小產(chǎn)權(quán)房如何維權(quán)?小產(chǎn)權(quán)房怎么維權(quán)

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• 134****9295

  這事不好辦，如果原房主他處沒(méi)房，連法院都無(wú)法執(zhí)行，唯一辦法，就是給他錢，買他出去租房，這你肯定想不通對(duì)嗎?實(shí)際生活中對(duì)一些特別無(wú)賴(殘疾人，老人，病人)等，只有用這種辦法。

  查看全文↓ 2019-06-14 10:12:37
• 144****7510

  由于小產(chǎn)權(quán)房是不合法的不動(dòng)產(chǎn),小產(chǎn)權(quán)房的糾紛法院是不受理的，只能想辦法和房地產(chǎn)公司協(xié)商處理。
  
  小產(chǎn)權(quán)房不是法律概念，是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒(méi)有國(guó)家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同在國(guó)土房管局不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。
  
  小產(chǎn)權(quán)房的性質(zhì)有兩種：一種是在集體建設(shè)用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，外村農(nóng)民不能購(gòu)買；另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的房子。
  

  查看全文↓ 2019-06-14 10:12:30
• 135****5244

  小產(chǎn)權(quán)理論上是不可以買賣的，甚至有的人正是因?yàn)閮r(jià)格便宜才選購(gòu)小產(chǎn)權(quán)。但是小產(chǎn)權(quán)房存在很大的風(fēng)險(xiǎn)，如果購(gòu)房者購(gòu)買了，會(huì)對(duì)之后的居住有很大影響。購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)有哪些呢？
  1、不能貸款 不能過(guò)戶由于土地性質(zhì)的原因，小產(chǎn)權(quán)只有居住功能，就連購(gòu)房貸款都不能辦理。如果購(gòu)房者買了小產(chǎn)權(quán)房子，不僅不能向銀行貸款，還不可以抵押，不可以按揭，也不可以到房管局去過(guò)戶，理論上不可以買賣，如果要私下買賣，也只有一紙合同或者協(xié)議而已，沒(méi)有房產(chǎn)證。
  2、易出問(wèn)題 維權(quán)難如果購(gòu)房者選購(gòu)了小產(chǎn)權(quán)房，并和開(kāi)發(fā)商簽訂合同并交付房款后，遇到政府整頓小產(chǎn)權(quán)房，那么可導(dǎo)致部分項(xiàng)目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。購(gòu)房人會(huì)面臨既無(wú)法取得房屋，又不能及時(shí)索回房款的尷尬境地。
  3、物業(yè)和其它權(quán)益得不到保障一般而言，小產(chǎn)權(quán)的小區(qū)管理可能跟不上現(xiàn)代化的管理模式，因此物業(yè)服務(wù)得不到保障。除此之外，購(gòu)房者在購(gòu)得小產(chǎn)權(quán)房后，一旦遇到政府征地拆遷，無(wú)法獲得相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償。

  查看全文↓ 2019-06-14 10:12:25
• 141****7552

  
  山西長(zhǎng)治市的市民來(lái)信反映，在長(zhǎng)治，“小產(chǎn)權(quán)房”屢禁不止，尤其是城市周邊，大量開(kāi)發(fā)建設(shè)，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)序發(fā)展，群眾利益得不到保障。希望這種亂象得到糾正。
  
  
  
  近年來(lái)，國(guó)家相關(guān)部門就明確要求對(duì)在建、在售的“小產(chǎn)權(quán)房”堅(jiān)決叫停，嚴(yán)肅查處。國(guó)家有關(guān)部門反復(fù)申明，建設(shè)、銷售、購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)房”均不受法律保護(hù)，對(duì)違法建設(shè)、銷售“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題要堅(jiān)決遏制。
  
  
  
  所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，不僅得不到法律的認(rèn)可保護(hù)，還容易滋生各類矛盾糾紛。對(duì)讀者反映的問(wèn)題，記者進(jìn)行了采訪調(diào)查。
  
  
  
  
  
  
  
  長(zhǎng)治城市周邊“小產(chǎn)權(quán)房”很常見(jiàn)，市民已見(jiàn)怪不怪
  
  
  
  新鑫園小區(qū)坐落于長(zhǎng)治市郊區(qū)北部的小辛莊村，共4棟高層住宅樓，部分房屋在村民內(nèi)部流轉(zhuǎn)，部分對(duì)外銷售。11月上旬，記者到此了解情況時(shí)，恰巧遇到銷售人員，他表示：“銷售價(jià)格每平方米3000元左右。購(gòu)房是和村委會(huì)簽協(xié)議，鄉(xiāng)鎮(zhèn)出具證明并蓋章?！薄?*好全款付清，不能按揭做房貸，或者走消費(fèi)貸款，先墊上。”“沒(méi)有房產(chǎn)證，都是‘小產(chǎn)權(quán)房’?！?br/>
  
  
  “小產(chǎn)權(quán)房”并非一個(gè)法律概念，指的是一些村集體或者開(kāi)發(fā)商在集體土地上建設(shè)的房屋，沒(méi)有依法辦理手續(xù)，業(yè)主也難以取得房產(chǎn)證。即便如此，記者在長(zhǎng)治市城區(qū)周邊走訪發(fā)現(xiàn)，多個(gè)村莊均建有“小產(chǎn)權(quán)房”，少則一兩棟，多則七八棟。比如在長(zhǎng)治市郊區(qū)西部的蔣村，3棟新樓矗立在村頭，很多業(yè)主都在忙裝修，這些都是“小產(chǎn)權(quán)房”，但已全部售出，無(wú)剩余房源。
  
  
  
  根據(jù)土地管理法，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員才能享有的權(quán)利。因此，一旦購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)房”，不但不能退，更不得交易。而記者采訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在長(zhǎng)治，對(duì)外銷售“小產(chǎn)權(quán)房”較為常見(jiàn)。
  
  
  
  長(zhǎng)治市郊區(qū)西部的暴馬村，2012年以來(lái)集資建設(shè)了一批6層高的樓房，取名暴馬家苑小區(qū)。多位村民反映：“先緊著本村人，再對(duì)外銷售，一般就是和村里簽個(gè)協(xié)議，都是小產(chǎn)權(quán)，沒(méi)有大紅本（房產(chǎn)證）?！庇捎谠撔^(qū)房屋已全部賣出，村委會(huì)的一位值班人員介紹了一種迂回方式：“現(xiàn)在只能和村民私下交易，不能過(guò)戶、辦證，房產(chǎn)還得在本村村民的名下，但歸你實(shí)際占有。”
  
  
  
  與暴馬村只有一街之隔的是湛上村。該村于2011年以村委會(huì)的名義注冊(cè)成立金湛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，隨后在村集體土地上興建了金湛·上城國(guó)際小區(qū)，部分房屋用于村民回遷安置，部分對(duì)外銷售。截至目前，該小區(qū)已建設(shè)、銷售多年。
  
  
  
  依照現(xiàn)行法律，建設(shè)、銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目，必須首先申請(qǐng)獲得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《國(guó)有土地使用權(quán)證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》《商品房預(yù)售許可證》，即俗稱的“五證”。
  
  
  
  記者看到，金湛·上城國(guó)際小區(qū)售樓處已被前來(lái)咨詢買房的群眾擠滿，還有一些群眾在咨詢臺(tái)前排隊(duì)。售樓處墻上掛著長(zhǎng)治市國(guó)土局郊區(qū)分局對(duì)該項(xiàng)目用地的預(yù)審意見(jiàn)、長(zhǎng)治市郊區(qū)發(fā)改局對(duì)該項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告核準(zhǔn)的批復(fù)，均不是法律規(guī)定的“五證”。對(duì)此，售樓人員坦承“土地證還沒(méi)有”，并表示目前已納入城中村改造，相關(guān)手續(xù)正在辦理。
  
  
  
  采訪調(diào)查中，記者還隨機(jī)和一些市民、房產(chǎn)中介人員進(jìn)行了交流，發(fā)現(xiàn)他們普遍對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”見(jiàn)怪不怪。多位出租車司機(jī)反映，郊區(qū)的樓盤基本都是“小產(chǎn)權(quán)房”。一位蔣村的業(yè)主說(shuō)：“在長(zhǎng)治郊區(qū)，大多都是小產(chǎn)權(quán)，沒(méi)有大紅本?！?br/>
  
  
  “小產(chǎn)權(quán)房”風(fēng)險(xiǎn)大隱患多，購(gòu)房者權(quán)益難以得到保障
  
  
  
  穿行于小區(qū)、售樓處、房產(chǎn)中介，人流熙熙攘攘，雖然是“小產(chǎn)權(quán)房”，但一些小區(qū)入住率還比較高。在暴馬村、蔣村，幾位業(yè)主饒有興致地和記者聊起倒賣“小產(chǎn)權(quán)房”的“致富經(jīng)”：本村村民購(gòu)買村集體開(kāi)發(fā)的房屋，有價(jià)格優(yōu)惠，將來(lái)再以市場(chǎng)價(jià)格賣出，從中賺取差價(jià)。
  
  
  
  當(dāng)被問(wèn)及相關(guān)部門來(lái)查住房手續(xù)怎么辦？小辛莊村一位雜貨店老板說(shuō)：“本村村民購(gòu)房的，都有村里頒發(fā)的綠本。外村人來(lái)買房，如果愿意在繳納房款的基礎(chǔ)上再交一筆錢，就可以取得一個(gè)村里頒發(fā)的藍(lán)本。將來(lái)遇到問(wèn)題，我們可以拿這些去協(xié)調(diào)。”實(shí)際上，這些所謂的“綠本”“藍(lán)本”并非真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。
  
  

  查看全文↓ 2019-06-14 10:12:21

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 小產(chǎn)權(quán)房如何維權(quán)
  答

  小產(chǎn)權(quán)房是沒(méi)有房產(chǎn)證的。地皮屬于集體所有。不屬于個(gè)人，是在農(nóng)村戶口的宅基地上建設(shè)而成的。我國(guó)的規(guī)定是只可以在我國(guó)農(nóng)村戶口的人之間流通。小產(chǎn)權(quán)房是沒(méi)辦法維權(quán)的。所有有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房的協(xié)議、合同，在我國(guó)法律上都是不承認(rèn)的

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• 問(wèn) 小產(chǎn)權(quán)房如何維權(quán)?小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主和物業(yè)產(chǎn)生矛盾后，怎么維權(quán)
  答

  開(kāi)發(fā)商出售建設(shè)在集體所有土地上的房屋，根本不能取得房屋產(chǎn)權(quán)證，這種土地是不允許進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)的，這種房屋俗稱“小產(chǎn)權(quán)房”。所以，購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂的房屋買賣合同違反了《合同法》第52條之規(guī)定而無(wú)效。購(gòu)房者只能依法請(qǐng)求法院確認(rèn)購(gòu)房合同無(wú)效，并要求開(kāi)發(fā)商退換購(gòu)房款、支付利息損失等。 ②雖然購(gòu)房者購(gòu)買了小產(chǎn)權(quán)房后，有權(quán)提出合同無(wú)效，退換購(gòu)房款以及利息，但是可能遭遇開(kāi)發(fā)商嚴(yán)重違法、資不抵債，導(dǎo)致喪失賠償能力，往往遇到拆遷時(shí)也無(wú)法維護(hù)其合法權(quán)益。 ③在目前政策環(huán)境和司法實(shí)踐中，律師建議城鎮(zhèn)居民不要購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房，購(gòu)房人在購(gòu)房時(shí)一定要查驗(yàn)開(kāi)發(fā)商的五證，即《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證》、《建設(shè)工程開(kāi)工證》、《商品房預(yù)售許可證》，只有五證齊全才可以辦理購(gòu)房手續(xù)。

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• 問(wèn) 已售小產(chǎn)權(quán)房如何處置?? 小產(chǎn)權(quán)房能夠買賣嗎，已經(jīng)購(gòu)買了小產(chǎn)權(quán)房如何維權(quán)
  答

  來(lái)自于住建部的數(shù)據(jù)顯示，自2013年以來(lái)，浙江省已拆除違法建設(shè)3億平方米。根據(jù)浙江省對(duì)于“違法建筑”的定義：違法占用基本農(nóng)田、不符合土地利用規(guī)劃、侵占交通干線、消防通道、廣場(chǎng)、公共綠地等公共設(shè)施、公共場(chǎng)所用地的以及發(fā)生在重點(diǎn)區(qū)域，影響社會(huì)治安和公共安全，妨礙國(guó)家和省重點(diǎn)工程建設(shè)，以及頂風(fēng)作案，造成惡劣影響的等違法用地的建筑將成為拆除重點(diǎn)。照此來(lái)看，違反規(guī)劃和土地用途的小產(chǎn)權(quán)房無(wú)疑是浙江拆除違法建筑的重要內(nèi)容。針對(duì)農(nóng)村違法建筑拆除后騰出的土地，上述浙江省住建廳相關(guān)人士介紹，規(guī)劃用于商品住宅等經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等，必須由市、縣人民政府依法收回、收購(gòu)或征收土地使用權(quán)，按現(xiàn)行法律法規(guī)規(guī)定辦理供地手續(xù)，且土地出讓金的60%也將返還給村級(jí)組織，從而調(diào)動(dòng)了基層組織參與三改一拆的積極性。浙江省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長(zhǎng)談月明曾在總結(jié)浙江“三改一拆”行動(dòng)時(shí)特別提出，為浙江省的城市發(fā)展騰出了發(fā)展空間，改善了環(huán)境等。以2013年浙江實(shí)行“三改一拆”的第一年為例，累計(jì)拆除違法建筑1.5億平方米；累計(jì)拆出違法占地12.09萬(wàn)畝，騰出改造用地8.6萬(wàn)畝，相當(dāng)于浙江省全年土地供應(yīng)量的三分之二，緩解了供地不足的難題。實(shí)際上早在2014年，住建部和國(guó)土部就已經(jīng)部署對(duì)各地小產(chǎn)權(quán)房狀況進(jìn)行摸底，并初步清理整治在建在售的小產(chǎn)權(quán)房。根據(jù)浙江“拆違”要求，不僅要確保新建違建零增長(zhǎng)，與此同時(shí)，亦建立違法建筑認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和分類處理的辦法?！罢憬`法建筑的處理不僅針對(duì)小產(chǎn)權(quán)房，但是小產(chǎn)權(quán)房作為違法建筑的一個(gè)方面，也隨著違法建筑的分類處理而解決?！闭憬髮W(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華如是介紹。也特別注意到，浙江省有關(guān)違法建設(shè)的處理，并未包括一些未違背土地用途和規(guī)劃，但是出售給村集體以外的城市人口的小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題。

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• 問(wèn) 小產(chǎn)權(quán)房遲遲不交工怎樣維權(quán)權(quán)
  答

  一、小產(chǎn)權(quán)房能買嗎？所謂的小產(chǎn)權(quán)房，有時(shí)也叫“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，指的是一些村集體組織或者開(kāi)發(fā)商建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的，并由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國(guó)家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。購(gòu)買這些房子的人大多數(shù)是村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的第三人。那么，小產(chǎn)權(quán)房究竟能不能買呢？根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對(duì)宅基地也只有享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到的法律認(rèn)可與保護(hù)，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。既然不能辦這些手續(xù)，產(chǎn)權(quán)不完整，就可能會(huì)引發(fā)后續(xù)的一系列糾紛和問(wèn)題，比如無(wú)法辦理繼承、無(wú)法對(duì)抗國(guó)家的征地和拆遷、無(wú)法辦理抵押等。當(dāng)然，這并不是說(shuō)小產(chǎn)權(quán)房就不能轉(zhuǎn)讓，而是說(shuō)其轉(zhuǎn)讓或銷售的對(duì)象是有限制的。這些房屋可以在集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓和置換，這是法律允許的。但這種情況并不是本文要討論的，嚴(yán)格意義上來(lái)說(shuō)，這種情況下的房屋，也不能叫小產(chǎn)權(quán)房。二、購(gòu)買了小產(chǎn)權(quán)房該怎么辦？如果已經(jīng)購(gòu)買了小產(chǎn)權(quán)房，因國(guó)家不會(huì)發(fā)放產(chǎn)權(quán)證，這將導(dǎo)致以后對(duì)購(gòu)房者一系列不利的后果。應(yīng)該如何**大程度來(lái)維護(hù)小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買者的合法權(quán)益呢？根據(jù)不同的情況，購(gòu)房者可以采用的措施如下：1、如果已簽了合同但尚未取得產(chǎn)權(quán)證明，并且該房屋系在集體土地上建設(shè)，且購(gòu)房者非當(dāng)?shù)鼐用?，鑒于可能的政策風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)，可以請(qǐng)求解除合同并退回已支付的購(gòu)房款，這是**直接的方法。2、如果購(gòu)買了當(dāng)?shù)鼐用竦霓r(nóng)民房或從他人手上購(gòu)買了有產(chǎn)權(quán)證明的“紅證房”，房款已經(jīng)支付且已經(jīng)入住，但無(wú)法辦理過(guò)戶的，則要視具體情況而定。3、如果已經(jīng)購(gòu)買了集體土地上建造的房屋并取得了當(dāng)?shù)剜l(xiāng)政府頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證明或土地使用證明的，可以自己居住或者出租，或者出售給有當(dāng)?shù)貞艨诘木用瘛?、如果是在建的集體建設(shè)用地上的商品住宅項(xiàng)目，在委托專業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)之后，則應(yīng)當(dāng)按照現(xiàn)有的土地管理規(guī)范，完成土地征用手續(xù)，并按照商品住房項(xiàng)目的規(guī)定手續(xù)報(bào)批，采取可能的補(bǔ)救措施。

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• 問(wèn) 小產(chǎn)權(quán)房糾紛如何判決?小產(chǎn)權(quán)房一房二賣糾紛，法院不予受理，該如何維權(quán)？
  答

  小產(chǎn)權(quán)房屋物權(quán)問(wèn)題法院是不處理的，若果是相鄰權(quán)糾紛則根據(jù)雙方過(guò)錯(cuò)程度來(lái)判決。法院是不會(huì)因別的糾紛來(lái)處理小產(chǎn)權(quán)房物權(quán)問(wèn)題的。

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