交房必須有大產(chǎn)權(quán)證嗎?需要哪些手續(xù)及證件?

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• 146****2304

  一、新房交房稅費(fèi)有：
  1、契稅：非普通住宅契稅按4%征收，普通住房標(biāo)準(zhǔn)為按1.5%征收。個(gè)人首次購買90平方米及以下普通住房契約按1%征收。各城市具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)略有不同。
  2、住房維修基金：商品房銷售時(shí)，購房者與售房單位應(yīng)當(dāng)簽定有關(guān)維修基金交繳約定，購房者應(yīng)當(dāng)按購房款2-3%的比例向售房單位交納維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共同所有，不計(jì)入住宅銷售收入。
  房屋維修基金實(shí)際上包括房屋公用設(shè)施專用基金和房屋本體維修基金。房屋公用設(shè)施專用基金簡稱專用基金，用于物業(yè)共用部位、公用設(shè)施及設(shè)備的更新、改造等項(xiàng)目，不得挪作他用。專用基金實(shí)行“錢隨房走”的原則，房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)，賬戶里的余額資金也隨之轉(zhuǎn)移給房屋的新的產(chǎn)權(quán)所有人。
  3、房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)：有的開發(fā)商是辦證時(shí)才收取的，住宅80元/套，非住宅550元/件。
  4、證照印花稅：5元/本。
  5、工本費(fèi)：10元/本。
  二、開發(fā)商收取的費(fèi)用：
  1.房款尾款：根據(jù)雙方合同約定。
  2.面積差額款：根據(jù)商品房面積實(shí)測技術(shù)報(bào)告書。
  3.裝修變更費(fèi)用：根據(jù)業(yè)主與開發(fā)商的補(bǔ)充協(xié)議。
  4.車位款：針對(duì)需要購買車位的業(yè)主，雙方需另行簽署合同(原購房合同約定贈(zèng)送車位的除外，但要注意車位是有產(chǎn)權(quán)的)
  5.寬帶、有線電視開通費(fèi)：可以向自愿接受相關(guān)服務(wù)的購房人收取，但不應(yīng)在交房時(shí)強(qiáng)行向不希望接受相關(guān)服務(wù)的購房人收費(fèi)。建議裝修完后再交納比較合理，否則可能會(huì)多交幾個(gè)月的服務(wù)費(fèi)。
  6.其它增值服務(wù)項(xiàng)目開通費(fèi)用：商品房買賣合同中沒有單獨(dú)約定的，均可以不交。
  三、物業(yè)管理收取的費(fèi)用：
  1.物業(yè)管理費(fèi)用：以合同約定為準(zhǔn)。
  2.北方城市供暖費(fèi):物業(yè)公司沒有權(quán)利強(qiáng)行和提前收取這筆費(fèi)用，更沒有權(quán)利以此作為不交付房屋的理由。
  3.水、電費(fèi)周轉(zhuǎn)金或保證金：有部分物業(yè)會(huì)收取，但費(fèi)用**高不宜超過常規(guī)家庭3個(gè)月的水電費(fèi)用(分戶計(jì)量除外)
  4.停車管理費(fèi)
  四、物業(yè)裝修管理收取的費(fèi)用：
  1.裝修保證金：沒有明確規(guī)定，但收費(fèi)不應(yīng)過高，且無特殊原因必須退還。
  2.裝修管理費(fèi)
  3.垃圾消納費(fèi)
  4.裝修施工臨時(shí)出入證制證費(fèi)：沒有明確規(guī)定，原則上不超過5元/證。
  五、新房交房費(fèi)用繳納注意事項(xiàng)
  1.公共維修基金：何時(shí)交納、由誰收取、日后管理使用等。按規(guī)定，公共維修基金應(yīng)在入住時(shí)交納。有不少開發(fā)商在交樓時(shí)，以各種借口強(qiáng)迫買房人委托他們或他們委托的公司代辦房產(chǎn)證，強(qiáng)行“代收”公共維修基金和契稅。對(duì)此，業(yè)主有權(quán)拒絕。
  2.契稅：按規(guī)定，契稅應(yīng)在辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)交，有很多開發(fā)商會(huì)要求入住前就交，業(yè)主們完全可以拒絕。契稅在國內(nèi)只有稅務(wù)機(jī)關(guān)和稅務(wù)機(jī)關(guān)指定的單位才有權(quán)收取，物業(yè)公司是無權(quán)向業(yè)主收取的。
  3.維修基金：目前有不少物業(yè)公司，利用早于交納維修基金規(guī)定出臺(tái)的關(guān)于普通住宅和高檔住宅物業(yè)管理的收費(fèi)規(guī)定，誤導(dǎo)業(yè)主在交納共同維修基金的同時(shí)，在收房時(shí)再交納大、中修費(fèi)，對(duì)這種重復(fù)收費(fèi)的做法，業(yè)主有權(quán)拒絕。具體可見國土和房管局《關(guān)于建立公共維修基金后中修費(fèi)收繳等有關(guān)問題的通知》。
  總體而言，業(yè)主在收樓時(shí)只需按照購房合同和補(bǔ)充協(xié)議的約定，交齊收樓時(shí)應(yīng)交納的購樓款，建設(shè)單位就應(yīng)將鑰匙直接交給買房人，如果買房人和建設(shè)單位在簽訂購房合同時(shí)對(duì)《房屋使用、管理、維修公約》進(jìn)行過承諾，還應(yīng)交納自己承諾繳納的物業(yè)管理費(fèi)用。
  4.物業(yè)費(fèi)：一般來說，物業(yè)管理費(fèi)交一年，具體以合同約定為準(zhǔn)。
  5.北方城市取暖費(fèi)：一般情況，對(duì)物業(yè)公司代收的取暖費(fèi)，買房人在供暖開始前繳納即可，不一定要在入住前繳納，并有權(quán)拒絕繳納辦理入住手續(xù)前的供暖費(fèi)。
  6.其他各種收費(fèi)：交房時(shí)，開發(fā)商可能會(huì)列出的相當(dāng)多的費(fèi)用交納清單。其中部分為合理，但有很大部分很可能為不合理收費(fèi)。如開發(fā)商會(huì)要求業(yè)主交納電力增容費(fèi)，煤氣、天然氣、電話等初裝費(fèi)、開通費(fèi)等等。對(duì)此，也完全可以拒絕。具體可見《商品住宅銷售價(jià)格構(gòu)成管理辦法》，該文件明確規(guī)定對(duì)于新建住宅，所有基礎(chǔ)配套設(shè)施的成本費(fèi)用和安裝費(fèi)用都應(yīng)包涵在房價(jià)之內(nèi)。那么除了在合同中明示在交房時(shí)另行收取的，都屬于“未予標(biāo)明的費(fèi)用”。同樣，購房合同中如果明示了提供有線電視、熱水、門禁系統(tǒng)、寬帶系統(tǒng)等，而未明示在交房時(shí)需另外收取費(fèi)用的，在交房時(shí)也不應(yīng)就相關(guān)項(xiàng)目收取各種名義的初裝費(fèi)、開通費(fèi)。如果在合同外新增加設(shè)備，則可向自愿接受相關(guān)服務(wù)的買房人收取，但不應(yīng)在交房時(shí)強(qiáng)行向不希望接受相關(guān)服務(wù)的買房人收費(fèi)。

  查看全文↓ 2019-06-12 16:37:14
• 151****8060

  交房要按《入住通知書》安排的時(shí)間攜帶相關(guān)證件、資料辦理收房手續(xù)。主要需要帶四個(gè)證件：身份證及復(fù)印件、房產(chǎn)證、購房合同、婚姻證明。還需要攜帶照片（1寸或2寸）、買房發(fā)票收據(jù)、貸款合同及首套房證明。建議全部準(zhǔn)備好，以備不時(shí)之需。

  查看全文↓ 2019-06-12 16:37:07
• 134****8111

  1、請按《入住通知書》安排的時(shí)間攜帶相關(guān)證件、資料辦理收房手續(xù)。
  
  2、由專門接待人員陪同您共同查驗(yàn)《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》和《建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》（即兩書一表）原件。
  
  3、由專門接待人員陪同您共同驗(yàn)房，并填寫《房屋驗(yàn)收情況表》。
  
  4、如發(fā)現(xiàn)問題，開發(fā)商要對(duì)業(yè)主提出的合理要求進(jìn)行整改，直到業(yè)主滿意為止。在此期間發(fā)生的任何費(fèi)用由開發(fā)商承擔(dān)，另外，由此造成的延期交房，開發(fā)商要承擔(dān)全部違約責(zé)任。
  
  5、簽署《商品房實(shí)測面積結(jié)算補(bǔ)充協(xié)議》。
  
  6、開發(fā)商向業(yè)主交付房門鑰匙。
  
  7、辦理完上述手續(xù)后，開具《辦理入住手續(xù)通知單》。執(zhí)此單在物業(yè)公司進(jìn)行業(yè)主登記。

  查看全文↓ 2019-06-12 16:36:54

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• 問 ??交房必須有大產(chǎn)權(quán)證嗎?需要哪些手續(xù)?
  答

  按照規(guī)定我要A家家居網(wǎng)專業(yè)人員分析開發(fā)商交付商品房屋必須符合以下條件：一、經(jīng)建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)核驗(yàn)合格。商品房一般是由所在區(qū)、縣建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站核驗(yàn)，出具是否合格的書面證明，如果驗(yàn)收合格，還須說明質(zhì)量等級(jí)，如合格、優(yōu)良等。二、住宅房屋所屬的樓必須取得了住宅交付使用許可證。住宅交付使用許可證是由市或區(qū)住宅發(fā)展局頒發(fā)的。未取得許可證的房屋，不允許交付，公安戶籍管理部門不予辦理入戶手續(xù)。三、辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，取得了新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證，俗稱"大產(chǎn)證"。實(shí)際上只要取得"大產(chǎn)證"，就必須具備一、二條所列條件。未取?quot;大產(chǎn)證"的，開發(fā)商不能辦理交房手續(xù)，開發(fā)商向買方預(yù)先交付房屋交鑰匙的，買方應(yīng)拒絕接受。不少購房者在開發(fā)商房屋不具備合法交房條件時(shí)，就提前進(jìn)房裝修，等交房期屆滿，開發(fā)商卻交不出符合合同約定標(biāo)準(zhǔn)的房屋；或配套不到位；或質(zhì)量存在問題或產(chǎn)權(quán)有糾紛；或有些費(fèi)用未繳付，導(dǎo)致不能按時(shí)取得住宅交付使用許可證和商品房房地產(chǎn)權(quán)證。這時(shí)購房者只能是左右為難：退房吧，已投入大量裝修資金和時(shí)間、精力；不退吧，住下去確有諸多不便，或干脆無法居住，再說，即使是要求退房，購房者也無法要求開發(fā)商賠償自己的全部經(jīng)濟(jì)損失，因?yàn)橘彿空咭灿羞^錯(cuò)，也應(yīng)對(duì)提前裝修造成的損失承擔(dān)一定責(zé)任。交房手續(xù)有哪些?一、通知開發(fā)商取得商品房房地產(chǎn)權(quán)證后，應(yīng)以書面形式通知購房者在約定時(shí)間內(nèi)對(duì)房屋進(jìn)行驗(yàn)收交接。開發(fā)商約定的收樓時(shí)限一般在收樓通知書寄出30天內(nèi)，按有關(guān)規(guī)定，如購房者在約定時(shí)間內(nèi)沒有到指定地點(diǎn)辦理相關(guān)手續(xù)，則一般被視為開發(fā)商已實(shí)際將該房交付買家使用。二、驗(yàn)收購房者應(yīng)根據(jù)購房合同約定的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)房屋工程質(zhì)量及配套設(shè)施一一進(jìn)行驗(yàn)收，并做好記錄，同時(shí)，不要忽視對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)是否清晰進(jìn)行核驗(yàn)。驗(yàn)收時(shí)，開發(fā)商應(yīng)主動(dòng)向購房者出示建設(shè)工程質(zhì)量檢驗(yàn)合格單和商品房房地產(chǎn)權(quán)證。開發(fā)商不出示的，購房者可以拒絕驗(yàn)收，由開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任。三、提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》根據(jù)《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》等相關(guān)法規(guī)，商品房交付使用時(shí)，應(yīng)當(dāng)提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。該法規(guī)規(guī)定,《住宅質(zhì)量保證書》是開發(fā)商對(duì)銷售的商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，可以作為商品房預(yù)、出售合同的補(bǔ)充約定，與合同具有同等效力。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按《住宅質(zhì)量保證書》的約定,承擔(dān)保修責(zé)任。開發(fā)商不提供的，購房者可以拒簽房屋交接書。商品住宅售出后，委托物業(yè)管理公司等單位維修的，應(yīng)在《住宅質(zhì)量保證書》中明示所委托的單位；而《住宅使用說明書》應(yīng)當(dāng)對(duì)住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位(部件)的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等作出說明，并提出使用注意事項(xiàng)。

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• 問 交房必須有大產(chǎn)權(quán)證嗎？交房有什么需要注意的？
  答

  一、通知開發(fā)商取得商品房房地產(chǎn)權(quán)證后，應(yīng)以書面形式通知購房者在約定時(shí)間內(nèi)對(duì)房屋進(jìn)行驗(yàn)收交接。開發(fā)商約定的收樓時(shí)限一般在收樓通知書寄出30天內(nèi)，按有關(guān)規(guī)定，如購房者在約定時(shí)間內(nèi)沒有到指定地點(diǎn)辦理相關(guān)手續(xù)，則一般被視為開發(fā)商已實(shí)際將該房交付買家使用?！　《?、驗(yàn)收購房者應(yīng)根據(jù)購房合同約定的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)房屋工程質(zhì)量及配套設(shè)施一一進(jìn)行驗(yàn)收，并做好記錄，同時(shí)，不要忽視對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)是否清晰進(jìn)行核驗(yàn)。驗(yàn)收時(shí)，開發(fā)商應(yīng)主動(dòng)向購房者出示建設(shè)工程質(zhì)量檢驗(yàn)合格單和商品房房地產(chǎn)權(quán)證。開發(fā)商不出示的，購房者可以拒絕驗(yàn)收，由開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任?！　∪?、提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》根據(jù)《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》等相關(guān)法規(guī)，商品房交付使用時(shí)，應(yīng)當(dāng)提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。該法規(guī)規(guī)定,《住宅質(zhì)量保證書》是開發(fā)商對(duì)銷售的商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，可以作為商品房預(yù)、出售合同的補(bǔ)充約定，與合同具有同等效力。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按《住宅質(zhì)量保證書》的約定,承擔(dān)保修責(zé)任。開發(fā)商不提供的，購房者可以拒簽房屋交接書。商品住宅售出后，委托物業(yè)管理公司等單位維修的，應(yīng)在《住宅質(zhì)量保證書》中明示所委托的單位;而《住宅使用說明書》應(yīng)當(dāng)對(duì)住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位(部件)的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等作出說明，并提出使用注意事項(xiàng)?！　∷?、簽署房屋交接書購房者對(duì)房屋及其產(chǎn)權(quán)進(jìn)行檢驗(yàn)，認(rèn)為符合合同約定條件的，應(yīng)與開發(fā)商簽訂房屋交接書;對(duì)不符合合同約定的，應(yīng)做好記錄，要求開發(fā)商簽字，直至開發(fā)商的房屋完全符合交房標(biāo)準(zhǔn)，再簽署房屋交接書。

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• 問 ??交房必須有大產(chǎn)權(quán)證嗎？交房有什么注意事項(xiàng)呢？
  答

  　　銷售商品住宅時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》（下稱《規(guī)定》），向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》，買受人還可以要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供實(shí)測面積的有關(guān)資料?！　。?）《住宅質(zhì)量保證書》應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：　　1）工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)；　　2）基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；　　3）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，保修期為5年；供熱與供冷系統(tǒng)，保修期為2個(gè)采暖期、供冷期；電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，保修期為2年；　　4）用戶報(bào)修的單位答復(fù)和處理的時(shí)限?！　。?）《住宅使用說明書》應(yīng)當(dāng)對(duì)住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位（部件）的類型、性能標(biāo)準(zhǔn)等做出說明，并提出使用注意事項(xiàng)，一般應(yīng)包括以下內(nèi)容：　　1）開發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位，委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位；　　2）結(jié)構(gòu)類型；　　3）裝修、裝飾注意事項(xiàng)；　　4）上水、下水、電、燃?xì)狻崃?、通訊、消防等設(shè)施配置的說明；　　5）有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說明和安裝注意事項(xiàng)；　　6）門、窗類型，使用注意事項(xiàng)；　　7）配電負(fù)荷；　　8）承重墻、保留墻、防水層、陽臺(tái)等部位注意事項(xiàng)的說明；　　9）其他應(yīng)說明的問題。　　特別提示：上海市住宅交付時(shí)還應(yīng)根據(jù)約定提供《住宅交付使用許可證》或者《上海市房地產(chǎn)權(quán)證》；非住宅交付應(yīng)根據(jù)約定提供竣工驗(yàn)收合格證明或者《上海市房地產(chǎn)權(quán)證》。

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• 問 交房必須有大產(chǎn)權(quán)證嗎?開發(fā)商沒有大產(chǎn)證就交房是不是違約的?
  答

  業(yè)內(nèi)人士指出，開發(fā)商破產(chǎn)后，購房者仍然可以按照程序向房管部門申請辦理房產(chǎn)證：1、 購房者應(yīng)到工商行政部門，查詢商品房開發(fā)企業(yè)是否按照法定程序進(jìn)行了注銷；2. 如已合法注銷，購房者可憑工商部門出具的開發(fā)商合法注銷證明，以及商品房買賣合同原件、個(gè)人身份證等在辦證過程中需由購房者出具的資料，到房管部門申請辦理房產(chǎn)證。房管部門經(jīng)核實(shí)后，應(yīng)當(dāng)予以辦理。　　按照規(guī)定，若房企破產(chǎn)宣告時(shí)房屋尚未建成，或人民法院受理破產(chǎn)申請后，管理人決定不再繼續(xù)修建未建成的房屋，就會(huì)造成破產(chǎn)企業(yè)對(duì)購房人債務(wù)履行事實(shí)不能的情況。

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• 問 公積金貸款必須有購房合同嗎?
  答

  辦理公積金貸款是需要抵押或者擔(dān)保的，你的購房合同沒有抵押的效力的

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