為2.7米左右，這樣飄窗必須要離地面至少0.6米，不然就應該按照半面積進行計算。2、露臺：一般的露臺都是房間的外面的，所以說是不應該甲酸到建筑面積中去的。關(guān)于露臺的權(quán)屬問題，大家在購買之前就應該有所了解的。如果露臺是在房屋的公共區(qū)域，那么其就是屬于全體業(yè)主所有的，住戶不能單獨使用；如果露臺處在一個與自己房屋相連的獨立空間，而且其他業(yè)主無法進入的話，那么開發(fā)商可以將露臺的使用權(quán)指定給唯一業(yè)主。所以買房時，購房者一定要弄清楚露臺的所有權(quán)。3、地下室：高層、小高層和多層建筑的地下室一般都是作為車庫的，而車庫是和住宅分開計算產(chǎn)權(quán)的，但是通常來說別墅的地下室應該不會計入到總的建筑面積中，而是屬于贈送空間，給購買住宅產(chǎn)權(quán)的業(yè)主單獨使用。4、挑高復式戶型：挑高復式戶型與復式樓的是兩個概念，挑高復式戶型主要是指每戶住宅在較高的樓層中后建一個夾層，兩層合計的層高通常相比于正常躍層式住宅又要低一些。

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• 問 ??買房子贈送地下室有產(chǎn)權(quán)嗎?關(guān)于買房贈送地下室是否會在房產(chǎn)證上注明面積?
  答

  對于凈高超過2M的地下室、半地下室，一般會在產(chǎn)權(quán)證中注明或另發(fā)單獨產(chǎn)權(quán)證。開發(fā)商在銷售時會說贈送花園或地下室，但一般不會愿意承諾或簽定贈與合同，在買房時要談清楚，買房后就沒法說了。

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