?? 期房如何出售？誰能說說呢？

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• 155****6096

  根據《擔保法》的有關規(guī)定，不動產抵押必須辦理抵押登記，而購房人一般購買的都是期房，在辦理購房和按揭時，尚未取得房產證，無法辦理抵押登記，因此目前個人購房貸款一般都采取“階段性擔保加抵押貸款”的形式，即在抵押的房產辦理抵押登記前，由開發(fā)商為貸款人（購房人）提供擔保，待抵押登記辦理完畢后，開發(fā)商擔保終止，購房人以所購房產作為抵押物。
  具體到陳先生的問題，如果房產抵押尚未辦理，陳先生則首先要與開發(fā)商（擔保人）進行協(xié)商，由開發(fā)商為受讓方提供新的擔保，同時要與貸款銀行協(xié)商，否則開發(fā)商將免除擔保責任，而貸款銀行也會因此而拒絕提前終止貸款合同，除非陳先生先行償還全部貸款。
  受讓方的受讓價格和付款方式決定了手續(xù)的繁簡程度。如果所購房產已經辦理了抵押登記，陳先生則無需與開發(fā)商協(xié)商，但必須取得貸款銀行的同意，并且要告知受讓人該房產已經抵押，否則轉讓行為無效。
  從貸款銀行來說，同意陳先生轉讓該房產的前提是，陳先生要提前終止貸款合同，收回全部貸款和相應利息。
  首先，根據《擔保法》規(guī)定，如果轉讓抵押物的價款明顯低于其價值的，抵押權人（貸款銀行）可以要求抵押人（購房人）提供相應的擔保；抵押人不提供的，不得轉讓抵押物，即如果陳先生轉讓該房產的價格低于原房產價值，而陳先生又不能先行償還全部貸款或向銀行提供相應擔保的，那么貸款銀行將不會同意該房產的轉讓。
  其次，受讓方的支付方式也很重要，如果受讓方同意一次性支付陳先生轉讓價款，則陳先生可以用此轉讓款先行償還銀行的貸款和利息，在解除抵押登記后，再與受讓方辦理轉讓手續(xù)。如果受讓方也要以按揭形式受讓該房產，那么貸款銀行首先要審查受讓方的資格，如果受讓方符合銀行的貸款條件，貸款銀行才會先終止與陳先生的貸款合同，與陳先生結清此前的貸款本息，同時就剩余尚未償清的貸款，與受讓方簽訂新的貸款合同。此后，在買賣雙方辦理完房產轉讓手續(xù)后，還要到房地產主管部門辦理抵押登記的變更手續(xù)。
  

  查看全文↓ 2019-06-14 14:46:00
• 151****5296

  1、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產權狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。
  
  2、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。
  
  3、買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗有關證件，審查產權，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續(xù)，對無產權或部分產權又未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。
  
  4、立契。房地產交易管理部門根據交易房屋的產權狀況和購買對象，按交易部門事先設定的審批權限逐級申報審核批準后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)?，F(xiàn)在北京市已取消了交易過程中的房地產賣契，即大家所俗稱的“白契”。
  
  5、繳納稅費。稅費的構成比較復雜，要根據交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。
  
  6、辦理產權轉移過戶手續(xù)。交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領取房屋所有權證通知單到發(fā)證部門申領新的產權證。

  查看全文↓ 2019-06-14 14:45:42
• 152****4859

  期房的優(yōu)勢分析
  (1)先期預購，戶型、位置利于選擇。由于訂的是未竣工的房屋，銷售工作剛剛開始，開發(fā)項目的所有房型都有，朝向好的戶型也在其中，購房者有了比較大的選擇余地。
  (2)價格能給予較大的優(yōu)惠，一般為5%~10%，甚至更多。開發(fā)商開發(fā)一個樓盤一般需要1年~2年的時間，甚至更長。為了及時收回現(xiàn)金，對購買期房持極大的歡迎態(tài)度。
  (3)付款輕松，隨施工進度付款，一般分為三次。首次付款時間為取得預售證時，一般僅付1萬元~2萬元的定金和總房款10%左右的首期房款;第二次付款時間是工程進行到一半時，付款額約為總房款的60%;第三次付款時間為房屋已經交工或即將投入使用時，購房者將余下的款項付完，同時開發(fā)商將房屋交付給購房者，也可選擇按揭付款。如果是一次性交付全款，可獲得更大的優(yōu)惠。
  (4)工程質量隨時可見，便于監(jiān)督和提出意見。從付完定金的那一刻起，購房者就可隨時去觀看工程進度，對于房屋結構、墻體構造、水暖電等設備管路、管線、接口這些建好以后不易觀察的部分，這時都可一覽無余。

  查看全文↓ 2019-06-14 14:45:33

相關問題

• 問 誰能說說如何退取住房公積金？
  答

  住房公積金是可以取走。準備資料：首先要準備原單位退休證明，個人身份證、戶口本。詳細原因：本人攜帶單位退休證明，個人身份證、戶口本到單位辦理住房公積金所在的公積金管理中心辦理；工作人員會對你提交的材料進行審核，確認無誤，會叫你去繳納公積金的銀行創(chuàng)口辦理公積金儲蓄卡（公積金中心有銀行窗口）；材料審核一般是五個工作日，審核通過可以直接到公積金管理中心提取?？偨Y：住房公積金可以取出來,本人到所在的住房公積金管理處問他們現(xiàn)在如果提取住房公積金需要那些手續(xù),但前提是本人的住房公積金得交夠1年以上。

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• 問 ?? 期房如何轉讓？誰能說說呢？
  答

  根據法律法規(guī)的相關規(guī)定，未依法登記取得權屬證書的房屋是不能進行出售的，但其實這里所講的未取得權屬證書指的是已經交付竣工使用的房屋，并未直接涉及到期房。所以，只要購房者與開發(fā)商簽訂了預售合同，并在房地產管理機關進行了預售登記后就可以進行轉讓。期房該如何轉讓呢？1、簽訂預售合同期房轉讓前，轉讓人必須與房地產開發(fā)企業(yè)簽訂商品房預售合同，并在房地產管理機關進行預售登記后才可以轉讓，所以第一步必須是簽訂預售合同。2、書面通知開發(fā)商轉讓人未付清商品房預售合同約定的總價款的，轉讓人應當取得房地產開發(fā)企業(yè)同意；已付清總價款的，轉讓人只要把其轉讓預購商品房的情況書面通知房地產開發(fā)企業(yè)即可。3、轉讓合同與登記轉讓人與受讓人簽訂預售轉讓合同，并在合同簽訂后15日內進行預售變更登記。合同轉讓后，受讓人就取得了原商品房預售合同約定的轉讓人應享有的一切權力。期房轉讓實際操作這樣：1、訂購單轉讓一般是上家用少量資金將房子先訂購，然后把房子放在房產中介掛牌出售，表明要將其訂購該房屋的購買權轉讓給第三人。如果有人要購買，買賣雙方先簽訂協(xié)議書，然后再一起前往開發(fā)商處將訂購單的購買方名字變換為下家，待開發(fā)商與下家簽訂了預售合同后，中介公司便會將轉讓價款支付給上家。

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• 問 誰能說說呢？
  答

  總建筑面積的計算需要查詢《建筑工程建筑面積計算規(guī)則》，計算規(guī)則中規(guī)定了哪些構件該計算建筑面積，哪些構件不該計算建筑面積。

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• 問 誰能說說如何買期房
  答

  1、簽訂認購書商品房期房正式銷售工作開始后，一般會設立售樓處，購房人在認可本項目后，可到售樓處簽訂認購書，并繳納訂金。銷售方應實事求是地向購房人介紹項目的進展情況，并將簽約須知及有關的宣傳資料和法律文件交給購房人。當簽訂完認購書后，銷售方應給購房人《簽約需知》，以使購房人清楚下一環(huán)節(jié)及簽約有關細節(jié)。2、簽訂買賣契約購房人在簽訂認購書后，應在認購書中約定的時間內到指定地點簽訂正式契約。契約包括：內銷商品房銷售契約、內銷商品房預售契約、外銷商品房銷售契約、外銷商品房預售契約、經濟適用住房買賣契約等。簽訂買賣契約是整個購房程序中**重要一環(huán)，契約也是銷售中**重要的法律文件。契約一般為一式肆份，其中正本貳份，開發(fā)商和購房人各執(zhí)壹份。副本貳份，開發(fā)商和當?shù)胤抗懿块T各壹份。3、預售登記買賣雙方只有辦理完預售登記后，契約方能具備法律效力。買賣雙方應在契約簽訂后30日內，到所屬房屋土地管理局市場處辦理。同時交納印花稅。在此期間，買方如轉讓其所購房產，買方與受讓人應在契約上做背書，在背書簽字之日起十五日內，雙方持有關證件到市場處辦理轉讓登記，在轉讓登記申請表上簽字，市場處在辦理轉讓登記之日起十日內通知賣方。4、簽訂管理公約，辦理入住手續(xù)當購房人按契約有關條款約定付清房款后，開發(fā)商入住通知單，并安排購房人與物管公司接洽。物管公司將給購房人出具物管公約和收費標準。當購房人與物管公司簽訂管理公約并付清管理費后，就可以拿鑰匙入住了。

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• 問 購買期房如何提取公積金？誰能說說呢？
  答

  一、職工異地購房提取住房公積金應符合以下條件；職工或配偶戶籍在購房所在城市或工作單位在購房所在城市；所購住房已取得房地產權證。二、提取公積金賬戶余額需要材料：購房合同（原件+復印件）購房發(fā)票（原件+復印件）貸款合同（原件+復印件）身份證（原件+復印件）公積金聯(lián)名卡（原件+復印件）外地購房提取住房公積金證明（蓋公司公章）個人社保權益記錄（打印一年記錄蓋公司公章）

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