拆遷安置房可以買嗎? 拆遷房可以買賣嗎？

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• 154****7232

  律師回答：隨著城市化的發(fā)展，城市的規(guī)模的擴大，城市拆遷的速度也在加快。于是拆遷安置房也就有了市場。但畢竟拆遷安置房和一般的商品房不同，且動拆遷安置房買賣大多不能一次性將一切手續(xù)辦理完畢，其后續(xù)手續(xù)通常要出售方配合辦理，這就為以后的糾紛產(chǎn)生留下隱患。因此如何購置拆遷安置房？怎樣才可以有效的維護交易雙方的利益，就成了一些人的關注問題。下面作一簡要分析。
  所謂拆遷安置房是指因城市規(guī)劃、土地開發(fā)等原因進行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。因為其安置對象是特定的動遷安置戶，該類房屋的買賣除受法律、法規(guī)的規(guī)范之外，還受到當?shù)卣嚓P的地方政策的約束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。根據(jù)相關法規(guī)及政策的規(guī)定拆遷安置房屋一般分為兩大類：一類是因重大市政工程動遷居民而建造的配套商品房或配購的中低價商品房。如黃埔江兩岸進行的世博動拆遷。按照有關方面的規(guī)定，被安置人獲得這種配套商品房的，房屋產(chǎn)權屬于個人所有，但在取得所有權的5年之內(nèi)不能上市交易。另一類是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而拆遷，拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價位商品房（與市場價比較而言）。該類商品房和一般的商品房相比沒有什么區(qū)別，屬于被安置人的私有財產(chǎn)，沒有轉(zhuǎn)讓期限的限制，可以自由上市交易。
  因此購置拆遷安置房首先要查明安置房的性質(zhì)，一般來說對已經(jīng)竣工的安置房可以查詢其“五證”，或到房地產(chǎn)交易中心查詢房屋的產(chǎn)權資料等。不同類型的拆遷安置房，交易雙方承擔的交易風險有所不同。第一類動拆遷安置房，由于交易時間長，受市場因素的影響，往往買家需要承擔極大的法律風險。主要體現(xiàn)在房價上漲后家賣方有意反悔，找合同的漏洞逃避法律責任追求己方利益，或為合同的履行設置障礙。
  如果是購買還沒定位的安置房風險就更大，買賣雙方雖然可以知道房屋大致的坐落位置，但無法確定建好后安置房的具體結構、朝向、小區(qū)環(huán)境等，辦理過戶等手續(xù)時間也會更長。因此在購買此類房產(chǎn)時，簽訂一份有效的具有可操作性的買賣合同就顯得至關重要。買賣合同除了要具備一般買賣合同的主要條款外，還需要對房屋的增購等費用的支付方式，遲延交房等都作出明確的約定。一般來說購置該類房屋，可以根據(jù)《民法通則》及《合同法》的相關規(guī)定，簽訂附條件的合同來保證買賣合同的有效性，并對具體細節(jié)作出明確約定以防合同相對方反悔，**好由專業(yè)房產(chǎn)律師進行指導。相對于第一類安置房而言，第二類的拆遷安置房則和一般的商品房交易一樣，風險相對較小。

  查看全文↓ 2019-06-13 19:45:59
• 133****7997

  已經(jīng)領取房屋權屬證書的拆遷房是可以正常購買的。
  
  我國《物權法》第九條規(guī)定：不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。因此，拆遷安置房到底能不能買賣主要看它能不能在房產(chǎn)管理部門辦理產(chǎn)權登記。具體分以下幾種情況：
  
  一、雖是拆遷安置房但已經(jīng)領取房屋權屬證書，這種房屋當然可以進行買賣，其效力相當于普通的商品房買賣。
  
  二、拆遷安置房在未領取權屬證書前發(fā)生的買賣。
  
  根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第(六)款規(guī)定：未依法登記領取權屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。
  
  據(jù)此，如果雙方發(fā)生爭議訴訟至法院時爭議房屋上不具備領取房屋權屬證書的條件，人民法院一般會因爭議房屋不具備權屬證書而認定房屋買賣合同無效，這就是你朋友所稱的安置房不能買賣的緣由。
  
  但鑒于拆遷安置房必須要經(jīng)過一段時間才能領到房屋權屬證書，房價在此期間會有波動，因而違約方應承擔主要責任，需要賠償守約方為此造成的房價上漲或下跌的損失。
  
  三、買賣雙方簽訂合同時房屋不具備權屬證書，但發(fā)生爭議時該房屋已經(jīng)領取了權屬證書(包括可以領取而賣房人故意不去領取)的情形，一般也視為買賣行為有效，可以通過法院訴訟，可以要求強制過戶。

  查看全文↓ 2019-06-13 19:45:55
• 156****4539

  由案例分析：上海市“動遷安置房買賣”糾紛，符合過戶條件賣家反悔怎么辦？
  
  基本案情
  
  被告顧甲、胡甲系夫妻關系，被告顧乙系被告顧甲胡甲之孫女。系爭房屋系三被告動遷所得的配套商品房。2013年1月，原告劉某(買入方、乙方)和被告顧甲、顧乙、胡甲(出賣方、甲方)簽訂《動遷房預售預購合同》一份，約定：2013年元月11日，甲乙雙方達成動遷房買賣協(xié)議，約定甲方將其分得的位于上海市浦東新區(qū)川沙鎮(zhèn)華夏二路的動拆遷安置房(以下簡稱“動遷房”)一套出售給乙方，房屋總價為￥110萬元(大寫：壹佰壹拾萬元整)；雙方約定了明確的付款期限及方式；同時約定該房屋過戶給乙方之前的過渡期內(nèi)，甲方不得再對該房屋進行任何權利上的處分；甲、乙雙方同意，甲方于2013年3月31日前騰出該房屋并通知乙方進行驗收交接，限制期滿后被告應當積極配合原告辦理過戶手續(xù)；該房屋過戶時需要交納的交易稅費，由乙方支付；雙方對其他事項均有明確約定。
  
  原告劉某在《動遷房預售預購合同》中乙方一欄簽名，被告顧甲、胡甲在《動遷房預售預購合同》中甲方一欄簽名，但被告顧乙的法定代理人在甲方一欄簽名。原告依據(jù)合同約定按時付款。2013年7月，被告將系爭房屋交給原告居住使用。2014年11月，三被告對系爭房屋辦理了《上海市房地產(chǎn)權證》，權利人為三被告。
  
  原告按約支付了相關房款，被告亦將系爭房屋交付給了原告，隨后原告裝修并居住使用?，F(xiàn)系爭房屋按政策已經(jīng)可以辦理過戶，但被告借口拖延回避。為此，導致訴訟。
  
  法院觀點：
  
  法院認為，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力；當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同?！秳舆w房預售預購合同》簽訂后，原告依約支付了部分房款，被告亦將系爭房屋交付原告使用至今，現(xiàn)系爭房屋已具備配套商品房交易過戶條件，故原告要求被告協(xié)助辦理系爭房屋產(chǎn)權過戶手續(xù)的訴請，合法有據(jù)，應予以支持。三被告認為系爭房屋出售價格低于同地段價格，但三被告未提供任何證據(jù)證明系爭房屋交易價格明顯存在不合理之處，故本院對于三被告這一主張不予采信。法院依法判決三被告配合原告辦理產(chǎn)權變更手續(xù)。
  
  法律分析：
  
  拆遷安置房買賣的法律風險：
  
  1、合同無法履行的風險。
  
  眾所周知，受國家/當?shù)卣呦拗?，動遷房上市交易有嚴格的限制。動遷、拆遷房售賣時多數(shù)情形下是在沒有產(chǎn)證的情況下進行，并且價格相對較低。往往約定符合過戶條件時再辦理過戶手續(xù)。
  
  因房產(chǎn)市場處于上升趨勢，在支付購房款后至符合過戶條件期間，由于房價的上漲，賣方可能會再將該房屋出賣給第三人并辦理過戶。此時，由于賣方已將房屋過戶至第三人，在先買受人則無法在要求賣方履行過戶義務。無疑買受人將受到重大損失。
  
  2、因賣方無理拒絕配合過戶或要求加價而產(chǎn)生糾紛的風險。
  
  賣方拿到房產(chǎn)證后，往往涉案房屋的價格已經(jīng)大幅上漲，此時賣方慣常做法是找各種借口拖延配合買方辦理過戶手續(xù)或直接要求增加房屋價款。無疑會產(chǎn)生糾紛。這種風險是實務中發(fā)生糾紛**多的。
  
  3、買賣合同被判決無效的風險。
  
  拆遷安置房出售人往往不是唯一所有權人，該房屋的其他合法所有權人會以簽訂房屋買賣合同時未經(jīng)其同意而向法院主張合同無效或者解除合同。這種情況在司法實踐中亦較為普遍。
  
  4、因違反限制出售的政策規(guī)定或因買方屬于限購人群，而無法履行的風險。
  
  地方政府多會出臺拆遷安置房限制交易的政策，同時，對購買人進行限制。這無疑大大增加了買方的風險。
  
  就本案而言，系賣方無理由拒絕配合過戶、要求加價而引起。在符合過戶條件后，賣方拒絕配合過戶的情況下，要么在合同基礎上額外加價，要么起訴賣方。**終如何選擇，還是要看各方的態(tài)度。
  
  多數(shù)情況下，買方通過訴訟途徑維權是比較好的選擇。但選擇訴訟維權，也需要綜合評估各方面的因素及成本。如果不存在限購、合同無效等不利情形，我們建議訴訟維權，簡單直接，立竿見影。

  查看全文↓ 2019-06-13 19:45:51

相關問題

• 問 拆遷安置房可以買嗎? 拆遷房可以買賣嗎？
  答

  拆遷安置房可以買，但安置房不同于商品房，購買有一定風險，有些事情還需注意。拆遷房主要分為兩大類：一類是因市政工程拆遷而配置的房屋,這類房子房屋產(chǎn)權屬于個人所有,但是在獲得產(chǎn)權證后5年內(nèi)不能上市交易。另外一類是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而拆遷的房子,這類房屋與普通商品房無異,屬于被安置人的私有財產(chǎn),可以自由上市交易。拆遷房因其安置對象是特定的拆遷安置戶,該類房屋的買賣除受法律、法規(guī)的規(guī)范之外,還受到當?shù)卣嚓P的地方政策約束。購買拆遷安置房需注意以下幾點：1、明確房屋的土地類型及性質(zhì)要注意是集體土地還是國有土地，如果是集體土地上的非集體組織成員，用于非自住目的，建議慎重，因為此類土地上的房屋，集體組織成員的權益才會受到保護。如果是非集體組織成員，再拆遷的話可能不會得到任何賠償。2、明確房屋對安置的拆遷對象有無限制或政策補貼特別是現(xiàn)在的“城中村”改造，由村集體組織建造的，對安置對象有明確限制。

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• 問 拆遷安置房可以買賣嗎？？
  答

  隨著城市化的發(fā)展，城市的規(guī)模的擴大，城市拆遷的速度也在加快。于是拆遷安置房也就有了市場。但畢竟拆遷安置房和一般的商品房不同，且動拆遷安置房買賣大多不能一次性將一切手續(xù)辦理完畢，其后續(xù)手續(xù)通常要出售方配合辦理，這就為以后的糾紛產(chǎn)生留下隱患。因此如何購置拆遷安置房？怎樣才可以有效的維護交易雙方的利益，就成了一些人的關注問題。下面作一簡要分析。所謂拆遷安置房是指因城市規(guī)劃、土地開發(fā)等原因進行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。因為其安置對象是特定的動遷安置戶，該類房屋的買賣除受法律、法規(guī)的規(guī)范之外，還受到當?shù)卣嚓P的地方政策的約束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。根據(jù)相關法規(guī)及政策的規(guī)定拆遷安置房屋一般分為兩大類：一類是因重大市政工程動遷居民而建造的配套商品房或配購的中低價商品房。如黃埔江兩岸進行的世博動拆遷。按照有關方面的規(guī)定，被安置人獲得這種配套商品房的，房屋產(chǎn)權屬于個人所有，但在取得所有權的5年之內(nèi)不能上市交易。另一類是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而拆遷，拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價位商品房（與市場價比較而言）。該類商品房和一般的商品房相比沒有什么區(qū)別，屬于被安置人的私有財產(chǎn)，沒有轉(zhuǎn)讓期限的限制，可以自由上市交易。因此購置拆遷安置房首先要查明安置房的性質(zhì)，一般來說對已經(jīng)竣工的安置房可以查詢其“五證”，或到房地產(chǎn)交易中心查詢房屋的產(chǎn)權資料等。不同類型的拆遷安置房，交易雙方承擔的交易風險有所不同。第一類動拆遷安置房，由于交易時間長，受市場因素的影響，往往買家需要承擔極大的法律風險。主要體現(xiàn)在房價上漲后家賣方有意反悔，找合同的漏洞逃避法律責任追求己方利益，或為合同的履行設置障礙。如果是購買還沒定位的安置房風險就更大，買賣雙方雖然可以知道房屋大致的坐落位置，但無法確定建好后安置房的具體結構、朝向、小區(qū)環(huán)境等，辦理過戶等手續(xù)時間也會更長。因此在購買此類房產(chǎn)時，簽訂一份有效的具有可操作性的買賣合同就顯得至關重要。買賣合同除了要具備一般買賣合同的主要條款外，還需要對房屋的增購等費用的支付方式，遲延交房等都作出明確的約定。一般來說購置該類房屋，可以根據(jù)《民法通則》及《合同法》的相關規(guī)定，簽訂附條件的合同來保證買賣合同的有效性，并對具體細節(jié)作出明確約定以防合同相對方反悔，**好由專業(yè)房產(chǎn)律師進行指導。相對于第一類安置房而言，第二類的拆遷安置房則和一般的商品房交易一樣，風險相對較小。目前，許多農(nóng)村集體土地上的房屋被拆遷改造成了安置小區(qū)，被拆遷戶通過拆遷一般能得到兩套甚至更多的房屋，除了自用外他們通常會選擇出售多余的房屋，而拆遷安置房相對低廉的價格也吸引了一部分購房者。因此在民間形成了事實上的安置房買賣市場。我國《物權法》第九條規(guī)定：不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。因此，拆遷安置房到底能不能買賣主要看它能不能在房產(chǎn)管理部門辦理產(chǎn)權登記。具體分以下幾種情況：一、雖是拆遷安置房但已經(jīng)領取房屋權屬證書，這種房屋當然可以進行買賣，其效力相當于普通的商品房買賣。二、拆遷安置房在未領取權屬證書前發(fā)生的買賣。根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第（六）款規(guī)定：未依法登記領取權屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。據(jù)此，如果雙方發(fā)生爭議訴訟至法院時爭議房屋上不具備領取房屋權屬證書的條件，人民法院一般會因爭議房屋不具備權屬證書而認定房屋買賣合同無效，這就是你朋友所稱的安置房不能買賣的緣由。但鑒于拆遷安置房必須要經(jīng)過一段時間才能領到房屋權屬證書，房價在此期間會有波動，因而違約方應承擔主要責任，需要賠償守約方為此造成的房價上漲或下跌的損失。三、買賣雙方簽訂合同時房屋不具備權屬證書，但發(fā)生爭議時該房屋已經(jīng)領取了權屬證書（包括可以領取而賣房人故意不去領?。┑那樾?，一般也視為買賣行為有效，可以通過法院訴訟，可以要求強制過戶。當然在實踐中還存在一種特殊情況如：購房者已經(jīng)裝修并且入住多年，即使合同被認定為無效但是法院一般不做返還處理。 沒有產(chǎn)證不能過戶，但是可以提前賣，和賣家簽協(xié)議，人家錢先給，約定三年后產(chǎn)證出來再過戶，不過買家風險比較大，你風險小，中間具體操作找中介給你完成，如果你三年后不賣的話，那你錢要退給人家還要賠償違約金的。 鑒于以上種種情形，建議你在購買拆遷安置房時要審查房屋的權屬登記情況，根據(jù)不同的情況仔細考慮，慎重購買 在購買前，**好找專用的房產(chǎn)律師進行咨詢，了解相關政策，做到未雨綢繆

• 問 買拆遷房好嗎? 拆遷房可以買賣嗎？
  答

  即將拆遷的房子可以購買，但不建議購買。物權法第九條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！睂磳⑦M行拆遷的房屋房管及土地部門將不再辦理產(chǎn)權手續(xù)，即凍結。房子不能辦理過戶，買方就不是合法的產(chǎn)權人，而拆遷辦依據(jù)的是產(chǎn)權手續(xù)辦理具體拆遷及補償手續(xù)。也就是說，正常情況下,購買即將拆遷房子的買賣行為將得不到認可，到時很有可能無法得到相應的拆遷補償。因此不建議購買即將拆遷的房子。

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• 問 拆遷房能貸款嗎? 拆遷安置房可以貸款嗎
  答

  拆遷房不可以抵押貸款。不能辦理抵押貸款的房產(chǎn)有以下幾種：1、小產(chǎn)權房小產(chǎn)權房只有使用權，沒有房產(chǎn)證所賦予的所有權。銀行自然也不接受抵押貸款。2、房齡太久、面積過小的二手房銀行對于二手房抵押貸款的條件是苛刻的，大多限制在房齡和面積上。一般房齡在20年以上，50平方米以下的二手房，許多銀行是不予放貸的。3、公益用途房屋

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• 問 拆遷安置房可以買賣嗎
  答

  有證的拆遷安置房當然可以買賣，交易也與普通商品房沒有差別

  全部3個回答>