?? 房地產(chǎn)報(bào)建五證去哪辦？應(yīng)該怎么辦理呢？

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• 136****8318

  一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的整個(gè)流程大體上包括10個(gè)階段。
  （一）開發(fā)商提出開發(fā)設(shè)想是整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的起點(diǎn)
  在市場經(jīng)濟(jì)體制條件下，開發(fā)設(shè)想是房地產(chǎn)開發(fā)商**關(guān)鍵的一項(xiàng)工作，從這項(xiàng)工作起，整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)就進(jìn)入了狀態(tài)。開發(fā)設(shè)想是否準(zhǔn)確地反映了市場的需要，將決定未來整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成敗。這需要房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)真研究房地產(chǎn)市場的變化趨勢，確定不同地段的發(fā)展前景，把握不同項(xiàng)目的市場需求狀況。
  （二）可行性研究是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的第二步，也是非常關(guān)鍵的一步
  開發(fā)商提出了設(shè)想，但這種設(shè)想究竟有沒有真正的市場前景，需要進(jìn)行可行性研究?？尚行匝芯渴欠康禺a(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)不可缺少的一個(gè)階段。政府是否批準(zhǔn)此項(xiàng)目立項(xiàng)，銀行是否同意給予資金支持都需要參考可行性研究的結(jié)果。進(jìn)行可行性研究，就可能有兩種結(jié)果：一是可行性研究表明這個(gè)設(shè)想不可行，那么即使開發(fā)商不同意，這個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的全過程實(shí)際上就結(jié)束了；二是可行性研究表明這個(gè)設(shè)想可行，則不出意外，這個(gè)項(xiàng)目就可以一直進(jìn)行到**后的階段。目前，在我國忽視可行性研究，或者將可行性研究當(dāng)成一種形式的風(fēng)氣，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)領(lǐng)域還相當(dāng)濃厚，這造成了空置率居高不下等一系列惡果，需要政府認(rèn)真對待。
  （三）申請項(xiàng)目用地是房地產(chǎn)開發(fā)的第三步，也是正式啟動項(xiàng)目開發(fā)的第一步
  土地是所有建筑的基礎(chǔ)，申請土地是房地產(chǎn)開發(fā)正式啟動的第一步。在我國，由于人多地少，土地資源成為極為稀缺的資源，對許多開發(fā)商來說，拿到土地才是**關(guān)鍵的一步，有了土地就有了開發(fā)的全部條件，有土地就不愁項(xiàng)目賺不到錢。因此，在土地市場上各種腐敗事件層出不窮。我國原來規(guī)定可以有劃撥和出讓兩種獲得土地的方式，劃撥土地太多，沖擊了正常的土地市場的運(yùn)行，目前只有少數(shù)幾種情況才可以獲得劃撥土地，絕大多數(shù)土地都是通過出讓獲得。但在實(shí)際上，從原土地使用者（即原來占有國有土地的國有企事業(yè)單位）獲得土地卻是主要方式。開發(fā)商在獲得了土地使用權(quán)的規(guī)定使用年限之后，要到建設(shè)行政主管部門備案，領(lǐng)取《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊》。

  查看全文↓ 2019-06-13 16:33:23
• 156****4172

  房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)報(bào)建報(bào)批工作流程：
  　　1、對取得土地和準(zhǔn)備開發(fā)項(xiàng)目打可行性研究報(bào)告和立項(xiàng)申請，然后到計(jì)劃發(fā)展委員會申請立項(xiàng)。
  　　2、憑土地出讓合同到規(guī)劃局規(guī)劃技術(shù)處申報(bào)，有規(guī)劃測繪隊(duì)測繪后，取得建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃紅線圖。
  　　3、將總體規(guī)劃方案報(bào)規(guī)劃局規(guī)劃管理處審批，通過后領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。
  　　4、總體規(guī)劃通過后如果一次規(guī)劃分批實(shí)施，就將分期實(shí)施的詳細(xì)規(guī)劃和相應(yīng)的單體建筑設(shè)計(jì)報(bào)規(guī)劃局規(guī)劃管理處審批。
  　　5、在四階段審批期間，將各規(guī)費(fèi)收繳部門繳費(fèi)流轉(zhuǎn)審批完畢，其中包括消防、建設(shè)、教育地方配套、衛(wèi)生防疫、白蟻防止、綠化、人防、墻體改造、散裝水泥、城建檔案、工程質(zhì)監(jiān)等。
  

  查看全文↓ 2019-06-13 16:33:12
• 146****5759

  首先要通過招拍掛或者協(xié)議出讓，從政府國土部門獲得土地，辦理《國土證》，然后在規(guī)劃建設(shè)部門按報(bào)建順序辦理《用地規(guī)劃許可證》，繳納報(bào)建費(fèi)，進(jìn)行施工圖審查獲取《工程規(guī)劃許可證》，《施工許可證》。
  

  查看全文↓ 2019-06-13 16:33:05

相關(guān)問題

• 問 ??房地產(chǎn)報(bào)建五證去哪辦
  答

  開發(fā)商申請五證程序：1、申請五證程序——立項(xiàng)批準(zhǔn)。一般是由開發(fā)商向城市計(jì)劃委員會提出申請報(bào)告，說要在某地建設(shè)住宅一處；或者說與某某公司合作，利用原來的職工宿舍修建住宅一處，其中多少分給職工，多少進(jìn)行銷售。根據(jù)當(dāng)?shù)氐某鞘邪l(fā)展情況，一般情況這些申請大部分都可獲得批準(zhǔn)。2、建設(shè)用地許可證的申請。開發(fā)商拿著立項(xiàng)證明到規(guī)劃局，說我的這塊地已經(jīng)批了可以建設(shè)某個(gè)項(xiàng)目了，你看從城市規(guī)劃角度行不行？規(guī)劃局根據(jù)各地的城市發(fā)展規(guī)劃，說可以，那么就再發(fā)一個(gè)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，證明此宗土地可以用于住宅建設(shè)。3、土地使用權(quán)證的申請。開發(fā)商憑著《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》到國土資源管理局，問是否可以將此宗土地的使用權(quán)出售給我？國土資源管理局一般也會說可以，你交了土地出讓金后，我給你一個(gè)《國有土地使用權(quán)證》。其實(shí)，這是一開始就說好了的，如果此時(shí)不批準(zhǔn)，那前面的工作不全白費(fèi)了。4、建設(shè)工程規(guī)劃許可證的申請。開發(fā)商得到了地，然后就要進(jìn)行住宅設(shè)計(jì)，將這個(gè)設(shè)計(jì)的內(nèi)容再交給規(guī)劃局，說你看我的這個(gè)工程項(xiàng)目符合規(guī)劃要求嗎？規(guī)劃局經(jīng)過審核，認(rèn)為符合規(guī)劃要求的，就再發(fā)一個(gè)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。注意此證與上面所講的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》是不一樣的?！督ㄔO(shè)用地規(guī)劃許可證》是證明此宗土地可以進(jìn)行住宅建設(shè)；《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是證明這項(xiàng)工程的設(shè)計(jì)內(nèi)容符合規(guī)劃要求。5、《建設(shè)工程施工許可證》的申請。開發(fā)商拿著上述幾個(gè)證件以及與建筑商簽訂的合同，到建設(shè)委員會進(jìn)行登記，取得《建設(shè)工程施工許可證》。6、《商品房預(yù)售許可證》的申請。根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》（國務(wù)院令第248號）第二十三條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（3）按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（4）已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明?！备鶕?jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第二十五條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到商品房預(yù)售申請之日起10日內(nèi)，作出同意預(yù)售或者不同意預(yù)售的答復(fù)。同意預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)核發(fā)商品房預(yù)售許可證明；不同意預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)說明理由。”

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• 問 ??房地產(chǎn)開發(fā)報(bào)建需要哪五證？應(yīng)該怎么查詢呢？
  答

  　房地產(chǎn)公司運(yùn)作、開發(fā)報(bào)建流程　　1、土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)階段　　土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個(gè)證，加上規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)，是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的前提?！　　　⊥恋刈C由國土部門頒發(fā)，是土地權(quán)屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）；建設(shè)用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門頒發(fā)，是核定土地用途及用地界線的法律依據(jù)；規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)由規(guī)劃部門頒發(fā)，是確定土地使用強(qiáng)度指標(biāo)的法律依據(jù)，如容積率啊建筑密度啊停車位配置要求啊這些指標(biāo)都在這個(gè)批復(fù)里體現(xiàn)出來，包括現(xiàn)在的那個(gè)小戶型比例限制要求，也會在這個(gè)文件里體現(xiàn)出來?！　∫话銇碚f，一塊地，必須要由規(guī)劃部門核定規(guī)劃要點(diǎn)，頒發(fā)了建設(shè)用地規(guī)劃許可證（以下簡稱地規(guī)證）之后，才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證。這絕對應(yīng)該是必須的程序。因?yàn)閲敛块T必須依據(jù)規(guī)劃部門核定的土地功能及土地使用強(qiáng)度，才能計(jì)算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限?！　⌒鲁青l(xiāng)規(guī)劃法第三十八條：在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國有土地使用權(quán)的，在國有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權(quán)。

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• 問 ?? 如何完整辦理房地產(chǎn)五證件？應(yīng)該怎么辦理呢？
  答

  1、成立房地產(chǎn)，先暫定資質(zhì)。有相應(yīng)的人員資格證書。2、買地。也就是通過招拍掛得到出讓土地，需要大筆錢。3、買地成交確認(rèn)書拿到后（土地證沒辦理前）即應(yīng)該到規(guī)劃局辦理規(guī)劃示意圖和《用地規(guī)劃許可證（內(nèi)含紅線圖）》，繳納規(guī)劃服務(wù)費(fèi)。4、到發(fā)改委辦理《立項(xiàng)》，期間需要做《環(huán)評》《安評》（大筆費(fèi)用）《水資源報(bào)告》，繳納水土保持費(fèi)（大筆費(fèi)用）《項(xiàng)目申請報(bào)告》，以上均為有關(guān)系的中介來做，各種花錢。5、國土資源局地理科辦理《土地證》。6、設(shè)計(jì)院做規(guī)劃方案文本，送規(guī)劃局審方案，拿到方案審批書，給圖紙審查科，拿整套施工圖，刻光盤審施工圖，繳納施工圖審查費(fèi)，防雷審查，繳納防雷檢測費(fèi)等。審?fù)旰笊w章4套，一套建筑圖送回規(guī)劃局存檔。7、住建局辦理施工、勘察、監(jiān)理等配合主體的招投標(biāo)。繳納相關(guān)費(fèi)用。8、消防審查，免費(fèi)不能免人情。9、人防審查，不建設(shè)人防的繳納大筆異地建設(shè)費(fèi)，建設(shè)的，繳納大筆人防工程設(shè)計(jì)費(fèi)，出圖。10、物價(jià)局價(jià)格調(diào)節(jié)基金審查。（7、8、9項(xiàng)蓋三個(gè)章）11、回規(guī)劃局，辦理《工程規(guī)劃許可證》，繳納規(guī)劃服務(wù)費(fèi)。12、報(bào)建，分質(zhì)監(jiān)站報(bào)監(jiān)和安全報(bào)建兩個(gè)，繳納監(jiān)督服務(wù)費(fèi)和定額管理費(fèi)。13、繳納大筆的勞保統(tǒng)籌和配套費(fèi)。大筆啊！還有農(nóng)民工保證金。14、辦理《開工許可證》15、哇！要開工了。工地做到三通一平，通水通電通路，場地平整。麻煩又來了，供電所通融下，地下水或地表水，水利局通融下，也可自己搞了。 friday_mars回答16、找規(guī)劃局領(lǐng)導(dǎo)和測量公司來工地定位放線，繳納測量費(fèi)（小費(fèi)用，幾萬塊）。17、開挖基槽了，繳納氡氣檢測費(fèi)（大筆費(fèi)用），打樁的話，大應(yīng)變小應(yīng)變檢測（大筆費(fèi)用）。

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• 問 房地產(chǎn)五證是哪五證
  答

  我們常說的房產(chǎn)5證指的就是，《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》。而這其中對人們買房**為關(guān)鍵的就是房產(chǎn)預(yù)售證，只有這個(gè)證件才代表著五證齊全以后可以辦理正式的大紅本。所以購房者在購買房屋之前，**需要檢查的就是開發(fā)商是否具備有國有土地使用證和預(yù)售許可證。在購買房屋的過程當(dāng)中，除了要檢查五證是否齊全之外，還需要了解自己所購買的樓層是否在預(yù)售的范圍之內(nèi)，只有所有的證件齊全，才代表自己所買的房屋屬于合法的交易，出現(xiàn)一系列的問題才能夠受到法律的保護(hù)，**為基本的就是如果想要到銀行貸款，也需要注意這幾家的房屋才可以獲得房屋抵押貸款的審批通過。缺少任何一項(xiàng)房屋都不具備相關(guān)的法律允許。

• 問 房地產(chǎn)五證是哪五證
  答

  《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》。而這其中對人們買房**為關(guān)鍵的就是房產(chǎn)預(yù)售證，只有這個(gè)證件才代表著五證齊全以后可以辦理正式的大紅本。所以購房者在購買房屋之前，**需要檢查的就是開發(fā)商是否具備有國有土地使用證和預(yù)售許可證。在購買房屋的過程當(dāng)中，除了要檢查五證是否齊全之外，還需要了解自己所購買的樓層是否在預(yù)售的范圍之內(nèi)，只有所有的證件齊全，才代表自己所買的房屋屬于合法的交易，出現(xiàn)一系列的問題才能夠受到法律的保護(hù)，**為基本的就是如果想要到銀行貸款，也需要注意這幾家的房屋才可以獲得房屋抵押貸款的審批通過。缺少任何一項(xiàng)房屋都不具備相關(guān)的法律允許。

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